הזינוק במחירי הדירות בישראל מאמצע שנת 2007 ועד היום הוא חלק ממגמה ארוכה יותר: המחירים עלו בממוצע ביותר מ־2% מדי שנה ב־40 השנים האחרונות, בזמן שקצב גידול האוכלוסייה בישראל הוא מהגבוהים בעולם המערבי, מעל 2% בשנה. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הצפי הוא שבשנת 2048 יחיו במדינת ישראל כ־17 מיליון תושבים. קצב הבנייה בשנים האחרונות לא מצליח להדביק את הביקושים, ואף שהקורונה האטה מעט את השוק, נראה שהמחירים צפויים להמשיך לעלות.
גם נתונים עדכניים של אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר מציגים עלייה בעסקאות בחודשים האחרונים. "בתקופה האחרונה נוצר לחץ בענף הנדל"ן, שנובע מביקושים בשל החשש שמחירי הדירות יעלו", אומר אילן בינדר, סמנכ"ל חטיבת מגורים בחברת אלדר שיווק המשווקת פרויקטים למגורים. "ברבעון השלישי של 2020 נרשמו שיאים במכירת דירות חדשות, ועל פי נתוני בנק ישראל לאחרונה נרשמו שיאים בנטילת משכנתאות חדשות. התחושה בשוק היא שהמחירים ימשיכו לעלות, וסקירת משרד השיכון מחודש אוקטובר האחרון, שהעריכה שאנחנו לקראת עליית מחירים בשל הירידה במלאי, מתמרצת אף היא את הרוכשים".
עם זאת צריך לזכור, כי הנתונים העדכניים שפורסמו מתייחסים לזמן שלפני הסגר השני, והיקף העסקאות בחודשיים האחרונים כנראה צפוי לרדת. בנוסף, מדדי מחירי הדירות האחרונים הציגו ירידות מסוימות. בתקופה שבה רבים נאלצים לצאת לחל"ת או מוצאים עצמם מובטלים על רקע המשבר הכלכלי ונתוני האבטלה חסרי התקדים, נשאלת השאלה כיצד ניתן בכל זאת לאתר נכס שיכול להתאים לכיס של מי שמבקש לרכוש דירה בתקופה של חוסר ודאות.
היזמים יותר גמישים במחירים
"בתקופה הנוכחית היזמים יודעים לתת מענה והם יותר גמישים במחירים", טוען בינדר, שמתייחס למי שמעוניין לקנות דירה חדשה מקבלן. "רוכשי דירות פוטנציאליים חייבים לבצע את כל הבדיקות לקראת העסקה, ואם הקורונה אינה מאפשרת מפגש פנים אל פנים – עליהם לדרוש פגישה וירטואלית בזום על מנת להיכנס למו"מ", הוא אומר. "כמו כן על הרוכשים שנמצאים לפני סגירת עסקה לערוך סקר שוק לגבי המשכנתאות ולהתמקח על הריבית מול הבנק, כי ניתן היום להשיג ריביות נמוכות שמוזילות את העסקה לאורך שנות ההלוואה".
"ישנם רוכשי דירות שערב הקורונה ביקשו לרכוש נכס, אולם מצבם הכלכלי או עתידם התעסוקתי השתנה והם יצאו מהמשחק בשלב זה או עד שאי הוודאות תתפזר", מוסיף גל קסטל, מנהל שיווק בחברת אורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והשקעות. לדבריו, "מי שבכל זאת רוכש דירה, חשוב שיעמיק ככל הניתן בהבנת הסכם המכר שלה, כאשר בעידן הקורונה הדבר חשוב שבעתיים. בעיצומו של המשבר כדאי לוודא שהחוזה מאפשר גמישות מבחינת מועדי התשלומים, למקרה שבו תתקשו להחזיר את תשלומי המשכנתה".
אחד מהחששות של רוכשי הדירות החדשות בתקופת הקורונה הוא עיכוב במסירת הדירות. לדברי עו"ד לירון רוט, שותפה במשרד עורכי הדין גינדי כספי ושות', חוק מכר דירות קובע שהצדדים לחוזה רשאים להסכים שסעיפי הפיצוי לא יחולו על איחור במסירה, שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר, ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל על המוכר. "המשמעות היא שאם רוכש חותם על סעיף כזה מול הקבלן בתקופת הקורונה, הוא צריך לקחת בחשבון שהקבלן לא יהיה מחויב לשלם לו פיצוי בגין העיכובים שייגרמו בשל המגפה", היא מסבירה.
