האמת מאחורי שינויי דיירים בדירות קבלן
חלום הדירה, גורם לזוגות צעירים רבים להסתנוור ולא להגיע מוכנים לרכישת דירה. רגע, אחרי החתימה, הם מגלים שמאוחר מדי. אילו הטבות תוכלו לקבל מהיזם לפני, אילו שינויים יהיה זול יותר לעשות אחרי קבלת מפתח ומהי השבחת יתר? אתר "המקצוענים" עם המדריך המלא שיחסוך לכם כסף ועוגמת נפש, בדרך לדירה על שמכם
אילו שינויים חשוב להכניס לחוזה עוד לפני רכישת הדירה, באילו מקרים תפגעו בשווי הנכס ומהם השינויים שהם כבר בבחינת השבחת יתר? רגע לפני שאתם עושים את העסקה הגדולה בחייכם, הנה מדריך שיחסוך לכם הרבה מאוד כסף, עוגמת נפש והתרוצצות מיותרת.
(צילום: shutterstock)
חלום הדירה ושברו: ההבטחה מול גודל הדירה ורמת הגימור בפועל
"כמעט לכל זוג שרוכש בית, קשה לדמיין מה הוא כבר קנה, והאם עשה את הצעד הנכון", אומרת הילה בן שאנן, מעצבת פנים העוסקת בשדרוגים בבנייה רוויה. "אני שומעת לא מעט זוגות שמתאכזבים ואומרים לי: 'אוי, איזו קטנה הדירה, זה ממש לא כמו שדמיינתי'. אני ממליצה למי שנמצא לפני שלב קניית דירה, לקחת מטר ולסמן בחלל של הבית שבו אתם מתגוררים כיום, כדי לראות מהם ההבדלים בגודל. אם גם הדירה הנוכחית שלכם קטנה יחסית, בקרו במספר דירות עם מכשיר מדידה בסיסי, ונסו לקבל קנה-מידה לגבי גודל של חדרים, לפני שאתם ממהרים לרכוש את הדירה.
"כך, יהיה לכם קל יותר לדעת אם העסקה משתלמת מבחינת הגודל וחלוקת החדרים והאם היא באמת מתאימה לצרכים שלכם, או שאולי עדיף לכם לבחור בפרויקט אחר. אין טעם לכפות על דירה קיימת, את החלומות שלכם, אם הם כרוכים בהמון שינויים והתאמות".
מהו השלב הקריטי לדרישת שינויים במפרט הדירה?
הביטוי המוכר 'שינויי דיירים' הוא שיעשה את ההבדל בין דירת קבלן סטנדרטית לבין דירה שתותאם לצרכים ולטעם שלכם.
היו מודעים לכך שהכוח שלכם נמצא רק לפני הרכישה, עוד בשלב המשא ומתן לחתימה על החוזה. רגע אחרי ששילמתם, תרגישו שמסובבים לכם את הגב. השפה משתנה, הטון משתנה ויכולת המיקוח שלכם יורדת עד כדי נעלמת. זכרו זאת היטב, ואל תסתנוורו מהפרוספקט המבריק עם תמונת החלומות. הפער בין התמונה למציאות, גדול ומכאיב לזוגות צעירים רבים.
מה ההבדל בתמחור של שינויי דיירים לפני רכישת הדירה, לבין אחרי החתימה על חוזה הרכישה?
בן שאנן: "מי שיודע, מכניס סעיף בחוזה שנקרא 'הטבה בשינויי דיירים'. זוהי למעשה הנחה שהקבלן נותן ממחיר הדירה, והיא מתייחסת לשינויים שרוצים להכניס לדירה".
לדבריה, "ניתן לקבל מהקבלן זיכוי של 15-30 אלף שקל, כשכל שינוי מתומחר בהתאם למחירון דקל. גובה הזיכוי ניתן בהתאם למיקום הנכס, לשווי שלו, לסוג היזם ולשלב שבו אתה רוכש. ככל שהרכישה היא בשלב מוקדם יותר (על הנייר), כך לא רק המחיר של הדירה יהיה יותר אטרקטיבי, אלא גם כמות ההטבות שתקבל ואפשרות השינויים תהיה גדולה יותר".
לטענת אסי אבני, שמאי מקרקעין מאתר "המקצוענים", יותר קל לקבל מהיזם שינויים בשווי מסוים, מאשר הנחה. כלומר, אם מבקשים מהיזם הנחה של 20 אלף שקל משווי הדירה, יותר קשה לו להיעתר לכך. לעומת זאת, אם מבקשים ממנו שינויים בשווי 20 אלף שקל, לפי מחירון דקל, הרבה יותר קל לו להסכים. זאת, משום שהרווח שלו מגולם בפנים".
