בוליגו קפיטל היא חברה להשקעות נדל"ן בארה"ב. החברה פועלת למציאת הזדמנויות, ייזום פרויקטים, השבחה, השכרה/מכירה של הפרויקט ברגע הגעה ליעד. הפעילות שלה היא מול אנשים פרטיים כשהמשמעות לכך היא שלא מדובר על קבלן שבונה פיזית בתים למכירה, לא משרדים להשכרה וגם לא על קניון שמשכיר חנויות, אלא על חברה יזמית שמתמקדת בארבע נקודות:
1. דיור להשכרה - אם במקבצי דיור ואם בבתי אבות
2. תעשייה ולוגיסטיקה
3. מרכזים מסחריים שכונתיים עם לקוח עוגן גדול (דוגמת סופרמרקט)
4. פעילות במדינות ה-Sun Belt
החברה פועלת כ-GP סחיר. המשמעות היא שבעצם ההשקעה במניה מאפשרת להיכנס לשותפות ברווחים של החברה מהפעילות שלה.
מודל החברה עד היום היה בפעילות מול לקוחות כשירים בלבד, כלומר לקוחות בעלי הון נזיל של מעל ל -12 מיליון ש"ח. ההצלחה של החברה יכולה להימדד בכך שבדרך כלל מודל זה של גיוס כספים להשקעות אלטרנטיביות דוגמת פרויקטי נדל"ן בחו"ל יעשה דרך משווקים בעלי אינטרס, אך החברה, שקיימת משנת 2012, צמחה על בסיס הגעת לקוחות מפה לאוזן ולא דרך שיווק אגרסיבי או תשלום עמלות שמנות. צורת עבודה זו מאפשרת לחברה לפעול בשקט. העבודה מול לקוחות עם הון נמוך היא לחוצה ודורשת מתן הסבר על כל צעד במדיניות החברה. בנוסף, לקוחות קטנים מתאפיינים בפדיונות והזזת כספים מרובה. כאשר הפעילות היא מול לקוחות כשירים שהסכום המושקע הוא לא הכסף ראשון או שני שלהם יש "שקט תעשייתי" וחברת השקעות יכולה לפעול בנחת הנדרשת למהלך הפעילות.
כנראה זה מה שעזר לחברה להשיא תשואה נטו של 28.4% למשקיעי החברה. במהלך 11 שנות קיומה בוצעו השקעות ב-138 נכסים בהיקף 4 מיליארד דולר, כאשר 1.4 מיליארד מתוכם הם כספי משקיעים. הצלחת הפעילות הביאה לכך שמכפיל ההון של החברה עומד על 2.1 בזמן שקרנות השקעה אחרות בשוק (אך שונות בצורת ומהות הפעילות) נסחרות בכ-0.5 על ההון שלהן.
מה עושה בוליגו בצורה שונה ומוצלחת יותר מהאחרות?
כאן צריך להיכנס לאסטרטגיה של החברה ובעיקר מה היא לא עושה. ציינתי מעלה את ארבעת המיקודים המרכזיים של החברה, אך בו בעת יש כמה תחומים שהיא נמנעת מהם:
1. מבני משרדים. לדברי בוליגו התעשייה במצב קשה ובנייני משרדים שלמים עומדים יתומים.
2. קניונים. בפגישה עם החברה אף ציינו כי עשו 2 עסקאות בעבר בתחום המסחר מהן יצאו רק במזל ללא נזק ומשם החליטו לא לגעת בתחום.
3. לא רואים ערך בעסקאות של מבני מגורים יחידים ולכן מכוונים לקומפלקסים.
4. גאוגרפיות מצטמקות ברמת האוכלוסייה. גם כאן סיפרו לנו כי בעבר אכן הייתה נגיעה באזורים אלו ובחרו לצאת מהם ללא נזק לתשואות.
באופן אישי, אני רואה בבחירות אלו גורמים חשובים להצלחת החברה. בהרבה מהמקרים חברות, בעיקר כאלו שחיות מדמי ניהול ועמלות, יעשו עסקה לשם העסקה גם אם היא אינה בהכרח טובה למשקיעים, בעוד שבוליגו פועלת בצורה אחרת. נוסיף לזה את הביקור במשרדיה הצנועים של החברה ומבנה הפעילות הרזה וזה בהחלט משתלב עם גישת ההשקעה בצניעות.
אמנם נאמר בהתחלה שמניית החברה בתשואה חיובית מיום הנפקתה, אך חשוב לציין כי המניה נחתכה ביותר מ-50% מהשיא אליו הגיעה בתחילת ינואר 2022. ממה זה נובע?
עליות הריבית בעולם ובארה"ב בפרט הביאו להאטה בסקטור הנדל"ן שהוא המושפע הראשון מגורם זה. עלייה מריבית של 0 למעל ל-5% בתקופה של שנה וחצי גורמת לשערוך נכסים שלילי באופן מיידי והביאה להאטה בעסקאות והורדות מחירים. לחברת השקעות שפעילותה היא מציאת עסקאות, מצב זה פוגע בפעילות באופן מיידי ומביא אותה לנקודה בה עליה להמתין ולתכנן מחדש את האסטרטגיה שלה.
האטה זו הביאה כמובן גם לירידה בגיוס הכספים על ידי החברה ולהיקף העסקאות שבוצעו. אם בשנת 2022 כולה נעשו עסקאות בהיקף של מעל למיליארד דולר, עד אמצע שנת 2023 היקף העסקאות ירד לפחות מ-200 מיליון, כך שמדובר על ירידה בנרמול שנתי של יותר מ-60%. ואכן, הכנסות החברה ירדו מ-42.7 מיליון דולר בשנת 2022 ל-11.6 בחצי שנת 2023. למרות כל זאת החברה הצליחה לייצר 6.5 מיליון דולר הכנסות השנה רק מדמי הצלחה ומראה כי על אף ההאטה ותנאי המאקרו המורכבים היא תצלח את המשבר.
עם הפיכתה לציבורית והגברת ההיכרות עימה, החברה פועלת להרחבת בסיס המשקיעים האמריקאים שלה ומעוניינת להכניס משקיעים מוסדיים לעסקאות החברה. לשם כך היא פתחה גם קרן המשקיעה בפרויקטים שלה שמאפשרת פיזור רחב יותר מאשר השקעה בפרויקט ספציפי או מספר נמוך של חשיפה לעסקאות מסוימות.
המיקוד של החברה וההתנהלות הרזה שלה מעלים את הרושם שמדובר על עסק שצומח יפה וזאת בזהירות הנדרשת כדי להחזיר תשואה גבוהה למשקיעים.
הכותב אינו מחזיק במניות החברה. יובהר כי הכותב הינו נותן שירותים של בוליגו קפיטל.
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
