ישראלים ימשיכו להתחתן, משפחות יתרחבו, עולים חדשים יעלו, כולם יצטרכו לגור ולעבוד תחת קורת גג כזו או אחרת, והביקוש לנדל"ן לא ייגמר כל עוד חיים בני אדם על פני האדמה. ואף על פי כן, כדאי כבר להתפכח מהאשליה שדירות בפרט ונדל"ן בכלל הם מוצרים בטוחים, השקעה יציבה בארבעה קירות, חסינה מגלי הצונאמי האדירים השוטפים את ישראל ואת העולם.
רצוי גם להתפכח מהאשליה שמחירי הנדל"ן תמיד עולים, ושכל ירידה או האטה הן בעיקר הזדמנות לרכישה לפני התיקון הגדול במחירים שיבוא אחריהן. קשה לנבא מה יקרה למחירי הדירות בעוד חודש או שנה, אבל דבר אחד בטוח: מי שמנסה לחזות את העתיד על סמך התגובות שהיו בשוק אחרי משברים ביטחוניים וכלכליים שהתרגשו עלינו בעשורים האחרונים (טילים, מע"מ אפס, מחאה חברתית וכו'), עדיין לא הפנים שמדובר במשבר מסוג חדש לגמרי. לפחות כרגע, יש יותר מדי סימנים שהקורונה והשלכותיה הכלכליות טורפות מחדש את כל הקלפים.
אם הכלכלה הישראלית (והעולמית) הולכת לקראת מיתון, תרחיש שנראה כרגע מאוד ריאלי, ואם מאות אלפי ישראלים מאבדים את פרנסתם, קשה לראות איך הביקוש לדירות יוכל בקרוב לעקוף שוב את ההיצע, ולתמוך במחירי הדיור הגבוהים (השבוע פירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שבינואר האחרון מחירי הדיור עלו בעוד 0.8%, והשלימו עלייה שנתית של 4%). הצניחה החדה בחודש האחרון במניות יזמיות הנדל"ן, שעקפה בקלות את הצניחה כמעט בכל המגזרים האחרים (ברור שהמלונאים וחברות התעופה סובלים יותר), יכולה להעיד על עוצמת הפסימיות של כל מי שמביט כרגע על התחום.
במיתון הכלכלי שפתח את האלף הנוכחי, משנת 2000 ועד 2007, ירדו מחירי הדירות בשיעור של 20% (ריאלית), על רקע האינתיפאדה ברחובות ופיצוץ בועת הדוט־קום. משבר הקורונה, לפחות מבחינה כלכלית, נראה לפחות כרגע הרבה יותר מבהיל.
ומה עם הסיפורים על משקיעים שבורחים משוק ההון וחוזרים לחיקו החם של ענף הנדל"ן? כרגע מדובר לכל היותר על משענת קנה רצוץ. ראשית, גם המשקיעים הפוטנציאלים עסוקים כרגע בעיקר בחרדה לפרנסתם ולמשפחתם, והראש והלב (והמגבלות החוקיות לנוכח המצב) לא ממש פנויים לאיתור דירה מתאימה להשקעה. מעבר לכך, אפילו אם הם משוכנעים ביכולתם להחזיר את המשכנתה, הם מוכרחים לקחת בחשבון שגם הסיכון הכלכלי של שוכרי הנכס זינק לשמיים, מה שעלול לשבש את התשואה העתידית.
מעבר לזה, כדאי גם לזכור שבשוק הנדל"ן למגורים, שהתרגל לאלפי עסקאות לרכישת דירה בכל חודש (כ־100 אלף עסקאות לרכישת דירה בשנה), ש־85% מהן הן עסקאות של מחוסרי דירה ומשפרי דיור, קשה לראות איך כמה אלפי משקיעים - אם וכאשר יבואו לשוק - ייצרו השפעה מהותית על המחירים ועל הביקושים.
