העתיד של מודיעין: עוד 12 אלף דירות ב-10 שנים
במלאות שלוש שנים להסכם הגג במודיעין-מכבים-רעות, רוב השכונות החדשות כבר בבנייה ושיווק הדירות החל. אתר מדלן בחן את השפעת הסכם הגג שיוסיף לעיר 40 אלף תושבים - צפו במפה האינטרקטיבית
הסכם הגג במודיעין-מכבים-רעות נחתם לפני כשלוש שנים, כשמטרתו הכללית היא לאפשר הקמה מהירה של שכונות מגורים חדשות. בבדיקה שנערכה עבור ynet, בחן אתר מדלן כיצד ההסכם צפוי להשפיע על העיר.
במסגרת הסכמי הגג המדינה מתחייבת לשווק קרקעות בקצב מואץ ולממן את בניית התשתיות ומבני הציבור בשכונות. הרשות המקומית מצידה מתחייבת לבנייה מואצת של תשתיות ומבני ציבור והוצאה מהירה של היתרי בנייה.
תושביהן של שכונות חדשות רבות בישראל סובלים מחוסר המוכנות של השכונה לקליטתם. לעומת זאת, בשכונות הנכללות בהסכם הגג - הכבישים, בתי הספר, ומבני הציבור צפויים להיות מוכנים עם כניסת התושבים הראשונים לשכונה.
התרחבות השטח הבנוי
הסכם הגג במודיעין-מכבים-רעות הינו אחד מהסכמי הגג הראשונים שנחתמו בין משרד האוצר, רשות מקרקעי ישראל והרשות המקומית. במסגרתו צפויות להיבנות כ-12 אלף דירות חדשות בתהליך מואץ בארבע שכונות חדשות. על פי הערכת העירייה, רובן יתאכלסו במהלך העשור הקרוב.
לפי ההסכם, שלוש מתוך ארבע השכונות: נופים, מורשת וגבעת שר, ייבנו בחלקה המערבי של העיר. רק שכונה אחת, המע"ר (מרכז העסקים הראשי), תיבנה במרכזה. במידה שההסכם ייושם במלואו, בעוד כעשור עד שניים יתווספו לעיר כ-30-40 אלף תושבים חדשים שמשקפים גידול של למעלה מ-40% במספר התושבים.
"בנייה חדשה בהיקף נרחב מחייבת פיתוח תשתיות לרבות כבישים, רחובות, פארקים ציבוריים, גשרים וכיוצא באלו", מסביר אלעד ויסמן, חוקר שכונות באתר מדלן. "נושא פיתוח התשתיות בשכונות החדשות קיבל ביטוי בהסכם הגג, אך בניגוד להסכמים אחרים שנחתמו בשלב מאוחר יותר, אין בהסכם זה התייחסת לפיתוח תשתיות שאינן קשורות לשכונות עצמן, כמו פיתוח מחלף חדש והקמת תחנות רכבת".
הבטחות לעומת ביצוע
העובדה שהסכם הגג במודיעין נחתם לפני כשלוש שנים (בניגוד להסכמי גג שנחתמו לאחרונה), מאפשר לבחון אם בשנים שעברו מאז חתימתו הוא מיושם בהתאם לקצב ההתקדמות שנקבע.
ההסכם קובע כי שכונת מרכז העסקים הראשי ושכונת נופים יהיו הראשונות שיוקמו, פיתוח שכונת מורשת יחל ב-2016 ולבסוף תיבנה שכונת גבעת שר. מה קורה בשטח? ההקמה של שכונות המע"ר ונופים נמצאת בעיצומה וכבר משווקות בהן דירות. הצפי לתחילת האכלוס שלהן הוא ב-2018-2019.
כך, לדוגמה, על פי לוח הדירות באתר מדלן, לפני מספר חודשים נמכרה דירת 5 חדרים 124 מ"ר בפרויקט שדרות הסביונים בשכונת המע"ר בכ-2.46 מיליון שקל. הדירה בקומה שנייה מתוך חמש וממוקמת בבניין שייבנה לאורך השדרה המרכזית של השכונה. כמו כן, בחודש אפריל נמכרה דירת 5 חדרים בשכונת נופים בשטח 130 מ"ר בקומה חמישית בכ-2.55 מיליון שקל.
