הקורונה וענף הבנייה: מהן ההשפעות הצפויות?
האם מגיע לכם פיצוי בגין איחור במסירה? מה עושים עם פרויקטים שנמצאים בשלבי הגמר? מהם הסעיפים החדשים שנכנסים לחוזי המכר והאם עונת השיפוצים הקרובה תושפע מכך? אתר "המקצוענים" עם הערכות של גורמים בענף
עוד לא ברור אם הקורונה היא סערה של כמה חודשים שתחלוף מבלי להשפיע על ענף הבנייה והשיפוצים או שהיא תגרום לעיכובים משמעותיים בענפים אלו. כך או כך, יזמים וקבלנים כבר משנים את סעיפי חוזי המכר, ומגנים על עצמם בעניין האיחורים במסירה.
הפרויקטים שיכולים להימצא בבעיה הם אלו שנמצאים בשלבי הגמר, ואשר יכולים להתעכב בשל מחסור בפועלים או במוצרים הדרושים להמשך הבנייה, ואשר לא ניתן להוסיף מאוחר יותר: ריצוף, כלים סניטריים וגופי תאורה השקועים בתקרה ובקירות.
(צילום: shutterstock)
כוח עליון נגיפי: סעיף חדש בחוזי מכר של דירות
"בשבועות האחרונים אנו נתקלים בסעיפים חדשים שהצדדים מבקשים להכניס לחוזי ההתקשרות שלהם, כדי להיות מוגנים, בעיקר סעיפים הקשורים לאיחורי מסירה", אומרת עו"ד יעל פוסטלניקו, שותפה במחלקת המקרקעין של משרד ברון ושות'.
"בימים אלו הכנסנו לתוך חוזי המכר סעיפים של 'כוח עליון נגיפי', שעד היום לא היו לנו. אנו מתייחסים בהחלט למצבים של התפרצות מגיפה", אומר אייל בהרי, מנכ"ל קבוצת בהרי, חברה יזמית וקבלנית למגורים. "כמו שמצב מלחמתי יכול לעצור בנייה למספר חודשים, כך גם לגבי נגיף. החוזה חייב לתת מענה למצב שבו קבלן לא יכול להגיע לשטח".
כיצד מוגדרת הקורונה כעת מבחינה משפטית? האם היא נחשבת ל'כוח עליון'?
"ההגדרה של כוח עליון, גם לפי הפסיקה, היא מאוד ברורה", מסבירה עו"ד פוסטלניקו. "יחד עם זאת, קיבלנו פניות של יזמים שמבקשים להכניס סעיפים שמהווים השלמה להגדרת כוח עליון, במסגרת חוזי מכר של דירות, ולהכניס גם את הקורונה כנסיבה שלא תלויה ביזם. וכך, זה יעניק להם פטור מתשלום פיצוי בגין איחור במסירת הדירה".
רוכשי דירות שנמצאים כרגע לפני חתימה על חוזה, יכולים לדאוג לניסוח שיהיה לטובתם?
עו"ד פוסטלניקו: "לרוכשי הדירות יש מעט מאוד כוח ממילא, כי העניין של 'כוח עליון' הוא מאוד רוחבי. הם יכולים לנסות לצמצם את ההגדרה של כוח עליון, לדבר שגורם לפגיעה ממשית בפרויקט. שההגדרה תהיה כמה שיותר נקודתית, ושהכוח העליון אכן גרם לעיכוב ביצוע הפרויקט באופן ספציפי".
האם יזמים יכולים לנצל לרעה את המצב, ולאחר במסירה גם בגלל דברים שלא בהכרח קשורים לקורונה?
"במקרה זה, חובת ההוכחה היא של הקבלן", אומרת עו"ד פוסטלניקו."כלומר, ככל שחל עיכוב במסירה, הוא זה שיצטרך להמציא את האסמכתאות לכך שאכן הסיבה לאיחור בביצוע היא עיכובים באספקת חומרים שדרושים להשלמת הבנייה, או מחסור בעובדים"
בהרי: "שופטים רוצים לראות שעשית כל מה שיכולת כדי למסור את הדירה בזמן. אני לא מאמין שבתי-המשפט יתנו ליזמים להיאחז במצב הזה כתירוץ כללי לאיחורים במסירה".
