יותר מכל דבר אחר ענף הנדל"ן זקוק לתכנון ארוך טווח. תכנון, שיווק והקמה של בניינים, שכונות וערים הם תהליכים שלוקחים שנים, ומדינה שצפויה להכפיל את עצמה בתוך שלושה עשורים מוכרחה, כמובן, לחשוב על הפתרונות שיספקו לנו גם קורת גג וגם איכות חיים. ועם כל זאת, אחרי למעלה מעשור שנים, שבהן מחירי הדירות זינקו ביותר מפי שניים, לאחר ששרי שיכון ואוצר ניסו בעיקר לבלום ביקושים והציעו פתרונות אינסטנט שעלו לציבור מיליארדים, הפוליטיקה הישראלית עדיין משדרת בעיקר אי יציבות וחשש לקריסתה של הממשלה כמעט בכל רגע, מה שגם אומר שלאף שר בממשלה אין שום אינטרס לחשוב מעבר לכמה חודשים קדימה.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
ואולי אין הוכחה טובה יותר להיעדר חזון או תוכניות בממשלה מהסיבוב הקצר שעשה שר השיכון היוצא, יעקב ליצמן, במשרד הבינוי והשיכון. על אחת כמה וכמה, כשהסיבוב נגמר בתוך מעט יותר מ-100 ימים - לא מפני שמישהו סירב לאשר לו תוכנית נדל"ן חדשה (שדווקא אושרה שבוע קודם לכן במועצת מקרקעי ישראל), או בגלל מריבה חדשה עם שר האוצר, אלא בגלל ההחלטה על הטלת סגר על אזרחי ישראל בחגי תשרי. תחום שלכאורה מסור למשרד הבריאות, אותו משרד שממנו נפרד בתום ימיה של הממשלה הקודמת.
בשיחה שנערכה כמה ימים לפני שהתפטר, כשכבר ניכר בליצמן שהוא מכיר בחולשת הממשלה ובסיכויה האפסיים להאריך ימים, הוא לא חשש להודות שהוא לא ממש מנסה לחשוב לטווח יותר מדי רחוק בשבתו כשר בממשלה. "לפני לא מעט שנים נשלחתי מטעם הממשלה ומטעם ועדת הכספים להשתתף בדיון בוושינגטון בנושא מדיניות לטווח ארוך של עשר שנים. הדיון נערך במסגרת דיונים של ה-OECD, בימים שעדיין שימשנו כמשקיפים ולא היינו עדיין חברים בארגון, הוא אומר.
לדבריו, "אחד הסנטורים האמריקנים דיבר על החשיבות של הטווח הארוך, היו לא מעט דיבורים נוספים, אבל כשהגיע תורי לדבר, שאלתי את הנוכחים רק שאלה אחת - מתי בפעם האחרונה התבצעה מדיניות של עשר שנים קדימה. מעולם לא. תמיד יש מלחמה באמצע, יש טרור פתאום או דברים אחרים. כולם היו בהלם, ומאותו רגע הדיון כבר לא נמשך אותו דבר. אם אף פעם זה לא קרה, אז בשביל מה הדיון?".
אז מה יהיה? הרי גם את המטרו של גוש דן מתכננים כרגע ל-30-20 שנה קדימה.
"מי שמתכנן מטרו לעוד 30-20 שנה, שיידע שזה ייקח 80-60 שנה".
ואז ליצמן התפטר, והוכיח שגם לטווח קצר לא ממש כדאי לתכנן בממשלה הנוכחית. במכתב ששלח לראש הממשלה בנימין נתניהו, הבהיר ליצמן שכמובן, לא סוגיות שיכון או בינוי הנחו את החלטתו: "זה כחודש ימים, בעוד אנו מתמודדים עם נתוני התחלואה בישראל, אני שב ומתריע נוכח הכוונה שסומנה מראש בידי פרויקטור הקורונה פרופ' רוני גמזו, להטיל סגר מלא בחגי ראש השנה ויום הכיפורים הקרובים... לפיכך לא אוכל להמשיך בתפקידי כשר, וכי החלטתי להתפטר מהממשלה ואחזור לכהן כחבר הכנסת לפי החוק הנורבגי". שום מילה על מחירי הדירות.
איך שר השיכון עובד כשהוא יודע שאין לו אופק במשרד?
"עובדה היא שאני אחד המשרדים הבודדים שהצליחו לדחוף תוכניות לעתיד. רק ביקשתי שיתנו לי לעבוד. שלא יבואו עם סיפורים, ואני לא אבוא עם תירוצים שיש או אין תקציב. אם הממשלה תחזיק מעמד, ואני לא בטוח שזה יקרה, יהיה בסדר". לפחות מבחינתו של ליצמן, היא אכן לא החזיקה.
"כחלון בחור מבריק"
כך או כך, התוכניות לעתיד שעליהן דיבר ליצמן מתייחסות להחלטה שקיבלה מספר ימים לפני ההתפטרות מועצת מקרקעי ישראל - הגוף האמון על מדיניות הקרקעות של ישראל - לאשר תוכניות דיור חדשה במקום מכרזי מחיר למשתכן, שהוביל שר האוצר הקודם משה כחלון.
