שוק הדיור בישראל בוער כבר תקופה ארוכה, ובממשלות האחרונות נבחנו לאורך השנים צעדים שנועדו להרחיק את משקיעי הנדל"ן מהענף כדי לנסות למתן את מחירי הדירות. מצד שני, מומחים רבים בתחום מבהירים כי תרומתם של המשקיעים לשוק נעוצה בעיקר בהגדלת היצע הדירות להשכרה עבור אלה שאינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש נכס בבעלות. בהנחה שהפרוטה מצויה בכיסכם והחלטתם לבחון את האפשרות להשקיע את כספכם בשוק הנדל"ן ולא בבורסה, נשאלת השאלה כיצד עליכם לפעול.
- לא רוצים לפספס אף כתבה?
עוד כתבות למנויים:
שאלות רבות מתעוררות במצב כזה: האם כדאי לרכוש דירה להשקעה מיד שנייה, בפרויקט חדש או אולי במסגרת של מיזם התחדשות עירונית? האם בכלל כדאי לפנות להשקעה בתחום הנדל"ן המסחרי? או שמא עדיף לקנות דירת נופש או קרקע המיועדת לבנייה? בדקנו מה צריך לדעת לפני שפונים לצעד של השקעה בנכס.
היתרון העיקרי של משקיע שרוכש דירה חדשה הוא האפשרות לקבלת הסדרי מימון עם הקבלנים שבונים את הפרויקט: הרוכש נדרש ברוב המקרים לשלם סכום נמוך בהתחלה, מה שמאפשר לו לגייס את הכספים במהלך השנים. בנוסף, הוא יכול ליהנות בינתיים מעליית ערך הנכס. "יש כיום שוכרים רבים המחפשים אך ורק דירה חדשה ומוכנים לשלם עליה יותר", מסביר רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק. "אחד היתרונות מבחינת המשקיע הוא שנת הבדק, כלומר השנה הראשונה של אכלוס הנכס, שבמהלכה המשקיע לא צריך לסדר שום דבר בדירה משום שהכול באחריות הקבלן. גם לאחר מכן הבלאי נמוך ולכן ההוצאות, אם יהיו כאלה, צפויות להיות נמוכות".
עם זאת, כהן מבהיר כי "אם מדובר בשכונה חדשה, צריך לקחת בחשבון את הסיכונים הנעוצים בכך שבחודשים הראשונים יהיה היצף של דירות להשכרה – וייתכן שהדירה תישאר ריקה, ושהמשקיע יצטרך להתמודד עם היעדר הכנסה משכר הדירה. ראינו מקרים כאלה בחריש ובראש העין, שבהן הוקמו פרויקטים רחבי ממדים למגורים. מצד שני, בטווח הארוך יש בישראל מחסור בדירות להשכרה, ולכן בסופו של דבר סביר להניח שרוב הדירות יושכרו. למרות זאת, אין ספק שצריך לקחת בחשבון שיהיו מספר חודשים או יותר, שבמהלכם ייתכן מאוד שתשלמו משכנתה ללא שוכר".
תחום ההתחדשות העירונית בישראל הולך וצובר תאוצה בשנים האחרונות, ומהווה קרקע פורייה לביצוע עסקאות נדל"ן בין בעלי דירות, משקיעים ורוכשים, שמכוונים לעליית הערך של הדירה שמיועדת לעבור הליך תמ"א 38 או פינוי בינוי. לדברי חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "פוטנציאל עליית הערך של דירות בהתחדשות עירונית עומד על שיעור של עשרות אחוזים. נבנית דירה חדשה, לרוב במרכזי ערים מבוקשות, גדולה יותר, מודרנית יותר, עם מרפסת, ממ"ד, מעלית ומחסן – וכל זה מעלה את ערכה במאות אלפי שקלים ללא השקעה כלשהי של בעל הדירה".
