הקורונה השתלטה בשנה האחרונה על כל חלקה טובה בחיינו ובעולמנו. שוק הנדל״ן של ניו יורק היה מהראשונים להיפגע, וגם בימים אלו, כשמתחיל להתייצב מעט, ניכר שיש כמיהה לרוח חדשה שתוכל לרומם אותו גבוה יותר ולהמציא אותו מחדש. על פי נתוני ׳מפת הסטארטאפים הישראליים בניו יורק', ישנן כ-25 חברות סטארטאפ ישראליות בניו יורק בתחום החדשנות בנדל"ן, הידוע כ׳פרופטק׳. חברות אלו עובדות להחדרת פתרונות טכנולוגיים בתוך תחום מאוד שמרני ואפילו מיושן, מפערי ידע וקידמה ועד בניינים מסחריים או בנייני מגורים ללא אופרציה טכנולוגית של ממש. ״ניו יורק מהווה את שוק הנדל"ן הגדול ביותר בארצות הברית״, אומר גיא פרנקלין, מייסד Israeli Mapped in NY. ״במקביל, היא עדיין האב חדשנות מוביל. לכן״, הוא טוען, ״טבעי כשהשניים נפגשים, יהיה מפץ״. כמו כן, "מתוך החברות האלו, כמחצית שחררו את מוצריהן לשוק רק בשנתיים האחרונות כך שאנו עדים לצמיחה אדירה בתחום". חברות הפרופטק הישראליות חשפו צורך אדיר של שוק הנדל״ן להתחדש ולהתאים עצמו לעולם החדש. פרנקלין מוסיף, ״ישנן חברות שבאות לייעל ולקצר את תהליכי חיפוש הדירות, דוגמת קומפאס של היזם הישראלי אורי אלון או Knock של היזם ארז כהן, חברות שהתייעלו ושדרגו את שירותיהן בימי הקורונה. ישנם גם חברות המייעלות איתור הזדמנויות השקעה בנדל״ן כמו Skyline.Ai שייסד הישראלי גיא ציפורי, חברות שמייעלות טכנולוגית את ניהול התשלומים כמו רנטיגו הישראלית וחברות כמו חברת אובליגו שמייעלות את אחד האלמנטים המסובכים בנדל״ן של ניו יורק עבור השוכרים”.

פרופטק ישראלי בניו יורק.

גן המשחקים של ניו יורק

במסגרת מפגש שנערך ביום שני האחרון בין חברות הפרופטק הישראליות בניו יורק, הסכימו כולם שהאקוסיסטם הייחודי של ניו יורק מאפשר בחינה ובדיקה של טכנולוגיות חדשניות, והשימוש בהן. לדברי פרנקלין ״ישנם הרבה בעלי הון שבבעלותם בנייני מגורים או משרדים, שמוכנים להעמיד את נכסיהם כגן משחקים לניסוי טכנולוגיות חדשניות ואם נראה שהטכנולוגיה עובדת, מייעלת ומובילה לשינוי של ממש, הם מצטרפים כמשקיעים אסטרטגיים גם בהשקעה כספית וגם כלקוחות. אם מוסיפים לזה את ההאצה של הטמעת טכנולוגיות שונות בבניינים בעקבות הקורונה מקבלים הזדמנות ייחודית להכנסת מהירה יותר פתרונות בתחום״. ״עולם הנדל"ן הוא עולם מסורתי שנשען על הרגלים ודפוסים שליוו אותו במשך שנים רבות״, מסבירה אורי קאופמן-גפטר, מנהלת לאומיטק ארה"ב.

