"אני גרה בדירה חדשה מהניילונים. מרפסת עם נוף לים, חדר כושר, מועדון דיירים, חניה פרטית, ומשלמת 3,860 שקל בחודש באופן קבוע – כולל הכל. שכר הדירה לא עולה בגלל קריזות של בעל הבית, ואין לי חשש שפתאום ימכרו את הנכס ויפנו אותי לטובת הנכד שהחליט לעבור לשכונה. יש לי חברת ניהול שמטפלת בכל מה שאני צריכה, ואף שאני עובדת במרחק של שעה נסיעה ברכב – אני מעדיפה לחזור לדירה מעוצבת, שכיף לי לגור בה". נשמע כמו חלום או לכל הפחות שיטת מגורים שמאפיינת יותר את אירופה? אם שואלים את איילת זרחיהו (42), תושבת חיפה, העתיד כבר כאן – מזמן.
זרחיהו, סמנכ"לית מכירות בחברת טרנזילה לסליקת כרטיסי אשראי, מתגוררת בפרויקט "הרובע" בשכונת ואדי סאליב שבעיר התחתית בבעלות חברת גולדן ארט, הבונה פרויקטים להשכרה ארוכת טווח. לא מדובר בפרויקטים המסובסדים על ידי המדינה באמצעות החברה הממשלתית דירה להשכיר, אלא על מיזמי דיור שנבנו על קרקעות פרטיות ומיועדים למטרה זו.
"אני הדיירת הראשונה שנכנסה לפרויקט", ממשיכה זרחיהו. "בעשור האחרון התגוררתי בשכירות באזור חיפה ונשר, והחלטתי שהגיע הזמן לעבור לדירה גדולה יותר. שכונת ואדי סאליב היא קצת כמו יפו, כל העיר התחתית שופצה מחדש, יש פה את הפאבים והמסעדות הכי שווים. גם בקורונה אפשר לקחת טייק אווי ולשבת ליד. פעם זה היה נחשב אזור מסוכן בעיר, אבל היום הוא אטרקטיבי מאוד".
היא עובדת בנתניה ומעדיפה להשקיע בנסיעה. "זה שווה לי", היא אומרת. "פלרטטתי עם הרעיון לעבור קרוב לעבודה, אבל דירות מקבילות שם עולות פי 1.5, ולא הייתי מקבלת דירה חדשה מהניילונים. אז החלטתי להישאר בחיפה ולחזור לבית שאני אוהבת ולא עושה לי יותר מדי חור בכיס. אני חושבת שלכולם יש חלום לגור בדירה מהניילונים. יש לי דירה משלי בכרמיאל שאני משכירה, אבל בניגוד אליה, דווקא פה אני מרגישה בבית. כמו לגור בבית מלון במחיר שווה לכל נפש".
לשנות את תרבות ההשכרה
נגיף הקורונה טלטל את ענף הנדל"ן ואת שוק השכירות בפרט. ביטול תוכנית מחיר למשתכן, הירידה בהתחלות בנייה וכמובן, המשבר הכלכלי ושיעור האבטלה – כל אלה מקשים על צעירים לרכוש דירה ולהתחייב למשכנתאות גבוהות, ודוחפים את חלקם לשוק השכירות. גם ההחלטה של שר האוצר ישראל כץ, להפחית את מס הרכישה למשקיעים במטרה לעודד אותם לרכוש דירות, עלולה להגדיל את מלאי הדירות להשכרה על חשבון רוכשי דירה ראשונה. בענף מעריכים שבשנים הקרובות הביקושים לדירות להשכרה צפויים רק לעלות.