"נכון להיום, לא מגיעה לישראל אספקה סדירה של מוצרים מסין", אומרת עו"ד פוסטלניקו. "גם איטליה, שלא ברור מה מצבה כרגע וכל יום יש התפתחויות נוספות, משפיעה אספקת חומרי הבנייה, הגמר והרהיטים. השוק האיטלקי מספק לישראל ריהוט, מטבחים וכלים סניטריים. יזם שהחל את הבנייה עם חיפוי קיר או רצפה מסוים, ומחכה להשלמה של אותו החומר, נאלץ לעכב התקדמות הבנייה".
(צילום: shutterstock)
הנזק האפשרי לרוכשי דירות שבשלבי בנייה מתקדמים: איחור במסירה
מה יכולות להיות ההשלכות העיקריות של הקורונה על רוכשי הדירות?
עו"ד פוסטלניקו: "ההשלכה העיקרית היא איחור במסירה".
האם מי שכבר חתם על חוזה לפני התפרצות הקורונה ושינויי חוזי המכר, רשאי לקבל פיצוי מהקבלן בגין איחור במסירה שנגרם כתוצאה מעיכוב באספקת חומרים, או בעיות בכוח אדם?
"בחוזים שכבר נחתמו לפני הקורונה, ההגדרה הכללית של כוח עליון לא כוללת מפורשות מצב נגיפי", מסבירה עו"ד פוסטלניקו. "לכן, המצב המשפטי כרגע לא ברור, ולא בטוח שהקבלן רשאי לקבל פטור מתשלום פיצויים עבור איחור במסירה".
מבין רוכשי הדירות, מי הם אלו שיכולים להיפגע בצורה ישירה בשלב הנוכחי?
עו"ד פוסטלניקו: "בעלי דירות שנמצאות בשלבי הגמר, ואמורות להימסר בחודשים הקרובים, הם אלו שיכולים להיות הנפגעים העיקריים. כלומר, פרויקטים שנמצאים בשלב ביניים: ההזמנות לחומרי הגמר כבר יצאו, אך עדיין לא הגיעו לישראל. פה באמת יכולה להיות בעיה. לבעלי דירות אלו, כדאי להיערך מבחינת הסכמי שכירות, ולדאוג לעצמם לפתרון דיור במהלך תקופת העיכוב".
כדאי לדאוג לחוזי שכירות גמישים יותר במועד העזיבה
מי שמכר את הדירה שלו, לצורך קניית דירה אחרת, יושפע ממועד העזיבה של הדירה. מה כדאי לו לעשות?
"בגלל שהמצב כיום מאוד לא ברור, ייתכן שצריך לקחת טווח ביטחון של כמה חודשים. כלומר, שמי שמכר את הדירה שלו ונשאר לגור בו, יוכל להישאר בה, ולמסור את הדירה בהודעה מוקדמת, בצורה גמישה יותר מבעבר".
מי לא צפוי להיפגע בשלב הנוכחי?
עו"ד פוסטלניקו: "פרויקטים שנמצאים בסיום שלבי הגמר, והם ממש לפני המסירה, לא צפויים להיפגע. זאת, משום שלרוב החומרים כבר נמצאים בישראל. גם דירות שנקנו 'על הנייר' וטרם התחילו בבנייה, לא בטוח שירגישו את העיכוב. לגביהן, היזמים לקחו ממילא טווח ביטחון, וייתכן שהם יזמינו חומרים ממדינות שאין איתן בעיה כרגע. אבל אז, ייתכן שמחירן של הדירות שטרם נמכרו בפרויקט, יעלה, כי היזן יתמחר אחרת את חומרי הבנייה והגמר שלו. גם לגבי דירות יד שנייה, אין בעיה, אלא אם כן מי שרוכש דירת יד שנייה מתכוון להחל מיידית בשיפוץ שלה, ואז הוא עלול להיות מושפע אולי ממחסור של חומרי גמר, ומעלייה במחירים של ריהוט".
(צילום: shutterstock)
הפועלים מסין והאם תהיה השפעה על מחיר הדירות
כיצד המצב יכול להשפיע על מדד התשומות?
בהרי: "הדירות צמודות למדד תשומות הבנייה. עדיין לא ראינו תנועה במדד, אך אם המצב ימשיך ומחירי סחורות אכן יעלו בצורה משמעותית, גם סכום הדירה שטרם שולם יכול להיות מושפע מכך".
וכיצד העובדה שלא ניתן להביא פועלים מסין תשפיע על קצב הבנייה?
