דירוג הערים הטובות בישראל: ת"א מובילה

רבות נשאל מדוע הצעירים בוחרים להמשיך ולגור בתל אביב, חרף מחירי הדירות והשכירות שהולכים ומטפסים במהירות. ייתכן שנמצאה התשובה: תל אביב היא העיר הטובה ביותר למגורים בישראל. כך בכל מקרה קובע דירוג מיוחד של הערים בישראל, שערך עבור ynet אלון גרינברג, מתכנן ערים ואזורים ומנכ"ל חברת "סביבות מגורים".

אבל מהי בכלל עיר טובה? שאלה טובה, שכן המשתנים הם רבים. לצורך הבדיקה נמדדה כל עיר על פי מספר קטגוריות מרכזיות, בהן נגישות, חברה, חינוך, שירותי ציבור ועוד. כל קטגוריה כזו חולקה למדדים שונים, שנבדקו בהסתמך על מקורות מידע רשמיים בהם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, משרד הפנים והחינוך, וכן בסיסי מידע של החברה ושל חברות נוספות דוגמת מדלן וגוגל מפות. לאחר שקלול של המדדים ניתן ציון סופי לכל עיר.

(סביבות מגורים)

העיר העברית הראשונה קיבלה בדירוג ציון של 8.39 מתוך 10, במרחק גדול מגבעתיים שהגיעה למקום השני ורעננה במקום השלישי, עם ציונים של 7.83 ו-7.63 בהתאמה. רמת גן הגיעה למקום הרביעי וכפר סבא לחמישי. אזור השרון ממשיך לבלוט במקום השישי והשביעי, עם רמת השרון והרצליה בהתאמה. גם שאר הערים בעשיריה הראשונה נמצאות במרכז הארץ, למעט חיפה שבמקום התשיעי. ראשון לציון במקום השמיני וקריית אונו בעשירי. 

גם בעשירייה השנייה כל הערים נמצאות במרכז הארץ, למעט נשר. ירושלים  הגיעה רק למקום ה-27 ובאר שבע למקום ה-30. העיר החרדית במיקום הכי גבוה היא בני ברק, שהגיעה למקום ה-45, והעיר הערבית במיקום הכי טוב היא נצרת, המדורגת במקום 56. בתחתית הדירוג, רוב הערים הן ערביות, חרדיות או חרדיות למחצה (אופקים וצפת). את הרשימה סוגרת רהט כעיר הגרועה ביותר למגורים, עם ציון של 3.68.

(סביבות מגורים)

תל אביב ומחירי הנדל"ן

נוסף על המקום הראשון בדירוג כולו - העיר העברית הראשונה דורגה ראשונה במספר קטגוריות, בהן תחבורה ונגישות, שירותי ציבור וניהול מוניציפאלי. לעומת זאת, בבריאות וביטחון אישי היא דורגה במקום ה-72 עקב שיעורים גבוהים של פשיעה ותאונות דרכים, ובחינוך רק במקום ה-23. גרינברג מציין כי תל אביב מספקת לתושביה את מירב ההזדמנויות והשירותים הקיימים בארץ ומשמשת כמכרז העירוני, הכלכלי והתרבותי של ישראל.

(צילום: ירון ברנר)

על פי נתוני סביבות מגורים, מחיר הנדל"ן הממוצע בתל אביב כולה עומד על כ-35 אלף שקל למ"ר ובלב העיר מטפס לכ-50 אלף שקל למ"ר. זאת לעומת הממוצע הכלל-ארצי אשר עומד על כ-15 אלף שקל למ"ר בלבד. בערים חלשות כמו אופקים וטבריה, שהגיעו למקומות נמוכים בדירוג, המחירים נעים סביב 8,000-9,000 שקל למ"ר. ברהט, העיר החלשה ביותר בארץ על פי הדירוג, המחיר למ"ר עומד על פחות מ-4,000 שקל בממוצע.

"כצפוי, מתקיימת קורלציה גבוהה בין איכות הערים לבין מחירי הדיור בהן", מציין גרינברג. "תל אביב נתפסת כעיר שבה יוקר המחיה גבוה, ובסעיף הדיור היא אכן כזו, אבל צריך לזכור שבסעיפים אחרים היא דווקא עשויה להיות זולה מהממוצע. בתחום התחבורה למשל, משקי בית רבים במרכז העיר אינם מחזיקים ברכב פרטי שגורר עלויות של אלפי שקלים בחודש, מפני שכל השירותים הנדרשים לתושב מצויים במרחק הליכה או נסיעה קצרה בתחבורה ציבורית".

