תמ"א 38 תפוג בעוד כשנה וחצי, אבל עד אז פרויקטים מכוחה עדיין מקודמים. בית המשפט המחוזי בתל אביב ביטל לאחרונה החלטה של ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז תל אביב, אשר צמצמה משמעותית יישום פרויקטים של תמ"א 38 בעיר בת ים, כך נודע לממון ול-ynet. זאת בעקבות שתי עתירות שהוגשו נגד ההחלטה, האחת של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בעיר והשנייה של החברה היזמית פסגות ומעלות, שהיתר הבנייה שקיבלה עבור פרויקט תמ"א 38 בעיר בוטל על ידי ועדת הערר בחודש מאי השנה.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
בהחלטה שקיבלה לפני שבעה חודשים, קבעה ועדת הערר כי לא ניתן לנייד זכויות בנייה מקומת עמודים לקומות העליונות במסגרת פרויקטים של תמ"א 38/1 (מסלול עיבוי וחיזוק), על אף שמדיניות התמ"א של עיריית בת ים מאפשרת זאת. בעקבות זאת, הקפיאה הוועדה המקומית טיפול בפרויקטים נוספים בעיר, שההחלטה פגעה בהיתכנותם. כעת, עם קבלת פסק הדין המבטל את ההחלטה, צפוי הטיפול בעשרות בקשות להיתר לביצוע תמ"א 38 ברחבי העיר להתחדש.
הבניין, אשר בעניינו ניתנה החלטת ועדת הערר, הוא מבנה בן ארבע קומות הכולל 12 דירות ונבנה בשנות ה-70 של המאה הקודמת. לפי הבקשה להיתר שהגישה החברה היזמית, לבניין צפויות להתווסף שלוש קומות מלאות וקומה חלקית אחת - הקומה השמינית. עוד כוללת הבקשה ניוד זכויות בנייה מקומת העמודים אל הקומה השמינית והאחרונה. לאחר מספר תיקונים אושרה הבקשה להיתר על ידי הוועדה המקומית ביוני 2019.
ואולם, אחד מדיירי הבניין הגיש ערר נגד הפרויקט, ולאחר הדיון בערר במאי השנה החליטה הוועדה, בראשות עו"ד אפרת דון-יחייא סטולמן, לבטל את ההיתר לחלוטין. זאת בנימוק לפיו לא ניתן לנייד זכויות מקומת העמודים של הבניין לקומות העליונות, בטרם התקבלה החלטה קודמת על סגירת קומת העמודים. במענה לעתירות שהוגשו נגדה, הציגה הוועדה עמדה מחמירה יותר, לפיה לא ניתן לנייד זכויות מקומות העמודים כלל, וכי מהלך שכזה אפשרי רק בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש).
בכך, פסלה למעשה הוועדה סעיף מרכזי בתוכנית בי/מק/580 - תוכנית מפורטת הקובעת את אופן יישומה של תמ"א 38 בבת ים, שבה הרוב המכריע של הפרויקטים הם במסלול עיבוי וחיזוק (תמ"א 38/1), ורבות מהבקשות להיתר כוללות ניוד זכויות שכזה.
תזכורת: התוכנית שתחליף את תמ"א 38
(צילום: ירון ברנר)
פירוש שגוי
בפסק הדין שניתן בשבוע שעבר, קבע סגן נשיא בית המשפט המחוזי תל אביב, השופט חגי ברנר, כי הוועדה שגתה בהחלטתה וקבע כי פירשה באופן שגוי את הסעיף הרלוונטי בתוכנית. הוא פסק כי "עמדתה הפרשנית של ועדת הערר, לפיה לא ניתן להתיר ניוד זכויות מקומת העמודים בחלופה של חיזוק מבנים קיימים, פוגעת פגיעה של ממש בכדאיות הכלכלית של חיזוק מבנים באותם אזורים שהביקוש בהם נמוך יחסית, ויש בכך משום סיכול מטרת העל של תמ"א 38".
עו"ד מיכה גדרון, שייצג בהליך את חברת פסגות ומעלות, ציין כי "מדובר בפסק דין חשוב, שמהווה בשורה ליזמי תמ"א בבת ים. החלטת ועדת הערר עצרה, למעשה, את תמ"א 38 במסלול חיזוק בעיר, שכן ללא ניוד זכויות מקומת הקרקע אין כדאיות כלכלית לפרויקטים. בית המשפט נתן לתוכניות החלות בבת ים פרשנות שמאפשרת את המשך אישור ניוד הזכויות, ובכך הציל את התמ"א בעיר".
מעיריית בת ים נמסר בתגובה: "טובת התושבים היא הדבר היחיד העומד לנגד עינינו, כפי שנעשה בתל אביב, חולון, רמת גן, ראשון לציון וערים אחרות. בהודעה ששיגרה הוועדה המקומית בעקבות עתירת היזמים, הודיעה הוועדה כי המדיניות החדשה תחול על בקשות להיתר שיוגשו רק החל מ-1 בינואר 2021. החלטה זו מייתרת את מרבית הטענות בעתירה, שלפיהן אין לשנות מדיניות לגבי בקשות להיתרים שהוגשו לפני שפורסמה המדיניות החדשה ושהסתמכו על מדיניות קיימת.
"ההחלטה המעודכנת היא פרי ניסיון להביא לשקיפות מרבית את הקווים המנחים להפעלת שיקול דעתה של הוועדה המקומית במסגרת דיון בבקשות להיתר לפי תמ"א 38. זאת, לאחר בחינה ושקילה של הניסיון המצטבר מטיפול בבקשות לפי תמ"א 38 בשנים האחרונות, ותוך איזון בין צורכי התכנון העירוניים לשימוש מתאים בתמריצים שיאפשרו מימוש פרויקטים מכוח תמ"א 38.
"בבת ים אושרו ובתהליכי אישור מעל 10,000 יחידות דיור מתמ"א 38, והיקף משמעותי כל כך מחייב קריאת כיוון חדשה המתאימה את ההתחדשות גם למרקם העירוני ומוכוונת לאיכות החיים של התושבים. כבר כיום יש ברחבי העיר פרויקטים של תמ"א שנתקעו באמצע במשך שנים רבות, והדיירים גרים בלב אתר בנייה כבר תקופה ארוכה. המגמה הברורה היא לפעול בכיוון של פינוי בינוי ותמ"א 38/2 בהריסה ובנייה כדי לתת מענה מיטבי. בת ים עוברת מהתחדשות של כמות להתחדשות של איכות".