התוכנית מחלקת את הארץ לשלושה אזורי מחירים - כשבמקומות היקרים, לב אזורי הביקוש, לא תינתן שום הנחה על הקרקע, והיזם שיבנה את הפרויקט הוא זה שיציע את המחיר הגבוה ביותר לקרקע. במקומות מעט מרוחקים יותר היזמים יתמודדו על מחיר הקרקע הגבוה ביותר בהינתן מחיר דירה ידוע מראש (דומה למחיר מטרה, שהשיק בזמנו שר השיכון אורי אריאל) או על מחיר דירה סופי הנמוך ביותר, ללא סבסוד קרקע (דומה לשיטת מחיר למשתכן). בפריפריה היזמים יתחייבו למחיר דירה ויתמודדו על עלות הוצאות הפיתוח המסובסדות שתיתן להם המדינה.
מחיר למשתכן הייתה טעות?
"אני אף פעם לא אומר לשר אוצר שהוא טעה, והוא בחור מבריק וטוב. אני לא יודע אם מחיר למשתכן היה כישלון, אבל יש יותר סיכוי שהמחירים יירדו בשיטה שלי מאשר בשיטה ההיא".
מצד שני, כחלון חשש מאוד מהטבות מיוחדות לפריפריה, שישלחו לשם בעיקר את מי שאין להם הון עצמי לגור במרכז.
"עוד כשהייתי במשרד הבריאות, אלף-בית אצלי הייתה הפריפריה. ואגב, גם ערבים, כי מה שטוב לערבים טוב לנו. כשהגעתי למשרד השיכון, דבר ראשון שאלתי איפה הפריפריה. לכן החלטתי שהמקומות שבהם מחירי הדירות עומדים על 2.5 מיליון שקל ומעלה, אני לא חושב שהממשלה צריכה לסבסד אותם. היא לא צריכה לתת מתנות לעשירים, שרובם גם לא מרגישים את זה. אחר כך יש בינוניים - ראש העין וכדומה, שם ניתן קצת סבסוד. ועיקר המאמץ ילך לפריפריה. לא יהיה מצב שהמענקים והסיוע יהיו במקום אחד 700 אלף שקל ובמקום אחר רק 100 אלף שקל. מעתה יהיה שיוויון. זו החלטה היסטורית".
אבל לפני שהפריפריה זקוקה לדירות זולות, מה שקורה גם כך, היא זקוקה לתקציבים למערכת הבריאות, לחינוך, לתשתיות ותחבורה, לתעסוקה ועוד.
"אני מוכן לטפל גם בזה, אבל תמנה אותי קודם לשר הבריאות, לשר הכלכלה ועוד. עשיתי בעבר דבר טובים לפריפריה בתחום הבריאות ותבדקו אותי היסטורית".
"מגדילים את הצמיחה"
במשרד השיכון מקווים שלמרות הטלטלות, אישור התוכנית החדשה יאפשר להתחיל להזרים היצע מחדש לשוק. מתחילת השנה ועד עתה כמעט שום דבר לא זז בכל הנוגע להיצע הדיור העתידי, מלבד הביקושים לדירות שממשיכים כמובן להגיע. רשות מקרקעי ישראל שיווקה מינואר קרקעות לבניית כ-5,000 דירות בלבד, רחוק מאוד מהיעדים או ממספר הדירות לבנייה ששווקו בשנים קודמות. בשנת 2019 למשל שיווקה הרשות מגרשים לבניית 38 אלף דירות, בשנת 2018 שווקו מגרשים לבניית 43 אלף דירות ושנה קודם לכן, בשנת 2017, שווקו מגרשים להקמת 46 אלף דירות.
במשרד מדגישים, כי התוכנית החדשה שאושרה במועצה היא מהלך מתבקש גם בימי קורונה והגירעון הגדול בתקציב המדינה. להערכת בכירי המשרד, הכנסות המדינה יגדלו בעקבות ביטול הסבסוד במרכז, ודאי נוכח העובדה שבשנים הקרובות מתוכננים שיווקים גדולים בשדה דב בתל אביב, בהרצליה, ברמת גן ועוד.
בנוסף, אומרים שם, אם הממשלה מחפשת כלי מדיניות שיגדילו את הצמיחה ויוציאו אותנו מהמשבר, שוק הדיור היא הכתובת - רוב הכסף חוזר למערכת המס, רוב הכסף מייצר מקומות עבודה ("על כל יחידת דיור שמוקמת אתה מייצר מקום עבודה אחד"), ומעבר לכל זה אנחנו מגדילים את ההיצע המגורים.