הקורונה פגשה את ענף הנדל"ן למגורים כשהוא מדשדש גם ככה. באתרי המכירות חיכו בציפייה למעט יותר ודאות אחרי הסיבוב השלישי של הבחירות, בתקווה שמחוסרי דירות רבים יפסיקו לחכות להגרלות מחיר למשתכן. ואז נפלה עליהם הקורונה. לא רק שרוכשים חדשים לא מגיעים כעת לאתרי המכירות: לא מעט רוכשים שכבר חתמו על חוזה ובינתיים נפלו עליהם השמיים (מפוטרים, מחזיקי ניירות ערך שנחתכו בחדות וכדומה) מנסים בימים אלו לסגת מעסקאות, מחשש מוצדק שהם יתקשו מאוד לעמוד ביתרת ההתחייבויות והתשלומים. וגם אם החוזה החתום לא ממש מאפשר להם לברוח מהעסקה, אף חברת נדל"ן לא ששה לגרור קונים אומללים לערכאות משפטיות.
במקביל, הקבלנים והיזמים נמצאים כרגע בסיטואציה מאוד בעייתית. ענף הנדל"ן הוא עתיר הלוואות, ולא רק מצד רוכשי הדירות. כדי להקים פרויקט מגורים, גם אם זה רק בניין קטן בגבעתיים או בחריש, צריך בדרך כלל ליטול הלוואה של מיליוני שקלים רבים. יזמים וקבלנים נטלו הלוואות עתק לרכישת קרקעות ולהקמת בניינים בשנים האחרונות, כששוק ההון ואינספור קרנות חוץ־בנקאיות שפרחו כפטריות אחרי הגשם הפצירו בהם (ממש כך) ליטול עוד ועוד הלוואות ולהקים עוד ועוד פרויקטים. נכון לעכשיו, אותם קבלנים אפילו לא יודעים מתי ואם בכלל הם יוכלו לסיים את הפרויקטים שכבר על הפרק - כשחומרי גלם רבים (קרמיקות, מעליות, חיפויי קיר, כלים סניטריים ועוד ועוד) תקועים באוניות או בסין, כשפחות ופחות פועלי בניין מגיעים לאתרי הבנייה בכל בוקר, וכשהרגולטורים - ועדות התכנון, עיריות, כיבוי אש ועוד - לא ממש זמינים ונכונים לקדם עניינים. וכשהבנקאי לחוץ על ההלוואות, והריבית שניטלה מהגורמים החוץ־בנקאיים היא לפעמים גם דו־ספרתית, חברות בנייה רבות יעדיפו להתפשר על מחיר הדירה.
זו הסיבה שכלכלנים כל כך חוששים מפני דפלציה, ירידת מחירים, פי כמה וכמה מעליית מחירים. אם התחושה היא שמחר יהיה יותר זול מהיום, ומחרתיים עוד יותר, אין שום סיבה לצאת לקניות. גם מי שאין לו קורת גג יסתדר עוד כמה חודשים אצל אמא ואבא, בהמתנה שהמחיר יהיה נמוך יותר. ואם אין קניות, אין כמובן סיבה להמשיך להעסיק עובדים, ומעגלי האבטלה והמיתון צומחים ומתרחבים במהירות.
ובכל זאת, קצת אופטימיות לסיום: גם השבוע התחתנו בישראל כאלף זוגות (יותר מ־50 אלף חתונות בשנה), עוד כ־300 ישראלים התגרשו (15 אלף בשנה) ויזדקקו כנראה לעוד קורת גג, ויש כבר מי שחוזה "בייבי בום" (או, להבדיל, נסיקה בגירושים) בעוד תשעה חודשים, מה שיגרור ביקוש לעוד דירות חדשות. בסוף־בסוף, אחרי שנרים את הראש ונצא שוב מהבתים, נגלה שכולנו צריכים מקום לגור בו.
באזורי הביקוש במרכז הארץ, מקומות שבהם גם היצע הקרקעות לבנייה דליל יחסית, קשה להאמין שנראה לאורך זמן יותר היצע מביקוש. הסכנה הגדולה כרגע היא בעיקר במקומות רחוקים יותר, בשכונות עמוסות מנופים, קרקעות לבנייה ודירות חדשות כמו חריש, עפולה ועוד. כשגם החלומות על תשתיות תחבורה שיקרבו את הפריפריה ילכו ויתרחקו (למי יהיה כסף להגשים אותם?), וכשקִרבה לאזורי התעסוקה במרכז הארץ תהפוך אחרי המשבר לקריטית הרבה יותר מעוד חדר ואולי גם עוד טיפה נוף, קשה לראות את הפריפריה מתאוששת בקלות.
