"בקשה הוגשה להסבת מרתף של בניין מגורים במרכז העיר תל אביב־יפו למשרד. הבקשה הוגשה באופן שתואם בצורה מושלמת את תוכנית המרתפים של העירייה. מדובר בהליך שאמור היה להיות בסיסי ופשוט. בפועל הגשנו בקשה לתיק מידע לפני קרוב לשנתיים, באוגוסט 2020, ועד היום (מאי 2022) טרם הוצא ההיתר. והינה עוד דוגמה - הפעם מהליך להוצאת היתר עבור פרויקט תמ"א 38 בשכונת צהלה בצפון תל אביב. זה היה בסוף 2018 וזה לא הסתיים עד היום. אחת מהסיבות המרכזיות לעיכוב - תסבוכת שנוצרה מול מחלקת הגנים והנוף של העירייה בעניינו של אחד מהשיחים הגובלים במגרש. ההליך מולם בנושא ארך לא פחות משבעה חודשים, שבהם לא היה ניתן להתקדם. עצם העובדה ששיח מצליח לעכב כך בקשה הוא אבסורד מוחלט". את שתי הדוגמאות הללו מספרת ענת קריספין, בעלת חברת TLV TOP המתמחה בהליכי רישוי בנייה ורישוי עסקים באזור תל אביב. קריספין מתייחסת לחסמים בירוקרטיים, חלק אחד של עולם החסמים שמעכב בנייה ברחבי הארץ.
בימים שבהם מחירי הדירות מזנקים ללא הפסק, כולם מבינים שחלק מהפתרון נעוץ בהגדלת היצע משמעותי, אך חסמים הקיימים היום כמעט בכל עיר ובכל מועצה מקומית או אזורית, אינם מאפשרים את הגדלת ההיצע במהירות. מדובר בחסמים בירוקרטיים הקשורים לעולם הרישוי, תנאים שונים בתב"ע (תוכנית בניין עיר) הקובעים כי יש להקים מחלף או מט"ש (מכון טיהור שפכים) או עצים ושיחים שמונעים קבלת היתר במשך שנים.
4 צפייה בגלריה
"פערים גדולים בין המצוי לנדרש - מה שמעכב בניית עשרות אלפי דירות"
(צילום: shutterstock)
אם נחזור לדוגמאות מעולם הליך הרישוי - קריספין, שבעצמה שימשה בעבר כמהנדסת רישוי בעיריית תל אביב, מסבירה כי "החטא הקדמון שממנו סובל הליך הרישוי הוא זמני תגובה ארוכים מאוד של הרשות. לדוגמה – מיום הגשת בקשה לתיק מידע מחויבת הרשות לספק אותו לפונה בתוך 30 ימי עבודה. כאשר מוסיפים למניין סופי שבוע, חגים ופגרות, המשמעות היא לפחות חודשיים. 90 יום מרגע הגשת בקשה ועד דיון בוועדה הופכים באותו אופן לחצי שנה. ואם באותו דיון מתברר כי אחד מהמסמכים לא הוגש בדיוק באופן שבו מחלקת הרישוי דורשת, שחסר בו חץ או קו, הבקשה נדחית והתהליך כולו מתחיל מחדש. זה היה יכול להיות מצחיק אם זה לא היה כל כך עצוב. קל לרשויות לשכוח שמאחורי ההתנהלות הקפקאית הזו עומדים יזמים ותושבים, שנטלו על עצמם סיכונים, לקחו הלוואות וזקוקים להוצאת ההיתרים בדחיפות".
