הבעיה המרכזית בנושא ביצוע שיפוצים בבית משותף היא חוסר הבהירות של הוראות החוק בנושא.
האם נציגות הבית מוסמכת להחליט על שיפוץ? או האם חובה שהחלטה כזו תתקבל רק באסיפת בעלי הדירות ואם כן באיזה רוב?
האם יש הבדל בין שיפוץ קטן (החלפת צנרת, למשל) לבין שיפוץ מקיף וגדול שמחייב כל בעל דירה להוציא עשרות אלפי שקלים מכיסו?
"חוק המקרקעין שמסדיר בין היתר את תחום הבתים המשותפים בישראל, אינו עושה הבחנות בין שיפוץ גדול או קטן של הבית לבין החזקה תקינה ושוטפת של הרכוש המשותף", מסביר עו"ד עפר שחל, העוסק בתחום הבתים המשותפים. "החוק במצבו הנוכחי, יוצר המון בעיות".
תחזוקה שוטפת? אין צורך לקבל אישור מאף דייר
ישנם מקרים ברורים ומובהקים, שמשאירים לוועד-הבית טווח פעולה רחב ללא קבלת אישור מכלל הדיירים.
"תחזוקה שוטפת היא בסמכות נציגות הבית", מסביר עו"ד שחל. "היא לא צריכה לבקש רשות או אישור מאף אחד לפני ביצוע תחזוקה שוטפת, כולל תחזוקה יקרה ומורכבת.
"להיפך, זו חובה שמוטלת על הנציגות. אם בעל דירה מתלונן ודורש תיקון של רכוש משותף (למשל, תיקון כשלי איטום בגג שגורמים לנזילות מים לתוך אחת הדירות), אז חובה על נציגות הבית לבצע את התיקון הנדרש גם אם הוא יקר וגם אם רק בעל דירה אחד ניזוק מהתקלה".
כלומר, בכל הנוגע לתיקונים רגילים ותחזוקה שוטפת של הרכוש המשותף אין צורך בהסכמה ואף לא באישור אסיפת בעלי הדירות.
החזקה תקינה ושמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבנייה, לרבות שיפורים, שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות, הם לא רק בסמכות ועד הבית אלא אף מחובתו.
האם גם שיפוץ בהיקף גדול יחסית, יחייב את כלל הדיירים מבלי שיצטרכו לתת את אישורם לכך?
עו"ד שחל: "אם השיפוץ הכרחי לשמירה על הרכוש המשותף הקיים ולתחזוקה שלו, אין משמעות לשאלה אם השיפוץ הוא קטן גדול. המבחן הוא האם מדובר בתיקון ליקויים ובבלאי סביר".
האם מדובר בגבייה נפרדת לצורך התחזוקה, במקרים מסוימים?
עו"ד שחל: "אם יש כסף בקופה המשותפת, אז בכלל לא צריך לארגן איסוף כספים וגבייה נפרדת, אלא ניתן לבצע את התיקון הנדרש על פי החלטת הנציגות בלבד. לכן, כדאי מאוד לשמור על רזרבה כספית, שתוגדר כ'קרן תחזוקה', ותופרש מדי חודש מדמי הניהול השוטפים".
המקרים בהם דרושה החלטה של אסיפת דיירים
החלטה על שיפוץ מקיף, בעיקר כזו שמחייבת גביית כספים ואף הליך של בחירת קבלן, היא כבר החלטה שנדרש להביאה בפני אסיפת בעלי הדירות.
לא ראוי שהנציגות תחליט על דעת עצמה להיכנס למשימה מורכבת ויקרה כזו ללא ידוע כל בעלי הדירות וקבלת אישורם.
האם דרוש רוב מוחלט, או שמספיק רוב רגיל?
"החלטה ללכת על שיפוץ מקיף, תחייב את כל בעלי הדירות אם זכתה לרוב רגיל באסיפת בעלי דירות חוקית ואם השיפוץ הוא הכרחי לצורך שימור הקיים", מדגיש עו"ד שחל.
שיפוץ או שיפור? יש הבדל גדול בין המקרים
ובכל זאת, גם לרוב הרגיל יש מגבלות, והוא לא יכול לכפות את רצונותיו על דיירים שלא מעוניינים בהשבחת נכס. המבחן שנקבע הוא האם מדובר בשיפוץ או בשיפור הקיים.
"לא ניתן לחייב בעל דירה בשיפורים ותוספות ללא הסכמתו", מפרט עו"ד שחל.
"שיפוץ אינו 'מקשה אחת' מבחינת החיוב הכספי. יכולים להיות בו גם מרכיבים הכרחיים וגם מרכיבים לא הכרחיים. השקיפות וההגינות מחייבים להפריד בין השניים".
כלומר, יש דברים שרק חלק מבעלי הדירות יצטרכו לממן בעצמם, מה שיכול לעורר תחושה לא נעימה של דיירים סרבנים, שהולכים ליהנות מההפקר.
