פרסום תוכניות בנייה רחבות היקף מעורר פעמים רבות התנגדויות מצד תושבי הסביבה ולעיתים אפילו מצד הרשויות המקומיות. רצון המדינה לאפשר לוועדות התכנון לאשר הקמת שכונות ענק, כדי לענות על הביקושים הגדולים למגורים ולהגדיל את היצע הדיור, נתקל לעיתים לא מעטות בבעיות בשטח, כגון היעדר תשתיות הולמות, פגיעה בערכי הנדל"ן בקרבת הפרויקטים המתוכננים ועוד.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
"על פי חוק התכנון והבנייה ניתנת האפשרות לכל אזרח, גוף ציבורי, עירייה וכו' להגיש התנגדות לתוכנית במהלך חודשיים לאחר הפקדתה", מסביר ארז כהן, שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "ההתנגדויות הנפוצות קשורות לנושא זכויות בנייה דוגמת סוג התוכנית, קווי הבניין, מספר הקומות שניתן לבנות, גובה המבנה, שטחי בנייה, שטחי שירות וכדומה. נושא נוסף הוא תשתיות והשתלבות התוכנית המתוכננת במסגרת המרקם הקיים - החל מרוחב כביש, מדרכות, פקקי תנועה צפויים ומקומות חניה, וכלה בהיעדר מוסדות ציבור, חינוך ומסחר מספקים, פארק ציבורי או שטח ציבורי פתוח".
לדבריו, "גם נושא המטרדים הצפויים כתוצאה מתוכנית חדשה, קל וחומר תוכנית גדולה, נפוץ ביותר וכולל למשל מגדל גבוה החוסם את הנוף הפתוח, מחוללי רעש, דוגמת מרכז מסחרי או בית ספר מול הבניין הקיים, גורמי זיהום וכו'. ברור שאם תוכנית מאושרת למרות ההתנגדות, יש לכל אזרח הזכות להגיש תביעה על ירידת ערך הנכס. זה יקרה במקרים של בניינים הסמוכים לקווי המטרו והרכבת הקלה, הצפויים לרעשים ולבעיות סביבתיות. יש גם לא מעט מקרים של התנגדויות על רקע עיצובי ואדריכלי, כמו אי התאמת מתחם חדש לאופי השכונה הוותיקה".
"התנגדות זו ההזדמנות של הציבור להגיש את עמדתו לגבי תוכניות בנייה חדשות שמקודמות. זו יכולה להיות תוכנית ענק של המדינה, כמו פרויקט המטרו בגוש דן, או תוכנית מתאר מקומית ברשות ספציפית וגם תוכנית לבניין אחד שמקדם יזם נדל"ן", מוסיפה עו"ד ענת בירן, בעלי משרד ענת בירן עורכי דין. לדבריה, "לכל תוכנית יש הליך התנגדויות משלה, ובכל אחת יש חלון הזדמנויות מוגבל, שרק בו הציבור יכול להתייחס ולהביע את התנגדותו, אם קיימת".
הליך ההתנגדויות מתבצע בשלב שבו התוכנית מופקדת - שלב די מתקדם, שבו התוכנית כבר עברה את ועדות התכנון, והציבור צריך להסביר למה הוא מתנגד ולפרט את טענותיו. "הקושי הכי גדול של תושבים הוא המעקב אחר תוכניות והפרסום שלהן, שבדרך כלל אינו ברור מבחינת הנוסח ואינו מספיק בולט מבחינת החשיפה שלו, כך שתוכניות עוברות מתחת לרדאר של התושבים, וכשהם מגלים זה מאוחר מדי", היא מוסיפה.
"הקושי של תושבים הוא מעקב אחר פרסום התוכניות, שבדרך כלל אינו בולט, כך שהן עוברות מתחת לרדאר ומגלים אותן מאוחר מדי"
למרות זאת, אף ששלב ההתנגדויות מתנהל אחרי שהתוכניות עברו את ועדות התכנון, הרי שיש הצלחות בשינוי התוכנית ובצמצום הפגיעה במתנגדים. עו"ד בירן מדגימה: "ייצגנו לאחרונה את ועד הפעולה הוד השרון נגד תוכנית המתאר של העיר. ביקשנו לקשר בין קידום תשתיות ופתרונות תחבורה לתוספות הבנייה העצומות המתוכננות. הצלחנו להעביר את הטענות בבית המשפט ולהגיע להסכמה גם עם ראש העיר".