"יש הבדל בין 'להוציא' כסף מהכיס, מצידו של היזם, לבין לתת הטבה של שינויים", מסביר אבני. "צריך לזכור, שעבור יזם, עלות של כמה שקעים והזזת קירות היא שולית. לעומת זאת, עבור הקונה זו הוצאה שהוא צריך לשלם עליה ממילא".
(צילום: shutterstock)
רגע אחרי החתימה, התעריף שגובים עבור שינויים מזנק
ברגע שהדירה כבר בנויה, מחיר השינויים גבוה משמעותית. "אם לא הגשת את כל הדרישות לפני התאריך שנקוב בחוזה, וכבר הגיעו לבניית הקומה שלך, תצטרך לשלם על שינויים לאחר ביצוע, שהם הרבה יותר יקרים, כי הם כרוכים בפירוק, פינוי פסולת ובנייה מחדש", מסבירה בן שאנן. "לכן, ההמלצה היא לעשות את כל תכנון השינויים, עוד לפני שרוכשים את הדירה. שנית, כדאי להציץ במחירון דקל, ולעשות הערכת מצב כלכלית, לפני שרוכשים את הדירה. זאת, כדי שניתן יהיה לאמוד את גובה התקציב ואת החלוקה שלו. כך, תוכל לפחות להוסיף חלק מעלות השינויים במסגרת החוזה, להימנע משינויים מסוימים, אם הם בבחינת חריגת תקציב משמעותית.
הדירה מצריכה יותר מדי שינויים? עדיף לוותר עליה
ברגע שהדירה מצריכה יותר מדי שינויים, ייתכן שהדירה פשוט לא מתאימה לרכישה, ועדיף לוותר עליה ולבחור בפרויקט אחר. בן שאנן: "בחירה בדירה אחרת לחלוטין, עם מפרט טכני ברמת גימור גבוהה יותר עדיף, מאשר להתעקש להפוך דירה מסוימת לדירה אחרת לחלוטין ממה שהיא".
"צריך לזכור שמחירון דקל הוא לא מחירון מחויב על פי חוק, זו חברה פרטית שמוציאה מחירון", אומר דורון ברינקר, שמאי מקרקעין באתר "המקצוענים. "הבעיה היא שפעמים רבות קבלנים קובעים את המחיר, וידם של הדיירים על התחתונה. אמנם יש איזשהו היגיון במחירים שהם קובעים, אחרת אף דייר לא היה מסכים לעשות שינויים, אבל זה פתח להמון צרות. הייתי בלא מעט מקרים שהגיעו עד לכדי בית-משפט, בטענה שמחיר השינויים היה מופקע".
כדאי להשקיע בעיקר בשינויים שהם חלק מהתשתיות
לדברי ברינקר, "כדי להימנע מאי נעימות, כדאי מראש לבצע רק את השינויים ההכרחיים, ואלו שכרוכים בעיקר בתשתיות של הבית. כלומר, כל מה שניתן לעשות יותר מאוחר, עצמאית, שווה לדחות. למשל, אם אפשר להישאר עם הסטנדרט שמציע הקבלן, ולשנות רק את חלוקת החדרים הפנימית כך שתתאים לצרכים, או את הריצוף (שלהחליף עצמאית זה סיפור גדול). תוספת של נקודות חשמל היא זניחה, ולכן גם אותה מומלץ לעשות דרך הקבלן. לגבי הנמכות גבס, מזגנים עיליים ומטבחים – בהחלט אפשר לחכות עם זה. אני בדעה שגם מטבח ניתן להחליף כמה שנים לאחר המעבר לדירה, כשנגמרים הלחצים הכלכליים. ממילא כל כמה שנים רוצים להתחדש".
זהירות, ירידה בשווי הנכס: אל תמהרו לבטל חדרים
למרות שהחדרים בדירות קבלן מאוד קטנים, בייחוד בהשוואה לדירות שנבנו לפני שנים רבות, הרי שעדיין כשבאים למכור את הדירה, מספר החדרים משפיע בצורה משמעותית על השווי שתקבלו עבור הדירה.
לכן, רגע לפני שאתם שוברים קירות, מבטלים נקודות חשמל והופכים דירת שישה חדרים לדירת ארבעה חדרים מרווחת, חשבו על היום שאחרי. צריך לזכור, שמשפחה עם ארבעה ילדים שתתעניין בעתיד בדירה, תתעניין במספר החדרים, ופחות בגודל שלהם.
"אם תחליטו למכור את הדירה, כדאי מאוד שניתן יהיה להחזיר אותה למצבה המקורי: כלומר, למספר החדרים הרשמי שלה", מסבירה בן שאנן. "ברגע שפותחים פתחים בקירות, צריך לתכנן בחוכמה את המיקומים של קירות הגבס שיהיו שם בעתיד. כדאי להשאיר נקודות חשמל, נקודות תאורה ונקודות תקשורת בכל חדר".
