גל ההשקעות בנדל"ן ובשוק ההון לא פוסח על החרדים. יותר ויותר משקיעים חרדים רוכשים דירות להשקעה. בערי פריפריה רבות ניתן למצוא אלפי דירות בבעלות חרדית, גם ובעיקר באזורים שבהם אין אפילו תושב חרדי אחד. בלוד יש לפי הערכות 2,500 דירות בבעלות חרדים, שאינם מתגוררים בעיר וספק אם ביקרו בדירות שבבעלותם שלוש פעמים. הכוונה היא לעיר לוד עצמה ולא לאחיסמך (השכונה החרדית בת 3,000 משפחות המוקמת בפאתי לוד — ש"ח). שיעור הרכישות של דירות להשקעה מתוך כלל הדירות הנרכשות על ידי חרדים גבוה בכ-50% מהשיעור המקביל של דירות שנרכשות להשקעה באוכלוסייה היהודית הכללית", כך אומר דוד גלפרין, יזם ואיש פרסום ושיווק במגזר החרדי, שחקר את עולם המשקיעים החרדים.
- לא רוצים לפספס אף כתבה?
עוד כתבות למנויים:
- לישון כמו מלך: חדרי השינה של האלפיון העליון
- באיזו עיר בעולם כדאי לכם להשקיע בנדל"ן?
- "השתן עלה לו לראש": ההתרסקות של אלדד פרי
מדובר בעולם שכללי המשחק שלו דומים אבל גם שונים בהשוואה לשוק ההשקעות בישראל. זהו עולם של תמימות לצד תחכום, שמרנות לצד העזה מופרזת, דחף להשקעה שמתחיל בגיל צעיר, דומיננטיות גברית אבל עלייה דרמטית בהשפעה הנשית בתחום ההשקעות המשפחתיות, ודווקא בעידוד הרבנים. ובסך הכל, שיעור ההשקעות גבוה, במגזר שדווקא מוגדר העני ביותר במדינה.
"כ-50% מהחרדים אומרים שיש להם השקעות, וזה שיעור מפתיע", אומרת ד"ר רינה דגני, מנכ"לית משותפת במכון המחקר "גיאוקרטוגרפיה", על פי נתוני סקר שערך המכון בסוף פברואר וראשית מארס השנה בקרב מדגם חרדי מייצג של 500 נשאלים. הסקר נערך ביוזמת "בסדנו", קבוצת ההשקעות הגדולה במגזר, המתמחה בהשקעות הייטק ונדל"ן במגזר החרדי בלבד. "ישנם שני תחומי השקעות מובילים. אחד הוא חסכונות בבנקים, שעליו דיווחו 19% מהנשאלים, וזו ירידה משמעותית בהשוואה לסקר דומה שנערך ב־2018, המיוחסת לצמצום במשאבים. השני הוא נדל"ן, עליו דיווחו 18%, וזה נותר ללא שינוי. עוד כ־5% משקיעים בחברות המשקיעות בנדל"ן. זה שיעור גבוה להערכתי בהשוואה למגזר הכללי".
13% מהדירות הנמכרות בישראל מדי שנה (כ־19,000 דירות) נרכשות על ידי חרדים. זהו שיעור גבוה בכשליש משיעורם באוכלוסייה, הנאמד ב־10%. כך על פי הערכת ד"ר איתן רגב, סמנכ"ל המחקר של "המכון החרדי למחקרי מדיניות". 41% מהדירות נרכשות בפריפריה, ומתוכן כ־70% נרכשו להשקעה.
