הבלאגן במגוריט: הפניקס דרשה לזמן אסיפה, החברה מסרבת
מראה חריג במחוזותינו של הבורסה הישראלית נשקף לאחרונה מבעד לדפי המאי"ה: חברת מגוריט, שהינה קרן ריט המתמקדת בהשקעות נדל"ן למגורים נכנסה למאבק עם בעלת המניות הגדולה ביותר בחברה, חברת ״הפניקס״ המחזיקה כ-19.79% ממניות החברהה. על רקע המאבק, דרישת הפניקס לזמן אסיפת בעלי מניות שתדון בפיטורים של שני דירקטורים ובמינוי של ארבעה נוספים. במילים אחרות מדובר ברצון של הפניקס להחליף את השדרה הניהולית של החברה.
על רקע הדברים, סכסוך רב השנים על הסכם הניהול של נכסי החברה, שמנוהלים בידי חברת ניהול ייעודית שבשליטתו (45.1%) של עו"ד ארז רוזנבוך, וגם בה מחזיקה הפניקס כ-6.7%. בעבר גבתה חברת הניהול כ-1% דמי ניהול שנתיים + מע"מ מנכסי החברה, ולאחר משא ומתן הסכום ירד לבין 0.712% ל-0.5%, בצורה מדורגת.
לכאורה נשמע כי מדובר בהתפשרות יפה, שבוצעה, יש לציין באופן וולונטרי בידי חברת הניהול. אך הבעיות האינהרנטיות בהסכם עודן קיימות. ראשית, הסכם ניהול כאחוז מהנכסים, מעודד אורגני החברה לכאורה לגייס כספים בהיקף משמעותי לתוך התאגיד, תוך כדי דילול הולך וחוזר של בעלי המניות – כאשר הדבר מקבל לכאורה משנה תוקף בשים לב להיותה קרן ריט ציבורית בתחום הנדל"ן למגורים, "מוצר פיננסי" שקל לשווקו למשקיעים כשירים רבים.
שנית – תחום הנדל"ן למגורים, כידוע לכל בר דעת מאופיין בתשואה שוטפת לא גבוהה. חלק יטענו שהדבר קורה בשים לב לביקוש המאסיבי לדירות מצד אנשים פרטיים, או לעליית הערך שנטען כי לאורך שנים רבות תמשיך להביס את הנדל"ן המשרדי והמסחרי, אבל בשורה התחתונה מדובר על תשואה שוטפת משכירות שנעה באיזור ה-2%, במיוחד באיזורי הביקוש בהם מגוריט מתמקדת. בסופו של יום, דמי ניהול של 0.6% הם לא מינורים כלל, בטח כאשר הם באים בתוספת לעלויות ביטוח ותפעול של חברה ציבורית. כמו כן – דמי הניהול מתווספים להוצאות הריבית על המינוף שהחברה נוטלת (המינוף עומד על סביבות ה-62% על פי הדוח האחרון של החברה), והן מוטלים על כלל נכסי החברה. כלומר לא רק על ההון העצמי – אלא גם על המרכיב בנכסים שרכשה החברה באמצעות מימון וכן על המזומנים שבקופתה.
כפועל יוצא, וכפי שניתן לראות למשל בדוח לרבעון הראשון של השנה, הסתכמו היקף הוצאות ההנהלה והכלליות של מגוריט בכ-77% מסך כל הרווח הגולמי שנוצר לחברה מהשכרת הנכסים. אומנם החברה רשמה רווחי שיערוך בהיקפים משמעותיים, אך שוק ההון כנראה "לא קונה" את הערכות השווי של החברה, אחרת לכאורה קשה למצוא הסברים משמעותיים אחרים למכפיל הון של כ-0.42 בו נסחרת החברה. כלומר, היא נסחרת לפי שווי שוק של 620 מיליון שקלים, כאשר מנגד, נכון לרבעון הראשון של השנה יש לה הון של כ-1.47 מיליארד שקלים.
מגוריט נכון למועד כתיבת שורות אלו, מסרבת לזמן את אסיפת בעלי המניות כפי שביקשה הפניקס, זאת לטענתה "בין היתר, לאור פגמים מהותיים ופרוצדורליים שנפלו בפנייתן של בעלות המניות ולאור כך שנושאים שהתבקשו על ידן להיכלל בסדר היום של האסיפה הכללית אינם נמצאים בסמכותה של האסיפה הכללית ו/או סותרים את מבנה התאגדותה של החברה ו/או אינם עולים בקנה אחד עם הוראות הדין החלות על החברה ו/או חושפים את החברה להפרת דין ו/או להפרה של הסכמים מהותיים ועלולים להשית על החברה נזקים כספיים מהותיים, והכל כפי שפורט במכתב התשובה שנמסר לבעלות המניות".
הפניקס מצדה פתחה במתקפת נגד חריגה, והחליטה לזמן על דעת עצמה אסיפת בעלי מניות, שמופיעה בדף הדיווחים של הפניקס, זאת בהתבססות על חוק החברות שנותן לדבריה של הפניקס במקרים מסוימים לקיים אסיפת בעלי מניות בצורה שכזו. מגוריט הודיעה כי מבחינתה האסיפה לא תקפה. כעת, סביר להניח כי הסיפור יתגלגל אל כותליו של בית המשפט, שיכריע האם אכן על מגוריט לזמן את האסיפה.
גלעד מנדל הינו חוקר ניירות ערך, יועץ לחברות בורסאיות ומוביל בתחום האנליזה החשבונאית בעבור קרנות אופורטוניסטיות. בעבר ניהל תיקי נוסטרו בהיקף מיליארדי שקלים והינו המנהל של קהילת המשקיעים השקעבורסה.
כותב הכתבה אינו מחזיק בניירות הערך של החברה, יתכן כי גופים הקשורים אליו נתנו / נותנים אי אלו שירותים לחברה ו/או לבעלי השליטה בה. אין בנכתב המלצה לפעול בניירות ערך וכל העושה כן, עושה זאת על אחריותו הבלעדית בלבד. יתכן כי בכתבה נפלו אי אלו טעויות, ואין להסתמך על האמור בה כי אם על הדיווחים הרשמיים של התאגיד, בלבד.
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
פורסם לראשונה: 16:12, 24.07.23
