מאז המשבר הפיננסי החמור של שנת 2008, מגיע מפעם לפעם נביא תורן וצופה שוב את הנפילה הגדולה של שוק הנדל"ן האמריקאי. אותם חזאים בונים על הסטטיסטיקה שפעם בכמה שנים הם יהיו צודקים ויזכו לתהילת עולם, כמי שחזו את המשבר הבא בשוק הנדל"ן האמריקאי.
אבל תמיד חשוב להבין למה התחזיות הללו לא מתממשות, או כשמסתכלים על שוק הנדל"ן רואים שאין כשלים מערכתיים כפי שהיו ערב המשבר הפיננסי שכלל ריבית נמוכה והלוואות לא אחראיות. השבוע פורסם דוח נתוני האשראי של הפדרל ריזרב בניו יורק, שמבהיר את האיתנות הפיננסית הגבוהה של בעלי הבתים – במיוחד בהשוואה לשנים שלפני המשבר הכלכלי הגדול.
החלטתי לנתח מספר נתונים מדו"ח זה שמצביעים כי שוק הנדל"ן האמריקאי במצב איתן מאוד ורחוק מאוד ממשבר בסגנון 2008.
נתוני עיקולי הבתים
המשבר של 2008 החל שנים לפני המיתון עצמו. בעיות מבניות בשוק ההלוואות והאשראי התעצמו, הלוואות הוענקו ללווי סאב-פריים וכשהריבית עלתה, הקושי בהחזרים צף. אותה הפקרות במתן הלוואות, הביאה את אותם משקי בית לעלייה חדה בהחזרי הלוואות, והן הקשו מאוד על ההתנהלות השוטפת של משקי הבית שנטלו אותן. המצב כיום ב-2024 שונה בתכלית.
בניגוד להלוואות בריבית משתנה שניתנו בשנים שקדמו למשבר 2008, כיום רוב המשכנתאות הן בריבית קבועה ל-30 שנה. במשכנתאות בריבית קבועה, הלווים לא חשופים לעלייה חדה בהחזרים החודשיים במקרה של העלאות ריבית, כפי שהיו למשל ב-2023-2022. כשהריבית בארה"ב יורדת דווקא, הצפי הוא שעלויות המימון של הרוכשים העתידיים יוזלו, או לפחות לא יעלו. נתון בולט וחשוב נוסף הוא שהשכר בארה"ב עולה בחדות בשנים האחרונות, עם העלייה באינפלציה. בנוסף, גל של מחזורי משכנתאות התרחש בשנים של הריבית הנמוכה.
נתוני דירוג אשראי (FICO)
דירוג האשראי של רוכשי הבתים בארה"ב, היה מאז ומתמיד מדד חשוב לחוסן הקונים. לתוך המשוואה הזאת צריך להכניס את העובדה שהשכר בארה"ב עולה ככל שנצבר יותר וותק בעבודה. בדומה לישראל, סיכון הלווים הוא גבוה יותר בשנים הראשונות והוא הולך ופוחת ככל שעובר הזמן. ככל שהרוכשים צוברים ניסיון בשוק העבודה, השכר שלהם עולה ויחס ההלוואה בהשוואה לגובה ההחזר החודשי מתאזן.
מי שרוכשים כיום בתים בארה"ב, הם בעלי דירוג גבוה במיוחד, מה שמעיד על סיכון נמוך יותר למערכת הבנקאית. משכנתאות בריבית קבועה, סטנדרטים קפדניים לאישור הלוואות ובדיקות חיתום קפדניות, מפחיתות את סיכון המערכת הבנקאית והאפשרות למשבר נדל"ן.
בארה"ב, דירוג האשראי הממוצע (FICO) של רוכשי בתים עמד ב-2024 על כ-715, על פי נתוני Experian. דירוג זה ממשיך לעלות בעשור האחרון ומצביע על חוסן פיננסי הולך ועולה של רוכשי הבתים בארה"ב. המשמעות היא שרוכשי הבתים חסינים יותר למשברים ויכולים לשלם את המשכנתאות. דירוג מעל 680 נחשב טוב עבור רוב המלווים, ודירוג מעל 740 נחשב לדירוג מצוין.
הפדרל ריזרב ממשיך בתוכנית להפחתת ריבית
הבנק המרכזי האמריקאי מתכנן להמשיך ולהפחית את גובה הריבית, במהלך החודשים הקרובים. ריבית נמוכה מעודדת את שוק הנדל"ן, מביאה לעלייה בשווי הנכסים, וירידה בהוצאות המימון.
ההערכה היא שהריבית תחזור לרמה "נורמלית" בטווח של 2.5%-2.6% בשנת 2026, בהתבסס על תחזיות הפדרל ריזרב, וזאת בתנאי שהכלכלה תמשיך לצמוח באופן מתון עם אינפלציה נמוכה.
גם אם נלך לתרחיש שבו הפחתות הריבית ייעצרו, המשמעות תהיה עלייה מתונה יותר במחירי הבתים.
תוצאות הבחירות בארה"ב הן חדשות טובות לנדל"ן האמריקאי
הבחירה של טראמפ היא אחת הבשורות הכי טובות לשוק הנדל"ן האמריקאי מזה שנים. נשיא אמריקאי שהוא איל נדל"ן ובנה את הונו משוק הנדל"ן, מעוניין לתמוך בכלכלה האמריקאית ולהחזיר כמה שיותר מהייצור לארה"ב. הוא גם חסיד של מיסוי נמוך ותמריצים, שלא יהיה מוכן לראות כלכלה שאינה צומחת, מייצרת משרות מדי חודש ושכר שהולך ועולה.
הרצון של טראמפ לחלחל את הצמיחה לתוך מעמד הביניים הוא כשלעצמו, הבשורה הכי טובה שהשוק יכול לקבל. הרי, הם הקבוצה שהכי מאותגרת בנטילת הלוואות ותשלומי משכנתאות. כאשר המאמצים מופנים לחיזוקה, שוק הדיור חסין יותר והסיכון יורד.
ההיסטוריה מראה שלאחר הפחתת מיסים מגיעה צמיחה ופריחה בשוק העיסקי, וכמובן - הפרטי. צמיחה מלווה גם בעליות בשוק הנדל"ן.
הכותב הוא מייסד ושותף באינווסטו קפיטל, חברה להשקעות נדל"ן בארה"ב
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