על הנייר או בשלב מתקדם?
אומנם ענף הבנייה הוחרג מהסגר הראשון והשני, ומרבית אתרי הבנייה המשיכו לפעול, אך אין לדעת לאן יתפתח המצב. כך לדוגמה, על אף שהחיסונים בדרך, עדיין התפרצות קשה של המגפה ברשות הפלסטינית עלולה להוביל לסגירת המעברים. לפיכך, מוסיפה עו"ד רוט, "על רוכשי הדירות לשקלל זאת במסגרת שיקוליהם. על אחת כמה וכמה רוכשים, שעיכוב במסירת הדירה ייאלץ אותם לשלם שכירות במקביל למשכנתה – צריכים לקחת בחשבון מראש עלויות אלה ואולי לחפש דירות המצויות בשלבי ביצוע מתקדמים יותר וכך להפחית את הסיכונים".
האם לרכישת דירה בשלבי ביצוע מתקדמים אכן ישנה השפעה על המחיר? ברוב המקרים הקבלנים מציעים מבצעי פריסייל על הנייר עוד בטרם התחלת הבנייה (שימו לב שאתם רוכשים דירה מקבלן שיש לו היתר בנייה וליווי בנקאי), ודירות קטנות שמחיריהן נמוכים יותר מוצעות בדרך כלל בשלב ההתחלתי. צריך לשים לב לכך שדווקא הדירות האחרונות בפרויקט הן לרוב דירות היוקרה או הדירות המיוחדות, ולכן מחירן גבוה יותר מלכתחילה.
מיזמי יוקרה ובוטיק בפריפריה
לדברי אורטל ליבר, סמנכ"לית השיווק בחברת רוטשטיין, "בהתאם להתקדמות הפרויקט נבחנים תנאי התשלום לרוכשים. שיווק פרויקט נמדד בשני מועדים עיקריים – סמוך ליציאה לשיווק, אז ישנה תקופת הפריסייל, והמועד השני הוא ככל שמתקרבים לאכלוס. במועדים אלה יהיה ניתן למצוא מחירים נוחים יותר - בפריסייל כמובן, משום שמועד האכלוס רחוק. אלא שגם לקראת סוף הפרויקט ייתכן שיהיה קל יותר לקבל הנחה, אם היזם רוצה לסיים אותו ונותר לו מלאי למכירה. גם בזמן הבנייה היזם יכול להחליט על מבצעי פריסת תשלומים, הטבות למועדוני צרכנות וכדומה, ולכן כדאי לעקוב אחר ההתקדמות. כמו כן אם הרוכש מעוניין בדירה הפונה לכיוון מסוים או בקומה מסוימת, הוא עלול להפסיד אותה, אם יפנה ליזם מאוחר מדי".
לא כל מי שרוכש דירה מקבלן מייעד אותה למגורים. יש מי שמעדיף לרכוש להשקעה, אם משום שהוא מעוניין להתגורר בשכירות במקום מסוים ואינו יכול להרשות לעצמו לרכוש שם נכס, או אם יש בידיו גם דירה למגורים והוא מעוניין להשקיע כספים שברשותו בשוק הנדל"ן. נשאלת השאלה האם למיקום הגיאוגרפי יש השפעה על ההנחה שניתן להשיג על רכישת דירה, כלומר האם ההנחה עמוקה יותר דווקא באזורי הביקוש, שם המחירים גבוהים יותר מאשר בפריפריה.
לדברי ליבר, "בתוך עלות הקמת הפרויקט נכלל מרכיב עלות הקרקע, שהוא המשפיע העיקרי על מחיר הדירה. אנחנו משקללים את מחירי השוק באזור לצורך תמחור הדירה. עם זאת 10% הנחה ממחיר דירה באזורי הביקוש אינם שווי ערך ל־10% הנחה לדירה בפריפריה, כך ששווה לבחון כל פרויקט לגופו ולהגיע למשרד המכירות כשידועים מחירי השוק בסביבה. כדאי לקחת בחשבון, שבאזורי הפריפריה ניתן למצוא מיזמי יוקרה ובוטיק במחירים הדומים לדירות קטנות באזורי הביקוש".
