חדשות/ישנות

מצד אחד, הממשלה מצהירה על בנייה מואצת של דירות. מצד שני, מספרן של התחלות הבנייה הולך ויורד. עכשיו לכו תדעו מה יותר זול לקנות היום –דירה חדשה או דירה מיד שנייה?

עבור ישראלים רבים, דירה חדשה לגמרי, היישר מהניילונים, היא משאת נפש. הכל חדיש, מבריק ומצוחצח, הרוכש יכול לעצב את הדירה לפי צרכיו וטעמו, לבחור את הרצפות, המטבח וכלי האמבטיה, ולכן הוא גם מוכן לשלם עליה יותר. מצבן הפיזי של דירות מיד שנייה אינו תמיד טוב, כך שעל פניו, דירות שמחליפות ידיים יהיו זולות יותר מדירות שזה עתה נבנו.

במפתיע, אולי, בערים רבות בישראל מצב הדברים שונה. דירות יד שנייה נמכרות במחיר גבוה יותר בהשוואה לדירה חדשה. לעיתים, פער המחירים מגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים. מהן הסיבות לכך?

בסיוע אנשי מקצוע ובראשם שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין וסוקר מחירי הדירות לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, בחן ידיעות הנדל"ן מחירי דירות חדשות ומחירי דירות מיד שנייה בערים השונות, וניסה לעמוד על הסיבות לשוני במחירים.

בערים שבהן בוצעה בנייה נרחבת למגורים בשנים האחרונות, קיים מצאי גדול של דירות יד שנייה חדשות יחסית, שנבנו לא מזמן ונהנות מסטנדרט בנייה עכשווי וגבוה. הדבר גורם לכך שמחירן בשוק גבוה יותר מדירות חדשות באותה עיר שנמכרות על הנייר.

בחלק מהערים, בונים במיקומים שמידת האטרקטיביות שלהם אינה גבוהה – שכונות פחות נחשקות שרחוקות מהמרכז או שהבנייה בהן מצויה בתחילת הדרך, והן טרם מותגו. משום כך לעיתים דירות חדשות בשכונות אלה זולות יותר מדירות לא חדשות בשכונות מועדפות ומרכזיות באותה עיר. "לעיתים דיירים חוששים לרכוש דירה בשכונות בתוליות, שנמצאות בשלבי בנייה התחלתיים", מסבירה בוגין, "רוכשים פוטנציאליים לא מעוניינים להתמודד עם מגורים בסוג של אתר בנייה, עם מפגעי אבק ורעש ועם תשתיות שבנייתן עוד לא הסתיימה, ומעדיפים לרכוש דירה בשכונה שבנייתה כבר הסתיימה".

לפניכם הנתונים בערים השונות:

תל־אביב

מגמה מעורבת

בצפון מרכז תל־אביב, אין בנייה חדשה אך ניתן למצוא פרויקטים רבים של תמ"א 38. הדירות החדשות יקרות יותר מאשר דירות יד שנייה, כשהפער מגיע למאות אלפי שקלים ואף חוצה את המיליון, בהתאם לגודל הדירה. "רוב הדירות החדישות הן דירות יוקרה", מסביר לוי יצחק.

דירת 3 חדרים חדשה: 4.350 מיליון שקל. מיד שנייה: 3.5 מיליון שקל. פער: 24 אחוז.

דירת 4 חדרים חדשה: 6.4 מיליון שקל. מיד שנייה: 4.5 מיליון שקל. פער: 42 אחוז.

בדרום מזרח העיר הפער מצטמצם, אך עדיין הדירות החדשות יקרות יותר.

דירת 3 חדרים חדשה: 2.450 מיליון שקל. מיד שנייה: 2.1 מיליון שקל. פער: 16 אחוז.

דירת 4 חדרים חדשה: 2.750 מיליון שקל. מיד שנייה: 2.350 מיליון שקל. פער: 17 אחוז.

לעומת זאת, בשכונת רמת־אביב החדשה, מתהפך המצב. השכונה עצמה חדשה יחסית, והישן שם יותר יקר מהחדש.

דירת 4 חדרים חדשה: 3.3 מיליון שקל. מיד שנייה, בבניין בן עשר שנים: 3.7 מיליון שקל. הפער: 12 אחוז.