החסמים לא פוסחים על חברות גדולות כקטנות, וכל חברת יזמית מכירה היטב את הבעיה. מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים: "מחירי הנדל"ן במגמת עלייה מתמדת בעיקר משום שהביקוש, בישראל במיוחד אבל בכלל בעולם, נובע מצורך אמיתי שרק גובר בשנים האחרונות לצד התקדמות איטית של ההיצע בשוק. הסיבה העיקרית והמובהקת לכך היא המחסור החמור בקרקעות – ההיצע אינו עומד בקצב של הריבוי הטבעי הגבוה והרצון להתקרב למרכז הגיאוגרפי והתעסוקתי בישראל, ששטחו מוגבל. לצד שיווק מסיבי של קרקעות, שורש הפתרון נעוץ בצמצום הבירוקרטיה, אשר באה לידי ביטוי במשכי קבלת ההיתרים והרישוי, שרק הולכים ומתארכים, בצורך בתשתיות תחבורתיות יעילות, אתגרים רגולטוריים ועוד. קיצור לוחות זמני התכנון והרישוי יגדילו מיידית את המלאים, וזהו אכן צו השעה. פתרון נוסף מצוי במציאת תמריצים ותשובות לבעיות קיימות ברשויות המקומיות. למשל, העובדה היא שכל יחידת דיור שמצטרפת לעיר משמעותה הפסד לעירייה, הפתרון האפשרי לכך הוא התניית מתן היתרי בנייה למסחר ותעסוקה בהיתרי בנייה לדיור, מתן זכות לראש העיר להעניק לתושבים בני המקום את יחידות ה'שבס' המתקבלות בהקלה (הקלה המאפשרת הגדלה של מספר הדירות בפרויקט ללא הגדלת השטח הבנוי בסמכות הוועדה המקומית – א.ח.) וזאת למטרת הגדלת ההיצע מחד ויצירת תמרוץ פוליטי מנגד, ועוד. כל זאת לצד מתן פתרונות תקציביים מצד הממשלה לבעיות מאקרו, כגון הקמת מתקני שפכים נדרשים, פתרונות תחבורה, הסטות נחלים, תקציבים למוסדות חינוך, תקנים לאנשי מקצוע בתחום הרישוי ועוד. לסיכום הגדלת צבר הקרקעות יחד עם הקלה בבירוקרטיה - זו המשוואה שתאפשר את שחרור החסמים אל עבר הגדלת ההיצע".
גשרים, מחלפים והיסטוריה
לצד בעיות הרישוי, חסם אחר שהיזמים והקבלנים נתקלים בו לא מעט קשור לתשתיות וגם לארכיאולוגיה. ורד צרפתי־זבולון, מנכ"לית משותפת בחברת צרפתי שמעון, עם דוגמה קונקרטית: "דוגמה מצוינת לחסם שמונע הגדלת היצע היא שכונה חדשה במזרח יבנה, שבה יש תב"ע מאושרת להקמת 12 אלף יחידות דיור חדשות, לצד אזור תעסוקה, בתי ספר, שטחי מסחר ובילוי. התוכנית מאושרת מאז 2019, אבל תקועה מסיבות שונות על ידי הרשויות, רשות מקרקעי ישראל ורשות העתיקות. זמן קצר אחרי אישור התב"ע התגלו במקום עתיקות, והעירייה ורמ"י עצרו הכול. מלבד הפרסום הכללי של השכונה על ידי רמ"י, לא פורסם מכרז מסודר ליזמים. לאחרונה החזירה העירייה את התב"ע לשולחן השרטוטים לצורך תכנון מחדש. סיבה נוספת לתקיעות היא שנדרשות תשתיות חדשות בשכונה, שמעכבות את אישור התוכניות. יבנה מזרח היא המחשה לבעיות הבירוקרטיה הקשות שקיימות בשוק הנדל"ן המקומי. רשות מקומית כבר אישרה תב"ע ל־12 אלף דירות במרכז הארץ, יש יזמים וקבלנים שרוצים מאוד לבנות בעיר, ותושבים שהיו רוצים לקנות בה דירות, אבל הכול תקוע בין רשויות המדינה בכל פעם מסיבה אחרת. חברתנו התקשרה השנה בהסכם לרכישת זכות ההשבה, שמקנה זכות לרכישת כמה מאות יחידות דיור בשכונה. לצערי, הנושא כרגע מוקפא עד לתחילת שיווק הקרקעות על ידי רמ"י מהסיבות שציינתי, וכל זמן שאין פתרון לשחרור חסמים, לא ניתן לקדם פרויקטים ולהתחיל בנייה".
גם יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה המתמחה בניהול הליכי רישוי וסטטוטוריקה, מסמן את התשתיות כחסם משמעותי ביותר: "החסם הגדול ביותר להגדלת היצע הדירות, לתפיסתי, הוא נושא התשתיות - מעבר לתשתיות הנראות לעין, כמו תחבורה ותנועה, ישנן תשתיות נסתרות אך חשובות לא פחות – כמו מים, חשמל, ביוב, פינוי אשפה, גז וכדומה. נכון להיום קיים פער עצום בין התשתיות הקיימות לאלה הנדרשות. הפוליטיקאים מדברים כיום בעיקר על המחסור בדירות, כי זה הרבה יותר 'סקסי', אך המחסור בתשתיות הוא לא פחות חמור ובהחלט לא פחות חשוב. על המדינה להעלות את נושא פיתוח התשתיות לראש סדר העדיפויות, לרתום למשימה את כל הגורמים הרלוונטיים ולתאם בין כולם – הרשויות המקומיות, גופי התכנון הארציים, המתכננים מטעם המדינה ועוד – כדי להניע כבר היום את הפרויקטים הארציים האלה, שהם גדולים ומורכבים".
חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, מסביר כיצד החסמים מובילים באופן ישיר להתייקרות הקרקע: "אחד מהחסמים הגדולים ביותר להגדלת ההיצע של דירות הוא השיווק בחסר של קרקעות מצד המדינה. אם כבר היא כן מוציאה מכרזים – היא מספסרת בקרקעות ונותנת יד למחול שדים בקרב היזמים בריצה אחרי כל פיסת קרקע, דבר המוביל למחירי קרקעות מטורפים ולא ריאליים". על־פי קראדי, הפתרון טמון בשיווק מסיבי של קרקע והגדלת ההיצע באופן מיידי: "אם באמת רוצים פתרון ארוך טווח למצוקת הדיור, המדינה צריכה לשווק קרקעות לבניית 150 אלף דירות בשנה, בכל שנה ללא הפסקה, וכך הקבלנים לא יהיו אחוזי אמוק ויסתערו על כל מכרז שהמדינה מפרסמת ויציעו מחירים שמשקפים עליית מחירי דירות של 25%. אגב זה מסוכן מאוד לחברה יזמית, כי אם המחירים לא יעלו, היא עלולה לקרוס, ויחד איתה ספקי חומרי הגלם, חברות המטבחים, קבלני הביצוע וכיוצא באלה".
"משחקי הכוח ומלחמות האגו"
עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת יורו ישראל, מדגימה חסם נוסף שמעכב בנייה: "אחד מהחסמים המרכזיים ביותר להגדלת היצע הדירות הוא משחקי הכוח ומלחמות האגו בין גורמים שונים בשוק הנדל"ן הישראלי – בין רשויות מקומיות שיש להן שטחים לפיתוח ובין אלה שאין להן, כשכל אחת מתנגדת לפיתוח אצל השנייה ולשיתוף שטחים; ובין רשות מקרקעי ישראל למשרד השיכון ולראשי הערים, שאלה חושבים כך, והאחרים חושבים אחרת, ואף אחד מהם לא מסתכל על כל המכלול ועל טובת המדינה. כל מלחמות האגו האלה גורמות לעיכובים קשים בהנפקת היתרי בנייה ובנייה בפועל, והן אף מגבירות את חוסר הוודאות ליזמים שבונים. אני סבורה שאין מקום לפוליטיקה בשוק הנדל"ן – שהפוליטיקאים שלנו ילמדו מהעיר דובאי באיחוד האמירויות, שם יש תוכנית לשוק הנדל"ן ל־50 השנים הבאות, ומיישמים אותה בהתאם לתקציבים הפנויים. צריך למנות ועדה מקצועית שתורכב מ־100-50 טובי ענף הנדל"ן הישראלי, שיגבשו תוכנית ארוכת טווח, ורק לפי עקרונותיה יבנו בישראל. זאת בלי קשר לאיזו ממשלה נבחרה, מיהו השר המכהן ומה האג'נדה שלו, ומה חושב ראש עיר כזה או אחר. רק גורמי המקצוע שבאמת מכירים את אתגרי השוק יקבעו את המדיניות. לדעתי, זה יסיר את רוב החסמים שישנם כיום".