לדבריה, "גם אם חלק גדול מההתנגדויות נדחה, משום שמדובר בשלב מתקדם יחסית של התוכנית, אם מצליחים לשנות או לשפר חלק ממנה - כבר שווה להגיש את עמדת הציבור. מובן שלא מומלץ להגיש התנגדויות קנטרניות, אלא רק כאלה שיש בהן טעם, אך בהחלט חשוב לנצל את הזכות הדמוקרטית ולהיות מעורבים כי זה משפיע על החיים של כל אחד מאיתנו".
מתנגדים ללא זיקה לתוכנית
"התנגדות לתוכנית היא הליך משפטי, המאפשר שיפור ותיקון התוכניות טרם אישורן. לעיתים צצים מתנגדים שאינם מעוניינים בשיפור או בתיקון התוכנית, אלא בצמצום היקפיה, ולעיתים אף מבקשים לבטלה", מוסיפה עו"ד אילנית ציבין, שמאית מקרקעין וראש תחום תכנון ובנייה במשרד עוה"ד גינדי-כספי ושות', שמייצגת יזמים ובעלי זכויות במקרקעין הכלולים בתוכניות התחדשות עירונית.
לדבריה, "התנגדויות אלו, המוגשות באמתלה תכנונית, נסמכות לעיתים על אמירות כלליות ובלתי מבוססות. נתקלנו לא אחת במתנגדים שאין להם כל זיקה לתוכנית ואף אינם עשויים להיפגע ממנה. התנגדויות שכאלה גורמות להתמשכות מיותרת של הליכי התכנון ומונעות יישום פרויקטים הלכה למעשה". עוד היא מוסיפה כי בזמן אמת, ולעיתים אף בשעת הדיון, מקבלים המתנגדים במה מכובדת לטעון ללא הרף, בטרם נבחנה הסוגיה האם קיימת להם זכות להגיש התנגדות.
"לעיתים מגיעים לשלב הערר, ובפני ועדת הערר ניצבים מתנגדים שטוענים לזכות טיעון, כאשר זכות כזו כלל אינה קיימת להם", היא טוענת. "הדבר גורם לבזבוז זמן שיפוטי יקר, עוגמת נפש לבעלי הזכויות, כשבדרך כלל מדובר בבעלי דירות שהוקמו לפני 50 או 60 שנה, דירותיהם מטות לקרוס, והנה קם מתנגד המבקש לעצור פרויקט כי חסרה לו בעין ריאה ירוקה בתחום התוכנית, שעה שהוא מתגורר בצפון העיר, בעוד התוכנית מתוכננת בדרומה".
חלק ניכר מההתנגדויות מוגש על ידי בעלי הקרקעות בתחום התוכנית עצמה. זאת בניגוד להתנגדויות שמוגשות על ידי בעלי נכסים גובלים, הרואים עצמם נפגעים מהתוכנית. המטרה בהתנגדויות שמוגשות על ידי בעלי הקרקע, בעיקר בתוכניות גדולות המערבות מספר גדול של בעלים, היא לרוב להעצים ולשפר את היקף הזכויות והשימושים, להקטין חסמים ולשפר את זכויותיהם.
עוה"ד שמואל שוב ונעמה שיף ממשרד שוב ושות', המייצגים מאות בעלי קרקעות פרטיות במתחמים מרובי בעלים באזור המרכז, אומרים כי מאחר שמדובר בתוכניות גדולות - הרי שבמקרים רבים הדיון וההכרעה בהתנגדויות נמשכים תקופה ארוכה ומעכבים את הבנייה בשנים. כך לדוגמה תוכנית תא 3700, שבמסגרתה אמורות להיבנות 13 אלף דירות לצד שטחי תעסוקה, מסחר ומלונאות בתל אביב, אושרה כבר בינואר 2015. במסגרת התוכנית, חולק השטח לחמישה מתחמים, שלכל אחד מהם הופקדה תוכנית מפורטת. לתוכניות המפורטות הוגשו התנגדויות ב-2018, אולם עד היום לא ניתנה הכרעה.
