שוק הנדל"ן מתקרר? אוהד דנוס ושלמה מעוז באולפן
(צילום: נויל האריס)
סך הדירות שנרכשו ביוני עמד על 10.5 אלף, ירידה של 24% בהשוואה ליוני אשתקד, כך עולה מנתוני סקירת הכלכלנית הראשית באוצר שפורסמו היום (שני). בהשוואה לחודש מאי מדובר בסך עסקאות זהה, אך לפי האוצר בדרך כלל חודשי יוני מתאפיינים ברמת עסקאות גבוהה מאשר בחודשי מאי. זהו החודש הרביעי ברציפות שנרשמת ירידה לעומת החודש המקביל לו אשתקד, ויש להניח שהדבר מעיד על המשך ההתקררות בשוק הנדל"ן, שהחלה מספר חודשים לאחר העלאת מס הרכישה בנובמבר. היום יפורסם מדד מחירי הדירות לחודש מאי-יוני.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
עוד מציינים באוצר כי רכישות המשקיעים בחודש יוני הסתכמו ב-1.6 אלף דירות, ירידה חדה בשיעור של 43% בהשוואה לחודש יוני אשתקד. זהו שיעור הירידה החד ביותר ברכישות המשקיעים מאז חודש דצמבר האחרון, החודש הראשון שלאחר העלאת מס הרכישה. בהשוואה להעלאת המס הקודמת ביוני 2015 נמצא כי ממוצע רכישות המשקיעים בשבעת החודשים שלאחר העלאת המס נמוך ב-5% בהשוואה לזו שנרשמה לאחר העלאת המס הקודמת (בסוף יוני 2015).
בהמשך לנתוני הלמ"ס אתמול, באוצר מציינים כי מכירות הקבלנים בחודש יוני הסתכמו ב-3.6 אלף דירות, ירידה חדה של 23% בהשוואה ליוני אשתקד, זאת בהמשך לירידה במכירות אלו מאז חודש פברואר האחרון (כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת). בניכוי המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2.6 אלף דירות, ירידה של 26% בהשוואה ליוני אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם ירדו מכירות הקבלנים בשיעור של 5%, כאשר בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי מגיע שיעור הירידה ל-11%.
שיעור מינוף גבוה ואולי גם עזרה גדולה יותר מההורים
אחרי שבחודש שעבר באוצר ניתחו את רמות השכר של רוכשי דירה ראשונה בפריפריה הדרומית, הפעם ניתחו את רמות השכר של רוכשים אלה באזור המרכז ושוב גילו עלייה משמעותית ברמות המינוף של הרוכשים בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2019 (טרום מגפת הקורונה). זאת הן על רקע רמת מחירים גבוהה משמעותית, והן על רקע רמות שכר נמוכות יותר של הרוכשים.
כך, השכר הממוצע למשק בית של רוכשי דירה ראשונה (בשוק החופשי) באזור המרכז בחודש יוני עמד על 20.2 אלף שקל ברוטו לחודש. לפי האוצר, שכר זה נמוך נומינלית ב-12% מהשכר הממוצע של רוכשי דירה ראשונה באזור זה לפני שלוש שנים. ברמת השכר החציוני הפער משמעותי עוד יותר ומגיע לפער שלילי של 20%. מנגד, רמות המחירים של הדירות שרכשו הזוגות הצעירים באזור זה בחודש יוני השנה היו גבוהים בשיעורים של 36% (במחיר הממוצע) ו-33% במחיר החציוני, בהשוואה לדירות שרכשו הזוגות הצעירים באזור זה ביוני 2019.
באוצר מציינים כי פערי השכר בין הרוכשים באזור הדרום במאי 2022 לעומת מאי 2019 היו נמוכים משמעותית מאשר אלו שנרשמו באזור המרכז. כך למשל, השכר הממוצע של הזוגות הצעירים שרכשו את דירתם הראשונה בחודש מאי האחרון באזור ב"ש היה נמוך ב-2% מאשר אלו שרכשו את דירתם במאי 2019 ופער השכר החציוני עמד על 9% (לעומת פערי שכר של 12% ו-20%, בהתאמה, בהשוואה דומה באזור המרכז).
באוצר מציינים כי הפערים ברמות המחירים בין שתי תקופות זמן אלו (2022 -2019) היו דומים בשני האזורים, וכי ממצאים אלו עשויים לרמז על שיעור מינוף גבוה יותר של הרוכשים הצעירים באזור המרכז (לא רק בהשוואה למי שרכשו דירה באזור זה ביוני 2019, אלא גם בהשוואה לרוכשי דירה ראשונה בפריפריה ביוני השנה, אף כי רמות השכר של הרוכשים במרכז כפולות מאלו שרכשו בפריפריה). לחלופין עשויים ממצאים אלו לרמז על תמיכה כספית גבוהה יותר של הורי הזוגות הצעירים הרוכשים את דירתם במרכז (דהיינו, סיוע משמעותי יותר בהעמדת ההון העצמי), לעומת מי שרוכשים את דירתם הראשונה בפריפריה.
"רק הייטקיסטים יוכלו לגור בגוש דן"
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר ומומחה הנדל"ן, אוהד דנוס, התייחס בשיחה עם אולפן ynet למצב: "יש בהחלט התקררות. אנחנו רואים פחות עסקאות, פחות משכנתאות. אנחנו נמצאים בסוג של הפוגה שיכול להיות שתתארך אם בנק ישראל ימשיך להעלות ריבית, והציפייה בציבור לירידת מחירי הדיור תתחזק".
הכלכלן שלמה מעוז, הוסיף: "אני חושב שבחורף נראה כבר עצירה במחירי הדירות כי חלק מהציבור לא יוכל לעמוד בהחזרי המשכנתאות המטורפים שהוא נטל. נראה אנשים שהתכוונו לקנות דירת חמישה חדרים – קונים דירת ארבעה חדרים, וכן הלאה. רואים גם נהירה לחגורות מסביב לת"א, לחגורה השנייה, השלישית והרביעית. אנשים יהיו חייבים לעזוב את גוש דן. חוץ מהייטקיסטים אף אחד לא יוכל לגור בגוש דן".