מסילתי מוסיף כי "כיום כבר לא מדובר בסוד ששמור למשקיעים מתוחכמים, וכמעט כל רוכש יודע שקיימת כדאיות לרכישת דירה שעומדת בפני התחדשות עירונית. לכן הסכנה היא שאותם רוכשים יסכימו לשלם כל סכום על דירה המיועדת להתחדשות – מבלי להבין את הסיכונים. כבר היום דירות ישנות באזורים שצפויה בהם התחדשות עירונית נמכרות במחירים המגלמים את הפוטנציאל לחידוש ואת עליית הערך הנגזרת מכך, וחלקם דורשים מחיר שקרוב מאוד למכירה של דירה חדשה באותו אזור".
על כן, מדגיש מסילתי, משקיעים שבוחנים רכישת דירה בעלת פוטנציאל להתחדשות עירונית, או שכבר מיועדת לפרויקט כזה, צריכים לקחת בחשבון מספר פרמטרים: מחיר הדירה החדשה, מועד מסירת הדירה, אלמנט הסיכון ומצב הדירה הנוכחית. "ככל שהפרויקט רחוק מאישור סופי, יש לשקלל את הסיכונים בהשקעה", הוא אומר. "כך, לדוגמה, אם היום מציעים למכירה דירה ישנה באזור מתחדש שבו דירה חדשה נמכרת ב-2 מיליון שקל, ומעריכים שהפרויקט יסתיים תוך חמש שנים, מומלץ לא לשלם יותר מ-1.425 מיליון שקל עבור הדירה הישנה".
משקיעים רבים מעדיפים לפנות לשוק הדירות מיד שנייה, משום שהדירות כבר קיימות וכל שנותר בדרך כלל הוא להשכיר אותן. עם זאת, צריך לקחת בחשבון שיש דירות ישנות ומוזנחות, שמצריכות תוספת כספית משמעותית לצורך שיפוצים. אחת הדרכים לקנות בזול על מנת לאפשר שיפוץ היא רכישת נכס בערי הפריפריה. "סביבת הריבית הנמוכה בשוק מושכת משקיעים רבים לשוק הנדל"ן, ומי שקונה בפריפריה בונה גם על תשואה מעליית ערך וגם על תשואה מהשכרה", אומר רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי.
לדברי צרפתי, "מחישובים שעשינו, על דירת 4 חדרים שעולה 980 אלף שקל בפרויקט שאנו בונים בנתיבות, למשל, ניתן לקבל שכירות בגובה של 3,000 שקל – מה שמעניק תשואה שנתית של כ-3.67%. בנוסף, ערך הדירה יעלה והצפי הוא להשבחה של כ-20% בתוך כשלוש שנים". למרות התשואה הגבוהה, חשוב שהמשקיע יבצע סקר שוק ויבדוק אם יש דרישה למגורים בשכירות בשכונה שבה הוא מתכנן לרכוש את הנכס. גם את אופי התושבים כדאי לבדוק, על מנת לוודא שאכן הם ישלמו את דמי השכירות בזמן, ולא ישתכנו בנכס ללא הרצון להתפנות במקרה הצורך.
שמאי המקרקעין ישראל יעקב מוסיף כי "ככל שמחירי הדיור עולים, ומשפחות רבות יוצאות ממעגל רוכשי הדירות – כך הביקוש לדירות להשכרה עולה. אלא שלפני רכישת הדירה, מומלץ לבדוק את השכונה ואפילו לפרסם את הדירה ולראות אם יש התעניינות מצד שוכרים. בנוסף, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע כמו עורך דין ושמאי שיבדקו את הנכס – החל מהשווי האמיתי שלו, דרך התוכניות בסביבתו ועד לרישום בטאבו. קרו מקרים שמשקיעים רכשו דירה, ובסוף התברר שהיא רשומה כמחסן או שחלקה בנוי ללא היתר".
אחד מאפיקי ההשקעה בנדל"ן הוא השכרת דירות לטווח קצר – בעיקר למטרות תיירות ונופש. משבר הקורונה, שהכה בענף התיירות בכל העולם, העלה חשש להתרסקות שוק השכרת הדירות לטווח קצר בישראל, שבימים רגילים מתבסס רובו ככולו על תיירים. כיום, כשנה וחצי מאז תחילת המשבר, מסתבר שנבואות הזעם התבדו. אומנם נרשמו ירידות בהיקף הנכסים המוצעים להשכרה לטווח קצר, בשיעורי התפוסה ובמחיר הממוצע ללילה, אך הירידות היו מתונות מהצפוי והתרסקות לא נראית לעין.
