הכלכלה הישראלית נמצאת כיום בצומת דרכים מורכבת, עם אי ודאות רבה הנובעת ממצב האינפלציה, המתחים הגיאו-פוליטיים, וסוגיית הייבוא מטורקיה, שמכבידים על המשק ועל בנק ישראל כמקבל ההחלטות המרכזי. אחת הסוגיות הבולטות היא ההשפעה הישירה של ייבוא חומרי בניין מטורקיה, כמו ברזל, פלדה ומלט, על מדד תשומות הבנייה בישראל. בשנת 2024, בעקבות החרם שהטילה טורקיה על יצוא לישראל, נרשמה עלייה משמעותית של בין 6% ל-10% במחירי חומרי הבניין, מה שייקר את מחירי הדירות, במיוחד בפרויקטים שבהם התשלומים מוצמדים למדד תשומות הבנייה (דבר שמרבית הרוכשים לא שמים עליו את הדעת). עלייה זו מקשה על השוק ומהווה אתגר נוסף לבנק ישראל בניהול הסיכונים בשוק הנדל"ן.
כאשר סביבת הריבית הגבוהה ממשיכה להכביד על השוק ובעוד בנקים מרכזיים ברחבי העולם מתלבטים על מועד הורדת הריבית, בנק ישראל כבר ביצע מהלך ראשוני בתחילת השנה, אך ההשפעה על שוק הנדל"ן והמשכנתאות מורכבת ולא ברורה. העלייה המשמעותית בהלוואות הקבלן והפיקוח ההדוק מצד בנק ישראל מדגישים את החשיבות של ניהול סיכונים זהיר בשוק הנדל"ן הישראלי.
מתחילת שנת 2024 נרשם זינוק דרמטי בהלוואות הקבלן בישראל, שהגיעו לשיא של כל הזמנים עם עלייה של 70% מתחילת השנה, ושיא נוסף של 1.321 מיליארד שקל ביוני, המהווים כ-17% מכלל המשכנתאות שנלקחו באותו חודש. מגמת העלייה החדה בהלוואות הקבלן מדגישה את הפופולריות ההולכת וגוברת של הלוואות מסוג זה.
הלוואות הקבלן, המאפשרות לרוכשי הדירות לשלם סכום התחלתי נמוך מאוד ואת היתרה בעת האכלוס, מציעות פתרון נוח לכאורה לרוכשים. עם זאת, מדובר בהלוואות מסוכנות הן לרוכשים והן לקבלנים, בשל תזרים המזומנים הנמוך עד למועד האכלוס. הלוואות הקבלן פועלות במתכונת של הלוואות בלון: הרוכשים משלמים רק אחוז קטן ממחיר הדירה במעמד הרכישה (5%-20%), ואת יתרת הסכום הם משלמים במועד האכלוס, כאשר הם נוטלים משכנתא. במילים אחרות, מדובר בדחיית התשלומים הגדולים עד למועד מאוחר יותר, מה שמעניק לרוכשים אפשרות לרכוש דירה ללא צורך במימון מלא מיידי, אך מנגד, עבור הקבלנים, סיכון תזרים המזומנים הנמוך עד מועד האכלוס, מקשה עליהם לממן את הפרויקט.
הלוואות אלו מציבות סיכון משמעותי בפני הרוכש כאשר הוא נדרש לשלם אחוז מהותי ממחיר הדירה במעמד החתימה על החוזה, ובנוסף, דבר שלא כל הרוכשים שמים עליו את הדעת, הוא הדרישה לשלם אחוז מסוים במועד האכלוס. הבנק דורש לראות שהרוכש מסוגל לשלם את חלק ההון העצמי לפני שהוא מסכים להעניק את יתרת המימון בצורת משכנתא.
כאשר הרוכש מתקרב למועד האכלוס (בדרך כלל שנתיים עד שלוש אחרי החתימה על החוזה), הוא נדרש לשלם אחוז נוסף ממחיר הדירה, שיכול לנוע בין 10% ל-30% מהסכום הכולל, כתלות בתנאי ההסכם. התשלום במועד האכלוס נועד להקטין את גובה המשכנתא שהרוכש יידרש לקחת, ולכן משפיע ישירות על ההחזר החודשי ועל כושר ההחזר שהבנק יבדוק.