לממשלה יש הזדמנות להימנע מלהותיר את שוק השכירות בידי בעלי דירות פרטיים, ולעודד יזמים להיכנס לשוק השכירות המוסדית לטווח ארוך, באופן שייטיב עם השוכרים: המחיר נשאר קבוע למשך תקופה ארוכה; השוכרים אינם ניתנים לפינוי בהתאם לגחמותיו של בעל הדירה; והיזם דואג לניהול הדירות והבניין, בדרך כלל ברמה גבוהה. פתרונות השכרה לטווח ארוך יכולים לקבל תאוצה בעזרת הפשרת קרקעות מהירה, תמרוץ יזמים בעזרת הגדלת זכויות בנייה, הסבת שטחי משרדים להשכרה למגורים וכדומה.
כיום הממשלה מקדמת פרויקטים כאלה באמצעות חברת דירה להשכיר, שבמכרזים שלה זכו חברות גדולות, כמו אפריקה ישראל, אזורים, שיכון ובינוי, אשטרום, פרשקובסקי ועוד. עם זאת ,כיוון שהביצועים שלה מאז הוקמה ב־2014 לא היו מספקים, המדינה בוחנת אפשרות למזג אותה עם חברה ממשלתית נוספת במטרה לייעל את פעילותה. כמו כן נכנסו לענף חברות, כמו מגוריט, אזורים ואאורה, שהקימו קרנות ריט, הרוכשות דירות ומציעות אותן לשכירות ארוכת טווח, הן בפריפריה והן באזורי הביקוש. את הדירות והפרויקטים יכולות החברות למכור לאחר 20 שנים של השכרה.
"הרעיון הוא להשכיר דירות חדשות לתקופות של חמש שנים עם זכות ראשונים לחמש שנים נוספות, לפי מחיר השוק שהיה בתום חמש השנים הראשונות", מסביר את השיטה מתי דב, מנכ"ל מגוריט. "החוזה הוגן מאוד, והדייר לא צריך לשנות את הסביבה למשך תקופה שהוא יחליט עליה – יתרון משמעותי מול מגורים בדירה שכורה של משקיע פרטי". כיום מנהלת מגוריט כ־1,500 דירות בערים מרכזיות, כמו תל אביב, רמת גן, גבעת שמואל, הרצליה, רמלה וירושלים. "חלק מהדירות רכשנו מפרויקטים פרטיים ואחרות במסגרת פרויקטים של דירה להשכיר. הרעיון הוא לשנות את תרבות ההשכרה בישראל".
לאחרונה קודמה הצעת חוק המבקשת לבצע שינוי חקיקה בחוק הריטים, ולהפחית את מספר השנים שבו מחזיקה החברה בפרויקט מ-20 ל־10 שנים. זאת במטרה להפוך את הענף לאטרקטיבי יותר בקרב גורמים המוסדיים המשקיעים בפרויקטים מהסוג הזה. חוק הריטים עבר בממשלה ב־2016, אך מלבד כמה מאות בודדות של דירות שנרכשו למטרות שכירות, הוא לא חולל שינוי של ממש. אחת הסיבות שהצביעו עליה היזמים הייתה משך הזמן הארוך (20 שנה) שבו הם נדרשים להחזיק את הדירות. תקופה כה ארוכה מייצרת תזרים מזומנים נמוך ומרחיקה את אנשי שוק ההון ואת המוסדיים.
הצעת החוק מנסה להגדיל את היצע הדירות להשכרה ארוכת טווח באמצעות שני אמצעים עיקריים: קיצור משך ההחזקה הנדרש, לצד הענקת ערבות מדינה לקרנות ריט, אשר ישקיעו בדירות המיועדות למטרה זו, בדגש על פרויקטים שבהם כלולות דירות המיועדות להשכרה בשכר דירה מפוקח ובהנחה ממחירי השוק. "המדינה צריכה לתמוך בפתרון הזה, להקל על הריטים או המשקיעים המוסדיים להשקיע בדירות להשכרה בישראל במקום בחו"ל", אומר דב.