עו"ד פוסטלניקו: "כרגע יש מענה נקודתי מאוד, שכן פועלים אמנם לא יכולים להגיע מסין, אבל השאירו כאן את הפועלים שכבר נמצאים ועובדים בארץ".
"אמנם ישנם קבלנים שיש להם פועלים פה, אבל יש כאלה שחיכו למשל לעוד מספר גבוה של פועלים שהיו אמורים להגיע לצורך פרויקטים חדשים", אומר קובי אייזנמן, שמאי מקרקעין באתר "המקצוענים". "ואז זה מעכב משמעותית, שכן מכסת כוח האדם יורדת, או שהוא צריך לפרוס את מספר העובדים שלו על פני יותר פרויקטים. זמן זה כסף, ואם הבנייה מתעכבת, זה גורר מצדו עלויות נוספות: הלוואות שלקח מהבנקים, העובדה שהוא משלם עדיין משכורות גם בלי התקדמות ממשית בבנייה. גם אם עלות יומית של פועל היא זניחה, כשמדובר באלפי עובדים, המספרים כבר משמעותיים".
"ישנו גם חשש שמנהלי כוח האדם של הפועלים מסין שכבר נמצאים כאן, יעלו את הערך היומי שלהם", אומר עידו שניר, קבלן בבנייה הפרטית. "בשלב ראשון, היזם הוא זה שיצטרך לספוג את עלויות ההעסקה הגבוהות, אך אם זה ימשיך לאורך זמן, ייתכן שהעלייה בתעריף היומי של הפועלים תייקר את הדירות שטרם נרכשו בפרויקט".
כיצד סגר על יהודה ושומרון ישפיע על הענף
בימים האחרונים, מדברים בענף על האפשרות של סגר הרמטי יותר של כניסת תיירים לישראל. עולה גם השאלה של משמעות סגר על אזור יהודה ושומרון, אשר ישפיע משמעותית ובצורה ישירה על ענף הבנייה. הדבר עוד לא בטוח בכלל, ונמצא רק בשלב של דיונים, אבל בהחלט אפשרי.
"כפי שכבר קראנו, יש פועלים באזור בית-לחם, ששם יש עוצר, שמשפיעים בצורה זניחה על ענף הבנייה", אומר ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי. "רוב הפועלים הם מאזור חברון ומאזור השומרון. אני לא רואה השפעה דרמטית על ענף הבנייה והשיפוצים, בשלב זה, אבל אם יטילו סגר על כל יהודה ושומרון, כבר תהיה פגיעה משמעותית. גם ברמת פרויקטים של בנייה רוויה וגם בפרויקטים של בנייה פרטית ושיפוצים. רוב פועלי הבניין בישראל הם לא מעזה, ולא ערביי ישראל. הדור הצעיר כבר לא רוצה להיות פועל בניין. לכן, אנו מבססים כאן בעיקר על פועלים מיהודה ושומרון ועל פועלים מסין. כרגע יש המון פועלים סיניים בארץ, וחברות כוח-האדם שלהם יודעות לנייד אותם בין הפרויקטים השונים. אני לא צופה שנרגיש את הפגיעה אל תוך חודשי הקיץ, אלא שתוך חודש-חודשיים השוק יירגע. ענף הנדל"ן הוא האחרון להיפגע. הראשונים להיפגע הם בתחום התיירות".
כיצד המצב יכול להשפיע על מחירי הדירות?
שניר: "עיכוב של חודשיים-שלושה לא באמת ישפיע על מחירי הדירות. שוק הנדל"ן הוא שוק שפחות מושפע משינויים נקודתיים וקצרים. גם אם דירה תימכר באיחור של כמה חודשים, זה לא באמת ישפיע. גם אם תהיה השפעה כלשהי, היא תהיה בשוליים. הקורונה לבדה, היא לא מה שתגרום להורדת מחירי הנדל"ן ב-20 אחוז, אלא לכל היותר בכ-2 אחוז. זה גם לא מה שיעלה את מדד תשומות הבנייה ב-8 אחוז. עיקר ההשפעה יהיה על רווחי הקבלנים בדירות שכבר נמכרו. במצבים קיצוניים, ייתכן שנראה קבלנים פושטים רגל. זה לא ישפיע על מי שכבר רכש דירה, שכן הוא מוגן מכוח ערבות חוק המכר".