לדבריהם, "מאות בעלי קרקעות כבר התארגנו והגישו אינספור פניות לרשות המקומית באשר למימוש זכויותיהם בקרקע, וכיצד ישפיע פינוי שדה דב על התוכנית. באמצעות הליך ההתנגדויות יהיה ניתן להכניס שיפורים לתוכנית, לתקן הקצאות ולהוסיף זכויות בנייה ללא הצורך לשנותה לגמרי או להכין תוכנית חדשה, שייקח שנים רבות לגבש ולאשר. מדובר בקרקעות בלב אזורי הביקוש ובפוטנציאל לעשרות אלפי דירות חדשות, ולכן יש צורך בקידום התוכנית לטובת כל הצדדים".
"המשותף להתנגדויות הוא שהן נעשות לאחר שוועדת תכנון קיבלה החלטה להפקיד את התוכנית. לכן חובת ההוכחה היא על המתנגד, והוא זה שצריך להוכיח כי אין לאשר אותה כפי שהופקדה", מציין עו"ד נעם קולודני ממשרד עוה"ד קולודני ושות', המתמחה בדיני תכנון ובנייה וייצג את תושבי שכונות צפון תל אביב שהגישו התנגדות לתוכנית מתחם שדה דב. לדבריו, זמן הוא המשאב המתכלה והיקר בהליך ההתנגדות: "מרגע שנודע על דבר הפקדת תוכנית, יש לפעול ביעילות כדי לעצור אותה. איסוף המידע צריך להיעשות מהרגע הראשון באתר הרשות המקומית או במשרדי הוועדה, לבקש את התוכניות המופקדות והמסמכים הנלווים, לברר מי עומד מאחורי הבקשה, מי היזם ומי בעלי האינטרס השותפים".
"ההשלכה הישירה של התנגדויות היא עיכוב של תוכניות בנייה", מוסיף ירון ספקטור, כלכלן ושמאי מקרקעין. "יש התנגדויות מוצדקות, שקשורות ישירות לאיכות החיים של דיירים באזור, עומס על תשתיות ועוד גורמים מהותיים שאין לזלזל בהם. עם זאת, ככל שהמנגנונים לדיון בהתנגדויות יהיו מסובכים ולא יעילים, ההשלכה על מחירי הדירות היא ברורה. ככל שיהיו יותר התנגדויות, כך התהליכים יהיו ארוכים יותר והיזם המבצע את הפרויקט יצטרך לשקלל עלויות נוספות, שמי שישלמו אותן הם רוכשי הדירות. ככל שיש ביקוש גדול יותר באותו אזור, כך היכולת לקבל את המחיר המשקלל את העלויות הוא ממשי יותר".
לדבריו, "מרבית ההתנגדויות באזורים האורבניים נובעות מצפיפות. דיירים באזורים עירוניים מתנגדים במצבים שבהם אין להם אפשרות ליישם תוכנית פינוי בינוי או התחדשות עירונית בבניין שלהם. במצב שבו הדיירים המתנגדים יכולים ליישם תוכניות בנייה, ההתנגדויות יהיו 'חלשות' יותר, מתוך תקווה שאישור תוכנית חדשה תכשיר אישור של תוכנית הבנייה העתידית שלהם".
נדרש מנגנון סינון התנגדויות
עו"ד מיכה גדרון, לשעבר יו"ר ועדת הערר המחוזית של מחוז תל אביב וכיום יו"ר ועדת התכנון והבנייה של לשכת עורכי הדין, מתריע אף הוא מפני תופעה שבה יש המנצלים את זכות ההתנגדות לשם חבלה בהליך התכנוני באמצעות הגשת התנגדויות סרק. "התופעה מהווה חסם תכנוני קשה. אין ויכוח על חשיבות זכות ההתנגדות, אולם לא ניתן להכחיש שרבים מנצלים אותה לרעה ומשתמשים בה כדרך לעכב תוכניות", הוא אומר. "יש צורך ביצירת מנגנון סינון התנגדויות, למשל מתן סמכויות ליו"ר הוועדה לקבוע שהתנגדויות מסוימות, שסיכוייהן קלושים, יוגשו בכתב בלבד ללא צורך בדיון".