לצד גופים שמתקשרים זה עם זה ללא הצלחה, יש גם גופים שכלל לא מצליחים לדבר זה עם זה, כמו שמסבירה דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת ייעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה: "חסם מרכזי להגדלת היצע הדירות בישראל הוא חוסר הסנכרון בין הגופים העוסקים בפיתוח התשתיות בישראל, ובפרט בכל הנוגע למתקני טיהור שפכים. במסגרת בחינה שביצענו בחברת פז כלכלה והנדסה עבור רשות מקרקעי ישראל, בנושא הקיבולות של מתקני טיהור שפכים, שאמורים לתת מענה ליישובים שבהם רמ"י צפויה לשווק קרקעות, מצאנו פערים גדולים בין המצוי לבין הנדרש – מה שמעכב את בנייתן של עשרות אלפי יחידות דיור בתוכניות מאושרות ובהליכי אישור. לדוגמה בנתיבות 'תקועות' כ־17 אלף יחידות דיור בשל עיכוב במתן הפתרון לסוגיית השפכים, בלוד ובבאר יעקב - 24 אלף יחידות דיור ובאשקלון - כ־12 אלף נוספות, שבהן צפויה בעיה החל משנת 2025. בקריית גת וביבנה, שבהן הורחבו מתקני טיהור השפכים רק בעת האחרונה, צפויה בעיה חוזרת בשנת 2028, שתמנע שיווק של 30 אלף יחידות דיור מאושרות וכאלה שנמצאות בהליכי שיווק בימים אלה. החלטת ממשלה מחודש מרץ אשתקד באה לענות לבעיה זו על ידי הקמה של ועדה בין־משרדית, שתפקידה יהיה לאסוף ולשתף מידע בנושא ולייצר תחזית ותוכנית היערכות רב־שנתית, ואנו תקווה כי היא אכן תצליח לטפל בבעיה".
סחבת גם בקרקע פרטית
"חסם מרכזי להגדלת היצע הדירות בשוק הוא צוואר בקבוק של עשרות שנים במוסדות התכנון, שמונע בנייתן של עשרות אלפי יחידות דיור עקב בירוקרטיה וסחבת", כך רמי בסירטמן, מנכ"ל משותף בקבוצת רם אדרת. "אני רוצה להתמקד דווקא בקרקעות הפרטיות ולא בקרקעות המדינה. אומנם הן מהוות רק 7% מכלל הקרקעות, אבל משקלן גבוה בהרבה מהיחס שלהן, מפני שהן ממוקמות במיקומים הכי חזקים ומבוקשים שיש. בקרקעות הפרטיות יש פוטנציאל לתוספת של אלפי דירות באזורי הביקוש, אבל בעליהן לא מצליחים לקדם תב"עות מול הוועדות המקומיות בשל הבירוקרטיה".
אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, מדגים אף הוא כיצד בירוקרטיה מעכבת בנייה: "קיימת בעיה שגורמת לעיכובים של כחצי שנה לאחר קבלת היתר הבנייה. כחלק מתקנות התכנון והבנייה משנת 2016, על הקבלן לעמוד במספר בקשות לטובת קבלת צו התחלת בנייה (שניתן לאחר היתר הבנייה). מדובר באישור מינהלתי שמציג דרישות מצומצמות, כדוגמת הסדרי תנועה והקמת גדרות באתר הבנייה וכו'; הליך שצריך להימשך לכל היותר שבוע ימים בלבד. בפועל העיריות מכניסות לתוך הצו הנוכחי דרישות מנופחות ומוגזמות, כדוגמת מינוי מדביר, רישיון כריתת עצים ועוד. העיכוב בהתחלת הבנייה יכול להגיע לכחצי שנה, דבר שגורם גם להתייקרות הבנייה וגם להאמרת מחירי הדירות באותו פרויקט במאות אלפי שקלים לדירה. לדוגמה בפרויקט תמ"א 38/2 בתל אביב, שכולל בנייה של 22 דירות חדשות במקום 13 דירות קיימות, עיכוב של חצי שנה מוביל לתוספת של כ־150 אלף שקל לכל דירה".
אדריכל רון שפיגל מתייחס אף הוא לבירוקרטיה: "כמתכנן אני רואה שהחסם העיקרי הוא בירוקרטי. ראינו בשנות ה־90 את אריאל שרון, שהחליט לבנות מאות אלפי יחידות - וכך היה. אני חושב שהבירוקרטיה היא המחלה הכי גדולה שמעכבת את הדברים. היא מהווה חלק ניכר מאוד מעלות הדירות, ויוצרת סיכון גדול ליזמים ולקבלנים. אם מכל עשרה פרויקטים יוצאים לפועל שניים, מישהו צריך לשלם על השמונה אחרים שהקבלן הוציא עליהם כבר כספים. מצד שני נכון שמהירות יוצרת בעיות, אבל היום המצב יותר גרוע".