רולס: "לצערי הרב, מחירי הנדל"ן לא יושפעו מהקורונה, גם לא לטווח ארוך יותר. יש כאן במדינה ריבוי טבעי גדול, גירושין, ומחסור בדירות רלוונטיות: בעיקר דירות קטנות ובינוניות. לכן, המחירים יקרים כל-כך. לכן, מי שמתכוון לשבת על הגדר ולחכות שהשנה הקרובה, עם כל הדיבורים על משבר כלכלי, תוריד את מחירי הנדל"ן, עלול להתבדות. יש גן את העניין של הקנייה היהודית, ואת הנטייה לגור במרכזי הערים. מי שרוצה לגור במרכז, משלם את המחיר. באזורים רבים בארץ ניתן לרכוש דירות בשליש מחיר, אבל כולם רוצים לחיות במרכז, ואין מספיק הטבות מס משמעותיות לעסקים בצפון ובדרום".
חומרי בניין שחורים מיוצרים בארץ, אז איתם אין בעיה כרגע (צילום: shutterstock)
"יש לנו חומרי גמר רק לחודשיים הבאים"
"אם המצב יימשך, הרי שתורגש האטה בקצב הבנייה, לאור מחסור בחומרים ובמוצרים הפוגעים ברצף הבנייה: אריחים, גופי תאורה שקועים, כלים סניטריים, פרטי נגרות אינטגרליים", אומר שניר. "לעתים, גם אם מדובר בדבר קטן, הוא בהחלט יכול לפגוע ברצף העבודה".
"צריך לזכור שלפחות 70 אחוז מחומרי הגלם והגמר של ענף הבנייה והשיפוצים מגיע מסין", אומר יעקב גולן, קבלן שיפוצים באתר "המקצוענים". "כרגע, אנחנו עוד לא ממש מרגישים את זה בשטח, אבל בהחלט מדברים על הנושא בחנויות השונות, וממה שעולה בשיחות האלה, יש להם מלאי רק לחודשים הקרובים. לחלקם יש מלאי שאמור להספיק רק לעוד חודשיים, ולחלקם יש מלאי לחצי השנה הבאה.
"מעבר לכך, אני צופה שאכן יכול להיות מחסור או משברון", אומר גולן. "עד שכלכלת סין תתאושש, ועד שכל האספקה תחזור למחזורי האספקה הסדירים, ייקח זמן. בינתיים, אני ממליץ למי שמתכוון לשפץ בעונת השיפוצים הקרובה, להתחיל בהליך השיפוץ בפועל רק לאחר שאריחי הקרמיקה והכלים הסניטריים כבר אצלו, ולא להסתמך על משלוחים שטרם הגיעו אליו. אחרת, זה יכול לגרום להפסקת הליך שיפוץ באמצע, בלי שיש פתרון מגורים חלופי מתוכנן".
לדברי גולן, "יש לא מעט מוצרים שמיוצרים בארץ או בטורקיה: מלט, טיט, זכוכיות, דבקים – כך שעיקר החשש שלי לפחות כקבלן שיפוצים מתייחס לאריחי קרמיקה ולכלים סניטריים".
האם כבר מרגישים מחסור משמעותי בחומרי גמר ובמוצרים נוספים?
שניר: "אני קבלן בבנייה פרטית, אז בינתיים אני בקושי מרגיש מחסור, למעט מחסור במסכות פנים איכותיות עם פילטר. נשארו בינתיים בחנויות רק המסכות הפשוטות, והצוות שלי נזקק להן לצורך עבודה: צבעים, רצפים, טייחים ועובדי ניקיון שעובדים עם חומרים מאוד חזקים, זקוקים להם. אבל משיחות שערכתי עם קולגות בתחום הבנייה הרוויה, הם טוענים שיש להם חומרים רק לחודש-חודשיים. אפילו דבר פשוט כמו גופי תאורה אינטגרליים, אשר 90 אחוז מהם היום שקועים בתוך התקרה והקירות, יכול לעכב בנייה. דבר נוסף, ומשמעותי יותר הוא מעליות ומנועים של מעליות המיוצרים בסין. כרגע יש לפחות 40 בתי-מלון בארץ, למשל, שנמצאים בשלבי בנייה ורוכשים בכמויות, ובהחלט יכולים להיות מושפעים מכך".