לדבריו, קיים אי שוויון מובנה ביכולת להתנגד בצורה יעילה לתוכניות פוגעניות בין אוכלוסייה חזקה לחלשה. "על פי רוב, ההתנגדויות מוגשות בנושאים תחבורתיים או תשתיתיים מורכבים, שבהם יש צורך גם בעורך דין וגם באנשי מקצוע נוספים - מהנדסי תנועה או תשתיות, שמאים וכדומה. מדובר בהליך יקר, וזהו חסם שמונע מאזרחים רבים להגיש התנגדות ראויה, גם במקרים שבהם ברור שיש מקום להגשת התנגדות", הוא אומר.
"האזרח הפשוט נאלץ להתמודד מול מנגנונים משומנים, בעוד הוא צריך בזמן קצר למצוא אנשי מקצוע שיספיקו להגיש התנגדות ראויה"
גם במקרים שבהם ידו של הציבור משגת להגיש התנגדות, עדיין קיים פער משמעותי בין האזרח המתנגד ובין המנגנון, לרעת האזרח. "אנחנו רואים כיום דוגמאות רבות - למשל במקרים שבהם מוגשות התנגדויות נגד קווי הרכבת הקלה או המטרו", ממשיך גדרון. "האזרח הפשוט נאלץ להתמודד מול מנגנונים משומנים ועתירי תקציב, אשר מכירים היטב את התוכניות המקודמות, בעוד הוא צריך בתוך פרק זמן קצר למצוא אנשי מקצוע מתאימים, שיספיקו להיכנס לעובי הקורה ולהגיש התנגדות ראויה".
תכנון פרויקט המטרו אכן אמור להשפיע על אופי התחבורה בכל מרחב אזור המרכז. ארבע התוכניות הופקדו להשגות הציבור, התנגדויות הוגשו, וכבר מתקיימים דיונים. מדובר בפרויקט התחבורתי והתשתיתי הגדול בישראל, שאורכו 145 ק"מ, והוא צפוי להיות תת קרקעי. הוא אומנם ישנה וייעל את פני התחבורה הציבורית, אך לדברי עו"ד צבי שוב, המייצג בעלי זכויות רבים על תוואי המטרו, הוא עלול לפגוע קשות בבעלי קרקעות ונכסים רבים - ועל כך נידונות כיום התנגדויות בוועדות התכנון.
"כבר כיום גם בניינים שאינם מסומנים להריסה בתוכנית המטרו, אך מצויים בתחום הקו הכחול שלה, ובעיקר בשטח התחנות, עלולים בהמשך הדרך להיות מיועדים להריסה", מסביר עו"ד שוב. "כמו כן, בשטחי התארגנות יוכלו להפקיע שטחים באופן זמני עד לסיום העבודות". כך לדוגמה, הוא מציין כי בניין בראשון לציון אינו מסומן להריסה, אך לטענתו, "סיכוי גבוה שייהרס מאחר שמתחתיו עתידה להיבנות תחנת מטרו. לפי התוכניות שהופקדו, יש ודאות רק לגבי חלק מהמבנים שייהרסו לטובת התוואי. עם זאת אפשר לצפות שבמקומות שבהם רצועת המטרו עוברת 20–30 מטרים מתחת לפני הקרקע, הסיכוי להריסות יהיה נמוך יותר, ואילו בצמוד לתחנות ובסביבתן החשיפה להריסה גבוהה בהרבה".
לדברי שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, המייעצת לבעלי זכויות בסמוך לתוואי המטרו, במקרה בשכונה 2005 ברעננה, למשל, המאופיינת בבנייה רוויה ובתים צמודי קרקע, המטרו צפוי לעבור מתחת לבתי התושבים. "עצם המעבר מתחת לשכונה מונע התפתחות עתידית של האזור, ולמעשה, שכונה שלמה באחד מאזורי הביקוש במרכז לא תוכל לבצע פרויקט עתידי, ונוסף על כך, צפויה ירידת ערך לדירות", היא טוענת.
