רוכשים דירה? אל תשכחו לחתום על הערת אזהרה

הערת אזהרה היא הערה שנרשמת בטאבו ובה ומפורטות ההתחייבויות שבעל הנכס נתן בנוגע לעסקאות הקשורות בנכס.כאשר אדם קונה דירה, מומלץ כי מייד עם החתימה על חוזה הרכישה הוא יפנה לטאבו ויבקש לרשום הערת אזהרה לטובתו, במטרה למנוע תאונות משפטיות. למה הכוונה?

רישום הערת האזהרה נועד למנוע מהבעלים של אותו מקרקעין, לאחר שהתחייב לעשות בהם עסקה מול קונה ראשון, לבצע עסקה נוספת מול קונה אחר ביחס לאותם מקרקעין, וזאת מבלי לקבל הסכמה מהקונה הראשון או ללא קבלת צו שיפוטי מתאים.

יש הערת אזהרה לביצוע עסקה, שמשמעה הוא כי בעל הנכס התחייב לבצע עסקה במקרקעין, והערת אזהרה לא לבצע עסקה, שמשמעה הוא שבעל הנכס התחייב לא לבצע עסקה במקרקעין.

הערת האזהרה נרשמת גם בצד של הבעלים הרשום של הדירה, וכך אם מסיבה מסוימת הוא יחליט שהוא רוצה למכור את הדירה לאדם אחר, כל קונה פוטנציאלי יוכל לראות בטאבו, כי רשומה כבר הערת אזהרה לטובת קונה אחר, ויעדיף, כמובן, שלא להתקשר בהסכם עם המוכר.

סיבה נוספת שבשלה כדאי לקונה דירה לרשום בטאבו הערת אזהרה היא, שבמקרה שנושה של המוכר ירצה להטיל עיקול על זכויותיו בדירה, הרי שהוא יידחה מפני הקונה שלטובתו נרשמה הערת אזהרה לפניו.

"אין לרוכשת להלין, אלא על עצמה"

בפרשה מורכבת, שהגיעה לבית המשפט העליון, נדון ערעור של חברה שרכשה, במסגרת הליך של כינוס נכסים, נכס מקרקעין מסחרי בהרצליה שכלל 37 חניות. לאחר שנחתם הסכם הרכישה, שולמה מלוא התמורה, נמסרה לרוכשת החזקה ואף נרשמו זכויות הבעלות החדשות בנכס, לרבות בחניות הצמודות לו. אך מנגד, הוגשה תביעה על ידי אחת מבעלות השטחים באותו בניין.

בתביעה נטען כי כ-14 מהחניות נרכשו בעבר על ידי התובעת, וכי אף שהעסקה לא נרשמה בטאבו, על בית המשפט להורות על פינוי הרוכשת החדשה מאותן חניות. בנוסף היא נתבעה לשלם לתובעת פיצויים בגין החזקת החניות האמורה מאז הרכישה, כ"דמי שכירות ראויים".

בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה וקבע כי מדובר באחד מאותם מקרים חריגים שרישום הזכויות במקרקעין איננו משקף כיאות את זכויות הצדדים בקרקע. לפיכך נקבע כי זכויות הרוכשת בחניות ורישומן יועברו על שם התובעת.

עוד נקבע, כי לרוכשת החניות נודע כבר לפני שלב הרישום של החניות על שמה, שהן לא היו אמורות להימכר לה. לפיכך נקבע, כי היא לא היתה תמת לב בעת רישום הזכויות על שמה. גם מטעם זה קבע בית המשפט, כי היא איננה זכאית להמשיך להחזיק בהן וכי במצב דברים זה אין לרוכשת להלין אלא על עצמה. עוד הורה בית המשפט המחוזי על פיצוי התובעת בגין התקופה שממועד תחילת ההחזקה בחניות ועד לפינויין.

"למנוע תאונות משפטיות קשות" 

הרוכשת הגישה ערעור על פסק הדין לבית המשפט העליון בטענה כי הסתמכה בתום לב על מצגיו של כונס הנכסים, ממנו הבינה כי החניות שבמחלוקת עתידות להימכר לה.

בית המשפט העליון פסק, כי הסכם הרכישה של אותן חניות, לא כלל ולא יכול היה לכלול את אותן חניות שבמחלוקת, גם לפי לשונו של ההסכם וגם מבחינת התנהגותם של הצדדים עובר לכריתתו.

עוד הודגש בפסק הדין, כי התאונה היתה נמנעת לו הייתה נרשמת הערת אזהרה על החניות שבמחלוקת - רישום שהיה בכוחו למנוע אי הבנה ביחס להכללת החניות שבמחלוקת בהסכם המאוחר יותר ולגרום לכל הצדדים להיות מודעים לכך, שחניות אלה כבר נמכרו לאחר שנים קודם לכן. רישום כזה היה מן הסתם גם מביא להפחתה מתאימה במחיר הממכר.

בפסק דינו, קרא בית המשפט העליון לחיזוק ההכרה בחשיבות הגדולה שברישום הערת אזהרה ביחס לזכויות שנרכשו במקרקעין. שכן, בכוחה של הערת האזהרה "למנוע תאונות משפטיות קשות, אשר עלולות להוריד לטמיון סכומי עתק ולבזבז משאבי שיפוט".