עשרות תוכניות כלכליות גובשו והופעלו במדינה בעשרות השנים האחרונות. אולם דומה שאף לא אחת מהן הגיעה לקרסוליה של מחיר למשתכן - בוויכוחים בעניינה, בטענות המנוגדות סביבה ובעניין שעוררה התוכנית, שמציינת החודש חמש שנים להפעלתה, ובאותה ההזדמנות גם מגיעה לסופה. "זאת תוכנית מצוינת. הראשונה שמסייעת באמת לזוגות הצעירים", התלהבו תומכיה. "זאת איוולת. תוכנית רעה, שרק פגעה בענף הנדל"ן ותזיק לו עוד זמן רב", טענו מתנגדיה הלא מעטים.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
כאשר מונה משה כחלון לשר האוצר, הוא הפך בפועל ל"שר השיכון והאוצר": כל מעייניו הוקדשו לתחום הדיור, ואת מחיר למשתכן הגה יחד עם יועציו זמן קצר לאחר שנכנס לתפקיד. תוכנית הדגל שלו סימנה מטרה אחת: להוריד את מחירי הדירות לזוגות צעירים ולחסרי דיור, ולאפשר להם לרכוש דירה ראשונה במחיר סביר, לאחר ההשתוללות חסרת הרסן של מחירי הדירות בשנים האחרונות.
7 צפייה בגלריה
המחירים לא בדיוק ירדו, קצב העלייה מעט התמתן. פרויקט מחיר למשתכן באופקים
(צילום: אלכס פוטייבסקי)
המחירים לא בדיוק ירדו, קצב העלייה מעט התמתן. כך או כך, בדרך נעשו לא מעט טעויות: חלק מהזוכים נאלצו לרכוש דירות גדולות מכדי צורכיהם או לוותר על מקומם בהגרלה; אחרים התמודדו עם תשלום שכירות בעת ההמתנה לדירה החדשה במקביל לתשלום המשכנתה; על אף שמפרט הדירות בתוכנית השתפר לעומת תוכניות קודמות לאורך השנים, תלונות של זוכים לא איחרו להגיע; ואילו משפרי הדיור התקשו למכור את נכסיהם, והמשקיעים הורחקו מקרקעות המדינה.
בינתיים כחלון פרש, ישראל כץ נכנס במקומו - ותחום הנדל"ן, שטופל בשנים האחרונות במשרד האוצר, פוצל והועבר לטיפולם של שרי השיכון והפנים. ההכרעה שלא להמשיך את תוכנית הדיור המוזל של שר האוצר היוצא נקבעה על ידי שר השיכון הנוכחי יעקב ליצמן, שעם ההחלטה לפצל את סמכויות הנדל"ן הפך לאחראי הראשי על גורלה (הגם שהתוכנית טופלה גם כך באופן מעשי במשרד השיכון בכל הנוגע לקשר עם היזמים והדיירים). ובזמן שכחלון לא חדל לרגע אחד בשנות כהונתו מלהתהדר בתוכנית, השר ליצמן כבר הציע תוכנית חדשה: מתן מענקים לחסרי דיור בפריפריה.
"תוכנית שהעדיפה בעלי אמצעים"
היזמים הנמצאים בשטח אינם מופתעים. "תוכנית מחיר למשתכן סיימה את דרכה, מאחר שהיא עזרה רק לזכאים חסרי דיור בעלי הון עצמי. היא הרחיקה מהשוק את כל שאר המגזרים: משפרי דיור, משקיעים, תושבי חוץ", אומר סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ חיים פייגלין. "התוצאה הייתה עלייה של יותר מ-17% במחירי הדירות בתקופת כחלון". על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנה החולפת חלה צניחה בהתחלות ובגמר בנייה של דירות חדשות. "הזהרנו מפני מניעת שיווקי קרקע לשוק החופשי - וכיום יש צורך דחוף לתקן את העיוות ולשווק קרקע לכל המגזרים כדי להגדיל את התחלות הבנייה במשק", הוא מבהיר.