״המציאות החדשה בעקבות מגפת הקורונה, יצרה דיסרפציה בענף והאיצה את תהליך הפיכת הטכנולוגיה לגורם קריטי בתכנון פתרונות עתידיים. כבנק אמריקאי ותיק בעל התמחות הן בגזרת הנדל"ן בכל רחבי ארה"ב והן בליווי חברות טכנולוגיה וקרנות פרופטק מתקדמות, זיהינו לאחרונה מספר שינויים, שמעניין יהיה לעקוב אחר התפתחותם במהלך השנים הקרובות. האחד״, היא מסבירה, ״הוא עתיד סביבת העבודה בעולם בו מתקיימת עבודה היברידית בין המשרד לבית. במציאות בה ברור שיותר ויותר ארגונים יאפשרו גם בעתיד המשך עבודה מהבית, הטכנולוגיה מקבלת משנה חשיבות ביצירת פתרונות לתמיכה בפעילות עסקית וצמיחת חברות. פתרונות אלו ידרשו לתת מענה לעבודה מרחוק ואוטומציה של תהליכים קריטיים בארגון. דוגמא נוספת היא שינוי בנייני המגורים בסביבה האורבנית. מרבית הבנינים בערים הגדולות חולקים כיום תשתיות ושירותים לדיירים - החל ממערכות איוורור וכלה בחדרי כביסה וכושר משותפים. על רקע השנה החולפת, המגמה נשענת על מעבר ל- ׳Contactless everything'- מתן שירותים לדיירים תוך שמירה על ריחוק חברתי. פתרונות טכנולוגים המשולבים בבניית הבניין המשותף העתידי, נותנים ביטוי למגמה זו״.

עו"ד תומר שני, מנהל פעילות משרד עורכי הדין מיתר בניו יורק מתאר מגמה בנסיקה: ״בתקופת הקורונה ראינו עליה גדולה בהשקעות בתחומי הנדל״ן והפרופטק, מתוך הבנה שהצרכים משתנים ועולם הקורונה כמו גם המציאות שתבוא לאחריו, ידרשו פתרונות טכנולוגים ופיננסים חדשים. הצורך בפתרונות ביטוחיים, דוגמת אלו שמסופקים על ידי חברות ישראליות כמו אובליגו ולמונייד, כמו גם פתרונות של חברות שעוסקות בכלכלה שיתופית בבנייני מגורים דוגמת טולו, הוכח והתחזק. התובנות בנוגע לסביבת העבודה המשתנה והאתגרים הפיננסים עמם יאלצו יחידים וחברות להתמודד בעולם הפוסט-קורונה עתידה להערכתנו לגרום לעליה משמעותית בהשקעות בפתרונות פרופטק וקרנות הון סיכון רבות שבעבר לא גילו בו עניין החלו לאחרונה לחפש באופן אקטיבי השקעות בתחום".

ממציאים את השוק הקמעונאי מחדש

שופילדס היא פלטפורמה המאפשרת למותגים שהיו אונליין בלבד עד היום, לפתוח חנות פיזית משלהם באותה קלות שהם יכולים לפתוח אתר אינטרנט. בתוך חלל מרשים וייחודי שנפתח בניו יורק ובמיאמי כפתרון קמעונאי חדשני, יכולים צרכנים לגלות את המותגים הכי מעניינים ברשת. ״בנוסף לחללים הפיזיים יש לנו פלטפורמת eCommerce וסה״כ יותר מ400 מותגים ויותר מ200 אמנים על הפלטפורמה״, מספר אמיר צביקל, יזם ומייסד שופילדס, שגייסה עד היום 15 מיליון דולר. להבדיל מהמגמה המעורערת של השוק כולו בשנה האחרונה, צביקל טוען שהקורונה ייצרה אתגרים ייחודיים אבל גם לא מעט הזדמנות. ״אולצנו לסגור את החנות שלנו בניו יורק ליותר משלושה חודשים ונאלצנו לדחות את הפתיחה שלנו במיאמי במספר חודשים. לעומת זאת, כל הטרנדים שעל בסיסם הוקמה החברה, התחזקו ומתחזקים כתוצאה מהקורונה. ״היום אנו עדים לעליה באטרקטיביות של flexible retail. אם לפני קורונה תרגטנו בעיקר DTC Brands, אחרי הקורונה, כל המותגים בעולם מחפשים לעשות ריטייל בצורה הרבה פחות מסוכנת, אך עדיין, באופן שמכבד את המותג שלהם. וזה בדיוק מה שאנחנו מציעים. בנוסף״, הוא ממשיך, ״אנחנו משקיעים בחיבור בין דיגיטל לפיזיקל. יותר קשה מאי פעם להצדיק את העלות של הנדל״ן אך ורק על ידי ה-ROI המסורתי של קמעונאות שהוא In-store sales. היכולת להבין, לנתח ולהניב ערך מרמות אחרות של התקשרות עם צרכנים היא קריטית״. צביקל טוען שבעולם של ריחוק חברתי ואי וודאות הצרכים גוברים והגירויים צריכים להשתנות. ״כבר שנים שקשה לגרום לאנשים ללכת לעשות שופינג בחוץ. אבל זה יהיה עוד יותר מאתגר וריטייל חייב להיות בעידן הזה Experiential. אנחנו כבר עכשיו אחת החברות היחידות בתעשייה שלא רק מדברת על זה, אלא באמת בונה Experiential Retail.