מחסום הבנייה לגובה
חסם נוסף קשור גם למגבלה של גובה הבניינים מסיבות שונות. מאיר טל, מנכ"ל ובעלים משותף קבוצת כנען, מדגים מהשטח: "קבוצת כנען קדמה במשך עשור את פרויקט הפינוי־בינוי עלמא, שיכלול 755 דירות ב־10 בניינים, שיתנשאו לגובה 20-12 קומות על ציר לוי אשכול המתחדש בקרית אונו. אומנם התוכנית אושרה להפקדה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, אולם אז נדרשה הקבוצה להשיג אישור מרשות התעופה האזרחית, שלפיו אין מניעה לבנות בניינים בני 18 קומות ומעלה באזור. יש לציין, כי במצב זה לכנען לא הייתה כדאיות כלכלית ללא תוספת קומות וגובה מעבר למגבלות הגובה הקיימות. יחד עם זאת בוועדות התכנון המקומית והמחוזית התנו את אישור התוכנית באישור החריגה על ידי המר"מ (ועדת המשנה למתחמי רעש מטוסים). בכנען פנו לרשות התעופה האזרחית, ואף הגישו סקר אווירונאוטי המאשר כי הגובה המוצע בתוכנית אינו פוגע ברמת בטיחות הטיסה. בעקבות פנייה ישירה למר"מ, הוועדה התכנסה לאחר שנים ארוכות, ואף כתבה הנחיות מפורשות לטיפול בבקשות לחריגה בבנייה לגובה, שיאפשרו כעת לכל יזם/מוסד תכנוני להגיש בקשות לחריגה בבנייה לגובה של מעל 86 מטר המותרים כיום באזור סובב נתב"ג". במקרה של קבוצת כנען החסם נפתר, אבל זה לקח זמן, וזו עוד דוגמה לעיכובים בתחום. מנכ"ל חברת אסיה סיירוס דורון עטיה מפנה את האשם לראשי הרשויות: "רבים מהם אינם מאפשרים בנייה לגובה, ומגבילים את גובה הבניינים ל־שלוש-חמש קומות. במדינה צפופה כמו ישראל צריך החלטת ממשלה שלא לאפשר יותר בנייה צמודת קרקע – לא במרכז ואפילו לא בפריפריה, אלא בניינים בני 60-50 קומות עם עירוב שימושים".
נקודת מחשבה: הפתרון להגדלת ההיצע מסתתר אצל הרגולטור
ליאת דנינו, סמנכ"ל שיווק ומכירות שיכון ובינוי נדל"ן
עד לפני כ־20 שנה זוגות צעירים שרצו לקנות דירה חדשה או ישנה היו זכאים לקבל ממשרד השיכון הלוואה בתנאים שנחשבו מפתים: זוג נשוי היה זכאי למשכנתה בסך של 72 אלף שקל ורווק ל־41 אלף שקל, לפי מסלול של 80% הצמדה למדד בריבית של 4% בשנה לתקופה של 25 שנה. את יתרת המימון נטלו בני הזוג מהבנק באמצעות מה שכונה אז "משכנתה משלימה", שבעצם הייתה משכנתה מהבנק. הטבת הזכאות שנתנה המדינה אפשרה לצעירים לרכוש דירה חדשה או יד שנייה על־פי בחירתם, מה שיצר ביקושים בשוק הדירות החדשות ושוק היד שנייה בהתאמה. אבל מאז השתנו פני הדברים לחלוטין.
בשנים האחרונות עודדה המדינה שורה של תוכניות להוזלת מחירי הדיור, שהחלו בתקופת כהונתו של משה כחלון, ובמסגרתן קבינט הדיור הקצה את מרבית מכרזי הקרקעות למכרזי תוכנית "מחיר למשתכן" ובהמשך ל"מחיר מטרה" וכעת - ל"דירה בהנחה", כשהמשמעות האמיתית של המהלך היא הענקת הטבה של מאות אלפי שקלים למחוסרי דיור ברכישת דירה חדשה בלבד.
"מחיר למשתכן" על גלגוליה נוגעת בחלק קטן מהזכאים, גורמת לעצירת ביקושים ואז להתפרצות של ביקושים כבושים. התוכנית במתכונתה מלהיטה את השוק במקום לצננו, שכן היא מנתבת זכאים רק לדירות חדשות. ההטבה אינה עומדת לרשות כולם ולכן אינה שוויונית, זוכי ההגרלה הופכים ל"משקיעים" ולא לדיירים, משום שהם רוכשים דירות רק כי זכו ולא כי הם באמת רוצים לגור באזור הזכייה. התוכנית מגדילה את היצע הדירות המוזלות החדשות, אך גם גורמת לזינוק במחירי הדיור בשוק החופשי המיועדים לכלל האוכלוסייה.