נדרשת הגדרה בתב"ע
בשנים הקרובות צפויה, כפי הנראה, הרחבה משמעותית של שוק השכירות הקונצרני בישראל. להערכתה של דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלי חברת הייעוץ פז כלכלה והנדסה המלווה את חברת דירה להשכיר, רשויות מקומיות ויזמים בקידום של פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, "בעשור הקרוב יתווספו לשוק כ־100 אלף דירות להשכרת ארוכת טווח. כיום כ־30% מהדירות בישראל מושכרות על ידי אנשים פרטיים המחזיקים בהן לצורכי השקעה". עם זאת, היא מבהירה כי השוק עומד בפתחו של שינוי והגדלת הדירות שיוצעו להשכרה על ידי מוסדיים.
"ההתעוררות הזאת נובעת משילוב של הפעילות של חברת דירה להשכיר, קרנות הריט למגורים, פעילות הוועדה הארצית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) להקצאה של כ־20% מתוכניות עתידיות להשכרה ארוכת טווח ובניית פרויקטים במסגרת החוק לעידוד השקעות הון", היא ממשיכה. "אולם לדעתי, על מנת ליצור שוק שכירות יציב, יש לנקוט בפעולה נוספת - הגדרת ייעוד של השכרה בתוכניות בניין עיר (תב"ע). היום מרבית השחקנים שנכנסים לשוק ההשכרה לטווח ארוך רואים לנגד עיניהם את התשואה מעליית ערך הדירות ביום שבו יוכלו למכור אותן. הם לא בונים את הפרויקטים לשכירות לצמיתות".
לדבריה, "יזמים הפועלים במסגרת חוק עידוד השקעות, ימכרו לרוב את הדירות כחמש שנים לאחר שיועמדו לשכירות, וגם בפרויקטים של דירה להשכיר החברות יוכלו למכור את הדירות לאחר 20 שנה. הגדרת יעוד של שכירות לצמיתות יבטיח, שייווצר בישראל שוק יציב וצומח של דירות להשכרה, כמו שקיים במדינות רבות בעולם. ככל שנצליח לייצר מלאי יציב של דירות להשכרה ארוכת טווח, זה יתרום גם לחינוך השוק - והרבה צעירים שנאלצים היום לרכוש דירה ולהתחייב למשכנתה לעשרות שנים קדימה, יוכלו ליהנות ממגורים בשכירות ארוכת טווח קונצרנית, שתהווה חלופה ראויה ומתאימה יותר מבחינה כלכלית".
"החלום היהודי הוא להיות בעלים של דירה, אבל בשליש מהדירות בשוק מתגוררים בשכירות", מחזק את הדברים ערן ענבים, מנכ"ל אזורים ליבינג, חברה בת של אזורים הבונה פרויקטים של דיור להשכרה ארוכת טווח. "רובן המכריע של דירות להשכרה מוחזקות בידי משקיעים פרטיים, ואילו דיור להשכרה קונצרנית כולל כמה אלפים בודדים של דירות. המצב הזה שונה ממרבית המדינות בעולם המערבי. בארה"ב, למשל, יש מתחמים שלמים שמכונים 'מולי פמיליז', ומקובל מאוד לגור שם. המתחמים האלה מנוהלים על ידי חברה שמשכירה את כל הדירות".
"כיום לישראלי הממוצע יש שתי חלופות", ממשיך ענבים. "לקנות דירה עם הון פיננסי שעלול להוות עבורו נטל משמעותי, אך מצד שני יש ודאות; והחלופה השנייה היא לשכור דירה – מצב שלרוב אינו ודאי. שכירות קונצרנית מציעה פתרון שמשלב בין שתי החלופות". ענבים מתייחס למשבר הקורונה, שהוביל לעלייה בביקושים למגורים בשכירות. "אין ספק ששוק השכירות יגדל וזאת הזדמנות לייצר פתרונות דווקא עכשיו, באופן שיאפשר ליזמים לקדם פרויקטים כאלה", הוא אומר.