תום עידן הברוקרים

נוק היא פלטפורמת בינה מלאכותית שהופכת את כל תהליך חיפוש דירות להשכרה לדיגיטלי ואוטומטי, החל מחיפוש באתר, התקשורת (נעשית מול AI-Bot), הביקור בדירות (נעשה בלי מתווך ובאמצעות חיבור למנעולים חכמים), בדיקות אשראי והתאמה וחתימה על החוזה. הכל נעשה בפלטפורמה אחת, והכל אפשרי ביום אחד בלבד, מבלי לתאם דבר מראש. ארז כהן, מנכ"ל ומייסד משותף של החברה מספר שעד היום גייסה החברה כמיליון דולר. ״באוגוסט האחרון השקנו את הפלטפורמה המלאה ובחודשים האחרונים, אנחנו מכפילים את כמות הדירות והמבקרים מדי חודש. בחודש האחרון נעשו מעל ל-1000 ביקורים פיזיים בדירות באמצעות הפלטפורמה, ביקורים בהן שוכרים רואים דירות בעצמם מבלי מתווך ומבלי לתאם פגישה״. כהן מסביר שגם בעידן שלפני המגיפה הגדולה שוק השכירות סבל מחוסר חדשנות וסרבול יתר. ״מתווכים מפספסים אימיילים, מתאמים פגישות ומגבילים את הזמן בו שוכרים יכולים להכנס לראות דירות. השוק בשלב הזה מלא ביקוש, דיירים משלמים דמי תיווך ובעלי הבניינים לא חווים בצורה ישירה את חוסר היעילות, לא ב-friction שמתווכים יוצרים ולא בכסף שהמתווך לוקח. בעידן הפוסט קורונה״, הוא מסביר, ״עבודת התיווך נעשתה קשה אף יותר כיוון שיש פחות ביקוש, בעלי בניינים סופגים את העלות הגבוהה של מתווכים וחוסר היעילות של מתווכים בא לידי ביטוי בצורה חריפה יותר - בימים ארוכים בהרבה של הדירות בשוק. כמו כן, שוכרים לא רוצים להפגש עם זרים (מתווכים) בדירות - כל אלו ביחד היוו קרקע מצוינת עבורנו להציע פתרון מלא ויעיל לתיווך דירות, שהוא COVID Safe, במחיר מוזל, ובשקיפות מלאה לבעלי הבניינים״. כהן מתאר שוק שמתחיל לאט ובטוח לחזור לעצמו בחודשיים האחרונים כפי שמשתקף מהנתונים של החברה. ״זה אכן זמן טוב להגיע לעיר ואפשר גם להינות מדיור במחיר מוזל בהרבה. עדיין רוב הפגישות נעשות ב-Zoom וזה כנראה לא ישתנה בחודשים הקרובים, ולכן ההחלטה אם לעבור לעיר בעיקר תלויה בסוג העיסוק. אצלנו לדוגמא, יש חשיבות מאד גדולה לרגליים על הקרקע, להכיר מקרוב את האזורים בהם אנחנו עובדים”.