"אחת הטעויות האסטרטגיות של התוכנית היא ההחלטה להרחיב אותה ולהתייחס לכל הפרויקטים כאל מיקשה אחת, במקום לבדל כל פרויקט לפי צרכיו, מיקומו, כמות יחידות הדיור ועוד", טוענת הילה מילר, סמנכ"לית שיווק בחברת מ. אביב. "ההחלטה יצרה עיוות, סטייה ואבסורד: אילצו את היזמים לנצל את המקסימום של מ"ר לדירה, במקום לאפשר להגדיל את מספר יחידות הדיור, מה שבהכרח הביא לריבוי דירות גדולות ומיעוט בדירות קטנות בתמהיל הכללי של הפרויקט".
צפו: השר ליצמן דורש לבטל את מס הרכישה בפריפריה
(צילום: אורי דוידוביץ)
עו"ד ענת בירן, העוסקת בתחום הנדל"ן, מוסיפה כי "פרויקטים רבים אכן כללו דירות גדולות, וכאשר הזכאים הגיעו לשלב בחירת הדירה - הם גילו שהמחיר למ"ר אמנם נמוך, אבל באפשרותם לרכוש רק דירות שידם אינה משגת גם לאחר ההנחה". הפתרון אמור היה להיות שימוש בהקלות שבס-כחלון, שאפשרו ליזמים לבצע שינויים בתוכניות לצורך בניית דירות קטנות מבלי ליזום תב"ע (תוכנית בניין עיר) חדשה. אולם לאחרונה ביקש מנהל התכנון לבטל גם את ההקלות הללו.
סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, חיים פייגלין: "מחיר למשתכן סיימה את דרכה, מאחר שהיא עזרה רק לזכאים חסרי דיור בעל הון עצמי. היא הרחיקה מהשוק את שאר המגזרים: משפרי דיור, משקיעים, תושבי חוץ"
ארז כהן, שמאי מקרקעין ומשפטן, מותח ביקורת חריפה אף יותר. "הנזק של התוכנית היה כפול ומכופל", הוא טוען. "הוא יצר גירעון ענק בתקציב המדינה, שעלה עד כה למשלם המיסים 9-8 מיליארד שקל; יצר דיסוננס בלתי מוסבר של דירות גדולות שלא שווקו לקהל המתאים ותור בלתי נגמר של מי שלא זכו בהגרלה; הוביל לעיוות בשוק משפרי הדיור והשוק בכלל; וגרם לאווירת נכאים בקרב הקבלנים".
בעיה נוספת הייתה נעוצה בביקושים הטבעיים למגורים באזורי הביקוש. "אחת הבעיות המרכזיות הייתה שהתוכנית עודדה רכישה באזורי ביקוש במקום להפנות את המתנה שנתנה המדינה מכספי הציבור של כולנו לטובת הטבות גדולות בפריפריה", אומר אורי פליישמן, סמנכ"ל שיווק בקבוצת לוינשטין. "גובה ההטבה שנתנה המדינה באזורי הביקוש הגיע לעיתים למיליון שקל ואף יותר, בעוד בפריפריה ההנחה הייתה קטנה משמעותית, כך שלא הייתה הלימה בין צורכי הזוגות הצעירים לדירות זולות אל מול המכרזים ששווקו באזורי הביקוש, בהם מחירי הדירות חצו לעיתים את רף שני מיליון השקלים".
איציק אמסלם, יו"ר קבוצת אלמוג, מחזק את הדברים. "מדובר בתוכנית מעוותת, שהעדיפה בעלי אמצעים אשר רכשו דירות יקרות באזורי הביקוש ונהנו מהנחות גדולות בהרבה לעומת הפריפריה", הוא אומר. "רבים מזכאי התוכנית לא הצליחו לממש את זכייתם, כי הבנק לא אישר להם משכנתה, או נאלצו לוותר על הזכייה כי הבינו שהמיקום רחוק ממקום עבודתם וממרכז חייהם. מאידך, לפרויקטים באזורי הביקוש, למשל הרצליה, ניגשו אנשים שהיו יכולים לרכוש דירה ללא התערבות המדינה, אך זכו להנחות מפליגות, לעומת הפרויקטים בפריפריה".
