כך תהפכו דיירים סרבנים לשגרירי תמ"א 38
אפשר להגיש תביעה אם יש רוב מספק של בעלי דירות שתומך בפרויקט, או לנסות לשכנע. כך תתמודדו עם אחד המכשולים המשמעותיים ביותר במימושה תמ"א 38 - בעלי דירות המתנגדים לפרויקט. מדריך
אחד המכשולים המשמעותיים במימושה של תוכנית המתאר הארצית - תמ"א 38 , היא ההתמודדות עם בעלי דירות המתנגדים לפרויקט, המכונים דיירים סרבנים. מה ניתן לעשות כדי להתמודד עם הקשיים שמערים דייר סרבן שעלול לתקוע פרויקט שלם?
תמ"א 38: פחות מ-1% מהמבנים הזכאים שופצו במסגרת התוכנית
"סכנת חיים מיידית": עשרות מתגוררים בבתים מטים ליפול שחוזקו בעמודים זמניים
הצד המשפטי
עו"ד קרן כהן בלחרסקי, המתמחה בתחום התחדשות עירונית, מסבירה כי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) קובע כי המפקח על הבתים המשותפים רשאי לאשר בנייה מכוח תמ"א 38, חרף התנגדותם של חלק מבעלי הדירות.
אישור זה ניתן כאשר נעשתה פנייה מתאימה מצד 66% מבעלי הדירות בבניין לגבי חיזוקו במסגרת תמ"א 38, או מצד 80% מבעלי הדירות בבניין לגבי הריסה ובנייה מחדש במסגרת תמ"א 38. על מנת לכפות את הפרויקט על הדייר הסרבן יש להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים.
"ההליך הינו הליך משפטי לכל דבר ועניין, הדורש מינוי עורך דין לטובת העניין, שלרוב מייצג את היזם או את בעלי הדירות עצמם", מסבירה בלחרסקי. "במסגרת ההליך תינתן לדייר הסרבן ולבעלי הדירות המעוניינים בהוצאתו לפועל של הפרויקט הזכות לפרוס את טענותיהם והמפקח יכריע, כל פרויקט בהתאם לנסיבות הייחודיות לו".
כהן בלחרסקי מפרטת כי במסגרת התביעה על הדיירים להראות כי האינטרס הציבורי שלהם לחיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה, עולה על האינטרס הפרטי של אותו דייר, וכן להוכיח כי האינטרסים של של אותו הדייר נשמר ועוגן במסגרת הסכם התמ"א.
ההליך יכול להמשך תקופה של בין חצי שנה לשנה. בסופו, במידה שיתקבל פסק דין לטובת הדיירים, ימנה המפקח גורם מוסמך שיחתום בשם הדייר המתנגד על כל המסמכים הנדרשים לטובת הוצאת העסקה לפועל.
להפוך את הסרבנים לשגרירים
מכיוון שעדיף שלא להגיע לערכאות משפטיות - מה כן ניתן לעשות כדי למוסס את ההתנגדות של הדיירים שאינם ששים לפרויקט? כהן בלחרסקי מציעה מספר טיפים חשובים:
הרוב קובע - "בשלב ראשון יש לרכז את כל המאמצים מול הרוב התומך של הדיירים", היא מסבירה. "על הרוב להוביל את הפרויקט, וזאת חרף המיעוט המתנגד, שלעתים עשוי אף להיות קולני ומאיים בניסיון לטרפד את העסקה ולהוציא את הרוח מהמפרשים של העוסקים במלאכה.
"אין טעם ליצור או להיקלע לעימותים עם הדיירים הסרבנים", היא מוסיפה. "כבדו את דעתם, תנו להם במה להביע את דעתם והמשיכו להתקדם בתהליך. החשש הגדול ביותר עבורכם הוא כי הם "ידביקו" דיירים מתנדנדים אחרים בסירובם, ואף לעיתים על ידי הצגת עובדות שגויות לחלוטין, וזאת גם אם הדבר נעשה מחוסר ידע והבנה של אותו דייר סרבן, ולאו דווקא ממניעים שליליים.