עם זאת, גרינברג מדגים כי יש כמה ערים, שהקשר בין איכותן לבין מחירי הנדל"ן שלהן הדוק פחות. "הדוגמה הבולטת ביותר היא ירושלים, שמחירי הדירות בה דומים לאלו שברעננה, כ-23 אלף שקל למ"ר", הוא ממחיש. "כבירת ישראל ומרכזה הרוחני של העם היהודי, ירושלים מייצרת ביקושים ערים מצד קבוצות שונות כמו חרדים ותושבי חוץ, עובדה הגוררת עמה רמת מחירים גבוהה שבמידה מסוימת אינה מתיישבת עם נתונים אובייקטיביים כמו אחוז העוני הגבוה בעיר".

(סביבות מגורים)

"ככלל", הוא מוסיף, "ערים שנחשבות לטובות זוכות לביקושים גבוהים יותר שמניעים רמות מחירים גבוהות, אותן יכולים לשלם משקי בית אמידים, כך שהרמה החברתית של אוכלוסיית העיר תהיה מעל הממוצע. זהו תהליך בלתי פוסק שמזין את עצמו. זו גם הסיבה שלמעט כמה יוצאות מן הכלל, ערים חזקות ועשירות יישארו כאלה וערים עניות מתקשות לסגור את הפערים גם בטווח של עשורים, במיוחד אם הן במקומות שהיצע ואיכות התעסוקה בהם מוגבלים.

אלי גבאי, מבעלי השליטה בחברת אנגל משאבים, סבור כי הביקוש למגורים בעיר ימשיך לגדול. לדבריו, "התמהיל הנכון של תעסוקה ומסחר בעיר מאפשר לעירייה לספק לתושבים את השירותים הטובים ביותר בארץ". מוטי כוזהינוף, מבעלי פרויקט "מגדל בראשית" בשכונת בבלי, מציין כי תל אביב מרכזת את עיקר תשומת הלב של קהילת העסקים בישראל וכי מדי יום פוקדים אותה כמיליון עובדים, מבקרים ותיירים. עם זאת הוא מציין, כי "הנגישות התחבורתית, שדווקא נחשבת לגבוהה יחסית, לא עונה על צורכי אנשי העסקים הפוקדים אותה".

(סביבות מגורים)

עוד ערים בעשירייה

למקום השני הגיעה כאמור גבעתיים, המאופיינת בשנים האחרונות בהגירה חיובית של צעירים והחייאת מרכז העיר הוותיק. העיר מדורגת בעשירייה הראשונה בחמש קטגוריות, בהן חינוך, מיקום, חברה וביטחון אישי.

רעננה, השלישית ברשימה, דורגה בעשירייה הראשונה בשש מתוך שבע הקטגוריות שנכללו במדד, בהן שירותי ציבור, ביטחון אישי, חברה וחינוך. מנגד, העיר מדורגת רק במקום ה-28 בקטגוריית מיקום תחבורה ונגישות, אך ביצועיה בתחום זה צפויים להשתפר עם פתיחתו של כביש 531 ושתי תחנות רכבת חדשות בתחומה.

רמת גן, שהגיעה למקום הרביעי, מדורגת בעשירייה הראשונה בשלוש קטגוריות: מיקום, תחבורה ונגישות, חינוך ובריאות וביטחון אישי. כפר סבא, שממוקמת במקום החמישי עם ציון משוקלל של 7.59, דורגה בעשירייה הראשונה בחמש קטגוריות: בריאות וביטחון אישי (מקום 2), עירוניות, חברה, חינוך ותחבורה. העיר מאופיינת בצביון קהילתי, רמה חברתית כלכלית גבוהה ומערכת חינוך טובה. בתחומה שוכן בית החולים מאיר, וכן בית משפט ושירותי ממשל שונים, בנוסף לגישה טובה לשתי תחנות רכבת.

(סביבות מגורים)

רמת השרון שהגיעה למקום השישי, דורגה ראשונה בקטגוריית חברה וכן בעשירייה הראשונה בשלוש קטגוריות נוספות: חינוך, כלכלה עירונית וניהול מוניציפאלי וכן בריאות וביטחון אישי. מאידך, העיר מדורגת רק במקום ה-21 בסעיף מיקום, תחבורה ונגישות ובמקום ה-30 בסעיף עירוניות. רמת השרון עדיין כפרית באופייה, אך לפי התוכניות היא צפויה לצמוח ולהכפיל את גודלה בתוך פחות משני עשורים.

הרצליה, המדורגת שביעית ברשימה, נכנסה לעשירייה הראשונה בקטגוריות עירוניות, חברה, שירותי ציבור, ניהול מוניציפאלי וחינוך. מנגד, היא דורגה רק במקום ה-25 בקטגוריית בריאות וביטחון אישי. אבי נאור, מנכ"ל ראדקו 38 מקבוצת רפאלי, לא מופתע שארבע ערים מהשרון התברגו לצמרת הרשימה. "הן נהנות מאיתנות פיננסית, משקיעות יותר בכל תושב ונחשבות לנגישות יחסית לתל אביב", הוא מציין.

