שנת 2021 צפויה להתאפיין כשנה עם עלייה חד ספרתית גבוהה במחירי הדירות, בשיעור של בין 5%-10% לעומת שנת 2020. כך מעריכים כלכלני בנק לאומי בסקירה שפרסמו אתמול (א'). על פי הערכות של הכלכלן הראשי בלאומי, ד"ר גיל מיכאל בפמן, ודוד רזניק, אסטרטג ריביות בלאומי שוקי הון, הסיבה לעליות המחירים נעוצה בהתאוששות הביקושים למגורים על רקע מחסור חמור בהיצע הדירות לצד ההתרחבות הדמוגרפית של האוכלוסייה בישראל.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
הסקירה מתייחסת למדד מחירי הדיור שפורסם בשבוע שעבר על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), לפיו מחירי הדירות בחודשים ינואר-פברואר השנה טיפסו ב-0.3% לעומת החודשיים שקדמו להם (דצמבר 2020-ינואר 2021), ובכך השלימו עלייה שנתית של 4%.
במחירי הדירות החדשות נרשמה עלייה חדה של 1.6%, כאשר שיעור העסקאות שבוצעו בתמיכה ממשלתית (תוכנית מחיר למשתכן) ירד בשיעור ניכר מ-29.8% בתקופה הקודמת (דצמבר 2020-ינואר 2021) ל-23.6% בתקופה הנוכחית (ינואר-פברואר 2021).
לדברי ד"ר בפמן, "כדי ששוק הנדל"ן יהיה מאוזן יש צורך בתוספת של 55 אלף דירות חדשות בשנה. בשנה האחרונה בפרט ובשנים האחרונות בכלל היקפי התחלות וגמר הבנייה הצטמצמו, והמחסור בהיצע דחף את המחירים כלפי מעלה. בשנה החולפת נוספו עוד פרמטרים שתומכים בעליית הביקושים למגורים, כמו הפחתת מס הרכישה למשקיעים והחזרתם לשוק. שוק הנדל"ן הוכיח את עצמו כשוק מוגן, יציב, כזה שתמיד נצטרך אותו, וזה מה שמגביר את הביקושים, גם מנקודת ראות השקעתית".
בשיחה עם ynet הוסיף בפמן כי "אנחנו לא נמצאים במצב של עליות המחירים הגבוהות בתקופת המשבר העולמי ב-2008, אולם בשנה האחרונה נרשמה ירידה משמעותית בשיווקי הקרקעות על ידי רשות מקרקעי ישראל מול אוכלוסייה שהמשיכה להתרחב. המדינה צריכה לשחרר את צווארי הבקבוק שמעכבים את הגדלת הבנייה בישראל, בין אם ברישוי, בתכנון, בשיווקי הקרקעות וכדומה. כל עוד לא נגדיל את ההיצע משמעותית, גם אם ניתקל במצבים כלכליים מאתגרים כמו השנה שעברה, שוק הדיור לא יהיה זה שיגיב באופן שלילי (כלומר המחירים ימשיכו לעלות - ה.צ)".
"למרות החגיגה בשוק ההון הכסף מושקע בנדל"ן"
גם אלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי של מיטב דש, סבור כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות השנה, ולצדם גם מחירי השכירות. "במבט קדימה, כמעט כל הגורמים תומכים בהמשך עלייה במחירי הדירות, הן בבעלות והן בשכירות", הוא אומר.
לדבריו, "מצד ההיצע יש מחסור - היו מעט התחלות בנייה בשנה החולפת - ואילו כמות משקי הבית שהתווספה בשנים 2017-2019 כבר אז הייתה הרבה יותר גדולה מכמות הדירות שהחלו להיבנות".
"מי שמשך את הכספים בשיא הקורונה לא יחזור בגלל הכאבים מאותה נפילה ולמרות החגיגה בשוק ההון - והוא פונה לשוק הדיור"
זבז'ינסקי מוסיף כי "בצד הביקוש יש כוחות שדוחפים לרכישות, בראשם המשקיעים שהממשלה הקלה עליהם והם חזרו לשוק עם הרבה כוחות וכסף; שנית, אין כל כך אלטרנטיבה למשקיעים. אף ששוק ההון הוא אלטרנטיבה טובה, מי שמשך את הכספים מקרנות ההשתלמות בשיא משבר הקורונה לא בהכרח יחזור בגלל הכאבים מאותה נפילה - למרות החגיגה בשוק ההון - והוא פונה לשוק הדיור, בין היתר גם בשל הריבית האפסית".