נסו להבין ולדבר אל הלב - כהן בלחרסקי ממליצה להתחיל תהליך בו תנסו להבין את הסיבה שעומדת בבסיס הסירוב של כל אחד מהדיירים הסרבנים. "תופתעו לגלות כי לפעמים שיחה כנה, אוזן קשבת והצעת פתרונות פרקטיים שעלותם זניחה יכולים להפוך את הקערה על פיה ולהפוך את הדייר מסרבן לתומך. אנחנו קוראים לזה הקשבה אפקטיבית, להבדיל משטחית".
הציעו פתרון לכל בעיה - "בראשו של הדייר הסרבן מתרוצצות מחשבות שלא נותנות לו מנוח", מסבירה כהן בלחרסקי ומדגימה: "האם אני יכול לסמוך על החברה? האם הם אכן יבנו לי דירה חדשה? האם הוא יפשוט רגל? ואם כן, מה יהיה עם הבית שעבדתי עבורו כל כך הרבה? האם ביצוע הפרויקט יהיה לשביעות רצוני?
"החששות מתעצמים כשמדובר בדיירים מבוגרים, שמבחינתם פינוי הנכס או מגורים באתר בנייה, מערערים את כל מה שיש להם בשלב זה של חייהם", היא מוסיפה. "הפתרון הוא להקשיב לחששות, להבין את מקורם ולנסות לפרום אותם אט אט במרוצת התהליך. תפקידכם כמובילי הפרויקט הוא להנחות את נציגות הדיירים, להרבות בשיחות עם אותם אנשים שרוצים את הפרויקט אך חוששים מהלא נודע. תיווכחו לגלות כי תוך כדי תנועה גם המתנגדים הקשים יצליחו להסיר את הערפל ולראות את ההזדמנות הגדולה שבעסקה.
מצד שני - המחיר היקר שמשלמים דיירים בזמן התמ"א - צפו:
המדינה יכולה לעזור
יואב מורן, מבעלי קרן נדל"ן, סבור כי הצורך להשיג הסכמה של 80% מהדיירים בבניין כדי להתחיל פרוייקט של תמ"א 38 להריסה ובנייה מחדש, נחשב לרוב חריג מאוד, המקשה מלכתחילה על קידום הפרויקטים. "לשם השוואה, כדי לשפץ בניין במדינת ישראל יש צורך ברוב של 51% מהדיירים בלבד", הוא מסביר.
"אז למה כשמדובר בהריסה ובנייה של בניין לשם הגנה מפני אסון שיקרה ברעידת אדמה או בארוע של פגיעת טילים, ובעצם הגנה ממשית על חיי דיירי הבניין, יש צורך ברוב של 80%? החוק למעשה מונע הצלת חיים רק בגלל התנגדות שרירותית של חלק מבעלי דירות בבתים משותפים. אין ספק שבמקרים אלו, טובת הכלל נפגעת מאוד ונפתח פתח רחב לסחטנות של הרוב על ידי מיעוט".
במקרים רבים עולה, כאמור, התנגדות מובנת של דיירים מבוגרים, שרוצים להשאר בדירתם המוכרת. "במקרה כזה החוק יכול לעזור ולייצר מנגנון הגנה שיגן ויטיב איתם", מציע מורן. "למשל להבטיח בחוק שהדיירים המבוגרים יקבלו לתקופת השכירות דירה דומה לזו שהם גרים בה כרגע אך מותאמת לצרכיהם, למשל בבניין עם מעלית, דירה בקומת קרקע, או אפילו דיור מוגן בדירה קרובה יותר למרכז העיר ולתחבורה ציבורית".
מורן מוסיף כי דווקא בעלי דירות שאינם גרים בבניין, מתנגדים לפרויקט מסיבות שונות ומשונות. במקרים כאלו הוא סבור כי יש לייצר מנגנון לפיו הם יהיו בעלי כוח מופחת בהצבעות על נושאים כאלה: "החוק יגן על הדיירים שכן גרים בבניין ומעוניינים בפרויקט התמ"א כדי להגביר את תחושת הביטחון האישי שלהם".
לפנייה לכתב/ת 