"למרות שהתיירות מחו"ל הצטמצמה משמעותית עקב סגירת השמיים בשנה וחצי האחרונות, את התיירים מחו"ל החליפו תיירים ישראלים – שגם הם לא יכולים לצאת לחופשה בחו"ל – דיירים ישראלים ששכרו נכסים למספר שבועות ותושבי חוץ", אומר אלון גרינברג, מתכנן ערים ואזורים ומנכ"ל סביבות מגורים. לדבריו, "עם היציאה ההדרגתית ממשבר הקורונה, קיימת ציפייה כי תנועת התיירים מבית ומחוץ תגדל – וזה יחזיר את שוק ההשכרה לטווח קצר לעסקים כרגיל".
"עוד אפקט של משבר הקורונה הוא שינויים בהעדפות הנופש של התיירים", ממשיך גרינברג. "אם פעם המלונות הגדולים היו היעד העיקרי של התיירים, כיום הם כנראה יעדיפו פחות לשכון במקומות צפופים והומי אדם, אלא דווקא במקומות אינטימיים יותר, וגם זה יהיה לטובת הנכסים להשכרה קצרת טווח".
לדבריו, "משפחות רבות מתכננות רכישת דירה שנייה שתאפשר להן לנפוש בארץ בחלק מהשנה, ולהשכיר את הדירה בשכירות קצרת טווח בזמן שהיא פנויה. להערכתי מדובר בהשקעה כדאית, שכן דירה המושכרת בתפוסה כמעט מלאה תניב בממוצע פי 3 הכנסות ביחס לשכירות סטנדרטית. עם זאת, יש לקחת בחשבון שלא כל נכס מתאים להשכרה לטווח קצר, כשמיקום הדירה באזור מוטה תיירות ונופש מהווה תנאי סף".
בסקירה שערך גרינברג בעזרת נתוני חברת AirDNA, שמנטרת את ענף ההשכרה לטווח קצר הנשלט ברובו על ידי Airbnb, הוא בדק אילו ערים בישראל מובילות בשיעורי התפוסה של נכסים כאלה. על פי הממצאים, תל אביב מובילה עם 4,483 יחידות דיור שהוצעו להשכרה בחודש אוגוסט האחרון, ירושלים במקום השני עם 1,805 יחידות דיור ואילת במקום השלישי עם 1,025 יחידות דיור. יעדים בולטים נוספים בשוק: חיפה, נתניה והרצליה.
עוד עולה מהנתונים כי בנהריה ובאשקלון התחום מצוי בצמיחה מתמדת, בד בבד עם הקמתן של שכונות חדשות הסמוכות לחוף הים ושיש בהן פעילות משקיעים ערה. נהריה מאופיינת בתפוסה גבוהה יחסית גם בתקופת הקורונה (39%) וגם ברמת מחירים גבוהה – 700 שקל בממוצע ללילה בשנה האחרונה. בעיר חוף נוספת, הרצליה, נמדד המחיר הגבוה ביותר בארץ – 854 שקל בממוצע ללילה בשנה החולפת. בתל אביב, שתופסת כ-50% מהשוק, המחיר הממוצע עומד על 574 שקל בלבד, אך חלק ניכר מהיחידות המושכרות בה אינן דירות שלמות אלא רק חדר בדירה.
"דירות הממוקמות בערי נופש כמו אילת עונות על שני צרכים של השוק הישראלי – דירה שניתן לנפוש בה בתוך הארץ עם המשפחה, ומאידך דירה להשקעה שניתן להשכיר לנופשים ולתיירים, וסביר מאוד שהתשואה תהיה גבוהה יותר מאשר השכרה בטווח ארוך", אומרת יפה סדן, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת יוסי אברהמי. לדבריה, "מאז תום הסגרים ובצל הקושי לנפוש בחו"ל, אנחנו רואים עלייה בביקושים לדירות באילת, למשל, על ידי משקיעים ונופשים, גם בפרויקטים ליד הים אבל גם במרכז העיר. המגמה הזאת מאפיינת לא רק את אילת, אלא גם ערים במרכז כמו תל אביב וירושלים".