"המטרו יעבור מתחת לבתי תושבים וזה מונע התפתחות. שכונה שלמה לא תוכל לבצע פרויקט עתידי וצפויה ירידת ערך לדירות"
מחברת נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים), האחראית על פרויקט המטרו, נמסר בתגובה: "ההשגות וההתנגדויות לתוכנית קווי המטרו נידונות בימים אלו במסגרת הות"ל (הוועדה לתשתיות לאומיות) ובידי חוקרת מקצועית מטעם הוועדה. נת"ע תפעל על פי הנחיות והכרעות הצוות המקצועי של הוועדה בכלל הסוגיות. נציין כי קווי המטרו תואמו במלואם מול הרשויות המקומיות, ובכלל זה הסטות ושינויים שנערכו במהלך התכנון. קווי המטרו, שהם נדבך מרכזי במערכת הסעת ההמונים המוקמת במטרופולין דן, תוכננו לשרת את המוקדים המטרופוליניים העירוניים, ומכאן נגזר מיקומם. נדגיש כי מחקרים בעולם ואף מחקר שנערך בארץ מצביעים על עליית ערך נכסים הסמוכים למטרו ולרכבת קלה".
"התפתחות אורבנית היא טבעית"
"ככל שהתוכנית גדולה יותר, כך גם גודל השינוי על בעלי זכויות מקרקעין בתוכנית וכן על בעלי זכויות במקרקעין הגובלים בה", מוסיף עו"ד אלדר אדטו ממשרד עוה"S ברנע ג'פה לנדה. לדבריו, "השינויים בתוכניות יכולים להיות עצומים - מביטול זכויות בנייה ועד הקמת גורדי שחקים וכבישים במקום שטח פתוח. אדם רגיל רוכש את דירתו תוך ציפייה שסביבתו תישמר, אין לו עניין בפיתוח שאינו נוגע לו אישית, במחלפים מול ביתו או מגדלים בסביבתו. עם זאת, צריך להבין שהתפתחות אורבנית היא התפתחות טבעית של עיר ולא ניתן למנוע אותה - רוב ההתנגדויות על בסיס שינויי יעוד קרקע נדחות על בסיס זה".
לדברי אדריכלית נעמה מליס, בעלי משרד מליס אדריכלים ומתכנני ערים, "שיתוף הציבור לקראת אישור תוכנית הוא כלי הכרחי, המאפשר להראות את התכנון לאוכלוסייה, לאפשר להבין את התוכנית ולהגיב עליה. בתהליכים של התחדשות עירונית יש ציבור גדול שיכול להרוויח או להפסיד. במודיעין, למשל, השתמשנו בכלים של שיתוף הציבור עבור תוכנית המתאר העירונית. התושבים שיתפו פעולה והציגו בפנינו את הקשיים על רקע האופי הפרברי והמפוזר של העיר".
לדבריה, "הם הסבירו כי לכל מקום הם נדרשים לנוע עם רכב, הן בגלל מרחק והן בשל תחבורה ציבורית לקויה. אחרים הביעו רגישות לטבע סביבם. בעקבות השיח הצלחנו לתכנן תוכנית העונה לצורכי התושבים. יצרנו גרעין משמעותי בהרבה מזה הקיים בעיר, הכולל רחובות עירוניים, מסחר רחוב, מגוון שימושי תרבות, תעסוקה ומגורים מסוגים שונים, כיכרות שוק, תחנת רכבת תת קרקעית ומערך נת"צים (נתיבי תחבורה ציבורית). את הנוף והטבע שמרנו באמצעות חיץ וטיילת".
אבל לא כל התנגדות תושבים מקבלת בהכרח רוח גבית באופן מהיר. משה פישר, יו"ר מטה בינוי שפוי וממובילי מטה המאבק של כפר סירקין, מסביר על המאבק הציבורי הנמשך כעשור נגד התוכנית להקמת 8,500 דירות בחטיבת המקרקעין של אזור המחנה הצבאי סירקין ומושב כפר סירקין שליד פתח תקווה. התוכנית אושרה על ידי הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל), המאשרת תוכניות בנייה רחבות היקף.
"את המעורבות שלי בתחום התחלתי כבר ב-2011, ראיתי שיש תוכנית אדירה לבנייה, ואנחנו לא נגדה, אבל אין התייחסות לתשתיות", מסביר פישר. "מצוקת הדיור הובילה לחשיבה על עשרות אלפי דירות, אבל לא הייתה חשיבה על הצפיפות ועל פתרונות תחבורה ראויים". "אף פעם לא התנגדנו לעצם הצורך בבניית השכונה, אבל היא צריכה להיות מתואמת עם פתרונות של תשתיות ותחבורה", מוסיף עו"ד אמנון טרטיק שמוביל עם פישר את המאבק. "ההתנגדות שלנו מתייחסת לדברים בסיסיים מאוד".
