ברבעון האחרון של 2020 נמשכה ההתאוששות במספר העסקאות בשוק הנדל"ן, לאחר הירידות החדות במחצית הראשונה של השנה על רקע פרוץ מגפת הקורונה. על פי סקירה שפרסם היום (ב') אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג, ברבעון הרביעי אשתקד נרכשו 28,700 דירות בשוק החופשי - עלייה של 29% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019 והרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2016. שיעור גידול מתון יותר, בשיעור של 19%, נרשם בסך כל העסקאות (כלומר כולל מכירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן), אשר הסתכמו ב-32,400 דירות.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
בסיכום שנתי עמד מספר העסקאות על 107,500 דירות שנמכרו - ירידה של 2% בהשוואה לשנת 2019. מספר העסקאות בשוק החופשי בלבד עמד על 93,500 דירות שנמכרו - ירידה מתונה של 0.4% לעומת שנת 2019. את העלייה בעסקאות ברבעון הרביעי הובילו המשקיעים, שרכשו 6,200 דירות זינוק של 77% בהשוואה לרבעון. זאת על רקע הפחתת מס הרכישה על רקע הרמה הנמוכה ברכישות משקיעים שנרשמה ברבעון האחרון של 2019.
מכירות המשקיעים ברבעון הרביעי הסתכמו ב-6,000 דירות - עלייה של 33% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019. ברבעון זה שב לעלות שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי. בולט במיוחד אזור באר שבע, בו כרבע מהדירות שמכרו המשקיעים הניב להם הפסד הון. עוד עולה מהנתונים כי לראשונה מאז החל לרדת מלאי הדירות בידי משקיעים ברבעון השני של 2016, נרשמה עלייה ברבעון האחרון, אף שמדובר בגידול של כ-220 דירות בלבד.
רווח ההון הריאלי הממוצע בדירות שנמכרו על ידי משקיעים ברבעון האחרון של 2020 עמד על 358 אלף שקל - סכום הנמוך ב-20% בהשוואה לרבעון המקביל. באזור תל אביב עמד רווח ההון הריאלי הממוצע על 668 אלף שקל - נמוך ב-13%. לשם השוואה, ברבעון הראשון של 2020 עמד רווח ההון הריאלי הממוצע באזור זה על קרוב ל-900 אלף שקל. באוצר מעריכים כי ירידה זו נובעת משינוי בתמהיל הדירות הנמכרות (במובן זה שנמכרות דירות זולות יותר), ומשקפת ירידת מחירים בדירות יד שנייה.
העלייה ברכישות המשקיעים הקיפה את כל האזורים, כאשר שיעור הגידול הגבוה ביותר נרשם באזור ירושלים, בו זינקו רכישות המשקיעים ב-120% לעומת הרבעון האחרון של 2019. בסך הכל מדובר ב-684 דירות, הרמה הגבוהה ביותר ברכישות משקיעים באזור ירושלים מאז רמת השיא ההיסטורית ברבעון השני של 2015, על רקע הקדמת רכישות משקיעים טרם העלאת מס הרכישה. זינוק ברכישות נרשם גם באזורי חיפה (115%) ובאר שבע (105%). לגבי אזור באר שבע, נזכיר כי במקביל נרשמה בו עלייה במספר הדירות שמכרו משקיעים בהפסד הון. באזור תל אביב נרשמה עלייה של 19% בלבד ברכישות משקיעים.
המשקיעים מעדיפים את חיפה על פני תל אביב
רכישות תושבי החוץ בישראל הסתכמו ברבעון הרביעי של 2020 ב-300 דירות בלבד - עלייה של 5% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019. אזור תל אביב רשם ירידה חדה של 48% ברכישות. מנגד, קפיצה של 92% נרשמה באזור ירושלים. באזור זה, שבו רכשו תושבי חוץ הכי הרבה נכסים, פערי המחירים מול דירות שנרכשו על ידי ישראלים היו משמעותיים. באוצר מציינים כי נתון זה מראה שתושבי החוץ אינם מתחרים עם הישראלים על אותן הדירות באזור הבירה. כך למשל, המחיר החציוני של דירה שנרכשה באזור ירושלים על ידי תושבי חוץ עמד על 2.6 מיליון שקל - גבוה ב-59% מזה של דירה שנרכשה על ידי ישראלים באזור זה.