בניין באוהאוס. תל אביב

פרויקט התחדשות עירונית בהדר יוסף | יזם: אפריקה ישראל. לרוב, הדירות החדישות הן דירות יוקרה

ירושלים

החדשות עולות יותר

בירושלים, ישנו פער של 100 אחוז ויותר בין מחירי הדירות בשכונות כמו טלביה, רחביה או המושבה הגרמנית, לבין שכונת גילה או תלפיות מזרח. הסיבה המרכזית היא המיקום המנצח של השכונות הוותיקות בלב העיר, לעומת שכונותיה המרוחקות – דירות יוקרה מול עממיות. המחירים הממוצעים בעיר:

דירת 3 חדרים חדשה: 2.0 מיליון שקל. מיד שנייה: 1.5 מיליון שקל. פער: 33 אחוז.

דירת 4 חדרים חדשה: 2.370 מיליון שקל. מיד שנייה: 2.0 מיליון שקל. פער: 19 אחוז.

דירת 5 חדרים חדשה: 2.770 מיליון שקל. מיד שנייה: 2.5 מיליון שקל. פער: 11 אחוז.

בטלביה, מחיר דירת 3 חדרים חדשה בפרויקט יוקרה: 3.7 מיליון שקל. מיד שנייה, בבניין ישן: 2.350 מיליון שקל. פער: 57 אחוז.

לפי לוי יצחק, המגמה מתהפכת בשכונת הר חומה, החדשה יחסית, שם, דירות מיד שנייה בנות חמש שנים יקרות מדירות חדשות.

דירת 3 חדרים חדשה: 1.5 מיליון שקל. מיד שנייה: 1.6 מיליון שקל. פער: 6 אחוזים.

דירת 4 חדרים חדשה: 1.7 מיליון שקל. מיד שנייה: 1.8 מיליון שקל. פער: 6 אחוזים.

מרכז העיר. ירושלים. צילום: אוהד צוינברג

| יזם: חברת מנרב. לב העיר הוא מיקום מנצח

חיפה

מגמה מעורבת

דירות חדשות בבניינים חדישים אך לא חדשים, נמכרות במחיר גבוה יותר מדירות בבניינים חדשים, מכיוון שהן הרבה יותר מושקעות מאשר דירות שנמכרות ישירות על־ידי היזם. הכוונה, למשל, לדירת 3 חדרים בבניין בן 15 שנה בשדרות מוריה על הכרמל. מכיוון שלא מדובר בבניין בן 30-40 שנה או אפילו 20 שנה, היא נחשבת לדירה חדישה יחסית, הבניין מודרני ומצויד במעלית ובמקום חנייה, ובדירה יש ממ"ד ומרפסת. היא נחשבת למושקעת כי הדייר שהתגורר בה הוסיף מקומות אחסון ועיצב ושיפר. לעומתה, דירה בבניין חדש זקוקה לשיפורים – שבדרך כלל עולים לא מעט, כמו מטבח יותר מושקע, נקודות חשמל ועוד תוספות. לכן הדירה בשדרות מוריה נמכרה ב־1.6 מיליון שקל כאשר דירות 3 חדרים חדשות באותו מקום נמכרות ב־1.5 מיליון שקל.

דירות בבניינים ישנים זולות מדירות בבניינים חדשים משום שאינן מאובזרות במעלית, חנייה, ממ"ד, מרפסת וכד'.

דירת 3 חדרים חדשה: 1.0 מיליון שקל. מיד שנייה: 800 אלף שקל. פער: 25 אחוז.

דירת 4 חדרים חדשה: 1.550 מיליון שקל. מיד שנייה: 1.250 מיליון שקל. פער: 24 אחוז.

פרשקובסקי בנווה שאנן. לא תמיד הדירות החדשות יקרות יותר

יבנה

החדשות זולות יותר

ביבנה הוקמה לפני כעשור מגה שכונת יבנה הירוקה, אך פרט לכך לא הייתה בנייה חדשה בעיר. אי לכך, ביבנה ההיצע של דירות 4 חדרים ודירות 5 חדרים חדשות נמוך לעומת הביקוש, והאופציה שנותרה לרוכשים היא לקנות דירות מיד שנייה, חדשות יחסית. בעיר הבשילו לאחרונה תוכניות של התחדשות עירונית בעיקר בשכונת נאות שזר. בעלי הדירות בבניינים אלה מעלים את מחירי הדירה ומגלמים בהם את הפוטנציאל להתחדשות עירונית.

רז שרייבר, סמנכ"ל מכירות קבוצת אלמוג, הבונה ומשווקת ביבנה את פרויקט "אלמוג יבנה": "היתרונות הגלומים בכניסה לדירה חדשה רבים ועתידים לחסוך לרוכשים לא מעט כסף בכל הקשור באחריות שניתנת לדירה חדשה, עם תשתיות חדשות. בפרויקט שאנו בונים בנאות שזר המתחדשת, אנו מוכרים דירות חדשות במחירי פריסייל שזולים ב־6-9 אחוזים ממחירי דירות יד שנייה בעיר".