יצוין כי השבוע דחה בית המשפט המחוזי בלוד את העתירות שהוגשו נגד התוכנית ולמעשה נתן אור ירוק להקמת מתחם הענק. על כך הגיבו במטה המאבק: "תושבי כפר סירקין ופתח תקווה תומכים בבנייה מחושבת ומתוכננת. התנגדנו לבנייה שלא לוקחת ברצינות את פיתוח התשתיות כתף אל כתף עם בינוי הבתים, כמו בניית שכונות שבסיומן לא כללו מוסדות חינוך, כבישים, מדרכות, פיתוח סביבתי וקישוריות תחבורתית ראויה. בית המשפט קבע כבר בנובמבר האחרון הורדה מפוקחת של השלביות (בפסק הדין נקבע כי לא יינתן היתר בנייה ליותר מ-2,700 דירות, אם לא יוצגו פתרונות תחבורה שיצדיקו את המשך הבנייה - ה.צ) ושילוב נציגים מעיריית פתח תקווה ומועצת דרום השרון בצוות המלווה ואנו שמחים על כך".
עמותת בינוי שפוי מייצגת כ-50 יישובים שבהם קיימות לא מעט התנגדויות לתוכניות נוספות. "בהרצליה, למשל, יש התנגדות לתוכניות קריית שחקים ואפולוניה, שם מתוכננות כ-14 אלף דירות - משום שכבר היום קשה לצאת מצפון העיר החוצה", מוסיף פישר. "קשה לצאת גם משכונת אכזיב החדשה בצפון נהריה, שנבנתה על החוף, משום שיש נתיב צר שמתחבר לכביש הראשי. המדינה מקדמת תוכניות בנייה גדולות, אבל ככל שזה קשור לתחבורה - אנחנו לא רואים פתרונות, ולכן מגישים התנגדויות".
מהותמ"ל נמסר בתגובה להתנגדויות לתוכנית מחנה סירקין: "בניגוד לנטען, תוכניות הותמ"ל נותנות מענה לכלל הסוגיות, ובכלל זאת גם לסוגיות תשתית, כגון מחלפים, תחנות רכבת, רצועות מתע"ן (מערכת תחבורה עתירת נוסעים), תשתיות ניקוז מים, ביוב, הרחבת מתקני טיהור שפכים, הסטת קווי חשמל ועוד. לגבי סירקין, הרי שהתוכנית קודמה כחלק ממהלך כולל של ירידת מחנות צה"ל ממרכז הארץ לנגב ופיתוח שכונות מגורים בשטחם.
"נושא פיתוח התשתיות הוטמע במסגרת התוכנית ביתר שאת ביחס לתוכניות למגורים. על מנת לתת פתרון תחבורתי מיטבי, נערכה על ידי רשות מקרקעי ישראל וצוות הותמ"ל בדיקה מקיפה, שבחנה את כלל הפיתוח הצפוי במרחב עד שנת 2040 והמענים התחבורתיים הדרושים הנגזרים מכך. לאחר מיפוי הצרכים התחבורתיים, פורטו הפרויקטים התחבורתיים הדרושים במרחב, תוך תיאומם מול הגורמים האמונים לקידומם והבטחת מענה תקציבי ליישומם. בתוכנית נכללו שני כבישים אזוריים חדשים, המקשרים את רובע המגורים לדרכים ארציות, לעיר הוותיקה ולתחנת הרכבת החדשה שצפויה לקום בסמוך לאלעד, וכן הכללת אפשרות להעברת קו המטרו העתידי בתחום הרחוב הראשי של הרובע, כולל שתי תחנות של המטרו.
"זאת ועוד, כביש 40 שממערב לרובע יהפוך לרחוב מקומי, ובמקומו יוקם כביש ארצי - עוקף 40 - שייתן מענה תנועתי הולם ויהיה משוקע, ומעליו יוקם פארק עירוני נרחב לרווחת הציבור, ובו ספורטק, קאנטרי, מגרשי ספורט, אמפיתיאטרון ועוד. לאור ריבוי התשתיות הכלולות בהקמת הרובע החדש, התוכנית מחייבת הקמת צוות שיורכב מנציגי משרדי הממשלה הרלוונטיים, שילווה את התוכנית מרגע אישורה ולאורך שלבי מימושה, ויבחן את כמויות מנות השיווק האפשריות בהתאם לביצוע התשתיות הנדרשות, בדגש על נושאי תחבורה ציבורית".