באזור נתניה, לעומת זאת, מדובר בפערי מחירים של 20%-10% בלבד, כך שבאוצר מציינים שכאן ייתכן שיש תחרות בינם לבין הישראלים, אולם היקף הרכישות שלהם באזור זה עמד על 114 דירות בלבד – ירידה של 62% לעומת 2019.
אשר לרוכשי דירה ראשונה (המכונים על ידי האוצר זוגות צעירים) בשוק החופשי, אלה קנו ברבעון הרביעי 11 אלף דירות - עלייה של 17% בהשוואה לרבעון המקביל. אם מתמקדים ברכישת דירות חדשות (ולא בנתון שכולל הן דירות חדשות והן דירות מיד שנייה) ניתן לראות כי העלייה גדולה יותר (46%). גם מספר הדירות מיד שנייה שנרכשו על ידי רוכשי דירה ראשונה טיפס, אבל בשיעור מתון יותר של 9% בלבד.
בעוד שבתחילת שנות האלפיים היה מספר העסקאות באזור תל אביב דומה לזה שבאזור חיפה, הרי שמאז 2008 התהפכה המגמה ומספר העסקאות באזור חיפה גבוה משמעותית מאשר באזור תל אביב
המחיר הממוצע של דירה חדשה שנרכשה בשוק החופשי על ידי זוגות צעירים ברבעון האחרון היה גבוה ב-35% מזה של דירות יד שנייה. באוצר מציינים כי העובדה לפיה חרף פערי מחיר משמעותיים רכשו זוגות צעירים יותר דירות חדשות עשויה להיות מוסברת במבצעי מכירות של הקבלנים.
משפרי הדיור (מי שיש בבעלותו דירה והוא מוכר אותה לטובת נכס גדול יותר) קנו 11,400 דירות – עלייה של 22% לעומת אשתקד. למשפרי הדיור בעלי "דירה בהמתנה" (מי שרכשו דירה וטרם מכרו את דירתם הקודמת) ניתנה ארכה למכור את דירתם הישנה מבלי להתחייב במס כמשקיעים על רקע מגפת הקורונה (לפיכך קטן התמריץ של משפרי דיור אלו להיות גמישים יותר במחיר המבוקש). לפיכך, מלאי הדירות בהמתנה עמד בתחילת 2021 על 17,700 דירות – עלייה של 18% בהשוואה למרץ 2020. זוהי גם הרמה הגבוהה ביותר של מלאי זה מאז דצמבר 2014, אשר הושפע מהמתנת הזוגות הצעירים לתוכנית מע"מ אפס.
תזכורת: הערים שצפויות לשנות את פניהן
(צילום: אורי דוידוביץ)
העלייה בהיקף העסקאות בשוק החופשי הקיפה את כל האזורים, כולל תל אביב והמרכז שרשמו ירידות ברבעון הקודם (השלישי). עם זאת, העלייה במספר הדירות שנמכרו באזור תל אביב הייתה מתונה (6%), כאשר בהשוואה רבעונית היסטורית מדורג אזור זה במיקום הנמוך ביותר מבין כל האזורים. זאת בעוד שאזור המרכז הציג התאוששות במכירות (עלייה של 24% ברבעון). אלא שבסיכום שנתי ההתאוששות במספר העסקאות באזור תל אביב והמרכז לא מחקה לחלוטין את הירידות ברבעונים הקודמים (5% ו-8% בהתאמה). אזור נוסף שרשם ירידה בעסקאות הוא חדרה.
על פי האוצר, בעוד שבתחילת שנות האלפיים היה מספר העסקאות באזור תל אביב דומה לזה שבאזור חיפה, ואף "פתח" פער של 25% ביחס לאזור חיפה בשנת 2006 אשר עמדה בצל מלחמת לבנון השנייה; הרי שמאז 2008 התהפכה המגמה ומספר העסקאות באזור חיפה גבוה משמעותית מאשר באזור תל אביב. באוצר מציינים כי בין היתר תרמה לכך הורדת ריבית בנק ישראל, שהביאה לגידול חד ברכישות המשקיעים, בפרט באזורים בהן מחירי הדירות נמוכים. כך, ב-2020 מספר העסקאות בשוק החופשי באזור חיפה היה גבוה כמעט כפליים בהשוואה לאזור תל אביב.
