בשיתוף מרכז הנדל"ן
בקרוב נציין שנה לפרוץ משבר הקורונה ונראה שחלף מספיק זמן כדי להעריך את השפעת המגפה העולמית על תחומים שונים בחיינו, ביניהם תחום הנדל"ן. גם אם נדמה שענף זה ניצל תודות להחרגה מהסגר וכללי הריחוק החברתי, הרי שיש בתחום זה פן רגשי ומנטלי, שמשפיע על הדינמיקה בה שוק זה מתנהל והשפעתו על כלל המשק ועל הסנטימנט הלאומי. השוק על מומחיו מנתח התחלות בניה ומסירת דירות אבל מה קורה בשוק הרוחש של ההתחדשות העירונית?
שינויים לטובה ולרעה
"ההשפעה של משבר הקורונה עד עתה על תחום הנדל"ן כולו, וגם בתחום ההתחדשות העירונית, היה מעורב; עם השפעות חיוביות ופחות חיוביות", אומר רון חן, מנכ"ל חברת אנשי העיר, שאמון על פרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב ומפתיע אותנו.
"הקורונה נתנה לאנשים זמן - עבור בעלי דירות, ששקועים בתהליך הארוך הזה, הדבר כמעט קריטי", אומר חן, "התפנה להם זמן לבדוק יזמים, לבחור מפקחים, עורכי דין ובכלל, לברר את מה שדורש בירור. פרויקטים שהיו בשלבים שונים קודמו מפני שלבעלי הדירות התפנה זמן לעסוק בכך. יחד עם זאת, אסור לשכוח את מגבלת הזמן של 2022, שעד סופה תסתיים תכנית התמ"א הכלל ארצית. בפועל זה אומר שעד תחילת 2022 הכל צריך להיות סגור. בתחום שלנו, שנה מהיום זה ממש זמן קצר".
"לסל השיקולים בדרך לקידום פרויקטים נוספה הדאגה הכלכלית. אנשים חוששים ממה שיבוא בעתיד והאפשרות של שיפור גודל הדירה והעלאת ערכה מזרז את הדיירים לסגור עסקאות. בנוסף, הבירוקרטיה התקצרה מפני שברשויות המקומיות ובוועדות השונות התגמשו כדי לקצר תהליכים ודבר זה מזרז את קידום הפרויקטים שנמצאים בצנרת התהליך", הוא אומר.
גם בחברות הגדולות, שעוסקות ביזמות ובהתחדשות עירונית, חשים במתחים בשוק. "חוסר הוודאות וחוסר היכולת לתקשר באופן רציף ופרונטלי עם הדיירים הם גורמים שמשבשים את מהלכי התמ"א. גם בהתחדשות העירונית, בפרויקטים של פינוי בינוי גדולים, חוסר היכולת לארגן כנסים גדולים מעכבים אותם בגדול", אומר אבישי בן חיים, מנכ"ל חברת הבנייה רוטשטיין. "מצאנו פתרונות חלקיים כמו כנסים ושיחות בזום, אבל זה מגשר רק על חלק מהפער".
בן חיים מעריך שהפגיעה בשוק המגורים תהיה נקודתית ומוגבלת בלבד. "בהיקף המכירות השוק חוזר למסלול כמעט באופן מלא ואין ירידות מחירים. הבעיה הגדולה תגיע בהמשך כי יש מחסור חריף בקרקעות, שעוד ילך ויחריף ורוב הקרקעות נמצאות בידי המדינה, שמתקשה לשחרר אותן בקצב הנחוץ.
למרות שביב האופטימיות, מציין חן את החששות העיקריים מהשפעות התקופה על מהלכי החידוש העירוני: "הריחוק החברתי גרם לקושי להגיע לדיירים מבוגרים, לקדם חתימות על מסמכים ולהיפגש בכלל וזה יצר עיכובים", הוא אומר ומסביר שתחילת המשבר יצרה גם עיכוב מול הרשויות בגלל הסגרים ומגבלות העבודה מרחוק. "לקח זמן עד שהכל חזר לרוטינה ולהתנהלות תקינה", הוא אומר ומסביר שגם מכירות דירות בפרויקטים כאלה סבלו מהריחוק החברתי. בעוד משפרי דיור דווקא קידמו עסקאות, שוק הדירות להשקעה סבל מהאטה בגלל העדר היכולת לתקופות לראות את הנכס פיזית ולהעריכו.
גם בן חיים מציין את החשש בגלל חוסר היציבות ובגלל שקשה מאד לתאם פגישות של חתימות ומכירות. "בגלל שאין רצף של בניה ושהיזם צריך כסף במערכת כדי להמשיך ולעבוד מול הבנקים ולקבל את הליווי הבנקאי, הוא נמצא בסיטואציה לא פשוטה. קצב המכירות קטן וכך קצב התחלות הבניה קטן וזה מין מעגל שגורר מצבים בשרשרת".
הצד הרגשי של ההתחדשות העירונית
שוק הנדל"ן מושפע מאד מהחלק האמוציונלי המתלווה לתהליכי קבלת ההחלטות ותקופה רגישה כמו זו מושפעת ממנו לבטח. לא מפתיע, אם כך, למצוא מקצוע חדש בשוק ההתחדשות העירונית – יעוץ חברתי. תפקיד זה נקבע כהכרחי על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית וכל פרויקט, בעיקר כאלה של פינוי-בינוי, התבקש לצרף בעל מקצוע כזה ללווי.