(צילום: shutterstock)
כרגע הספקים סופגים את הנזק המיידי: "כשאתה בלחץ אתה מזמין מספק אחר"
"בעניין חומרי הגמר, אנו משתדלים למצוא חלופות", אומר בהרי, שכאמור עוסק בענף הבנייה הרוויה. "אם יש איזה מפעל שנסגר אנו הולכים לאחר. הפרויקטים לא נעצרים בינתיים. המפעלים בסין כבר בקשר איתנו, וחלקם חזרו לעבוד. אם יש צורך, מחליפים ספקים: לא משנה אם השיש מגיע מסין או מטורקיה. אולי במחיר זה קצת משנה, אבל כשאתה בלחץ אתה מזמין. כרגע היזמים סופגים את זה".
ומה לגבי חומרי בנייה שחורים, כמו טיט, מלט ובלוקים?
שניר: "חומרי בניין שחורים מיוצרים בארץ, כך גם לגבי בלוקים, צמנט ודבקים. גם גופים של מטבח (השלד) – מיוצרים כאן. לכן, אני מעריך שלא יהיו עיכובים בבניית שלד, אלא בעיקר בשלבי הגמר. חוטי חשמל, צנרות אינסטלציה, אריחי קרמיקה, כלים סניטריים, ארונות אמבטיה, חזיתות של מטבחים".
כבר הספקת להיתקל במחסור בפרטי נגרות?
שניר: "רק השבוע לקוח שלי שנמצא בשלבי שיפוץ בית פרטי בגבעתיים, נתקל בבעיה מול ספק ארון האמבטיה שלו. הוא הזמין ארון עם כיור מובנה, וקיבל כיור עקום וארון מדגם אחר מזה שהזמין. הספק הודה שמדובר בפגם בייצור, אבל אמר לו שאין כרגע עם מי לדבר בסין, אז שיתקין את זה בינתיים, ובהמשך יחליפו לו. השאלה היא מי אמור לשאת בעלויות ההתקנה והפירוק האלה? יש כל מיני דברים לא פתורים, שלגבי חלק מהם אולי עלות ההתקנה זניחה, אבל לגבי חלק מדובר באלפי שקלים".
(צילום: shutterstock)
משפצים בקרוב? דאגו לחלופות ייצור מקומיות
מהי ההמלצה למי שאמור להתחיל לשפץ בעונת השיפוצים הקרובה?
"כאן, מי שנכנס לפרויקט שיפוץ דירה, צריך לדעת שהוא לא בהכרח יוכל להסתמך על אספקת חומרים ומוצרים מחו"ל, ואולי להשתמש בחומרים מקומיים", אומרת עו"ד פוסטלניקו. "גם מבחינת דיור חלופי, עליו להיערך לכך, ולערוך הסכמים יותר גמישים עם ספקים ובעלי מקצוע. כדאי מאוד להימנע מתשלום מראש של מוצרים לפני שהגיעו ארצה, ולהיערך לחלופות".
ומה לגבי ענף השיפוצים בעונה הקרובה?
"אנחנו נמצאים כרגע באי ודאות, ואם ניתן לצפות את השוק לפי התנועה שלו, הרי שכעת התנועה הזו הגיעה משום מקום", אומר אייזנמן. "אם המצב יימשך, אנשים ייקחו על עצמם פחות התחייבויות. אני צופה שיהיו פחות התחלות של שיפוצים לא דחופים".
עוד כתבות בנושא:
קונים דירה מיד שנייה? הכינו כסף לשיפוצים
ויש גם יתרונות: הגדלת היקף העבודה של ספקים ובעלי מקצוע המייצרים בארץ
ויש גם יתרונות, עבור הייצור המקומי ועבור בעלי מקצוע שהיקף העבודה שלהם נפגע משמעותית לאור הייבוא מסין בעשור האחרון. "הגענו למצב שבו חלק משמעותי מריהוט ואבזור הבית הוא מסין: פינות אוכל, כיסאות, ספות, ריהוט חדרי ילדים – כל אלה מיובאים מסין", אומר שניר. "אם המצב יימשך, זה אולי יפגע ביבואנים הגדולים, אבל בהחלט יכול להביא פרנסה לישראלים. בעלי מקצוע שהיקף העבודה שלהם ירד בתחום הנגרות, ריתוך במסגריות, זגגים, אנשי תאורה שייצרו בארץ, מערכות אינטרקום ומצלמות אבטחה, מקלחונים בהתאמה אישית (במקום מקלחונים סטנדרטיים מוכנים מסין) – אם זה יגביר את היקף הפעילות של הייצור המקומי, זה דווקא יתרון".
צריכים קבלן שיפוצים? לחצו כאן
ynet הוא שותף באתר "המקצוענים"
לפנייה לכתב/ת 