מהקיבוץ למנהטן

לפני שנתיים נפתחה בניו יורק חברת טולו בהשקעה של 1.9 מיליון דולר. יעל שמר, מייסדת משותפת מספרת ש״TULU מעצבת מחדש את האופן שבו אנשים צורכים ומשתמשים במוצרים. במקום בעלות עליהם, היחידות החכמות של החברה, המבוססות על טכנולוגיות מתקדמות ושימוש בבינה מלאכותית, מאפשרות גישה למוצרים על פי צורך - מה שצריך, מתי שצריך ולכמה זמן שצריך. במקום שכל דייר יחזיק בבעלותו קורקינט, שואב אבק או פלייסטיישן, למשל, אנחנו מאפשרים לכלל הדיירים גישה למוצרים שיתופיים ובאיכות גבוהה אצלם בבניין, ובתוך כך מעודדים צריכה חכמה ואחראית״. עד היום, היחידות הללו הותקנו בבנייני מגורים, מעונות סטודנטים, מרכזים עירוניים ומשרדים, וייצרו תרבות צריכה חדשה לאלפי משתמשים בניו-יורק. עד לפני שנה, המגמה הייתה ברורה. ״המיליניאלס לא מעוניינים להחזיק דברים בבעלותם - הם מעדיפים לשכור דירה לטווח קצר, מוותרים על מכונית או אופניים, שוכרים רהיטים, ואפילו בגדים הפכו להיות שירות לפי צורך. דרך החיים הזו״, מסבירה שמר, ״היא תוצאה של דינמיות, רצון לקבל דברים כאן ועכשיו וחוסר תמידי במשאבים כלכליים זמינים. בשל התחרות בין בעלי הבניינים למשיכת המילניאלס, המהווים את הכח הצרכני העירוני המשמעותי ביותר, נוצר שוק מתרחב של שירותים לדיירים (amenities), כחלק מהרצון לייצר חווית מגורים שהיא מעבר לארבע קירות. בתוך השוק הזה, הצענו שירות טכנולוגי ייחודי הנותן מענה אמיתי לצרכים של הדייר העירוני, ומשתלבת עם מגמה כללית של אימוץ טכנולוגיות מתקדמות על ידי בעלי בניינים״. מאז שהגיעה הקורונה, הבית, כולנו יודעים, הפך להיות הרבה יותר.

״אנחנו רואים עלייה משמעותית בכמות המשתמשים העושים שימוש במוצרים שלנו כדי לנקות, לבשל, לארח, לשפצר, להדפיס, לנסוע ובעיקר להינות. תקופת הקורונה הביאה לכך שהמשתמשים שלנו ראו בנו משענת וביקשו מאיתנו להרחיב את המענה לצרכי חיי היום-יום שלהם, מה שגרם לנו להבין עד כמה חשוב להיות רספונסיביים ואדפטיביים בשירות שאנחנו מעניקים. הוספנו אפילו מצרכים בסיסיים שניתן לרכוש והם זמינים תמיד בבניין, כמו נייר טואלט, סבון, מגבונים, עוגיות, חומרי ניקוי ידיים, מסכות פנים ועוד. בנוסף על כך, בשל החשש מפני יציאה של שוכרים מן העיר, התחרות על דיירים נעשתה חזקה עוד יותר ואנחנו חווים עלייה משמעותית בביקוש לשירות שלנו מטעם בעלי הבניינים.

מאיצים את השוק

לפני כשנתיים הוקם מרכז החדשנות Proptech zone מתוך הבנה שתעשיית טכנולוגיות הנדל״ן צוברת תאוצה בארה״ב ואירופה, ושהסטרטאפיסטים הישראלים הם הבאים בתור להצטרף למהפיכה בעולם הנדל״ן. חברות הפרופטק הישראליות מכוונות לשוק האמריקאי וניו יורק, בתור מעצמת פרופטק היא נקודת ציון מרכזית. לכן ,התוכנית שמה דגש על בניית קשרים עם תעשיית הנדל״ן והפרופטק בניו יורק, היכרות עם השחקנים המרכזיים ועם משקיעים אמריקאיים מובילים ואף נסיעה לתפוח הגדול. מיכל גולוגורסקי, מנהלת מתחם החדשנות בנדל"ן מתארת: ״היתה צמיחה משמעותית, ב-2019 ראינו בישראל באזור ה -70 חברות, היום אנחנו כבר עם 240. יזמים רבים שהצליחו בתעשיות הייטק אחרות ראו את ההזדמנות בהפיכת עולם הנדל״ן המסורתי לדיגיטלי ואת הפוטנציאל הטמון בתעשיה שנשארה מאחור מבחינת פתרונות טכנולוגיים. על מנת לסייע ליזמים בתחילת דרכם הקמנו את האקסלרטור הישראלי הראשון העוסק בתחום הפרופטק. המטרה לסייע ליזמים במתן כלים ספציפיים להצלחה בשוק המיוחד הזה, ללמוד לעבוד עם אנשי נדל״ן שלא תמיד מבינים את הצורך בפתרונות הטכנולוגיים, ולכן אנחנו שמים דגש בתכנים שלנו על התאמת המוצר לשוק הנדל״ן, ואיך לחדור לשוק ולשווק אותו בהצלחה בעיקר בשוק הגלובלי.