דירת 4 חדרים חדשה: 1.52 מיליון שקל. מיד שנייה: 1.66 מיליון שקל. פער: 8.84 אחוזים.

דירת 5 חדרים חדשה: 1.81 מיליון שקל. מיד שנייה: 1.97 מיליון שקל. פער: 9.2 אחוז.

פרויקט אלמוג יבנה | יזם: קבוצת אלמוג. מתברר שהדירות החדשות זולות יותר

פרשקובסקי בנווה שאנן. יבנה

רמת־השרון

החדשות זולות יותר

העיר נהנית מרמת מחירים גבוהה כצפוי, כעיר איכותית ויוקרתית שאינה רחוקה מתל־אביב. פערי המחירים בין דירות חדשות לדירות יד שנייה יכולים להגיע ליותר מחצי מיליון שקל .

"בעיר קיים היצע קטן יחסית של בנייה חדשה", מסבירה בוגין. "רוב הבנייה בשנים האחרונות היה במגדלים שהוקמו בשכונת מורשה בדרום־מזרח העיר, שנחשבה תמיד פחות מבוקשת ופחות יוקרתית. במרכז העיר ניתן למצוא וילות ובתים צמודי קרקע יקרים יותר, וכן בניינים שעוברים תהליך של תמ"א, והדירות שהתווספו לבניינים יקרות יותר בהשוואה לדירות במגדלים ודירות התחדשות עירונית בשכונת מורשה".

ליאור בכר, מנכ"ל ובעלים קבוצת בכר הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית ברמת־השרון, סבור שבעתיד הפערים עוד יעלו: "עם הבשלת תהליכי ההתחדשות העירונית ברמת־השרון ושיווקן של הדירות החדשות שעתידות להיבנות במרכז העיר, נראה כיצד מחירי הדירות החדשות מזנקים ועוקפים את מחירי דירות יד שנייה" .

דירת 5 חדרים חדשה: 2.87 מיליון שקל. מיד שנייה: 3.380 מיליון שקל. פער: 17.7 אחוז.

קריית־אונו

החדשות זולות יותר

דירות 5 חדרים חדשות בקריית־אונו נמכרות במחיר ממוצע נמוך יותר לעומת דירות מיד שנייה. "הרוכשים מחפשים ודאות, ומוכנים לשלם יותר כדי לקנות את הדירה שהם רוצים באופן מיידי", אומרת בוגין. "בנוסף, בקריית־אונו הבשילו לאחרונות תוכניות גדולות של התחדשות עירונית בעיקר במרכז העיר. בעלי דירות בבניינים שיש בהם תוכניות להתחדשות, מוכרים את דירותיהם במחירים גבוהים המגלמים את הפוטנציאל להתחדשות עירונית".

דירת 5 חדרים חדשה: 2.6 מיליון שקל. מיד שנייה: 2.83 מיליון שקל. פער: 8.80 אחוזים.

נס־ציונה

החדשות זולות יותר

דירות יד שנייה בנס־ציונה יקרות יותר מאשר דירות חדשות בכ־15 אחוז. בוגין מסבירה כי הפער נובע בין השאר מהיצע קטן של דירות חדשות בכלל ודירות 5 חדרים בפרט. "העיר נס־ציונה ידועה כעיר שמושכת אליה משפחות גדולות ומבוססות וכיום הביקוש לדירות 5 חדרים חדשות עולה על ההיצע, אי לכך המשפחות פונות לרכישת דירות גדולות יד שנייה", היא אומרת. "נס־ציונה חוותה לפני כעשור תנופת בנייה רחבת היקף. נבנו בה אלפי יחידות דיור, שמוצעות כיום במחיר גבוה בגלל גילן הצעיר ומכיוון שהשכונות שבהן הבתים ממוקמים מטופחות וממותגות".

דירת 5 חדרים חדשה: 2.19 מיליון שקל. מיד שנייה: 2.53 מיליון שקל. פער: 15.53 אחוז.