לדברי ליצמן, "הדבר הראשון שיעזור לכלכלה בקורונה זה נדל"ן. זו הדחיפה הכי גדולה לכלכלה והדיור זה אחד המרכיבים החשובים לכלכלה. עובדה שגם שר האוצר כץ חושב כך, ואני לא חלמתי שהוא יפחית את מס הרכישה בכל הארץ (מ-8% ל-5%) והצעתי לו לעשות זאת רק בפריפריה. אני בהחלט בירכתי אותו על המהלך".
אבל נדמה שהדיור כבר פחות מעניין את אזרחי ישראל. משבר הקורונה והפרנסה יותר מעניינים אותם.
"אני בטוח שכל אחד מבין ומתפלל שהקורונה תחלוף מהעולם ובקרוב מאוד. אם לא נתכנן עכשיו פתרונות לדיור, יום אחד נעמוד מול שוקת שבורה. מה גם שזה יעזור לקורונה. נכון שאף אחד לא חולם שיזרקו כספים על הציבור ולא יצטרכו לשלם אותם יום אחד, אבל עד היום הייתה בעיה לתת כסף, כי הגדרנו גירעון של 2.9%. היום, בגלל הקורונה, יש יותר הבנה שאנחנו והעולם לא ניפגע אם נעלה את הגירעון".
אז רצית להפחית את מחירי הדירות, אבל יש תלות גם בשר האוצר, גם בשר הפנים שאחראי על מינהל התכנון ובראש ובראשונה בראשי הערים, שלא ממש רוצים שיבנו אצלם יותר מדי דירות.
"נכון שכל דירה מגדילה את הגירעון של הרשות המקומית, אבל סך הכול הן קיבלו מהממשלה סיוע גדול, ומשרד השיכון עוזר לרשויות המקומיות המון. הן לא מפסידות כל כך הרבה מדיור ומיוקר הדיור. כשיקר הן מקבלות יותר היטלי השבחה ומיסים, ואני לא רואה שהן מפסידות כל כך.
"בנוגע לתכנון, אני סומך על השר אריה דרעי. יש שיתוף פעולה מלא וכשרצינו לקדם את העיר שפיר ליד קריית גת, עשינו הכל בשעתיים במקום בשנתיים. בסופו של דבר ברור דבר אחד - חייבים להוריד את הבירוקרטיה ואפשר להוריד אותה. הצעתי לראש הממשלה לתת פרס עובד מצטיין למי שיקצר בירוקרטיה".
בחזרה לחרדים. זה נכון כלכלית וחברתית שהם יגורו בשכונות ובערים נפרדות?
"ישנו ציבור חרדי גדול שגר עם חילונים והכול טוב, אם אין פוליטיקאים שמקלקלים. אנחנו גרים 30 שנה בערד ואף פעם לא עשינו הפגנות שם, ורק כשנבחר שם ראש עיר ממפלגת יש עתיד, יצאו משם כמה כותרות שליליות. צריך לבנות עכשיו כמות דירות אדירה לחרדים, כי עשר שנים לא עשו להם שום תוכנית ואנחנו מפגרים לפחות ב-100-200 אלף דירות. ועם כל זאת, בהחלט, לא כל חרדי רוצה או יכול לגור עם חילוניים, גם אם לנו, חסידי גור, אין שום בעיה עם זה".
ובשורה התחתונה, מהו היעד למחירי הדירות במדינת ישראל שמשרד השיכון צריך לכוון אליו?
"יש תוכניות להוריד את מחירי הדירות, אבל אני לא מפרט את כולן, כי הן כולן קשורות גם לראשי ערים, גם למשרדי ממשלה אחרים, וכל נושא תלוי בריב ובחיכוכים".
תן לי מספר.
"בהחלט ניתן להוריד את מחירי הדירות ב-400-300 אלף שקל לדירה, אבל זה כרוך כאמור בוויכוחים גדולים. בחצור הגלילית, למשל, חסידי גור סיימו לפני שנתיים פרויקט מגורים בעלות של 393 אלף שקל לדירה, בשטח של 70 ומשהו מטר רבוע. על זה הם עוד קיבלו מענק 60 אלף שקל. אז אפשר. מחיר בנייה של דירה בישראל לא צריך לעלות יותר מ-450 אלף שקל. מי מפריע לכולם לעשות את זה?".
בשורה התחתונה, ליצמן אומנם דיבר בראיון כשעדיין חבש את כובע השר, אולם מעשיו ובעיקר התפטרותו המהירה מעידים עד כמה הוא עצמו פקפק בישימות התוכניות ובהצהרות שהוביל. עם כל הכבוד לסגר החג, אפשר להניח שאם באמת הייתה לו הנוסחה להציע לציבור הישראלי, או לכל הפחות לציבור החרדי ששלח אותו לכנסת ולממשלה, דירות במאות אלפי שקלים בודדים, הוא היה מחזיק במשרה בציפורניים וגואל אותנו לכל הפחות ממשבר הדיור שפוגע במאות אלפי זוגות צעירים. אבל גם ליצמן ידע, שמשבר הקורונה טרף את כל הקלפים. מצוקת הדיור תחכה לסיבוב הבא.