הרוב הגדול של הרכישות להשקעה מתבצע על ידי זוגות צעירים נטולי דירה, שרוצים לגור בערים המרכזיות ולממן את שכר הדירה באמצעות השכרת דירה בפריפריה. "בדרך כלל מדובר בדירות די ישנות", אומר רגב, שניתח את הרכישות של הציבור החרדי בערי הפריפריה בשנים 2002־2015, ופירסם ספר מקיף בשם "שוק הדיור החרדי ופרישתה הגאוגרפית של האוכלוסייה החרדית בישראל", במסגרת עבודתו בעבר במכון הישראלי לדמוקרטיה. "העיר המובילה היא צפת (50% מהדירות שנמכרו בה בשנים אלה נרכשו על ידי חרדים, 22% מהן להשקעה). באופקים 47% מהדירות נמכרו לחרדים (22% מהן להשקעה), בערד — 35% מהדירות (17% מהן להשקעה), בטבריה – 35% (22% להשקעה), ובקריית־מלאכי – 32% מהדירות (18% מהן להשקעה)".
רגב צופה כי התופעה תשליך על פיזור האוכלוסייה העתידי, "שכן בשלב הראשון החרדים משכירים את הדירות שרכשו בפריפריה, ומתגוררים בערי הליבה המרכזיות בני-ברק, ירושלים, בית־שמש, אשדוד או מודיעין-עילית. לא פעם הם גרים בתת-תנאים, בחניות ובמחסנים שהוסבו ליחידות דיור. אבל כשנולדים הילדים השלישי והרביעי, המגורים ביחידות האלה הופכים לבלתי אפשריים, ויותר ויותר משפחות יעברו אל הפריפריה.
בצפון החרדים כבר אחראים לכ-16% מרכישות הדירות בשנים שנבדקו, לעומת 4% בלבד לפני 20 שנה, אומר רגב. המהפך הגדול החל בחיפה, בדירות ישנות בשכונת הדר, שהתחרדה עם השנים, המשיך לשכונות ותיקות אחרות והתרחב גם לקריות. "בשנים שחקרנו החרדים רכשו 15% מהדירות שנמכרו בחיפה, ו־5% מהדירות שנמכרו בקריית־ביאליק. בחיפה שני שלישים מהדירות נקנו להשקעה, ובקריית־ביאליק 80%", אומר רגב.
ויש לא מעט אנשים וגופים שזיהו את התופעה. לדברי אפרים קר, מומחה בתחום הבנייה המשמש כעמית ב"מכון החרדי למחקרי מדיניות", "הם מסתובבים בשכונות חיפה ובקריות בניסיון לאתר דירות להשקעה במחירים של כ־400,000 שקל. אחרי האיתור הם מציעים את הדירות למכירה לאברכים, תוך התחייבות לטפל גם בנושא השכירות, תמורת חודש שכירות לשנה. קיימים כבר מתווכים שמרכזים טיפול במאות דירות של בני המגזר".
ולא רק בחיפה, גם בעפולה, טבריה, נוף הגליל (נצרת עילית) ואפילו עמנואל. יש ניצנים ראשונים של התעניינות חרדים בהשקעה גם בדימונה. לעומת זאת באר־שבע, כוכב מן העבר, צנחה, בין היתר כי המחירים עלו.
מה גורם להתנפלות על הנדל"ן להשקעה? "הפולניות", אומר גלפרין. "התחושה שגם אם יקרה משהו, גם אם ערך הדירה לא יעלה כפי שהוצג מלכתחילה, נישאר עם משהו ביד. כל חרדי שלישי לא גר בדירה שבבעלותו – לעומת 16% בלבד במגזר החילוני שלא גרים בדירה שבבעלותם. כלומר, רכישת דיור נתפסת מלכתחילה במגזר כהשקעה. זה שוק שנתפס כנגיש, אפשר לקנות גם בסכומים נמוכים בפריפריה, ולעיתים שניים־שלושה אחים או חברים רוכשים דירה יחד".
רו"ח חיים רוזנשטיין (38), אב לשמונה המשמש כיועץ פיננסי למשקיעים פרטיים ולעסקים, מוסיף: "לרבים במגזר אין מקצוע, והכניסה לתחום הנדל"ן והתיווך קלה ופשוטה. אם תספרי כמה חרדים עובדים כמתווכים, לא תאמיני".