גרינברג מוסיף כי "בנוסף למיקום הנכס, על המשקיעים לשקלל אלמנטים נוספים הנלווים להשכרה לטווח קצר, כגון מיסוי, עונתיות, עלויות תחזוקה שוטפת והתעסקות עם שוכרים רבים. אך גם לאחר שקלול כל אלה, השכרת נכס לטווח קצר צפויה להניב תשואה הגבוהה בכ-30%-70% ביחס לתשואה מהשכרה סטנדרטית של אותו נכס".
עם זאת, צריך לקחת בחשבון את הסיכונים בעסקה כזאת. לדברי מסילתי, "אומנם התשואה גבוהה בהרבה מתשואה על השכרה רגילה למגורים, אולם צריך לקחת בחשבון שיהיו חודשים שבהם הנכס יעמוד ללא שוכר בזמן שתשלומי הארנונה ודמי הניהול נמשכים, כמו למשל בתקופת הקורונה שבה נסגרו השמיים. אם המטרה היא השכרה לטווח קצר בלבד, צריך לחשוב על העניין כעל ניהול עסק".
מסילתי מוסיף כי מומלץ לברר אם הרשות המקומית גובה ארנונה גבוהה יותר על דירה להשכרה לטווח קצר. עוד מומלץ לבדוק מהן עלויות השיווק ואם הדירה נמצאת באזור מבוקש על ידי תיירים, וכן לבחור אזורים המבוקשים הן על ידי תיירות חוץ והן על ידי תיירים ישראלים. בנוסף, כדאי לבדוק את עלויות התחזוקה והניהול של הנכס ( קבלת אורחים, מתן שירות בעת השהייה, ריהוט ואבזור מלא של הדירה, עלויות ניקיון וכדומה).
אפיק נוסף שמושך את המשקיעים הוא נדל"ן מניב. לדברי יעקב, תחום הנדל"ן המניב נחשב להשקעה שיכולה להניב תשואה נאה, אבל זו גם השקעה מורכבת – ולכן כדאי מאוד להתייעץ עם אנשי מקצוע לפני רכישת הנכס, אחרת עלולים להפסיד הרבה מאוד כסף. "השקעה מומלצת בנדל"ן מניב כיום היא במרכזי מסחר שכונתיים. מדובר במרכזים שפורחים בשנים האחרונות, ושפריחתן התגברה עקב משבר הקורונה והפקקים שחזרו ביתר שאת ביציאה מהמשבר", הוא אומר.
לדבריו, "רשתות רבות סימנו את מרכזי המסחר השכונתיים כאופציה להתרחבות, אך יחד עם זאת לא כל מרכז שכונתי הוא מצליח – ובפועל מדובר בתחום מאוד תנודתי. לכן מומלץ לבדוק לפני כן את התמהיל במרכז, לדבר עם השוכרים וכן לבדוק מי מתחרה או צפוי להתחרות בבעלי העסקים במרכז".
באילו אזורים מומלץ להשקיע במרכזים מסחריים? יעקב סבור כי יש לבחון השקעה במרכזים מסחריים באזורי ביקוש שתהיה בהם תנועה ערה ברוב ימות השנה. "יש מתחמים מאוד מבוקשים במקומות אסטרטגיים שמומלץ מאוד לבחון. לדוגמה, כל המגרשים בסביבת צומת סביון, קריית אונו ואור יהודה, הכוללים עירוב שימושים של מגורים, מסחר ותעסוקה, וממוקמים על ציר הקו הסגול של הרכבת הקלה".
לדבריו, "עד היום שווקו באזור הזה מעל 150 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר: בצומת סביון מוקם פארק עסקים חדש במחירים שמתחילים מ-10,000 שקל למ"ר מעטפת; לא רחוק משם, באור יהודה במתחם אונו סנטר, ישנם שטחי משרדים המוצעים למכירה תמורת 9,000 שקל למ"ר מעטפת. בשקלול דמי השכירות באזור, התשואה יכולה להגיע ל-7%".
