שוק הנדל"ן המניב בישראל מפתיע את הספקנים ומציג עמידות מרשימה אל מול שרשרת אתגרים חסרת תקדים בשנת 2024. למרות האינפלציה, סביבת הריבית הגבוהה והמלחמה שפרצה בסוף 2023, חברות הנדל"ן המניב הציגו דוחות טובים לאורך השנה והצליחו לשמור על שיעורי תפוסה גבוהים.
הסיבה המרכזית לעליות החדות במניות נעוצה בירידת תשואות אגרות החוב הממשלתיות של ישראל ל-10 שנים, מרמה של 5.1% בסוף יוני לרמה של 4.4%. הירידה משקפת את האופטימיות בשוק לגבי יעד סיום המלחמה והסכם הפסקת האש שנחתם עם חיזבאללה. השוק כיום מתמחר שלוש הפחתות ריבית במהלך 2025, עם צפי להגעה לרמת ריבית של 3.75% עד סוף השנה. עם זאת, תחזית IBI מעריכה כי הריבית תנוע בין יציבות לבין הפחתה מתונה של עד 50 נקודות בסיס בסוף 2025.
ההאטה בהשקעות בתחום ההייטק, שהחלה בשנת 2023 והתעצמה בעקבות המלחמה, ממשיכה להעיב על שוק המשרדים. הדבר בא לידי ביטוי במשאים ומתנים ארוכים יותר וחתימת הסכמים לתקופות קצרות מהרגיל. עם זאת, בשוק המשרדים מתבלטת מגמת ה-Flight to quality, כאשר נכסי Class A במיקומים מרכזיים זוכים לביקושים חזקים, בעוד בנייני משרדים Class B/C ובנייני משרדים במיקומים משניים מתקשים בהשכרת שטחים.
הדוגמה הבולטת לכך היא העסקאות של גב ים ואמות בבניין TOHA2 עם גוגל, רבוע נדל"ן בפרויקט תוצרת הארץ, ומבנה בפרויקט הסוללים. מנגד, פרויקטים כמו אינפינטי ברעננה של ריט 1, פרויקטי אמות בחולון ומבנה בכפר סבא מתקשים יותר. לפי סקר נת"מ האחרון, דמי השכירות בתל אביב הציגו דווקא ירידות מחירים במהלך השנה, בעוד בשאר הארץ המחירים למ"ר נותרו יציבים.
פריחה בשוק המסחר: הישראלים נשארים בבית וקונים
בניגוד לתמונה המורכבת בשוק המשרדים, סקטור המסחר, התעשייה והלוגיסטיקה פורח. ביטולי הטיסות השאירו ישראלים רבים בארץ, מה שהוביל לעלייה משמעותית ברכישות בקניונים ובפדיונות השוכרים. מליסרון ועזריאלי מציגות שיפור של כ-11% ושל כ-8.4% בהשוואה לתקופה המקבילה.
בשורת המניות, כל החברות המסוקרות הוסיפו לערכן מתחילת השנה. רבוע נדל"ן מציגה את הביצועים הטובים ביותר עם עלייה של 57%, אותה ניתן לייחס לחשיפה הנמוכה שיש לחברה לתחום המשרדים, עדכון הסכמי השכירות עם מגה-קרפור וקצב מכירת דירות מרשים בפרויקטים של החברה.
מבחינת שיעורי היוון, אצל רוב החברות שיעור ההיוון שנגזר מהשוק מתקרב לשיעור ההיוון בדוחות. עזריאלי, מליסרון וגב ים נהנות משווי עודף, כאשר השוק נותן להן שיעורי היוון של 6.5%, 6.5% ו-6.4% בהתאמה, לעומת 7.0%, 7.0% ו-6.8% בספרים. מנגד, מבני תעשייה נסחרת נכון להיום מתחת להון העצמי שלה.
לקראת 2025: המספרים מאחורי התחזיות
התחזית ל-2025 מורכבת. הגזירות הכלכליות הצפויות להיכנס לתוקף בתחילת השנה, הכוללות העלאות במע"מ, ארנונה, מים וחשמל, צפויות להשפיע על ההכנסה הפנויה של הצרכן. במקביל, חזרת חברות התעופה מחו"ל עשויה להשפיע על סקטור המסחר. ברקע מהדהדת גם חזרתה של הרפורמה המשפטית, שקידומה עלול לפגוע בהשקעות בסקטור ההייטק.
שערוכי הנכסים מציגים תמונה מעורבת. בעוד הנכסים בארץ צפויים להציג רווחי שערוך חיוביים גם ב-2025, בעיקר מנכסים בייזום שיחלו הנבה, הנכסים בחו"ל רשמו ירידות ערך. אלוני חץ, למשל, הכירה בירידת ערך של כ-658 מיליון ש"ח בגין נכסיה בחו"ל השנה, אם כי בסכום נמוך משמעותית מהשערוך השלילי של כ-1.4 מיליארד ש"ח ב-2023.
מכפיל ה-FFO הממוצע של החברות המסוקרות עומד כיום על כ-10.0, תואם לחציון ההיסטורי מסוף 2018. קיים כמובן שוני בין החברות, כאשר המכפיל של עזריאלי נע סביב 14, בעוד המכפיל של סלע נדל"ן נע סביב 7. בהתחשב בכל אלה, תמחור השוק למניות הנדל"ן המניב נראה כעת בנקודת שיווי משקל.
לאור המצב, IBI ממליץ על הסקטור בהמלצת תשואת שוק, עם יוצאת דופן אחת - גב ים, המקבלת המלצת תשואת יתר. החברה ממשיכה להוכיח שעדיין קיים ביקוש לשטחי משרדים איכותיים באזורי ביקוש, כאשר מח"מ החוזים הארוך, קצב השכרות הפרויקטים בייזום ותמהיל השוכרים מקטינים את הסיכון.
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