כל עוד המדינה תמשיך לעודד צעירים, באמצעות תוכניות כדוגמת "מחיר למשתכן" "מחיר מטרה" ועוד, הרי שהביקוש לדירות חדשות יגבר על ההיצע, מחירי הדיור ימשיכו לזנק ושוק הדירות מיד שנייה ידשדש. הפתרון הנכון יותר הוא הענקת הטבה כספית שווה לזכאים. בואו נחזיר "עטרה ליושנה" ונאפשר לזכאים לקבל הלוואה שוויונית, שתהיה עבורם הבסיס לבחור באיזה אזור הם רוצים להתגורר, ואיזו דירה ברצונם לרכוש. ניתן בידם את הבחירה, וניתן לכוחות השוק לפעול. כך יתאפשר גם להרחיב את היקף הזכאים, מבלי להגביל זכאות של אוכלוסייה מסוימת לתוכנית זו אחרת, מבלי שיצטרכו לכסוס ציפורניים האם זכו בהגרלה.
כך אפשר להסיר חסמים
בזמן שענף הנדל"ן מתמודד עם שורה ארוכה של חסמים בתחום שונים, יש גם מי שמביט על חצי הכוס המלאה ומנסה למצוא פתרונות.
"המפתח להגדלת ההיצע הוא הגדלת המימון לרשויות המקומיות", כך סבורה הילה מילר, סמנכ"ל חברת מ. אביב. "כאשת שוק ההון וסמנכ"ל של חברת בנייה בורסאית אני רואה את החסם העיקרי להיצע הבנייה ככלכלי מובהק. לעיריות ולרשויות המקומיות אין כלל תמריצים כלכליים לקדם פרויקטים, ובמיוחד לא למגורים. אחת מהבעיות המרכזיות קשורה לארנונה הנמוכה למגורים, ולטעמי, החלטת ממשלה לשנות את המצב האבסורדי הזה, כלומר להגדיל משמעותית את הארנונה למגורים, תתרום להתנעת פרויקטים תקועים רבים. מלבד פרויקטים תקועים, הבעיה הכלכלית מתורגמת גם לפקק ביורוקרטי של היתרים, המשפיע כמובן על כמות ההיצע השנתית בעיריות וברשויות המקומיות. הבעיה הביורוקרטית, הידועה לכולנו, נובעת ביסודה מהיעדר תקציבים מספיקים לרשויות המקומיות, זאת על מנת לקצר תהליכי היתרים, מה שכמובן יתרום אף הוא להגדלת הפרויקטים שייצאו לדרך, ובסופו של דבר גם להגדלת ההיצע. ודבר שלישי – חסם מרכזי הוא היעדר מימון לתשתיות, המעכב פרויקטים של התחדשות עירונית. גם כאן הפתרון הינו בכך שהממשלה תחליט להכניס יד עמוק לכיס ולממן הן את התשתיות המשלימות ובמידת הצורך גם תסייע לרשויות המקומיות כלכלית בהענקת זכויות נוספות ליזמים או בהפחתת היטל השבחה".
חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן, מאמין שצריך לחשוב בגדול וליצור שני מרכזים עירוניים חדשים בצפון ובדרום, שישחררו עומס וחסמים קיימים: "אני קורא לממשלה לקבל החלטה אמיצה על הקמת שתי ערים מטרופוליניות חדשות בנגב ובגליל לאוכלוסייה של 3-2 מיליון תושבים. שתי ערי ביקוש אלו יכולות להיות ערי מופת ברמה העולמית, מבוססות אנרגיה מתחדשת, אפס פליטות פחמן, תעסוקה מגוונת, תרבות, חינוך, מדע, השכלה, רפואה, נופש, פנאי, תחבורה - שיעניקו לתושביהן איכות חיים ורמת חיים גבוהות בהרבה מגוש דן וממה שמוכר בעולם. ערים מעורבות שימושים ואוכלוסיות אלו יכללו אלפי יחידות דיור חדשות לקהל מגוון ויסירו את לחצי הביקוש לדיור מגוש דן ומרכז הארץ. המדינה צריכה רק להחליט להקצות קרקע של 200-150 אלף דונם ולהניח את אבן הפינה. אין צורך בתקציב מהמדינה - כל ההשקעות יכולות להגיע מהמגזר העסקי ומהמוסדיים".