גלפרין מצביע על תופעה נוספת: אברכים שיש להם 2־3 דירות להשקעה בפריפריה. "מספר הילדים מגדיל את אפשרויות המימון, כי כל דירה נרשמת על שם ילד אחר (ואפשר לקבל עליה משכנתה כדירה ראשונה – ש"ח). דירה ראשונה מספקת כידוע אפשרות למשכנתה בגובה 70%־75% מהנכס, לעומת 50% על דירה שנייה והלאה".
הצרכים של החרדים שונים לחלוטין מאלו של החילונים, מה שמוליד הסתכלות שונה על ההשקעות. "החרדי מגיל 23 ממוקד בצורך העתידי לחתן ילדים ולרכוש עבורם דירות, בעוד שהחילוני עד גיל 30 ממוקד בצורך לבנות קריירה", אומר רו"ח רוזנשטיין. "הדאגה הרובצת על ראש החרדי מגיל צעיר היא מאיפה אביא את הכסף, כשהאפשרות לעשות דברים בצורה איטית ומסודרת לא קיימת. מסלולו מחייב מלכתחילה קיצורי דרך".
אליעזר גרוס, יו"ר קבוצת בסדנו, מדגים: "קחי זוג חילוני ממוצע בגילאי 35־40. הבעל פקיד בבנק, האישה ביוכימאית. הורים לשניים, עובדים כבר 15 שנה וצברו כסף. שכר הנטו שלהם 30,000 שקל, ההוצאות 23,000 שקל. הם חוסכים 7,000 שקל לחודש ויכולים לבחור במסלול חיסכון סולידי בריבית של 2%, שיניב להם 2 מיליון שקל אחרי 20 שנה. לזוג מקביל חרדי באותם גילים יהיו כבר 6־8 ילדים, הוא יהיה אברך כולל או מורה במשרה חלקית, והיא גננת או במקרה הטוב עובדת הייטק בשכר נמוך בהשוואה לעמיתתה החילונית. משכורותיהם יספיקו לחיסכון חודשי של 1,000 שקל במקרה הטוב. חיסכון במסלול סולידי ב־20 שנה יצטבר ל-300 אלף שקל, שלא יספיקו לחתן את הילדים. אין להם ברירה אלא לחפש דרכים יצירתיות להשקעה".
המצב הזה לא נטול בעיות. כך למשל, משקיעים בנדל"ן שאינם מבינים מספיק, בולעים הסברים והבטחות של מתווכים שלא מחזיקים מים. אחרים ממנפים עצמם מינוף יתר ברכישת דירות רבות מכדי יכולתם לעמוד בפירעון המשכנתאות. יש חוסר מודעות לבעיות הכרוכות באחזקת דירה מרוחקת והשכרתה. יש גם חרדים שמשקיעים בעולם ההייטק והסטארטאפים ללא הבנה מספקת בתחומים האלה וללא מודעות לכך שהרוב המכריע של הסטארטאפים נכשלים.
"נכון שבסטארטאפים ובתרופות טמונים הרווחים הגדולים ביותר, אבל איש לא יכול לנבא האם ההשקעה תביא כסף", אומר רוזנשטיין. "מי שיכול לשים כסף בתחומים אלו הם בעלי ההון, שיחזיקו מעמד אם הסטארט־אפ או התרופה ייכשלו. למרבה הצער אנחנו רואים דווקא בתחומים אלו אברכים ששמים את הכסף שאין להם, אפילו ממשכנים דירות".
ויש גם תופעה של נפילה ל"פירמידות". הציבור של הגברים הצעירים, בעיקר אברכים, נחשב טרף קל למיזמים כאלה, כי הוא צמא להכנסה נוספת ולהוט להשקיע. מתווכים ממולחים של נדל"ן והשקעות אחרות אורבים לקהל הזה בכוללים ובמנייני התפילה, בדרך כלל פונים לאברך מוביל חברתית, ומבטיחים לו גם תמורה אם יצליח לגייס למיזם עוד 20־30 עמיתים. וכך, "פירמידות" והשקעות שרשרת הפילו קורבנות במגזר. זה כולל מיזמי השקעות בנדל"ן בחו"ל, כמו רומניה שבה הפסידו משקיעים חרדים רבים את כספם.