יעקב ממשיך: "אם מתרחקים קצת מהמרכז, בנתניה שטח מסחרי יכול להגיע ל-30 אלף שקל למ"ר. במגדל היהלום, למשל, ניתן למצוא משרדים ברמת מעטפת במחיר של החל מ-10,000 שקל למ"ר. צריך לזכור כי ככל ששטח המשרד קטן יותר, כך המחיר למ"ר גבוה יותר. בחדרה, שטחי מסחר נמכרים במחירים של 22-20 אלף שקל למ"ר – תלוי במיקום ובגודל החנות –עם דמי שכירות של 100-80 שקל למ"ר. במרכז העיר המחירים גבוהים יותר, ויכולים להגיע גם ל-140 אלף שקל למ"ר עם תשואה של 7%".
כיום, לצד עסקאות לרכישת דירות בישראל, משקיעים רבים בוחנים גם רכישת קרקעות כהשקעה לטווח ארוך, אך חשוב לדעת שבענף הנדל"ן הישראלי פועלים יזמים רבים שמוכרים קרקעות עם הרבה הבטחות וחלומות. לדברי עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד עורכי הדין שוב ושות', הבדיקה הראשונה שיש לעשות לפני רכישת קרקע היא בדיקת הסטטוס התכנוני. "בענף מוצעות כיום קרקעות למכירה בשלבי תכנון שונים: קרקעות לא מתוכננות או קרקעות חקלאיות, שצריכות לעבור הליך תכנוני ממושך", היא אומרת.
לדבריה, "ברכישת קרקעות כאלו חשוב מאוד לבדוק את התוכניות. גם קרקע שצמודה לשכונה בנויה לא תמיד תשנה ייעוד לבנייה למגורים בטווח של השנים הקרובות. יש לבחון את תוכניות המתאר האזוריות והמחוזיות לפני הרכישה. בכל אזור המרכז, לדוגמה, יש קרקעות נרחבות כשמורות טבע או קרקע המיועדת לנופש מטרופוליני – ואלו קרקעות שייתכן שלא יופשרו לבנייה בטווח הנראה לעין".
סוג שני של קרקעות אלו קרקעות ששינו ייעוד למגורים – אך טרם אושרו תוכניות איחוד וחלוקה ותוכניות מפורטות. "כיום יש יזמים רבים שמוכרים את אותן קרקעות כ'זכות לדירה', ומציעים שטחי קרקע קטנים תוך הבטחה שבסופו של הליך יוכלו לקבל דירת מגורים", ממשיכה עו"ד שיף, "אבל בפועל אנחנו עדים להרבה בעיות שמתעוררות בעת אישור התוכניות הסופיות, ואין ודאות שאכן השטח שנרכש יניב בסופו של יום דירה בשלמות, ולא רק חלק מדירה או קרקע ביעוד אחד".
אז כיצד מבצעים עסקה נכונה? שיף: "רכישת קרקע חקלאית יכולה להיות עסקה מאוד משתלמת, אך היא מתאימה בעיקר למשקיעים ומחייבת היעזרות באנשי מקצוע לבדיקת כל היבטי העסקה - שלהם יש סבלנות לעבור את כל הליכי הבירוקרטיה שיכולים להימשך שנים. העצה הראשונה לרוכשים קרקעות חקלאיות היא לא לרכוש שטח קטן מדי. יש לקחת בחשבון שהשטחים הנרכשים, גם כאשר יש סיכוי לתוכנית ההפשרה, הם שטחים שנרכשים ברוטו. בפועל, בכל הליך תכנוני יהיה צורך בהפרשת שטחים נרחבים לשטחי ציבור".
שיף ממליצה גם לקחת בחשבון את ההוצאות העתידיות בגין מיסוי: "עם אישור התוכנית להפשרת הקרקע, יש לשלם היטלי השבחה העומדים על כ-50% מההשבחה מיום רכישת הקרקע ועד ליום מימוש התוכנית", היא מסבירה. "בנוסף להיטלי ההשבחה, בעלי הקרקעות יידרשו גם בהיטלי פיתוח, שאותם גובה הרשות המקומית בגין פיתוח של כבישים ותשתיות בשכונה החדשה. גם כאן צריך לזכור שההיטלים הללו יכולים להגיע לסכומים לא מבוטלים".