באר־שבע

החדשות עולות יותר

בבירת הנגב יש פערים גדולים במחירי דירות חדשות ודירות יד שנייה. הדירות החדשות נמכרות במחירים גבוהים בהרבה. בשכונות הוותיקות פערי המחירים מגיעים לכ־40 אחוז. בשכונות החדשות יותר כמו רמות, הפערים בין דירות בבניינים בני עשר שנים לדירות חדשות מגיעים לכ־5 אחוזים, ועדיין הדירות החדשות יקרות יותר. המשקיעים כמעט ואינם רוכשים דירות בבאר־שבע בימים אלה, ואילו הזוגות הצעירים ממתינים לאלפי הדירות החדשות שעתידות להיבנות בעיר בשנים הקרובות. לוי: "נותרנו עם דיירי הבניינים הישנים בעיר, שבבאר־שבע כמעט ואינם יכולים לשפר דיור עקב הפערים הגבוהים מאוד בין המחירים".

דירת 3 חדרים חדשה: 1.120 מיליון שקל. מיד שנייה: 700 אלף שקל. פער: 38 אחוז.

דירת 4 חדרים חדשה: 1.3 מיליון שקל. מיד שנייה: 955 אלף שקל. פער: 27 אחוז.

חדרה

מגמה מעורבת

באופן כללי, בחדרה הדירות החדשות יקרות יותר.

דירת 4 חדרים חדשה: 1.4 מיליון שקל. מיד שנייה: 1.120 מיליון שקל. פער: 20 אחוז.

דירת 5 חדרים חדשה: 1.520 מיליון שקל. מיד שנייה: 1.3 מיליון שקל. פער: 14 אחוז.

לעומת זאת, בשכונת עין הים, שכונת מגדלים חדישה הסמוכה לים, הדירות החדשות זולות מדירות מיד שנייה: דירות בנות מספר שנים מושקעות שם בהרבה מדירות חדשות מקבלן וגם זמינות יותר.

דירת 4 חדרים חדשה: 1.3 מיליון שקל. מיד שנייה, בבניין בן עשר שנים, ברחוב עין זיוון: 1.550 מיליון שקל. פער: 19 אחוז.

דירת 5 חדרים חדשה: 1.5 מיליון שקל. מיד שנייה, בבניין בן חמש שנים ברחוב אדני פז: 1.755 מיליון שקל. פער: 17 אחוז.

פרויקט חלומות פארק חדרה | יזם: שיכון ובינוי. לרוב, הדירות החדשות יקרות יותר

דירות יד שנייה בשכונת פאר. חדרה

רחובות

החדשות זולות יותר

דירות יד שנייה ברחובות יקרות יותר בלמעלה מ־100 אלף שקל בממוצע מדירות חדשות. בוגין מוצאת לכך שתי סיבות. "בשכונות הנחשקות של העיר כמו רחובות ההולנדית ורחובות המדע, הייתה בנייה מאסיבית בשנים האחרונות", היא מסבירה. "רבים מהרוכשים מעדיפים לרכוש דירת יד שנייה שם על פני דירה חדשה שנבנית כיום באזורים פחות נחשבים וממותגים, גם אם זה כרוך בלשלם יותר כסף. בנוסף, רוב הדירות החדשות היום ברחובות נמכרות על הנייר וכפי הנראה הרוכשים מעדיפים ודאות ורוצים לראות בעיניים את מה שהם קונים".

דירת 4 חדרים חדשה: 1.55 מיליון שקל. מיד שנייה: 1.66 מיליון שקל. פער: 7.1 אחוזים.

פרויקט רחובות שלי | יזם: החברות נווה וקרדן נדל"ן. דירות חדשות בשכונות הנחשקות זולות יותר

שכונת היובל. רחובות

מודיעין 

החדשות זולות יותר

במודיעין, שהינה עיר חדשה יחסית, מחירי הדירות החדשות נמוכים ממחירי הדירות מיד שנייה מכיוון שדירות אלה אינן ישנות. "הדירות מיד שנייה גם הן בנויות בסטנדרט בנייה גבוה, הן מושקעות על ידי הבעלים הקודמים ולכן יקרות יותר", מסביר לוי יצחק.

דירת 3 חדרים חדשה: 1.650 מיליון שקל. מיד שנייה: 1.720 מיליון שקל. פער: 4 אחוזים.

דירת 4 חדרים חדשה: 1.780 מיליון שקל. מיד שנייה: 2.050 מיליון שקל. פער: 15 אחוז.

דירת 5 חדרים חדשה: 2.050 מיליון שקל. מיד שנייה: 2.540 מיליון שקל. פער: 24 אחוז.

(במחירי הדירות החדשות נכללו גם הדירות במחיר למשתכן)

דירת 5 חדרים חדשה: 1.570 מיליון שקל. מיד שנייה: 1.220 מיליון שקל. פער: 22 אחוז.