תזכורת: השפעת הקורונה על הנדל"ן
(שמוליק דודפור)
נראה שבזמן מגפה לא מחפשים דירה: לפי בדיקה של אתר מדלן עבור ynet, משבר הקורונה היכה בחיפוש דירות שמוצעות למכירה. האתר בדק את מספר הצפיות בנכסים למגורים בחודש מרץ האחרון, שיא המשבר, לעומת מרץ 2019 - וגילה כי חלה ירידה ממוצעת בשיעור של 50% בביקושים בכל הארץ.
הירידה נרשמה על אף שמגבלות הסגר החלו רק באמצע החודש, ועד אז ניתן היה לצאת מהבית ולראות דירות. למעשה, המשבר והסגר חתכו את הביקוש לנדל"ן בדיוק בתקופה בה נסגרות רבות מעסקאות המקרקעין - לפני ואחרי חג הפסח ולקראת עונת הקיץ.
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), דירת ארבעה חדרים בישראל עולה בממוצע 1.48 מיליון שקל. בתל אביב המחיר הממוצע הוא 3.14 מיליון שקל, ברמת גן המחיר הוא 2.3 מיליון שקל. בחיפה 1.57 מיליון שקל, בירושלים 2.14 מיליון שקל ובפתח תקווה 1.77 מיליון שקל בממוצע.
הבדיקה כוללת 50 ערים מרכזיות, שמהוות מעל 90% מכלל הצפיות באתר מדלן. בערים הגדולות נרשמו ירידות משמעותיות: בירושלים ירידה של 56%, בתל אביב ירידה של 49%, בחיפה ירידה של 54% ובבאר שבע ירידה של 31%. בבדיקה נוטרלו שכונות וערים שבהן היו פחות מ-100 צפיות במרץ 2019, והפעילות בשוק הנדל"ן הייתה מינימלית.
העיר שבה נרשמה הצניחה החדה ביותר במספר הצפיות, בשיעור של 72%, היא אור יהודה. לפי משרד הבריאות, זהו היישוב הלא חרדי עם שיעור הנדבקים הגבוה ביותר ביחס לאוכלוסייה, מקום רביעי בשיעור החולים אחרי בני ברק, אלעד ומגדל העמק. העיר היחידה שבה עלה מספר הצפיות היא קדימה-צורן - דווקא ביישוב זה שבאזור השרון נרשמה עלייה של 26% במספר הצפיות.
לדברי איתן זינגר, מנכ"ל מדלן ישראל, "בתמונת חיפושי הדירות, אנחנו רואים את התגובה המיידית של הציבור לפאניקה הכרוכה בנגיף. לכל רוחב היריעה יש ירידה של עשרות אחוזים בביקוש לדירות. זה נובע הן מהסגר, המונע ביקור פיזי בנכסים, אך בעיקר מאי הוודאות, ואולי אף הציפייה לירידת מחירים שטרם הגיעה. אור יהודה ירדה הכי חזק, אולי כי היא נחשפה ראשונה לנגיף, באותו סניף של הפיראט האדום".
בדיקה לפי שכונות מציגה מגמה מעורבת במספר הצפיות בנכסים למכירה. בעוד שבחלק מהשכונות נרשם שיעור של כמעט אפס אחוזי צפייה בנכסים, בחלקן המספר דווקא גדל. חמש השכונות עם הירידה הגבוהה ביותר בביקושים, שלפי הבדיקה כמעט ולא צפו בהן בנכסים למכירה המוצעים בהן, הן שכונת החרוזים ברמת גן, היישוב רעות (מודיעין מכבים רעות), שכונת הדר ברמת השרון, שכונת יעלים בשוהם ושכונה ג' בבאר שבע. ככל הנראה הירידה ביקושים נעוצה בכך שבחלק משכונות אלה ישנה התחדשות עירונית, ובתקופה הנוכחית יש העדפה למגורים באזורים ללא אתרי בנייה בסמוך למבני מגורים.
שכונת החרוזים ברמת גן, למשל, מאופיינת בבנייה של בניינים משותפים בני 4-8 קומות ונחשבת לאחת השכונות הפופולריות בישראל. זאת בשל קרבתה לתל אביב ולפארק הירקון - אך במחירים של רמת גן. זאת גם הסיבה שיש בה לא מעט מיזמי תמ"א 38, כאשר דירת ארבעה חדרים עולה 2.81 מיליון שקל בממוצע.
היישוב רעות מאופיין בבתים צמודי קרקע שהוקמו בשנות ה-90 של המאה הקודמת עבור משפחות מערכת הביטחון ואנשי קבע. כאן הנתונים אינם מפתיעים כל כך על רקע המצב, כאשר בית דו משפחתי עולה 4.62 מיליון שקל בממוצע. ייתכן שהירידה בביקושים קשורה גם להיצע נמוך בתקופה זו.