"הכיוון לפריפריה הוא נכון"
לאורך השנים מתחו היזמים ביקורת על העובדה שרוב קרקעות המדינה שווקו בלעדית עבור התוכנית, וכמעט שלא היו בנמצא מכרזים לשוק החופשי, מה שהקטין את התחלות הבנייה. לדברי ורד צרפתי זבולון, סמנכ"לית בחברת צרפתי שמעון, "בחמש השנים האחרונות שווקו קרקעות רק במסגרת מחיר למשתכן, מה שהביא למחסור בהכנסות המדינה. התוכנית לא השיגה אף אחד מיעדיה - המחירים עלו והתחלות הבנייה ירדו. מעבר לשיווק קרקעות לשוק החופשי, המדינה צריכה לתת מענקים לזכאים כדי שיוכלו לרכוש דירה, ולעודד אותם לקנות בפריפריה באופן שיביא לפיזור אוכלוסייה".
אף שיש כבר תוכנית חדשה בצנרת, שפרטיה יסוכמו בתקופה הקרובה בין המשרדים כדי שתוכל להיכלל בתקציב המדינה לשנת 2020, בענף בוחנים אותה בשלב זה בזהירות. אם במשך כ-20 שנה שווקו רק 10,000 דירות מוזלות במסלולים הקודמים של התוכנית, כלומר בקצב של פחות מ-500 יחידות דיור בשנה, הרי שהשר החדש יצטרך לקחת בחשבון שבחמש השנים האחרונות 130 אלף זכאי מחיר למשתכן התחרו על 78 אלף דירות מוזלות בפרויקטים ששווקו ב-86 יישובים ברחבי הארץ. 36 אלף חוזים כבר נחתמו מאז 2017 - קצב של למעלה מ-10,000 חוזים חתומים מדי שנה.
אלא שבניגוד למחיר למשתכן, את מחיר הדירה בתוכנית החדשה תקבע המדינה ולא היזמים. כמו כן היא לא תקודם באזורים יוקרתיים, בזמן שבפריפריה תנקוט הממשלה צעדים שיגדילו את גובה ההנחה לרוכשים. בדרך הזאת ינסו קברניטי הנדל"ן החדשים לעצור את חוסר השוויון בגובה ההנחות, ולהגדיל את הכנסות המדינה משיווק קרקעות, כך שיוכלו להקצות אותן אל מחוץ לאזורי הביקוש.
"הכיוון של המרכז מסבסד את הפריפריה הוא נכון, אבל על המדינה לחשוב גם איך מקדמים הרבה יותר התחלות דיור במרכז הארץ", אומר רוני מזרחי, בעלי קבוצת מזרחי ונשיא לשכת הקבלנים. "אפשר לעשות זאת באמצעות הגדלת הזכויות לקבלנים במרכז הארץ ב-30% באמצעות המשך הקלות שבס-כחלון, ולאחר מכן הקבלנים ישווקו 30% מהדירות במחירים מופחתים לזכאים. עם כל הכבוד לפריפריה, רוב הישראלים רוצים וירצו לעבוד, לגור ולבלות במרכז הארץ, וצריך לקחת זאת בחשבון".
דרור תורן, מנכ"ל אמריקה ישראל: "הפסקת מחיר למשתכן ועליית מחירי הקרקעות יביאו לעלייה משמעותית במחירי הדיור בטווח הקצר. מאחר שמדובר בהזדמנות שלא תחזור בקרוב, מי שזכה בפרויקט, כדאי שיממש את זכותו בהקדם"
יש גם מי שמזהיר מפני עצירת התוכנית. "הפסקת מחיר למשתכן ועליית מחירי הקרקעות יביאו לעלייה משמעותית במחירי הדיור בטווח הקצר", טוען דרור תורן, מנכ"ל חברת אמריקה ישראל. לדבריו, "מאחר שמדובר בהזדמנות שככל הנראה לא תחזור בקרוב, מי שכבר זכה בפרויקט, כדאי שיממש את זכותו בהקדם".
עד שמשרדי הממשלה האמונים על תחום הנדל"ן יסדירו באופן סופי את התוכנית החדשה, רוכשי הדירות המוזלות אינם צריכים לחשוש: את כמעט 80 אלף הדירות ששווקו במסגרת מחיר למשתכן השר ליצמן יצטרך למסור לזכאים בכל מקרה. בינתיים 29 אלף דירות הוקצו לבני מקום, 57,096 דירות קיבלו היתר בנייה, 1,900 דירות קיבלו או נמצאות בהליך לקבלת טופס 4 (אכלוס) ו-9,000 דירות כבר אוכלסו.