נוצר מצב לא הוגן, שבו חלק נושאים בהוצאה שגורמת להשבחת הנכס לכלל הדיירים, לא?
"על פי החוק, ניתן לבצע גם את מרכיבי השיפור, אך רק במימון בעלי הדירות שמסכימים להם, והם למעשה יממנו את השיפור עבור מי שמסרב להשתתף ואין כאמור דרך לכפות עליו לממן שיפורים והשבחות ברכוש המשותף.
לא הגעתם לאסיפת דיירים? חבל, המיעוט יכול להחליט עבורכם
כאשר נדרש שיפוץ של הקיים, שהוא חורג מתחזוקה שוטפת ורגילה, שיפוץ מקיף או יקר, די בהחלטת רוב רגיל של אסיפת הדיירים כדי לחייב את כולם בהשתתפות בעלות השיפוץ.
"רוב באסיפה יכול להיות מספרית גם מיעוט מכלל בעלי הדירות בבית כי אין בהכרח נוכחות של כל בעלי הדירות באסיפה", מציין עו"ד שחל.
"אבל שימו לב, שגם אם מדובר ברוב אקראי של מי שנכח, מדובר על האפשרות לחייב את כלל הדיירים אך ורק לגבי שיפות שהוא בבחינת תחזוקה ושמירה על הקיים.
"לעומת זאת, כשמדובר בשיפור הקיים, נדרש לקבל הסכמה כללית של כל בעלי הדירות ללא יוצא מהכלל ואפילו רוב רגיל או מיוחד באסיפה אינו מספיק. כאן, מדובר ברוב מוחלט של מאה אחוז מכלל בעלי הדירות".
עוד כתבות בנושא:
"לא תמיד קל להעביר את קו הגבול בין שיפוץ לשיפור"
אמנם, ישנה הבחנה בחוק בין שיפוץ לבין שיפור, אבל לא תמיד ההבחנה הזו קלה ליישום. כלומר, הגבול לא תמיד חד וברור.
"לא תמיד קל לומר בבירור מה נחשב לשיפור שחורג מגבולות תחזוקה", מדגישים במוקד השירות של אתר "המקצוענים".
"הרי שיפוץ הקיים אינו מחייב החלפת אריח באותו האריח שהיה לפני שנים רבות, וגם פעמים רבות לא אפשרי".
"כשנכנסים להליך שיפוץ, גם אם הוא רק לצורך תחזוקה, ישנן הפתעות שמתגלות בדרך, לאחר פירוק ריצוף וחיפויים, למשל", מוסיפים במוקד השירות.
"עם השנים, חומרי הבנייה משתנים, שיטות העבודה מתקדמות יותר, וכך קורה שבכל שיפוץ שהוא יש כמובן גם מידה של שיפור מסוים".
לדברי עו"ד שחל, "אכן על פי המצב המשפטי כיום, יש מרחב אפור, שמחייב גישה פרטנית והפעלת השכל הישר בכל מקרה ומקרה".
מהי עמדת בתי-המשפט במרבית המקרים שבהם מתגלה מחלוקת בין מה מחייב את כלל הדיירים למה נחשב למותרות?
"ככלל, מגמת הפסיקה היא להרחיב את המונח 'שיפוץ הקיים'. לא אחת, גם נקבע בפסיקה, שיש שיפורים, שהם בבחינת שיפוץ, וזאת כאשר מדובר בשיפורים רגילים, מקובלים וסבירים והרשימה אינה סגורה.
מאחר שהמונח 'החזקה תקינה' של הבית המשותף הוא דינמי ומושפע לפי תנאי המקום והזמן, אין ודאות מה תהיה החלטת המפקח או השופט בכל תיק כזה שמגיע להכרעתו.
ועדיין, אם אתם מעוניינים בכמה כללי אצבע מובהקים יותר, הנה כמה דוגמאות. "למשל, אם מדובר בהחלפת ריצוף וחיפויי קירות, החלפת תאורה, החלפת צנרת ישנה של מים, חשמל ואינסטלציה, וכמובן שכל דבר שנוגע לבטיחות, הרי שכאן כבר אין ספק בכלל, ומדובר בשיפוץ שהוא בבחינת תחזוקה סבירה. לעומת זאת, כל מיני שדרוגים כמו הוספת מעלית, הרחבת לובי, מימוש זכויות בנייה – אלו הם בבחינת שיפור, שאותו יממנו רק בעלי דירות שמעוניינים בכך".
ומה לגבי שדרוגים שהם קטנים יחסית, וישרתו את כלל הדיירים?
"כאן, עמדת המשפט כבר מרחיבה. ההבנה היא שכיום יש צורך בתוספות שבעבר לא היו בבניינים ישנים, והן לגיטימיות לגמרי. למשל, תוספת של אינטרקום, סגירת הכניסה לבניין בדלת או הוספת שער חשמלי בכניסה לחנייה – אלו הם מסוג השיפורים שייחשבו בגישה המרחיבה לחלק משיפוץ לגיטימי, שיחייב את כולם בעלויות, גם אם לא הסכימו לכך".