תוכנית המתאר לראשון לציון(באדיבות עריית ראשון לציון)

ראשון לציון, העיר הרביעית בגודלה בישראל הממוקמת שמינית ברשימה, דורגה בעשיריה הראשונה בשתי קטגוריות - שירותי ציבור ומיקום ותחבורה. תכנית המתאר החדשה של ראשון לציון אף צפויה להגדיל את היקף האוכלוסייה לכ-340 אלף תושבים, ובכך לעקוף את חיפה ולהפוך לעיר השלישית בגודלה בארץ. התוכנית כוללת גם הקמת מרכזי תעסוקה גדולים שיתחרו בתל אביב. העיר לא דורגה במקום נמוך באף קטגוריה.

חיפה, שהגיעה למקום התשיעי, עדיין משמשת כמרכז הכלכלי, התרבותי והתחבורתי של המטרופולין הצפוני. העיר דורגה בעשירייה הראשונה בשלוש קטגוריות: שירותי ציבור (במקום השני), עירוניות וכלכלה עירונית וניהול מוניציפאלי. בעיר מושקעים כיום משאבים רבים, בהם שדרוג המרכזים העירוניים בכרמל ובעיר התחתית, הרחבת מתחמי תעשיית היי-טק ובניית שכונות חדשות.

קריית אונו, שסוגרת את העשיריה הראשונה, דורגה במקום הראשון בחינוך, בשני בחברה, בשלישי בבריאות וביטחון אישי ובשמיני במיקום ותחבורה. עם זאת, העיר דורגה במקום ה-59 בקטגוריית עירוניות, במקום ה-47 בשירותי ציבור ובמקום ה-25 בקטגוריית כלכלה עירונית וניהול מוניציפאלי. גרינברג מציין כי העיר סובלת ממחסור בולט בשטחי תעסוקה ומסחר, המעיבים על הכנסות העירייה והשירותים המוצעים לתושבים.

עיר נוספת שנכנסה לעשיריה הראשונה במספר קטגוריות בדירוג היתה גבעת שמואל, בין היתר בחינוך ובבריאות וביטחון אישי. אבי זיתוני הבעלים של חברת א. זיתוני, הבונה פרויקט מגורים בעיר, ציין כי אזור בקעת אונו כולל כיום כ-130 אלף תושבים, כשהערים הבולטות הן קרית אונו, גבעת שמואל, יהוד-מונוסון, החלקים המזרחיים של רמת גן, גני תקווה וסביון.

"על אף שמדובר בשילוב של מספר ערים פרבריות בגוש דן בעלות אופי ומעמד שונה, ניתן למצוא זיקה חזקה ביניהן בפן הכלכלי והחברתי הבאה לידי ביטוי במוסדות חינוך וציבור משותפים", הוא מציין. "יתרון מרכזי נוסף של האזור הוא הקרבה לתל אביב ולמוקדים מרכזיים חשובים כמו נתב"ג, בית החולים תל השומר, אוניברסיטת בר אילן ואזורי התעסוקה של גוש דן".

(סביבות מגורים)

סיווג לפי מדרג עירוני

גרינברג מוסיף, כי ארבע מבין הערים בעשיריה הפותחת מונות 150 אלף תושבים ומעלה - תל אביב, רמת גן, ראשון לציון וחיפה. זאת בזכות יעילות אספקת השירותים שלהן כגון מסחר, תעסוקה ותחבורה ציבורית. "הערים מתחרות האחת בשנייה על משאבים ועל משיכת הון אנושי, וישתדלו לספק שירותים ברמה הגבוהה ביותר". 

עוד עולה מהנתונים, כי מצמרת הדירוג נעדרות ערי הפריפריה. "עיר שהרשות המקומית שלה תתנהל תוך איזון תקציבי ותשקיע בתושביה תהיה עיר מצליחה", אומר יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, חיים מסילתי. "ערים מצליחות יתנו ערך לתושבים לא רק מבחינת חיי היום יום, אלא גם מבחינת שווי הנכסים באותה עיר, כפי שרואים בתל אביב, רעננה, ראשון לציון וקריית אונו".

"זה לא סוד שחלק מנבחרי הציבור שכחו את הפריפריה", הוא מוסיף. "משרדי ממשלה כמו חינוך, רווחה ובריאות צריכים לבדוק את הנתונים ולראות אלו יישובים בפריפריה צריך לחזק ולהעביר להם תקציבים על מנת שגם הם ייכנסו לעשירייה הראשונה".