גם גבי לוי, מנכ"ל חברת אשטרום זכיינות מקבוצת אשטרום, מסכים עם הדברים. "אנחנו פועלים כעת עם החברה הממשלתית, אבל בוחנים גם קידום פרויקטים שלא במסגרת דירה להשכיר", הוא אומר. "דיור מוסדי להשכרה זה הפתרון הנכון לדיור בר השגה בישראל, ואנחנו מאמינים גדולים בהשכרה ארוכת טווח". לדבריו, בחברה בוחנים אפשרות לבנייה של השכרה ארוכת טווח לצמיתות. "כיום עלות בנייה למגורים ובנייה להשכרה דומה, משום שמדובר באותו מחיר על הקרקע. אם מחירי הקרקע יהיו נמוכים יותר, יהיה אפשר להצדיק את הסיכונים שנוטלים בבנייה להשכרה", הוא מסביר.
"המדינה חייבת להקל ברגולציה"
אחד היתרונות של פרויקטים המקודמים על ידי המדינה הוא העובדה שכרבע מהדירות שנבנות בפרויקטים מהסוג הזה מסובסדות. למעשה, המחיר משקף הנחה של כ־20% ממחיר השוק. דירות אלה מושכרות לזכאים באמצעות הגרלה. לדברי שמאי מקרקעין שמוליק כהן ממשרד SK שמאות מקרקעין, המתמחה בליווי ופיקוח פיננסי על מיזמי נדל"ן, כדי לקדם את השוק "המדינה חייבת להקל דרמטית ברגולציה ולהגדיל את אוכלוסיית היעד שמתגוררת בדירות עם שכר דירה מופחת. בנוסף, עליה להגדיל את הכדאיות הכלכלית ליזמים - כדי שיבחרו לבנות במסלול דיור להשכרה ארוכת טווח – וזאת באמצעות הגדלה משמעותית של התמריצים".
בחזרה לזרחיהו. אם שואלים אותה, היא כנראה הייתה מעדיפה לרכוש את הדירה שהיא מתגוררת בה, ובכל זאת – היא מבינה את היתרונות שבדיור להשכרה ארוכת טווח. "בפרויקט יש ערך מוסף – קהילתיות", היא מספרת. "אולי תופתעי לשמוע, אבל מועדון הדיירים באמת משמש אותנו. לאחרונה הכנו, חלק מהשכנים, ארוחת ערב, ואת הערב סיימנו במשחק סנוקר במועדון. זה היה קורה גם לולא הקורונה".
"האופי והתכנון של פרויקטים המיועדים לדיור להשכרה שונים מבנייה המיועדת למגורים למכירה", אומר שמעון ג'יני, מנכ"ל קבוצת גולדן ארט. "בפרויקטים כאלה התמהיל חייב לכלול יותר דירות קטנות, יש כמות גדולה של יחידות דיור בקומה ונדרשים שטחים ציבוריים ושירותים מוספים, שיתנו מענה מגוון ואיכותי לצורכי השוכרים. לרוב מדובר באוכלוסייה הכוללת רווקים וזוגות צעירים, מה שתורם לבניית קהילה בפרויקט".
אבל לא רק פרויקטים לצעירים, לדברי יעקב אטרקצ'י מנכ"ל ובעלי חברת אאורה ישראל, "מדובר בפתרון מעולה למשפחות שמחפשות יציבות ללא חשש מפינוי או התמודדות עם נטל המשכנתה", הוא אומר. "התחום הזה צריך להשתרש ביתר שאת בישראל, כמו באירופה ובשאר העולם, והוא משמעותי מאוד לטיפול במשבר הדיור". גם חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי, מסכים. "העובדה שיש 'אבא ואמא' לבניין – היא אחד היתרונות הגדולים בפרויקטים מהסוג הזה. "אנחנו בונים פרויקטים כאלה גם בפלורידה, ארה"ב, והמודל הזה עובד שם מצוין", הוא מסכם.