אם הרוכש לא יצליח לשלם את ההון העצמי הנדרש במועד האכלוס, הוא עלול להיתקל בקשיים בקבלת המשכנתא ויידרש לשלם ריביות גבוהות יותר, מה שעלול לסכן את השלמת העסקה ולהוביל להפסדים כספיים ניכרים. בנוסף, עלייה אפשרית בריבית בתקופה שבין החתימה על החוזה לאכלוס עלולה להכביד עוד יותר על הרוכש ולהקשות עליו לעמוד בתשלומי המשכנתא העתידיים.
בשנה האחרונה נרשם גידול משמעותי במתכונת רכישת דירות באמצעות מודלים של 90/10 ו-80/20 (ואפילו יש המציעים 95/5). על פי הדיווחים, קרוב ל-50% מהפרויקטים החדשים שנמכרו השנה נעשו בתנאים אלה, בעוד שבשנת 2023 הם היוו כ-30% עד 35% מהפרויקטים, דבר שממחיש את הפופולריות הגוברת של שיטות תשלום אלו בקרב רוכשי הדירות.
זוגות צעירים בגילאי 25-35 מהווים את עיקר הלווים (כ-58% מסך הלווים) במודלים של 90/10 ו-80/20. לרובם יש היסטוריית אשראי קצרה והון עצמי מוגבל, מה שמעמיד אותם בסיכון גבוה יותר במקרה של שינויים כלכליים. דירוג האשראי שלהם בדרך כלל נע בין בינוני לגבוה, אך לעיתים אינו מהדרג העליון, ויחס החוב להכנסה שלהם נע בין 30% ל-40%, מה שמגביר את הפגיעות הכלכלית שלהם במקרה של עלייה בריבית או ירידה בהכנסות.
חברות כמו אזורים, שיכון ובינוי ודמרי מנצלות את התנאים המיטיבים של הלוואות הקבלן כדי להגדיל את היקף המכירות שלהן. דמרי, למשל, דיווחה לאחרונה על עלייה משמעותית בביקוש לדירות בפרויקטים שלה בזכות התנאים המיוחדים של הלוואות הקבלן. החברה מתמודדת עם האתגר של ניהול תזרים מזומנים בזמן שהכסף הגדול מתקבל רק בעת האכלוס. אזורים מציינת כי גם היא נעזרת בהלוואות הקבלן כדי להתמודד עם השוק המורכב ולמשוך קונים, אך מודעת לסיכונים הכרוכים בכך.
אזורים, שיכון ובינוי ודמרי הציגו גידול משמעותי בהיקף המכירות שלהן, בעיקר הודות לאותן הלוואות הקבלן שהציעו לרוכשי הדירות. חברת אזורים דיווחה על עלייה של 15% במכירות, עם מכירת כ-2,645 יחידות דיור לעומת 2,300 בלבד בשנה הקודמת. חברת דמרי הציגה גידול של 22% בביקוש לדירות בפרויקטים שלה, בעיקר בפריפריה ובערים מתפתחות כמו באר שבע ואשדוד. שיכון ובינוי, שהתרחבה לאחרונה לשווקים נוספים, רשמה עלייה של 18% במכירות ביחס לשנה הקודמת, עם דגש על פרויקטים באזורים כמו השרון והמרכז. העלייה בביקוש והגידול בהיקף המכירות מעידים על היכולת של החברות הללו לנצל את תנאי השוק, אך עם זאת, הן נאלצות להתמודד עם אתגרי תזרים המזומנים הנמוך עד לאכלוס.
שלוש החברות נוקטות באסטרטגיות שונות לניהול האתגר הפיננסי של התזרים אשר אותן הלוואות מציבות. אזורים, למשל, משקיעה במגוון פרויקטים במקביל תוך התבססות על הלוואות גישור וקווי אשראי מבנקים מקומיים, כדי להבטיח תזרים מזומנים רציף עד לאכלוס. דמרי, לעומת זאת, מיישמת גישה שמרנית יותר, עם דגש על שמירת יתרות מזומנים גבוהות ומתן הנחות לרוכשים שמקדימים את תשלומיהם. שיכון ובינוי, בהיותה חברה גדולה ומגוונת יותר, מתמקדת בניהול סיכונים דרך פיזור הפרויקטים שלה על פני שווקים שונים ובחינה מתמדת של עלויות המימון. כל החברות רואות בהגברת הפיקוח של בנק ישראל כהזדמנות לחיזוק תהליכי ניהול הסיכונים שלהן ולהבטיח את היציבות הפיננסית שלהן בטווח הארוך.