לדבריה, "אחד השינויים הנפוצים הוא חיבור בין חדר ילדים לחדר שינה, והפיכתו לסוויטת הורים מרווחת. ניתן לפרוץ רק חלק מהקיר, עם פתח גדול ודקורטיבי, גם בלי לשבור את כולו, למשל".
"כשמזמינים שמאי, הוא מתייחס גם למטראז' (כמות המטרים של הדירה) וגם למספר החדרים", מסביר אבני. "ביטול מספר חדרים, אכן יכול להשפיע לרעה ובצורה משמעותית על שווי הדירה. אם דרושה רק תוספת של קיר גבס, כדי להחזיר את המצב לקדמותו, ירידת השווי תהיה זניחה. כלומר, היא תסתכם בירידת ערך של 20 אלף שקל, שכן צריך להתאמץ ולהביא בעל מקצוע בתחום הגבס, וכן להוסיף דלת.
"לעומת זאת, אם חלוקת החדרים היא כזו שמצריכה תיקוני ריצוף, זה כבר מסבך את העניינים. זאת, משום שפעמים רבות כשהדירה נמכרת, כבר לא ניתן להשיג בדיוק את אותם אריחים, וזה גורר החלפת ריצוף בכל הדירה (או לפחות בחללים המרכזיים שלה). לכן, כדי להימנע מכך, כדאי לבטל מספר חדרים בחוכמה, כך שהחלוקה שנוצרת במצב החדש, תאפשר להוסיף בקלות עוד חדר בחזרה".
בכמה יכול להיפגע שווי הנכס?
אבני: "אם התכנון החדש לא מאפשר הוספת חדר והחזרת המצב לקדמותו, הפגיעה יכולה להיות בסכום של כ-5 אחוז משווי הנכס. בדירות יקרות יחסית, זהו פער משמעותי. בנוסף, ברגע שאתה מקטין את מספר החדרים, אתה גם מצמצם בצורה דרסטית את קהל היעד".
האם זה משנה באיזה דירה מדובר? כלומר, דירת שישה חדרים או דירת שלושה חדרים?
אבני: "בהחלט כן. אם הפכת דירת 6 חדרים לדירת 5 חדרים, לא פגעת כמעט בקהל היעד. לעומת זאת, אם צמצמת דירה של 4 חדרים ל-3 חדרים, זהו שינוי דרסטי, שכן מדובר בביטול חדר שהוא כבר יותר משמעותי עבור רוב הרוכשים".
(צילום: shutterstock)
זהירות, השבחת יתר: מסכום מסוים ההשקעה בשדרוגים לא תוחזר
אם אתם עוברים להתגורר בדירה, ומשוכנעים שתישארו בה למשך שנים ארוכות, שווה להשקיע בשדרוגים, אך לא מתוך כוונה להחזיר את שווי השקעה בעת מכירת הדירה.
אבני: "ישנו מושג שנקרא 'השבחת-יתר', והוא מתייחס לשדרוגים שלא באים בסופו של דבר לידי ביטוי, בשווי הנכס", מסביר אבני. "כלומר, יש נקודה מסוימת, שבה התוספת היא 'מיותרת'. למשל, אם שדרגת חדר אמבטיה ב-50 אלף שקל, או אם השקעת במטבח סכום של 150 אלף שקל, הקונה הפוטנציאלי לא ישלם יותר על הנכס, במרבית המקרים. לכן, אין טעם להשתגע עם מטבחים מפוארים ואריחי שיש, אם המחשבה שעומדת מאחורי, היא שממילא בעת המכירה תקבלו את ההשקעה בחזרה. צריך לזכור, שבמקרה כזה, כל השקעה בנכס, היא רק לצרכים האישיים, ולא לטובת השקעה עתידית".
אבל כששמאי מקרקעין מגיע לתת שומה, הוא לא מתייחס לדירה ברמת גימור גבוהה?
אבני: "רק עד לגבול מסוים. מיקום הנכס, מספר החדרים, הקומה, הביקוש באותו אזור מגורים – כל אלו הם הבסיס. רמת הגימור אכן נלקחת בחשבון, אבל עד לנקודה מסוימת. כלומר, מי שרוכש דירה, ומתכוון לערוך בה שינויים ולהשביח אותה, מוטב שיבדוק עם שמאי בכמה באמת ההשבחה תשפיע על השווי הכולל של הנכס. מעל 100 אלף שקל, עבור שדרוגים בדירת קבלן, לא יתקבלו בחזרה בשלב המכירה".
עוד כתבות בנושא:
כך תתמודדו עם ליקויים לאחר שיפוץ
הכל על התקנת והחלפת דוד שמש
הצפה בבית: המדריך לעזרה ראשונה
צריכים שמאי מקרקעין? לחצו כאן
ynet הוא שותף באתר "המקצוענים"
לפנייה לכתב/ת 