אשר לשוק השכירות מסביר ז'בז'ינסקי כי "אחרי משבר 2008 מחירי השכירות זינקו יחד עם מחירי הדירות בבעלות בשיעורים דו ספרתיים, וגם כעת אנחנו מעריכים כי מחירי הדירות בבעלות יטפסו ב-7%-8% ומחירי השכירות ב-2%-3%". לדבריו, מי שיפגע בעיקר אלה מעוטי היכולת שאינם יכולים לרכשו דירה בבעלות. עם זאת, הוא מדגיש כי לעומת שאר מדינות אירופה ישראל מצויה בשליש התחתון של הטבלה ואילו ביבשת הקרה המחירים צפויים לטפס אף גבוה יותר.
קפיצה במחירי השכירות גם בגרמניה
דבריו של זבז'ינסקי מקבלים חיזוק מההחלטה התקדימית שהתקבלה בסוף השבוע האחרון על ידי בית משפט גרמני, שפסק כי לממשלה המקומית בברלין לא הייתה זכות להטיל הגבלת שכירות בבירה הגרמנית. לפי הפסיקה, מכיוון שהממשלה הפדרלית כבר חוקקה חוק המפקח על השכירות, הממשלה המקומית לא יכולה להטיל חוק משל עצמה שמפר אותו, ולפיכך חוק הגבלת השכירות בברלין אינו תקף.
החוק בברלין נכנס לתוקף בפברואר אשתקד, וגרם לחוסר ודאות בשוק הדיור בעיר, בין השאר מכיוון שבעלי הדירות הכניסו סעיף "צללים" בחוזי השכירות, כלומר תעריפים גבוהים יותר שהדיירים יידרשו לשלם רטרואקטיבית אם בית המשפט אכן יבטל את החוק. בעקבות החקיקה, תיתכן עתה העלאה של מאות אירו בחוזי השכירות ויישום של אותם סעיפי צללים.
במסגרת חוק הגבלת השכירות בברלין, הוקפאה השכירות ב-90% מהדירות בברלין למשך חמש שנים ברמה שבה הייתה ביוני 2019. כמו כן, הוחלט שאסור לקבוע שכירות חדשה ברמה גבוהה מזו, ונכון לנובמבר 2020, נדרש להפחית כל שכירות קיימת אשר גבוהה מאותה רמה. החוק היה אחד השנויים ביותר במחלוקת בגרמניה בשנים האחרונות. בעלי הבתים טענו שהוא אינו חוקתי מכיוון שלממשלה המקומית אין מנדט להתערב במדיניות הדיור, וכי זו הסמכות של הממשלה הפדרלית בלבד.
התומכים, לעומת זאת, טענו שהחוק היה צעד חיוני כדי לשמור על דיור בר השגה בבירה הגרמנית, שם מחירי השכירות האמירו בשנים האחרונות. עמותת הנכסים הגרמנית (ZIA) חישבה בשנה שעברה כי השכירות בחוזים חדשים שנחתמו בעיר זינקה ב-27% בשנים 2013-2019.
עליות מחירים ברחבי העולם
אבל לא רק מחירי השכירות - בגרמניה גם מחירי הדירות טיפסו בשנה החולפת ב-9% ובבריטניה האמירו המחירים ב-8%. על פי "הגרדיאן", מחירי הנכסים בממלכה הבריטית הגיעו לשיא החודש, לאחר שהממשלה השיקה תוכנית ערבות למשכנתא כדי לסייע לתושבים לרכוש דירות.
פורטל התיווך המקומי "Rightmove" דיווח כי המחיר המבוקש הממוצע לנכס זינק בשיעור של 2.1% באפריל לשיא חדש בכל הזמנים: 327,797 ליש"ט, עלייה של 6,733 ליש"ט לעומת חודש מרץ. כמו בישראל, הזינוק במחירים בבריטניה נעוץ במחסור בהיצע הדיור, ובצל מגפת הקורונה שגורמת לעלייה בביקושים לבתים מרווחים יותר בעקבות המעבר לעבודה מהבית.
על פי "האקונומיסט", שוק הנדל"ן בוער גם בארה"ב, שם מחירי הבתים טיפסו ב -11% בשנה האחרונה - הקצב המהיר ביותר מזה 15 שנים. סוכני התיווך מדווחים על מכירות מידיות של נכסים ומחסור בהיצע. למעשה, בכל 25 המדינות שאחריהן עוקב "האקונומיסט", מחירי הבתים עלו בממוצע ב-5% ב-12 החודשים האחרונים.
אפילו באוסטרליה מחירי הבתים גואים, אבל לא בגלל שאין היצע. על פי ABCNEWS, מקומיים עשירים שהצליחו לצאת ממשבר הקורונה ללא פגע פונים לשוק הדיור לצורך השקעה ודחופים את המחירים כלפי מעלה. גם בניו זילנד טיפס המחיר החציוני של נכס בשיעור ממוצע של כ-24% לשיא חדש של 826,300 דולר בחודש מרץ האחרון, לעומת סכום של 665 אלף דולר לפני שנה.
השתתפו בהכנת הכתבה: סוכנויות הידיעות