בנק ישראל החל ״להגביר נוכחות״ ולפקח בצורה הדוקה יותר על הבנקים המעניקים הלוואות קבלן, כדי להבטיח שרוכשי הדירות יוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם בעתיד. הבנק דורש מהבנקים להבטיח כי נוטלי ההלוואות יוכלו לעמוד בתשלומים העתידיים, ולספק גילוי נאות לרוכשים. בנוסף, הבנקים מחויבים לבדוק את כושר ההחזר של הלווים ולוודא כי יש להם מספיק הון עצמי למימון רכישת הדירה במלואה.
למרות שהבנקים לא מפסיקים להוכיח שהם מכונת רווחים, מתחילת 2024 נרשם זינוק משמעותי בהפרשות לסיכוני אשראי של הבנקים לענף הנדל"ן. הפרשות לסיכוני אשראי הן כספים שמוסדות פיננסיים, כמו בנקים, מקצים בצד כהגנה מפני הפסדי אשראי פוטנציאליים. מדובר בהערכה של הסיכון שהחוב לא יוחזר במלואו או בזמן על ידי הלווה, ולכן הבנק מפריש סכום מסוים כדי לכסות את ההפסדים האפשריים. ההפרשות הללו משקפות את רמת הסיכון שהבנק רואה במתן האשראי, ומעלות את כושר העמידות של המוסד הפיננסי מול תרחישים כלכליים מאתגרים. גידול בהפרשות מצביע על עלייה בסיכון שהבנקים מזהים, מה שעלול להצביע על קשיים כלכליים אצל הלקוחות או בשוק בו הם פועלים.
על פי הדיווחים, חמשת הבנקים הגדולים הגדילו את ההפרשות להפסדי אשראי בתחום הנדל"ן פי חמישה, ל-7.7 מיליארד שקל. ההפרשות הללו נובעות מהחשש לירידה ביכולת ההחזר של חברות הנדל"ן, במיוחד לאור המינוף הגבוה והקשיים הכלכליים הגוברים בענף, כולל ירידה בביקוש, עלייה בהוצאות המימון, והקפאון בענף הבנייה.
חשיפת האשראי לענף הנדל"ן מהווה כ-20% מהאשראי העסקי במשק, כאשר בנק הפועלים ובנק לאומי הם המובילים בחשיפה זו, עם חשיפות של 19% ו-17.5% בהתאמה. בנק ישראל הדגיש את הצורך בהגדלת ההפרשות להפסדי אשראי כדי להתמודד עם הסיכונים הגוברים בענף, כולל התייחסות לסוגי החשיפות כמו הלוואות, ערבויות, מצב הנכסים והפרויקטים ואיכות הביטחונות.
העלייה בהפרשות והחשיפה המוגברת מצביעות על הסיכון הרב שמערכת הבנקאות הישראלית נאלצת לנהל, במיוחד על רקע המצב הכלכלי הלא יציב והאיום במלחמה שעלולים להשפיע משמעותית על יציבות הפרויקטים ועל יכולת החזר החובות של חברות הנדל"ן.
העתיד הכלכלי בישראל, במיוחד בתחום הנדל"ן, תלוי ביכולת של בנק ישראל והחברות המובילות בשוק להסתגל למצב המשתנה ולנהל את הסיכונים בצורה מיטבית. הפיקוח ההדוק על הלוואות הקבלן הוא צעד בכיוון הנכון, אך יש צורך במהלכים נוספים להבטיח יציבות כלכלית ויצירת תנאים המאפשרים לרוכשי הדירות והקבלנים לפעול בצורה בטוחה יותר.
גיא נתן חי את עולם המאקרו כלכלה, הפיננסים, ושוק ההון למעלה מחמש שנים. בנוסף, הוא הבעלים של חברת גיא נתן בע''מ העוסקת בליווי פיננסי ובהכשרת משקיעי ערך. בעל הפודקאסט המצליח ''מפת החום'' שבו מתארחים מדי שבוע בכירי המשק הישראלי, המתעסקים בתחומי הכלכלה. ניתן לעקוב אחריו בערוץ האינסטגרם ובאתר האינטרנט שלו.
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
