בית משפט השלום בתל אביב דחה לאחרונה תביעה שהגישה יזמית הנדלן "אבן ברכה" נגד בעלי זכויות בדירת 2.5 חדרים בבני ברק, שמהם קנתה את הנכס עבור פרויקט תמ"א 38 אך לא קיבלה היתר בנייה. היא ביקשה לקבל בחזרה תשלום ראשוני שכבר העבירה, אך השופטת רונית פינצ'וק-אלט קבעה שהיא הייתה זו שהפרה את ההסכם באופן יסודי.
ב-2017 חתמה החברה עם הנתבעים על הסכם לרכישת דירתם הנמצאת על חצי חלקה. התמורה עמדה על 3.4 מיליון שקל ונקבעו מועדים לתשלום התמורה. נקבע גם ש-340 אלף שקל ישולמו במעמד החתימה.
החברה שילמה את הסכום הראשון אך לא עמדה בתשלומים הנוספים. ב-2018 היא הודיעה למוכרים כי באופן מפתיע מסרבת עיריית בני ברק לתת לה אישור בנייה לביצוע תמ"א 38 בבניין והיא לא תוכל לבצע את ההסכם. זאת מאחר שהעירייה לא מאפשרת לבצע תמ"א על חצי חלקה אלא רק על חלקה בשלמותה, לנוכח פסק דין שניתן קודם לכן שהיא לא הייתה מודעת אליו.
לאחר שהמוכרים סירבו להשיב את הסכום הגישה החברה את התביעה שבה טענה שהיא התקשרה בהסכם עם המוכרים על מנת לבצע פרויקט תמ"א ולא לצורך רכישת הדירה בלבד, ודבר זה היה ידוע להם בעת ההתקשרות. לדבריה, החלטת העירייה היא בבחינת שינוי מצב לרעה וכוח עליון שלא היה בידיעתה ובשליטתה.
החברה הוסיפה שביקשה מהמוכרים לבטל את ההסכם ולהתקשר בהסכם זהה עם חברת "שוהם לבנין ונכסים", שקידמה פרויקט במחצית השנייה של החלקה, אך הם סירבו. לדבריה, גם אם היא הפרה את ההסכם, המוכרים היו חייבים לפעול להקטנת הנזק ולאפשר לחברה השנייה להיכנס בנעליה בתנאים דומים ולרכוש את הנכס.
הנתבעים טענו מנגד כי החברה הפרה את ההסכם הפרות יסודיות, והמשיכה בכך למרות התראות והזדמנויות שניתנו לה לתקן את ההפרות. לטענתם, לא הייתה עליהם חובה להתקשר עם החברה השנייה, אותה לא הכירו. הם גם ציינו שהסכם המכר לא היה מותנה בקבלת אישור לביצוע התמ"א והם לא היו מסכימים להתקשר בהסכם מותנה.
עו"ד דוד רייכרטמאי מזוזואכן, השופטת רונית פינצ'וק-אלט דחתה את התביעה. היא קבעה שהחברה הפרה את ההסכם הפרות יסודיות, נמשכות שלא תוקנו על ידה גם לאחר התראות מצד בא כוח המוכרים, וכי מדובר בתקופת הפרה ארוכה מאוד. היא הבהירה שמדובר בהפרות שמקימות חובת תשלום פיצוי מוסכם.
בפסק הדין נדחתה טענת החברה בדבר כוח עליון והובהר כי היה עליה להיות מודעת לפסק הדין שחייב קבלת הסכמה של כל בעלי הזכויות בחלקה לניצול זכויות בנייה במסגרת פרויקט תמ"א. זאת, בפרט שמדובר בחברה העוסקת בנדל"ן שבא כוחה היה אחד המייצגים באותו פסק דין.
זאת ועוד, בהסכם עצמו לא נקבע שקבלת היתר לתמ"א 38 הוא תנאי לקיום העסקה. מדובר בתנאי מהותי שהיה צריך להיות מצוין במפורש בהסכם, במיוחד שעה שמדובר בחברה בעלת ידע ומקצועיות בעסקאות נדל"ן. משאין תנאי כזה, החברה אינה רשאית לקרוא תנאי זה לתוך ההסכם בדיעבד, זמן רב לאחר שהפרה את ההסכם הפרות יסודיות.
באשר לטענת הקטנת הנזק הדגישה השופטת שבעלי הדירה לא היו חייבים להתחיל הרפתקה חדשה עם החברה השנייה רק בשל רצונה של התובעת. החברה חויבה בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 35 אלף שקל.
• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ התובעת (החברה): עו"ד ערן פלס, עו"ד אבי פליגלמן
• ב"כ הנתבעים (בעלי הדירה): עו"ד משה מנור
• עו"ד דוד רייכרט עוסק בתמ"א 38
• הכותב לא ייצג בתיק
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