האקסלרטור, בו שותפות חברות נדל״ן מקומיות ובנילאומיות כמו קרן ריאליטי, JLL, סילברסטין וטישמן ספייר מניו יורק, תומך בסטרטאפים בתחומי השקעות נדל״ן, ניהול משרדים, תהליכי בניה ותשתיות ופלטפורמות לקניה ומכירה של נכסים. במהלך התוכנית החברות מלוות ע״י מנטורים מנוסים מתחום הנדל״ן הטכנולוגיה והעסקים, נחשפות לפעילות של חברות נדל״ן ומקבלות סיוע בגיוס הון״. גולוגורסקי מספרת שתקופת הקורונה היוותה הזדמנות מעולה לחברות הפרופטק להאיץ את המיזמים שלהן. ״לקוחות נדל״ן אמריקאים וישראלים פנו אלינו וחיפשו פתרונות דיגיטליים בעיקר לניהול ושיווק הנכסים גם בעולם המשרדים וגם במגורים. חברות שהיו כבר עם מוצר עובד הצליחו להגדיל את המכירות. בגלל שהנדלניסטים חיפשו פתרונות מתוך צורך אמיתי, תהליך ההטמעה של הטכנולוגיות היה מהיר, דבר שבדר״כ מעכב את היזמים. חברות צעירות שלא היו מוכנות עם המוצר והתקשו בגיוס הון בגלל תקופת הקורונה נאלצו להפסיק את הפעילות. בנוסף, חברות שרצו כבר לצאת לשוק הגלובלי, השהו את המעבר וממשיכות לפעול מישראל בשלב זה״.

כובשים את העיר

החלום של לא מעט ישראלים בניו יורק הוא לעשות את ה״כסף בגדול״ בשוק הנדל״ן כאן, אבל עם האתגרים החדשים והצרכים המשתנים, הוא לא תמיד פשוט. ״ניו יורק זה השוק הכי תחרותי בעולם״, מסביר צביקל, ״אבל אסור להתייאש. בסטארטאפים חשוב לחגוג הצלחות קטנות בדרך אחרת תתעורר יום אחד, תסתכל אחורה ותבין שזה היה החלק הכי מרגש בחיים״. ארז כהן מאמין שגם היום, על אף האתגרים, החלום אפשרי. ״דברו עם כמה שיותר אנשים מהתחום בניו יורק, תצרו נטוורק חזק ותלמדו את השוק טוב לפני שאתם מתחילים לפתח מוצר. שמר מודה שניו-יורק מאתגרת, גם בלי קשר לקורונה. ״האתגר הוא זה שמביא לטיוב ודיוק הערך שאותו רוצים לספק. בסופו של דבר, אם המוצר בשל ותנאי החיים בשלים, ועיקר השוק אליו מכוונים נמצא בעיר, אין סיבה לחכות, כי מהר מאד לומדים שגם כאן מותר לעשות טעוית. כשרק הגענו לעיר היו לנו חששות. היום אנחנו יודעים שצריך להתחכך במשתמשים כמה שיותר מוקדם. הגענו לעיר עם קונספציה לפיה אנחנו צריכים קודם כל להבין מיהו ומהו ה״ניו יורקר״. רק לאחר שהיו לנו משתמשים, הבנו שהמציאות היא יותר מרובדת, ודווקא בעיר מטרופולינית ורב תרבותית כמו ניו-יורק, אפשר ללמוד המון על המענה הייעודי לקבוצות שונות שהמוצר שלנו צריך לספק ושאין פתרון שהוא - One size fits all. חדירה לעולם הנדל״ן בניו-יורק היא לא פשוטה״, היא מסכמת, ״אך אם מצליחים לספק מענה טוב ללקוח אחד, אחרים ידעו מזה מהר מאוד והשמועה תתחיל לרוץ״.