המוכר הסתיר ליקוי בדירה? מגיע לכם פיצוי
אם רק לאחר שקניתם דירת יד שנייה, גיליתם בה ליקויים, מגיע לכם פיצוי. מהי עמדת בית-המשפט בשנים האחרונות, מדוע עליכם לדווח על כך מיד בכתב למוכר וכמה פיצוי תקבלו? אתר "המקצוענים" עם המדריך
הסתרה של פגמים בדירות היא אחת הרעות החולות של שוק מכר דירות יד שניה בישראל. המוכרים מנצלים את תמימות הקונה ומנסים להסתתר מאחורי סעיף כללי שמטיל אחריות על הקונה.
לפי הסעיף הנפוץ בחוזי מכר של דירות, "הדירה נמכרת במצבה, כפי שהיא, ובכך בעצם הקונה מוותר על טענותיו ומקבל על עצמו את האחריות על תיקון פגמים שיתגלו בעתיד.
סעיף זה, כביכול, מאפשר למוכרים לפטור את עצמם מאחריות, אם לאחר המכירה הקונה מגלה ליקויים.
ואולם, פסק-דין שניתן לאחרונה בבית משפט השלום בנתניה, מבהיר פעם נוספת כי על מוכר הדירה לחשוף בפני הקונה את כל הפגמים הידועים לו שקיימים בה טרום החתימה על החוזה.
במקרה זה, בית המשפט חייב מוכר דירה לשלם פיצוי בגובה של 200 אלף שקל, עקב הפרת הסכם יסודית מצידו לאחר שהסתבר שלא גילה לרוכשים שהריצוף בחצר תוכנן באופן לקוי וגרם לבעיית ניקוז חמורה.
התביעה הוגשה על-ידי זוג שרכש דירה וקיבל אותה לחזקתו בקיץ בשנת 2015. לאחר מספר חודשים, עם בוא החורף, התברר להם כי הריצוף הלקוי במרפסת גורם לבעיות ניקוז. מי הגשמים שהציפו אותם, הצטברו בצמוד לקירות החיצוניים של הבית ואף חדרו לתוכו.
לטענת בני-הזוג, מדובר בהפרה בוטה של הצהרות והתחייבויות המוכרים שכל מערכות הבית תקינות ופועלות וכי לא ידוע להם על פגם או ליקוי בבית ובמערכותיו.
מנגד, טענו המוכרים, כי על פי הסכם המכר הקונים הצהירו שבדקו את הבית ובכלל זה את מצבו הפיזי, ההנדסי והתכנוני, ומצאו אותו מתאים לצרכיהם, וויתרו על כל טענה מחמת פגם או ליקוי או אי התאמה ביחס אליו ורכשו אותו במצבו, כפי שהוא.
בית-המשפט, פסק כי הופרה חובת הגילוי אשר סותרת את עיקרון תום הלב. נטען כי המוכרים לא יכולים להסתתר מאחורי הסעיף וכי חוק המכר מחייבם לשקף בפני הקונה את מצבו האמיתי של הנכס.
הסתירו מכם ליקויים? אלו החוקים שמגנים עליכם
"ישנם סעיפי חוק רבים המגנים על הרוכש במצב זה", מסבירה עו״ד חן דסטגור, שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד סלומון ליפשיץ ושות'. "סעיף 15 לחוק החוזים, קובע כי הטעיה תיחשב גם "אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג, או לפי נסיבות, היה על הצד השני לגלותן". כלומר, נקודת המוצא היא כי שבגלל שהנגישות של הקונה למידע מהותי על הנכס היא מוגבלת, מעמדו נחות לעומת זה של המוכר. לכן על המוכר לגלות לרוכש, באופן אקטיבי ומפורש, כל נתון הקשור במצבו הייחודי של הנכס הנמכר".
לדבריה, "במסגרת זו, נכללים נתונים פיזיים כגון בעיות רטיבות, בעיות חשמל וכו', כמו גם נתונים ביחס למצבו המשפטי כגון עיקולים ושיעבודים. בנוסף, עליו לחשוף נתונים שנוגעים למצבו התכנוני של הנכס, כגון חריגות בניה".
"לטובת הקונים, עומד גם סעיף 12 לחוק החוזים", מוסיף עו"ד אסף ורשה, העוסק בדיני מקרקעין. "סעיף זה, מחיל על הצדדים חובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב גם בשלב המשא ומתן".
סעיף חוק נוסף שעומד לטובת הרוכשים הוא סעיף 16 לחוק המכר. "לפי סעיף זה, אם התגלתה אי התאמה (ליקוי), שנובע מעובדות שהמוכר ידע או שהיה עליו לדעת עליהן במעמד חתימה על החוזה אך לא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה", אומר עו"ד ורשה.
105 אלף שקל פיצוי לרוכשים שהסתירו מהם ליקויי רטיבות
במקרה נוסף, בני זוג שרכשו דירה בפתח תקווה בשנת 2014, הגישו תביעה בבית משפט השלום בפתח תקווה כנגד המוכרים. הם טענו שבמהלך המשא ומתן שקדם לחתימה על חוזה המכר, המוכרים הסתירו מהם בחוסר תום לב ובאופן מכוון ליקויי רטיבות חמורים בדירה.
השופט קבע כי המוכרים היו צריכים לפרט בפני הקונים את כל הידוע להם על הליקויים. מכיוון שלא עשו זאת, למרות שידעו על ליקויי הרטיבות, הם הפרו את החוזה ועליהם לשלם לקונים את הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה, בגובה של כ-105 אלף שקל. זאת, בנוסף לכך שהיו צריכים לשלם שכר טירחה לעורכי-הדין של התובע.