גם הביקוש לשכונת הדר ברמת השרון התרסק. מדובר בשכונת מגורים שבימים כתיקונם מרכזת עניין בקרב רוכשי הדירות. היא מאופיינת במבני מגורים בני 3-6 קומות במחיר ממוצע של שלושה מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים. צלילה בביקושים נרשמה גם בשכונה ג' בבאר שבע, הסמוכה לבית החולים סורוקה ולאוניברסיטת בן גוריון בנגב, ונחשבת פופולרית בקרב משקיעי הנדל"ן. השכונה מאופיינת בשיכוני רכבת לצד פרויקטים של התחדשות עירונית, כאשר דירת ארבעה חדרים עולה בה בממוצע 1.15 מיליון שקל.
אז איפה ממשיכים לחפש בכל זאת דירות למכירה? על פי בדיקת מדלן, בשכונת קריית גנים בבאר שבע, שכונת מורשת במודיעין, שכונת עיר היין באשקלון, שכונת נרקיסים בראשון לציון ושכונת נוף ים באור עקיבא הביקושים למעלה משילשו את עצמם. רוב השכונות חדשות, ובמדלן מעריכים כי העלייה בביקושים קשורה לציפייה של הרוכשים שיזמים ייצאו במבצעים או יורידו מחירים על רקע המצב.
שכונת קריית גנים בבירת הנגב מאופיינת במגדלי מגורים. מדובר בשכונה בבנייה עם כ-2,000 דירות, ליד אוניברסיטת בן גוריון ובית החולים סורוקה, היכן שעמד בעבר איצטדיון וסרמיל הוותיק. דירת ארבעה חדרים עולה בה בממוצע 1.27 מיליון שקל.
אחריה זינקה בחיפושים שכונת מורשת במודיעין, שכונתה בעבר מתחם P, ובה ייבנו כ-4,000 דירות, רובן (כ-2,500 יחידות דיור) במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. הפיתוח והבנייה החלו, והמחיר הממוצע לדירת ארבעה חדרים במסגרת תוכנית הדיור המוזל עומד על 1.44 מיליון שקל. גם בשכונת עיר היין באשקלון, מהגדולות בעיר, חל זינוק בביקושים. השכונה נמצאת בבנייה ותכלול כ-9,500 דירות וכן פרויקטים של מחיר למשתכן.
גם בשכונת נרקיסים במזרח ראשון לציון חלה קפיצה במספר הצפיות. השכונה נבנית על שטחי מחנה צריפין לשעבר והיא אחת השכונות הנודעות של מחיר למשתכן, עם ביקוש גבוה בהגרלות. היא נמצאת בבנייה וכוללת 4,000 יחידות דיור במבנים של עד כ-26 קומות. מחיר ממוצע לדירת ארבעה חדרים במסגרת מחיר למשתכן: כ-1.47 מיליון שקל.
האחרונה שגדלה בחיפושים היא נוף ים, שכונה קטנה ובנויה במערב אור עקיבא עם כ-450 דירות במגדלים בני 19 קומות ופארקים סביב. מחיר ממוצע לדירת ארבעה חדרים: 1.45 מיליון שקל.
אז מה צפוי לשוק הנדל"ן אחרי המשבר? לדברי זינגר, משבר הקורונה גורם לקיפאון במכירות נדל"ן. הצפי הוא שקבלנים ייאלצו להוריד מחירים בפרויקטים, אך גם בתום המשבר כנראה שייקח לשוק זמן לחזור לתפקוד רגיל. "מעניין יהיה לראות איך יגיב השוק עם החזרה לשגרה, והיכן יותאמו המחירים לאור השינוי בביקוש והלחץ של המוכרים אחרי המתנה ממושכת", הוא מוסיף.
לדבריו, "כמו תמיד, העתיד תלוי במשתנה שלאיש אין שליטה בו. אם ישראל תצליח לרסן את המגפה ולהחזיר את המשק לפעילות, צפוי גם גידול במספר העסקאות. ככל שזה יקרה יותר מהר יהיו יותר עסקאות - אבל עדיין פחות מ-2019, כי צריך לזכור שאנשים הפסידו כסף בבורסה ובקרנות ההשתלמות, החיסכון הצטמצם והסיכון עלה".
"ענף הנדל"ן הוא מאוד לוקלי, ובשונה מענף התיירות למשל לא תלוי במה שקורה בעולם. גם אם הנגיף ימשיך להשתולל באנגליה, אבל ירוסן בארץ, שוק הנדל"ן פה יוכל לעבוד", הוא מסכם, "אם להקיש מההיסטוריה, אחרי תקופות מטלטלות, גם יש הרבה הזדמנויות. נכסים יחליפו ידיים, והציפייה היא כי נראה ירידות מחירים נקודתיות, חלקן אף חדות. כמו תמיד, בתחילה ייכנסו לשוק המשקיעים, והקונים שחיכו עם כסף מזומן".
פורסם לראשונה: 08:11, 08.04.20