עם זאת, תוכנית הפיתוח של שכונת מורשת אושרה רק בתחילת 2017, ועל פי הערכת העירייה הקמתה ואיכלוסה יתבצעו בעוד 5-10 שנים. מועד הקמת גבעת שר אינו ידוע עדיין.
בדומה להסכמי גג אחרים, נקבע כי מדי שנה ישווקו קרקעות לבנייה של כ-2,000 דירות בעיר (בכל השכונות). קצב השיווקים השנתי לא עמד ביעד שהוגדר, אולם במבחן התוצאה, נכון להיום (אמצע 2017) שווקו קרקעות לבנייה של קרוב ל-7,000 דירות הודות לשיווק של כ-3,000 דירות בשכונת מורשת רק בחודשים האחרונים.
השכונה שתשנה את התדמית המנומנמת של העיר
"מודיעין נתפשת בעיניי בציבור הרחב כעיר השינה האולטימטיבית של ישראל. המושג עיר שינה בא לבטא עיר שתושביה מבלים את מרבית שעות היום בעבודה מחוץ לעיר ושבים אליה בשעות הערב בעיקר בכדי לישון בה", מציין ויסמן. "ערי שינה מתאפיינות בדרך כלל במיעוט מוקדי עניין ובילוי, מיעוט אזורי תעסוקה ורחובות שבמהלך רוב שעות היום הם ריקים מאדם. במונחים הללו העיר מודיעין אכן עשויה להיות מוגדרת כעיר שינה, אך בפועל היא אינה שונה מערים אחרות בארץ".
בנוסף לכך, פרט לקניון מקורה שמרכז את עיקר פעילות המסחר, אין במודיעין מרכז עירוני חי ותוסס המשלב מוקדי מסחר, תעסוקה ופנאי.
כדי להגדיל משמעותית את אפשרויות הבילוי, המסחר והתעסוקה בעיר, הסכם הגג קבע שבמרכז העיר, בסמוך לקניון, לתחנת הרכבת ולכיכר התחבורה הראשית, תיבנה שכונת המע"ר החדשה שעתידה להיות המרכז החדש של מודיעין. המיקום המרכזי שלה יאפשר הגעה נוחה למוקדי העניין שיקומו בתחומה מכל קצוות העיר.
לפי התוכנית, תכלול השכונה מבנים שיתאפיינו בעירוב שימושים, כך שלצד בתי המגורים יקומו בתי מסחר ומשרדים. שדרה רחבה ומוצלת תחצה את השכונה ולאורכה צפויים להיבנות חנויות ובתי עסק רבים ומעליהם דירות מגורים ומשרדים (בסגנון המזכיר את שדרות רוטשילד בתל אביב). בנוסף לאלה צפויים להיבנות בשכונה בניין העירייה החדשן ומרכז תרבות.
בדומה להסכמי גג אחרים, מתמקד הסכם הגג בעיקר בנושא פיתוח המגורים בעיר, אולם נושא פיתוח אזורי התעסוקה הקיימים נדחק לשוליים. בעיר קיימים אזורי תעסוקה כגון הפארק הטכנולוגי ומרכז עינב, אך פיתוחם של אלה לא נכלל במסגרת הסכם הגג.
"פיתוח אזורי התעסוקה חשוב מאוד ליציבותה הכלכלית של העיר, כיוון שההכנסות מארנונה באזורי התעסוקה מסייעות לתמוך במתן השירותים אותם מספקת העירייה לתושבים", מסביר ויסמן. "ללא פיתוח אזורי תעסוקה נוספים בעיר, תתקשה העירייה להמשיך ולהעניק שירותים באותה רמה אותה היא מספקת כיום, מיוחד כאשר יתווספו לעיר עוד כ- תושבים לאחר אכלוס השכונות החדשות".
ויסמן מסכם כי למרות הדימוי האפור של העיר, תושביה דווקא מביעים שביעות רצון מאיכות החיים שהיא מציעה. "במידרג שביעות הרצון של התושבים מתפקוד העיריות בארץ, שערך אתר מידרג, דורגה העיר במקום השני בארץ מבחינת שביעות הרצון של תושביה. המדרגים היו מרוצים בעיקר מהפארקים, הגנים ורמת החינוך. רבים ציינו כי גם בתחום התרבות הם מאוד מרוצים מהעיר - נתון מפתיע לאור דימויה של העיר".