ממקרים אלו, ניתן ללמוד כי עמדת בית-המשפט היא לטובת הרוכשים התמימים. אולם, האם זה אומר ששכלל אין תוקף לסעיף לפיו הרוכש מתחייב שהוא אחראי לליקויים שיתגלו בדירה?
"בתחילת שנת 2014, ניתן פסק דין על-ידי בית המשפט העליון אשר לדעת רבים סימל את תום עידן גישת 'יזהר הקונה'", מסבירה עו"ד דסטגור. "לפי הגישה הישנה, על הקונה חלה אחריות כבדה לעריכת בירורים אודות מצבו של הנכס".
לדבריה, "כיום, לא ניתן להכניס סעיף ויתור כללי וידוע מראש, לפיו הרוכש לוקח אחריות על כל הליקויים שקיימים בדירה. בית-המשפט ייתן תוקף לסעיף כזה, רק במצבים שבהם יוכח שהמוכר חשף בפני הקונה את הפגמים המהותיים בדירה ואף על פי כן הקונה בחר לרכוש את הדירה. ואולם, אם המוכר בחר להסתיר ליקוי שידע עליו, הוא לא יוכל להתגונן בטענה כי הרוכש חתום על תנאי בהסכם הרכישה לפיו הוא מוותר על תביעות כלפי המוכר".
גם אם הליקוי שולי, על בעל הדירה לדווח לרוכשים עליו
בפסק-הדין לעיל, משנת 2014, בית-המשפט מדגיש שגם אם רוכשי הדירה התרשלו התרשלות חמורה, זה לא יציל את המוכר, אם ידע על הליקוי ולא גילה לרוכשים עליו. "גם אם המוכר חשב שזהו ליקוי שולי או בלתי חשוב, גם אז – עליו לגלות עליו לקונה הפוטנציאלי", מפרט עו"ד ורשה.
לדבריו, "גם בפסק דין מכונן נוסף של בית המשפט העליון, כתב השופט ח' מלצר כי בעימות שבין מוכר שידע או שעליו היה לדעת על קיומן של עובדות מסוימות לבין רשלנות הקונה שלא בדק - "ידו של הקונה על העליונה", ואין להפחית מגובה הפיצוי לו הוא זכאי בשל אשם תורם".
עוד כתבות בנושא:
ליקויי איטום בבית - כיצד מתמודדים?
אל תזרקו את הכסף שלכם מהגג
גיליתם ליקוי בדירה? תודיעו עליו מייד למוכרים
שאלה מעניינת היא האם קיימת תקופת התיישנות להגשת תביעה בגין נזקים שהתגלו בדירה לאחר קנייתה. "לפי חוק המכר, הקונה חייב להודיע למוכר על כל ליקוי שהוא מגלה, מיד כשהוא מגלה אותו", אומרת עו"ד דסטגור. "ואולם, קיימים מקרים שבהם נפסק לקונה פיצוי, למרות שלא מסר את ההודעה במועד".
כך למשל נדרש בית המשפט המחוזי להכריע בערעור שהוגש בעניין ליקויי רטיבות שהתגלו זמן קצר לאחר מסירת החזקה בדירה לידי הקונים, אולם ההודעה למוכרים בעניין הליקויים שהתגלו נמסרה רק כעבור שלוש שנים.
"במקרה זה, עלתה השאלה האם המוכרים אחראים לתיקון הליקויים שהתגלו גם כעבור זמן רב כל כך", מסבירה עו"ד דסטגור. "בית-המשפט קבע, שגם אם התרשלו הקונים בכך שהשתהו בהגשת הודעה על הליקוי למוכרים, הם זכאים לקבל פיצוי. אבל זהו לא המקרה הרגיל, וצריך לזכור שהחוק מחייב את הקונים להודיע על כך מרגע היוודע להם על הליקוי. אין במקרים מסוג זה, להיות הכלל. בכל מקרה, גם אם הקונים לא ביצעו בדק בית לפני רכישה, חשוב לבצע אותה לפחות בסמוך לאחר הרכישה, ולדווח בכתב למוכר על כל ליקוי שנמצא בדירה".
כיצד נקבע הפיצוי שיקבלו הרוכשים?
הכלל הוא שבית המשפט לא מתערב בהסכמת הצדדים, אלא במקרים חריגים. עו"ד דסטגור: "אם בהסכם קיים סעיף פיצויים מוסכמים, אשר לרוב הוא בגובה של כ-10 אחוז מסכום הדירה, הנטייה תהיה שלא להפחיתו. החריג: הצד המפר יצליח לשכנע שלא מתקיים כל יחס סביר בין הפיצוי לבין הנזק שנגרם. במקרה כזה, יפסוק בית המשפט את הפיצוי בהתאם לנזק ששוכנע שנגרם לקונים בפועל".
האם הפיצוי כולל גם סעיף של עוגמת נפש?
עו"ד ורשה: "בהחלט כן. ניתן לדרוש פיצוי גם בגין רכיב זה. בית המשפט יפסוק בהתאם לעוצמת הליקוי, השפעתו על חייב הקונים ומשך הזמן עד לתיקונו".
מחפשים קבלן שיפוצים? לחצו כאן
ynet הוא שותף באתר "המקצוענים"
לפנייה לכתב/ת 