אז איך מגישים התנגדות לתוכנית בנייה?
בהתאם לחוק התכנון והבנייה, קידום תוכניות בנייה מחייב את שיתוף הציבור, והדרך שבאמצעותה יכול אדם להשפיע על התכנון בסביבתו היא הגשת התנגדות לתוכנית. כל תוכנית חייבת לעבור הליך של הפקדה, שבמהלכו רשאי אדם להגיש התנגדות - ובכך לשנות את המציאות התכנונית.
תקופת הגשת ההתנגדויות נמשכת כחודשיים, שנספרים מהמועד האחרון שבו התפרסמה הודעה על הפקדת התוכנית. לדברי עו"ד אוהד גביש, מומחה לתכנון ובנייה ממשרד גולדמן, ארליך, אדלשטיין, אביגד ושות' (GEElaw), ישנם מספר תהליכים שצריך לעבור כדי להגיש התנגדות למוסדות התכנון.
איך יודעים על הגשת תוכנית?
בין שבמסגרת שיחות שכנים או שנתקלתם במודעה בעיתון או ברחוב - כדאי לבדוק ולהבין. מידע על התוכניות ניתן למצוא באתרי האינטרנט של מינהל התכנון, רשות מקרקעי ישראל והוועדות המקומיות, וכן במשרדי העירייה.
מה צריך לבדוק לפני הגשת התנגדות?
חשוב להבין את מטרת התוכנית ואת השפעתה. האם היא משנה את ייעוד הקרקע והשימושים? מוסיפה שטחים וקומות? משנה את קווי הבניין? כמו כן יש לבחון את השלכות התוכנית למשל על התשתיות הקיימות, הכבישים, החניה, מבני ציבור, בתי ספר וכו'. בעניין זה קבעו לאחרונה בתי המשפט, שבמסגרת אחריותם המקצועית של עורכי דין בייצוג בעסקאות נדל"ן, עליהם לבדוק מידע זה.
איך מגישים התנגדות?
יש להגיש התנגדות בכתב למוסד התכנון שדן בתוכנית, בליווי תצהיר מאומת על ידי עורך דין. נוסף על כך יש לציין את שם המתנגד, מספר הזהות, כתובת ומספר טלפון. על המתנגד לנמק מדוע יש לדחות את התוכנית או לתקן חלקים ממנה. חשוב להתייחס להשלכות התכנוניות של התוכנית, ולבחון את התאמתה לחוק התכנון והבנייה וכן את סמכות מוסד התכנון.
הגשת התנגדות אינה עניין של מה בכך, היא כרוכה במיומנות, ניסיון וידע שאינו נחלת הכלל, ולכן מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה בתכנון ובנייה. ככל שההתנגדות כרוכה באלמנטים המצריכים תמיכה מקצועית - יש להיעזר בשמאי, אדריכל או יועצים כאלה ואחרים. בתום תקופת ההפקדה מוסד התכנון דן בהתנגדויות. לאחר הדיון מוסד התכנון יקבע האם יש לדחות את ההתנגדויות או לקבלן באופן מלא או חלקי.
מה קורה אם ההתנגדות נדחית?
במקרה כזה רשאים המתנגדים להגיש ערר למוסד התכנון המוסמך ואף לעתור לבית המשפט לעניינים מנהליים, במקרים מסוימים שבהם נפלו פגמים בהליכי אישור התוכנית. ניתן להגיש התנגדות גם להליכי רישוי, כמו בקשה להיתר בנייה לפי תמ"א 38 או בקשות לשימושים חורגים והקלות.
האם ניתן לתבוע נזקים בגין ירדת ערך שנגרמה מהתוכנית החדשה?
גם אם ההתנגדות נדחית והתוכנית אושרה, ניתן להגיש תביעה נגד הוועדה המקומית בגין ירידת ערך שנגרמה לקרקע שבתוך תחום התוכנית ואף לזו הגובלת בה. התביעה מוגשת בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה וזאת בתוך שלוש שנים ממועד אישור התוכנית.
פורסם לראשונה: 08:22, 23.04.21