בזמן שמרבית הרוכשים הפוטנציאלים חזרו לשבת על הגדר, ישנם עשרות אלפי ישראלים שכבר קנו דירה על הנייר, והם חוששים מאוד ממקרה שהקבלן או הם עצמם יתקשו לעמוד בהתחייבויות הכספיות.
ראשית, צפירת הרגעה: מי שיישאר על הרגליים וימשיך לשלם על הדירה, לא צפוי להישאר ללא כסף ולא קורת גג. ערבויות חוק המכר, שהתחדדו בעיקר מאז קריסת חברת חפציבה בשנת 2007, מבטיחות שהגורם המממן (הבנק) ייכנס לנעלי קבלן שחלילה יקרוס, וישלים את הבנייה.
ועם זאת, ייתכן מאוד שנראה לא מעט ויכוחים בנוגע לעיכובים במסירת הדירה. אחרי 60 יום, החוק מחייב את היזם לפצות רוכשי דירה בשכר דירה בגובה 150%, אולם הקבלנים צפויים לעמוד על הרגליים האחוריות ולטעון שהאיחור לא היה בשליטתם. עבור רוכשי הדירה, שמשלמים בינתיים גם משכנתה וגם שכירות, מדובר לעיתים בגזרה לא פשוטה.
בנוסף, בלא מעט פרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם הדיירים הוותיקים נותרו לגור באתר הבנייה, ההגנות החוזיות והמשפטיות שניתנו לדיירים היו חלשות בהרבה (כיוון שהם נשארו בדירה), מה שעלול להיות להם לרועץ אם הקבלן ייקלע לקשיים.
גם הדיירים עצמם חוששים להרעה באיתנותם הפיננסית. הצניחה החדה בחודש האחרון בשווי ניירות הערך (שאולי יועדו לצורך רכישת הדירה), במקביל לחרב הפיטורים והיציאה לחל"ת של מאות אלפי ישראלים, הופכות את אתגר הרכישה להרבה יותר מסובך. במקביל, מי שעוד לא סגר את תנאי ההלוואה, כבר מגלה שהריבית טיפסה ב־0.5%־1%, בגלל העלייה בסיכון של נוטלי החוב.
גם בעלי דירות קיימים, שסוחבים על גבם חוב משכנתה, צריכים לערוך חשבון לא פשוט. מי שמעריך שיתקשה לשחזר את משכורתו, שמשמשת בין השאר לתשלום משכנתה חודשי, מוטב שיקדים לשפר את פריסת החוב, לפני שהבנק יאלץ אותו לממש את הנכס.
בינתיים, הבנקים כבר איפשרו השבוע ללקוחות לקבל דחייה של המשכנתה ל־3־4 חודשים. אולם כדאי לזכור שמועד הפירעון של ההלוואה אינו משתנה אוטומטית, ויתרת ההלוואה בעקבות אותן דחיות תתחלק בקרוב על פחות חודשים, מה שאומר שההחזר החודשי יגדל.
דירות מחיר למשתכן, ספינת הדגל של משרד האוצר לפתרון משבר הדיור בחמש השנים האחרונות, עלולות להיות החוליה החלשה בסערת הקורונה שאיתה מתמודד הנדל"ן המקומי. מחירי הדירות הללו השאירו מראש שולי רווחיות נמוכים מאוד לקבלן (שזכה במכרז על הקרקע לאחר שהציע את המחיר הנמוך ביותר למ"ר בנוי של דירה), מה שכמובן הופך לבעייתי במיוחד עבורו במציאות הנוכחית של עיכובים בבנייה, איחורים במסירת הדירות ועלייה בהוצאות המימון. בנוסף, גם הסחורה של מחיר למשתכן עלולה להפוך להרבה פחות אטרקטיבית. אם ניכנס כעת לעידן של מחירי דיור יורדים, יהיה פחות משתלם לציבור מחוסרי הדירות לחכות לאותן דירות מסובסדות, בהגרלה שקובעת להם היכן נמצאת הדירה, מה שטחה, באיזו קומה היא ומה המפרט המדויק שיקבלו.
