מחירי הדירות יעלו? הצפי לשוק הנדל"ן אחרי הקורונה
(צילום: שחר גולדשטיין)
לידיעת הממשלה החדשה: בשלוש השנים שחלפו מאז אושרה בממשלה "התוכנית האסטרטגית לדיור", נוצר מחסור מצטבר של 15 אלף דירות בין מספר הדירות שבנייתן החלה במחוזות מרכז, ירושלים וצפון לבין צורכי הדיור שהיוו בסיס לתוכנית שעליה החליטה הממשלה במרץ 2017. זאת בזמן שהממשלה היוצאת נופפה כל העת בתוכניות ובמספר התחלות הבנייה.
התוכנית האסטרטגית לדיור 2040 נוצרה על בסיס ניתוח של צורכי הדיור בכל מחוז שערכה המועצה הלאומית לכלכלה. היא נועדה גם לסמן יעד כללי להיקף הבנייה הנדרש עד שנת 2040 וגם לסמן יעד לכל מחוז, בהתאם לתוכניות הפריסה ופיזור האוכלוסייה.
במחוז מרכז, למשל, היה צריך לבנות מדי שנה 13,750 דירות, אולם בפועל החלה בנייתן של כ-12 אלף דירות מדי שנה, ובמצטבר נוצר מחסור של כמעט 4,000 דירות באזור הכי מבוקש בארץ. כדי לספק את צורכי הדיור במחוז ירושלים, נקבע שיש לבנות מדי שנה 5,750 דירות.
מאז אישור התוכנית היו צריכות להיבנות 17 אלף דירות, אלא שבפועל החלה בנייתן של פחות מ-11 אלף דירות. במחוז צפון היו צריכות להיבנות מדי שנה 9,000 דירות. בפועל נבנו כ-7,000 דירות, ובסך הכל נוצר מחסור של 5,400 דירות בתוך שלוש שנים. במחוז דרום הפער בין הצרכים להתחלות הבנייה זניח, 900 דירות.
הפתעה: אין תשתיות
התוכנית האסטרטגית נועדה למנוע חסמי בנייה ולתכנן עשורים קדימה. אבל למעשה אין שום תוכנית פעולה למימוש היעדים הנגזרים מהתוכנית. בפועל, מאז התקבלה החלטת הממשלה שעל פיה עד 2040 יש לבנות 1.5 מיליון דירות, שורה של משימות שנגזרות ממנה פשוט נשכחו. בראש ובראשונה, אין שום גורם מתאם שמוודא שמשרדי הממשלה מטמיעים בתוכניות העבודה שלהם פרויקטים שנגזרים מיעדי הדיור של הממשלה. מה גם שלפי הערכות, פיצולו הצפוי של מטה הדיור ממשרד האוצר לשני משרדי ממשלה, הפנים והבינוי והשיכון, רק יחריף את הקושי לתאם פעולות בין הגורמים בממשלה האמונים על הדיור.
הצעד היחיד שננקט למימוש התוכנית האסטרטגית הוא מיפוי שערך מינהל התכנון של הצרכים התכנוניים בתחומי הדיור, התחבורה, התשתיות, השטחים הפתוחים והתעסוקה. עם זאת, המסקנה העיקרית היא שאין שום סנכרון או ודאות שהתשתיות הללו יהיו מוכנות בזמן, וכשהמדינה תבקש להוציא לפועל את תוכניות הבנייה למגורים, היא תגלה (כרגיל, וכמו שהתברר מאז אישור התוכנית) שחסרים כבישים, תשתיות ביוב או כיתות לימוד.
מוסדות התכנון ערים לבעיה, והם התריעו על כך בישיבת המועצה הארצית לתכנון ובנייה שדנה בתוכנית האסטרטגית לדיור ביום שלישי שעבר. בישיבה הוצגו פירות עבודת המיפוי של המחוזות השונים, והמצגת של מחוז דרום נחתמה כך: "המועצה הארצית צריכה להציף לממשלה את הקשיים לקדם מולה את האמצעים הדרושים כדי להבטיח שזה יקרה". במצגת של מחוז צפון נכתב: "אין משמעות לראייה אסטרטגית ארוכת טווח בלא סנכרון מלא בין כלל הגורמים.
הוועדה המחוזית קוראת למועצה הארצית להנחות את כל גופי התכנון, לרבות הות"ל (הוועדה לתשתיות לאומיות), הותמ"ל (הוועדה הממשלתית לקידום מהיר של תוכניות גדולות למגורים) והמועצה הארצית עצמה, כמו גם את הגופים המתכננים מטעם המדינה כמו רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון, לפעול על בסיס התוכנית האסטרטגית".
גורם בכיר בממשלה אמר: "אם מתכננים לשווק לחברות בנייה קרקע בשכונה מסוימת כבר השנה, זה אומר שעד שנת 2023 יהיה אכלוס. זה גם אומר שאפשר לדעת מראש כמה ילדים יהיו שם, משרד הרווחה יודע כמה מעונות נחוצים, ומשרד הבריאות יודע להקים קופות חולים. הבעיה היא שאף אחד לא אומר להם".
התוכנית מנחה את משרד האוצר "לסנכרן בין המשרדים והגורמים הרלבנטיים את מהלכי הביצוע והנגזרות התקציביות, בכלל זה לנושא מימון ועיתוי הקמתן של תשתיות־על, שירותי ציבור, תמריצים להתחדשות עירונית, אזורי תעסוקה". אלא שכל זה לא קורה.
אין תוכניות התחדשות
בעיה נוספת היא התנגדות ראשי הערים לקליטת אלפי משפחות חדשות משום שהארנונה שמשלמים משקי הבית לא מכסה את השירותים שהם צורכים. על כן התוכנית הנחתה את מטה הדיור, משרד האוצר ומשרד הפנים לגבש תוכנית לעידוד הרשויות המקומיות ליזום תוכניות בנייה. גם תוכנית כזו מעולם לא גובשה.
במקביל התוכנית הטילה על הרשות להתחדשות עירונית, מטה הדיור ואגף תקציבים במשרד האוצר "להכין בתוך 10 חודשים תוכנית פעולה להתחדשות עירונית אשר תגדיר את הכלים, הפעולות והאמצעים הנדרשים לצורך עמידה ביעדי ההתחדשות העירונית". עד כה תוכנית כזו אינה בנמצא. עם זאת, הרשות ומינהל התכנון מקדמים הוספת מאות אלפי דירות לאורך קווי המטרו והרכבת הקלה.
גם הסטת הביקוש מהמרכז ליתר חלקי הארץ תקועה. מכרזים לשיווק קרקעות נכשלים בשל חוסר עניין של חברות הבנייה, ושקף שהוצג בשבוע שעבר למועצה הארצית מלמד על המצב כיום: "בהיעדר תשתיות יש לנו היצע ואין לנו ביקושים. הביקושים של אזור המרכז נשארים באזור המרכז והוא מתרחב. מטרופולין באר שבע מצטמק".