ג'ני ארבוב היא יועצת חברתית להתחדשות עירונית, בעלת חברת citywize. היא עובדת סוציאלית ויועצת ארגונית בהכשרתה, ומול הדיירים בפרויקטים היא ויועציה בונים תהליכים ברמה הקהילתית, בודקים את רמת ההבנה של השינויים הדמוגרפיים שעומדים לפניהם, וגם מכינים את הדיירים לתהליך המסובך והארוך. "כיועצים חיצוניים אנחנו יכולים לעזור לשני הצדדים ולעזור בתקשורת בין הדיירים ליזמים", אומרת ארבוב.
"בכל פרויקט התחדשות עירונית יש בדיקת התכנות שכוללת תכנון, תחשיב כלכלי, היערכות אדריכלית וחברתית. אני נכנסת לחלק של ההתכנות החברתית. אני בודקת מה רמת הידע של הדיירים ועוזרת להם להתארגן. תושבים מאורגנים עשויים לקצר את התהליכים ובניית נציגות של הדיירים שיודעת להוביל ולקבל החלטות ושיודעת לשלב רצונות שונים של אינטרסים שונים, מבטיחה תהליך חלק יותר", היא אומרת.
כמו כן, מוסיפה ארבוב כי התקופה מזמנת גם לדיירים הזדמנויות: "אנשים נמצאים יותר בבית וערים יותר ללקויות ולחסרונות של הדירה, של הסביבה ושל המרחב סביבם. הם מבינים את הצורך במרחב ביתי וקהילתי נעים. הנושא של התחדשות הפרויקט הופך להיות יותר רלוונטי", היא אומרת ומוסיפה שגם קשישים, שחווים בדידות קשה בזמן הזה, מביעים יותר עניין בחיי קהילה והבנה של חשיבותה וחשיבות שכנות טובה. "ההתנגדויות, ככל שיש, הן אותן התנגדויות שהיו בעבר".
גם בן חיים אומר דברים דומים: "הקורונה לא הביאה לדיירים חששות שלא היו. החשש העיקרי של הדיירים הוא התמשכות הבניה ומשך התקופה לאישור של התב"ע במועד האכלוס. זה מסע אל הלא נודע גם של הדיירים וגם של היזמים. אתה יודע היכן היא מתחילה ולא היכן היא נגמרת. לוחות הזמנים גמישים מאד והדבר מעורר חשש. במקביל לחתימה על הסכם מול היזם, יש ועדה מחוזית ולפניה ועדה מקומית. זה תהליך ללא מגבלות זמן וכל הבירוקרטיה הזו עלולה להיות סחבת 8 שנים או יותר. זה פרק זמן ארוך מאד לדיירים אבל גם ליזמים. חוקים ותקנות משתנים. זה מאד מעכב והכל עלול להשתבש בכל עת.
קבלת החלטות
"כשמדברים על התחדשות עירונית כבר לא מדברים על רעידות אדמה. חישוב הדיירים את צרכיהם החדשים לנוכח השינויים וההבנה ששיפור ברמת הדירה וברמת השכונה חשוב אפילו יותר, הם המובילים את השיח העכשווי", אומר חן. "אנשים מבינים שיש צורך להתכנס להחלטות, עכשיו כשיש להם יותר זמן וכשהעתיד לוט בערפל. הם רוצים יותר בטחון כלכלי ובשלות של פרויקטים שהסתיימו סביבם משכנעות אותם שזה אפשרי ושזה קורה לבסוף".
חן ממליץ לדיירים בתהליך לזכור שהתהליכים ארוכים. "דיירים מבינים שכדאי להתחיל עם זה מוקדם והשוק בשל. קל להבין מי החברות היצירתיות והאמינות בשוק".
עבור היזם, אומר חן, שקיפות מול הלקוחות או הלקוחות הפוטנציאליים, הוא הכרחי: "ככל שאתה משקף את הנתונים ונותן יותר פרטים, הלקוח חש בטחון גובר בחברה ורואה בה אמינה. אלה אלמנטים שבאמצעותם ניתן לרתום את הדיירים ביתר קלות לתהליך", הוא אומר.
"כולם חרדים בתקופה הזו ויש הרבה לחץ ומתח. אנשים חסרי סבלנות.
השיח על התחדשות עירונית הוא על דברים עתידיים וחסרי יעד מוגדר. קשה מאד לדבר על דברים כאלה בתקופה הזו", אומרת גם ארביב, "אנשים מוטרדים מהיציבות הכלכלית של היזם בכל פרויקט אבל עכשיו זה עוד התגבר. צריך לבנות אמון בפרויקט, במתן מענה לצרכים יומיומיים של האנשים. הרבה פעמים על ידי חיזוק המצב הקיים, בטרם תחילת הפרויקט, אפילו בהשקעת כסף, כדי לייצר אמון".
בן חיים מסמן גם מטרות עתידיות, שיקדמו לדעתו את השוק גם ביום שאחרי הקורונה: "צריך להגביר מסיבית את שיווק הקרקעות כי זה המנוע המרכזי להתקדמות השוק הזה. היה מטה דיור שפורק לחלקים ואין גוף שמתכלל את כל שוק הדיור או משרטט תכניות לעתיד. צריך תכניות לטווח ארוך ולטווח ארוך מאד. כרגע, אין בראש הפירמידה מי שמנהל את העניין ובגלל בעיות המשילות אין עם מי לדבר כרגע. שיווק הקרקעות חייב להתקדם וחייבים להקל את הבירוקרטיה כי כרגע אלה מקלות בגלגלים. רק כשאלה יפתרו אפשר יהיה לדבר על ייצוב המערכת וייצוב המחירים. עד אז זה עדיין שוק אקראי, שאינו מכוון על ידי אף אחד".
בשיתוף מרכז הנדל"ן
פורסם לראשונה: 07:00, 30.11.20
