קושי בקבלת היתרים, מחסור בקרקעות פנויות והיעדר כדאיות כלכלית: שנת 2020 התאפיינה בירידה בהתחלות בנייה של דירות במיזמי התחדשות עירונית, זאת למרות סיומה הצפוי של תמ"א 38 בעוד כשנה וחרף העובדה שענף הבנייה המשיך לעבוד גם בתקופת הקורונה. רק 8,768 דירות חדשות החלו להיבנות בשנה החולפת במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי, תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) ותמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), זאת לעומת 9,555 דירות שהחלו להיבנות ב-2019 ו-9,544 דירות שהחלו להיבנות ב-2018.
כך עולה מניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שנערך עבור ynet על ידי חברת מכלול, העוסקת במימון וליווי בנייה למגורים. על פי הניתוח, שיעור התחלות בנייה של דירות חדשות במסגרת של התחדשות עירונית היווה 17% מסך התחלות הבנייה בשנת 2020 (בסך הכול החלו להיבנות 51,605 דירות חדשות בשנה החולפת), זאת לעומת 18% בשנת 2019 ו-17.8% בשנת 2018.
פילוח סוגי הפרויקטים מעלה כי 47% מהתחלות הבנייה בתחום ההתחדשות העירונית היו במסגרת של תמ"א 38/2 ואילו כ-30% במסגרת פינוי בינוי. 23% בלבד מהתחלות הבנייה היו במסגרת תמ"א 38/1. לדברי איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי חברת מכלול שערכה את הניתוח, "הפוטנציאל לבניית פרויקטים בתחום ההתחדשות גבוה ממה שרואים בשטח - יש דחיפה לקידום תמ"א 38 לקראת סיומה של התוכנית. החסם המרכזי הוא הקושי של יזמים בתחום הרישוי, בתקופת הקורונה משך הזמן להוצאת היתר הבנייה התארך בחצי שנה וישנם עיכובים בקבלת ההיתרים שבאים לידי ביטוי בירידה בהתחלות הבנייה".
ירידה משמעותית במחוז תל אביב
בחינת שיעור התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית לפי מחוזות מעלה כי במחוז תל אביב החלה בנייתן של כ-4,700 יחידות דיור בהתחדשות עירונית, המהוות כ-42% מהתחלות הבנייה במחוז בשנת 2020 - ירידה משמעותית ביחס לשנת 2019, שבה החלו להבנות 5,419 יחידות דיור בהתחדשות עירונית (שהיוו 46.5% מהתחלות הבנייה).
במחוז המרכז החלו להבנות כ-1,950 דירות במסגרת של התחדשות עירונית, המהוות 15% מכלל התחלות הבנייה במחוז - לעומת 17.5% בשנה שעברה. במחוז חיפה התחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית היוו 14% מסך התחלות הבנייה, במחוז ירושלים 9%, במחוז הדרום 8%, במחוז הצפון 3.3% ובאזור יהודה ושומרון לא נרשמו כלל התחלות בנייה במסגרת של התחדשות עירונית ב-2020.
איילת רוסק מנכ"לית מכלולצילום: הדר יואביאןאודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס העוסקת בהתחדשות עירונית בעיקר במרכז הארץ, מסביר כי "אמנם מחוז תל אביב מוביל בהתחלות בנייה בהתחדשות עירונית, אך מדובר בירידה מהותית. באזור המרכז אין כמעט קרקעות פנויות לבנייה והביקושים הם הגבוהים ביותר, ולכן יש צורך בהסרת חסמים בעיקר בתחום קבלת ההיתרים. המציאות בשטח מראה שלמרות נכונות גבוהה מצד בעלי הדירות לקדם פרויקטים, הקידום שלהם נמשך זמן רב, וכתוצאה מכך לא נבנות מספיק דירות ומחירי הדיור ממשיכים לעלות".
מבחינה מספרית, ברוב המחוזות נרשמה ירידה בהתחלות הבנייה בהתחדשות, למעט מחוז דרום שבו החלה בנייתן של 852 דירות חדשות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, לעומת 329 יחידות דיור חדשות שהחלה בנייתן בשנת 2019. עם זאת, החלוקה למחוזות ממחישה את הפערים בין מרכז הארץ לפריפריה, שנובעים מהכדאיות לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית - במרכז יש כדאיות כלכלית גבוהה ורווח יזמי גבוה בהרבה. עם הפתרונות הנדרשים מהמדינה לעידוד בנייה בפריפריה ניתן למנות יותר תמריצים כלכליים, ניוד זכויות או הקצאת קרקע משלימה - חלקם מוצעים במסגרת התוכנית החליפית לתמ"א 38.
"לא מחכים למתנות מהמדינה"
יש מי שלא מחכה לתוכנית החדשה. לדברי יאיר עיני, בעלים ומנכ"ל חברת אפיק ירדן הפועלת בקריית גת, "בשני מיזמי התחדשות עירונית בעיר לא חיכינו למתנות מהמדינה, דילגנו על הבירוקרטיה ורכשנו בעצמנו קרקעות משלימות וצירפנו אותן לפרויקטים. בשני המקרים קיבלנו זכויות בנייה גם על תוספת הדירות וגם על דירות התמורה, הקטנו את הצפיפות, התאפשר לנו להקצות חלק מהשטח לצורכי ציבור כנדרש, ובסופו של דבר להפוך את הפרויקט לכלכלי וגם אפשרי מבחינה הנדסית. פתרון הקרקע המשלימה הוא הכלי היחיד שיכול לאפשר התחדשות עירונית בפריפריה".
למעט העיכובים בקבלת היתרים והיעדר כדאיות כלכלית, חסמים נוספים שמעכבים קידום פרויקטים של התחדשות עירונית הם, בין היתר, דיירים סרבנים, עברייני בנייה וכדומה. נזכיר כי בשבוע שעבר פרסם משרד המשפטים להערות הציבור תזכיר הצעת חוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי, שמבקש להסדיר את מערכת היחסים בין בעלי הדירות וכן בינם לבין היזמים. הצעת החוק פורסמה באפריל 2020 בתום עבודה בין משרדית שכללה את משרד המשפטים, הרשות להתחדשות עירונית ומשרד האוצר, במטרה להסיר חסמים בתחום, אולם בשל אי היציבות הפוליטית הסוגיה התעכבה ורק כעת צפויה להגיע לכנסת.
בין היתר מציעה הצעת החוק להפחית את הרוב הדרוש להגשת תביעה נגד דייר סרבן ל-66% במקום 80% כפי שנהוג היום, ולאפשר גם ליזם להגיש תביעה (ולא רק לדיירים). בנוסף, מוצע שלא לכלול בעלי דירות המסרבים לחתום על הסכם בגלל בנייה בלתי חוקית בחישוב הרוב הדרוש להגשת התביעה. כמו כן, ההצעה כוללת הקשחת תנאים שבהם היזמים נדרשים לעמוד, כגון לוחות זמנים, עקרונות תמורה לדיירים והאפשרות לבטל את העסקה אם התנאים לא יתקיימו.