וכמו מעין מתנת פרידה, בחודש שעבר היה נראה שאפילו הקורונה לא השפיעה על הזכאים, שהספיקו לבחור 1,800 דירות ב-35 פרויקטים, ומי שנקלע למצוקה כלכלית משום שהוצא לחל"ת, אף קיבל תוספת של כמעט שלושה שבועות כדי לחתום על החוזים. כל שנותר לרוכשים הוא להמתין למסירת המפתח - דבר שעלול לקחת זמן בשל המשבר.
משחק רולטה
אחת הזוכות המרוצות של התוכנית היא אילנה גרשון, שרכשה דירה של חברת גיא ודורון לוי בקריית ביאליק, בשכונת אפקה החדשה שנבנתה מאפס ועתידה להיות מהגדולות במטרופולין חיפה. המשפחה נכנסה לדירה לפני מספר חודשים, לאחר שמועד האכלוס הוקדם בחצי שנה. המשפחה מונה חמש נפשות: אילנה, בעלה אורן ושלושה ילדים.
"עברנו מחיפה. ההמתנה הייתה לא קלה למימון. שילמנו שכר דירה ונאלצנו לעשות 'גרייס' על המשכנתה, אבל היה כדאי. זה הלך די מהר. זכינו בהגרלה ביולי 2017 ונכנסנו לדירה היפה הזאת בדצמבר 2019", סיפרה גרשון. "בלי מחיר למשתכן לא הייתי יכולה להגיע לדירה בשנים הקרובות. הפרויקט אוכלס כבר על ידי 127 משפחות, ועד אוגוסט הקרוב כל הרוכשים אמורים לקבל מפתחות".
מהצד השני, עידן הראל ומשפחתו זכו באפשרות לרכוש דירה בגדרה במסגרת מחיר למשתכן כבר ביולי 2018, אך מאז לא התקדם דבר, והחששות גדולים. "אנחנו כמו בני ערובה. זכינו בהגרלה והיינו בטוחים שתכף תהיה דירה, אבל כבר שנתיים שלא קרה כלום, חוץ מההודעה על הזכייה", אומר הראל, שיחד עם רעייתו שירן ושני ילדיהם מתגוררים בשכירות בראשון לציון והיו אמורים לעבור לדירה בשווי של 1.2 מיליון שקל.
"תחילה זכינו בדירה באשקלון. אבל חזרנו בנו וזכינו בדירה בפרויקט בגדרה", הוא מספר. "קיבלנו הודעה שאנחנו במקום שבע מתוך 140 לבחירת נכס ורצינו דירת ארבעה חדרים. עצם הזכייה הייתה בשורה טובה, אבל עכשיו אנחנו כועסים". מבדיקה שערך התברר לו, כי ככל הנראה העיכוב נובע מאי ביצוע חיבור של כביש 7 במחלף גדרה מזרח לעבר השכונה החדשה.
"לצערנו, הבנו שהקבלן אפילו לא קיבל במשך חודשים ארוכים היתר על הקרקע", מוסיף הראל. "חלק מבוטל מהאשמה מוטל על כך שלא הייתה ממשלה יותר משנה. העניין נדון בוועדה המקומית, אבל דבר לא קרה מאז, לעומת פרויקטים נוספים של מחיר למשתכן, בגדרה שמצויים בשלבי כניסה למגורים. עכשיו אנחנו חוששים שהממשלה החדשה תבטל את התוכנית, והפחד שלנו הוא שניאלץ לחפש דירה יקרה יותר בשוק החופשי. זה נהיה ממש כמו משחק רולטה".
מחברת אפי קפיטל הבונה את הפרויקט נמסר בתגובה: "העירייה בגדרה היא שעצרה את ההיתרים לבנייה, שכן משרד השיכון התעכב במימון כביש הגישה לשכונה. בפרויקט יהיו קרוב ל-700 דירות. 244 דירות יימסרו בקרוב. בעוד 140 דירות כבר סיימנו את השיווק של פרויקט מחיר למשתכן. בחלק הנוסף נתחיל בשיווק ובבנייה כבר בשבועות הקרובים".