רוזנשטיין: "יש חוסר הבנה בכלכלה ובמספרים, וגם נטייה גורפת לזלזל במומחים מקצועיים. לפני השקעה הם ישאלו את העסקן של החסידות, ולא עורך דין או רואה חשבון. העסקן יכול להיות אדם מדהים, אבל לא יידע לקרוא תשקיף, ולא יכיר את המלכודות שכל רואה חשבון מכיר. ומשמעות הנפילה תהיה טרגית – כי המשקיע החרדי הביא את הכסף בדרך כלל מהלוואות, גמ"חים (גמילות חסדים) או מישכון הדירה שקנו לו הוריו".
עם זאת, בשנים האחרונות המשקיעים החרדים הצעירים נעשו זהירים יותר. "מיד כשצץ חשש לפירמידה, עוברות אזהרות מפה לאוזן ובתקשורת החרדית", מספר ישראל הרשקוביץ, כתב הצרכנות הוותיק של העיתון "המודיע", המקיים מאבקים רבים בהונאות מול הציבור החרדי. גם רבנים יצאו במלחמות חורמה להסברה ומיגור התופעה. הם אף פירסמו הנחיות מדויקות ("אם אמרו לך 'אל תגיד לאף אחד', או 'זה סוד', ברח מהעיסקה).
הרבנים גם מגייסים את הנשים כדי להגביר זהירות. מכיוון שרוב ההשקעות נולדות בסביבה ובשיח הגבריים — הכולל, בית הכנסת – לנשים נודע עליהן מאוחר מדי. לכן הרבנים מעודדים ואפילו מורים לבעלים שלא להתחייב לשום השקעה מבלי ללבן את ההצעה בבית. "הנשים, שהן בדרך כלל המפרנסות, חשופות לשוק העבודה, לכלכלה, לתחומי המחשוב וראיית החשבון, ונתפסות כמבינות יותר", מסביר קר. התוצאה היא עלייה במעורבות הנשים בהשקעות.
גלפרין מחלק את המשקיעים החרדים לשלוש קבוצות עיקריות. אחת היא המשפחות האמידות ובעלות ההון. אלה משקיעים בגדול, וכמו בכל ציבור משקיעים ניתן למצוא בהם את הסולידיים ואת הנועזים. הם משקיעים בנדל"ן, במניות, בהייטק. בדרך כלל ישקיעו בחברות שומרות שבת. כך פועלת למשל קבוצת בסדנו, שכ־80% מהשקעותיה הן בחברות סטארט־אפ ישראליות חדשות, והשאר בנדל"ן. היא מושקעת ביותר מ־30 חברות, בהיקף של כ־100 מיליון דולר, ופונה גם למשקיעים ממעמד הביניים.
הקבוצה השנייה היא חרדים גילאי 40־60, שכבר מסודרים, משלמים משכנתאות, בדרך כלל יותר מאחת, לעיתים גם חמש, גומרים את החודש, וחשוב להם לייצר הכנסה עתידית לעת זיקנה, או להגדיל את הונם. "כאן אפשר למצוא לא מעט משקיעים חכמים, מנוסים, שמשקיעים בכל סוגי המוצרים הפיננסיים, כולל קרנות פרטיות, סחורות, חוזים – עם משקל גבוה מאוד למוצרי השקעה מפוקחים הלכתית. סכומי ההשקעות ינועו בין 250,000 ל־400,000 שקל", אומר גלפרין.
בקבוצה השלישית נמצאים הצעירים בגילאי 23־35 עם סכומי כסף של 150,000 ומטה. "משקלם הגבוה יחסית בתחום ההשקעות בהשוואה לציבור הכללי מפתיע יחסית, גם בגלל הגיל וגם על רקע העובדה שהחרדים בגילים אלו נמצאים בחלקם הגדול בעשירונים התחתונים", מציין גלפרין.
פורסם לראשונה: 07:51, 11.06.21