עד כה, קבלנים זכו בקרקעות להקמת מעט יותר ממאה אלף דירות מחיר למשתכן, אולם נחתמו עסקאות עם מגרילים לרכישת כ־35 אלף דירות בלבד. כ־65 אלף דירות תקועות בצנרת, בפרויקטים שמחכים להיתרי בנייה ולהבשלת תנאים נוספים לפני שניתן יהיה לקרוא לזוכים לבחור את הדירה ולחתום על חוזה. ומה שהתחיל מבחינת קבלנים רבים כמסלול עם רווחיות נמוכה אבל כמעט ללא סיכונים ובלת"מים (כי הביקוש גדול מההיצע, מפרט הדירות קבוע וידוע מראש, המכרזים מפרטים מועדים ברורים של מסירת הקרקע ועוד) - נקלע כעת לעין הסערה. מה גם שקבלנים רבים צצו בשנים האחרונות ורכבו על מכרזי מחיר למשתכן, מבלי שיש להם שומנים לשרוד את המשבר שמשתולל בחוץ.
נכון להיום, יש יותר מ־200 חברות הבונות פרויקטים של מחיר למשתכן, בלא פחות מ־1,400 אתרים ב־86 ערים. עם צפי לאיחורים רבים במסירת הדירות, ייתכן מאוד שבקרוב כבר נשמע את זעקות השבר של רוכשי דירות בפרויקט. רבים מהם כבר החלו לשלם משכנתה, במקביל לשכירות שהם משלמים על דירתם הנוכחית.
הקבלנים עטו השבוע כמוצאי שלל רב על פרסום נתוני התחלות הבנייה לשנת 2019. לפי הנתונים שפירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שנת 2019 הסתיימה עם התחלות בנייה של 50,831 יחידות דיור - לעומת 51,950 דירות שהחלו בבנייתן בשנת 2018, ו־53,903 דירות בשנת 2017. "מדובר בהמשך הירידה בהיצע הדירות, ובנתון הנמוך ביותר זה חמש שנים, מה שבהכרח יוביל לעליות מחירים בקרוב", אמרו כל הנדל"ניסטים, שרוצים שנקנה מהם היום ולא נחכה חלילה למחר.
רק שבפועל, חשוב מאוד לסייג את הנתונים של הלמ"ס. נתוני התחלות הבנייה ממשיכים להתעדכן הרבה אחרי הפרסום הראשוני. לפני שנה בדיוק, במארס 2019, הנתון הראשוני על התחלות הבנייה של 2018 היה 47,427 בלבד, אך הוא התעדכן מאז ביותר מ־4,500 דירות. במארס 2018 דיווחה הלמ"ס על התחלות בנייה של 46,300 דירות בלבד ב־2017 - מספר שהתעדכן מאז ביותר מ־7,600 דירות.
במילים אחרות, דיווח ראשון על התחלות בנייה של 50,831 בשנה שחלפה מלמד יותר על שיא מאשר על שפל בהיצע הדירות. ודאי כשבמקביל פורסם כי ישנן היום 122 אלף דירות בבנייה פעילה בכל הארץ, לעומת פחות מ־100 אלף דירות בבנייה רק לפני חמש שנים.
חשוב לומר עוד דבר אחד: מי שמאושר מכך שסוף־סוף אולי נראה פה ירידה במחירי הדירות, אחרי עשור שהמחירים זינקו ביותר מפי שניים, חייב להבין שמדובר בנחמת שוטים. כשהמשק במיתון, האבטלה מזנקת ואי־הוודאות אדירה, מרבית הזוגות הצעירים לא ירצו ואולי גם לא יוכלו לקנות כאן דירה, לא חשוב מה מחירה.
פורסם לראשונה: 06:58, 20.03.20