מה עדיף: הטבה או הנחה?
"ישנה גמישות גדולה יותר במחירי הדירות האחרונות. הסיבות לכך נעוצות הן בעובדה שבמרבית המקרים הדירות הללו יותר מאתגרות לשיווק והן ברצון של היזם להתקדם לפרויקט הבא", מוסיף אליאב מימון, מנכ"ל חברת רמות בעיר מקבוצת יובלים וישראל לוי. "עם זאת ייתכנו מצבים הפוכים, שבהם נותרו דירות אחרונות למכירה כאשר הבנייה רק החלה. במקרה כזה סביר להניח, שהמחירים של יתרת המלאי יעלו. בדרך כלל ההנחות מחושבות באחוזים ממחיר המחירון, ויש דמיון בין אחוז ההנחה המקסימלי בחלקי הארץ השונים. התוצאה בסכומי כסף מוחלטים גבוהה יותר באזור המרכז, שם הדירות יקרות יותר".
דרך נוספת לקבל הנחה על דירה היא פנייה לקבלן בקבוצה או בקשת הטבה על פני הנחה. "לקבוצה יש כוח משמעותי, ויש סיכוי גדול יותר לקבל הנחה מאיש המכירות", אומרת ליבר. "כמו במשא ומתן על חוזה טרום העסקה לעבודה חדשה, יש הרבה פרמטרים מעבר למחיר האבסולוטי שהופכים את העסקה לכדאית, תלוי בצורך הקונה. הנחה לאו דווקא תהיה יותר אטרקטיבית מהטבה מימונית. ישנם פרויקטים המציעים מראש דירות מאובזרות או חבילת עיצוב פנים הבית. ייתכן שיהיו רוכשים שיעדיפו הטבות בשדרוג הדירה".
לדברי מימון, "לרוב עדיף לבקש הטבה, מפני שיש פער בין השווי הכלכלי שלה ליזם ובין השווי הכלכלי שלה לרוכש. לכן הטבה תיצור מצב שבו שני הצדדים מרוויחים. למשל שובר לשדרוג מטבח בסך 50 אלף שקל לרוב יעלה ליזם פחות מסכומו המלא, ואילו הרוכש ייהנה מהנחה אמיתית בשווי אבסולוטי של 50 אלף שקל ברכישת המטבח. למרות זאת ברגע האמת הרוכשים מעדיפים להמיר את ההטבות להנחה במחיר הדירה. כדאי לשמוע את כל מכלול האופציות המוצעות בטרם החתימה על החוזה".
לא חייבים הון עצמי
דרך נוספת להיכנס לשוק הנדל"ן היא באמצעות רכישת דירה מיד שנייה למגורים או להשקעה. אם מדובר בעסקת השקעה, חשוב לאתר אזורים שבהם מצד אחד הרוכש יכול להרשות לעצמו את מחיר הנכס, ומצד שני יכול גם להשכיר אותו כדי להניב תשואה. לפני הפנייה למתווכים או ליועצי השקעות נדל"ן חשוב לבצע סקר שוק ולבדוק את מחירי הנכסים באזור, והאם יש ביקושים למגורים בשכירות בסביבה. זאת כדי למנוע מצב שבו רוכש קנה נכס ולא מצליח להשכירו.
אחד המכשולים בדרך לקניית דירה הוא ההון העצמי, אבל לעיתים יש מוצרים פיננסיים שיכולים לסייע בתהליך. לדברי אדיר יונסי ועומרי גלילי, בעלי חברת YG השקעות הפועלת בתחום הדירות להשקעה, כדי להגיע להון העצמי הרצוי אפשר להיעזר במוצרים פיננסיים בבנקים, כמו קרנות השתלמות או קופות גמל. כך, למשל, מספרים השניים על בני זוג בשנות ה־40 לחייהם, מהנדס בחברה אזרחית שפרש מצה"ל ומשפטנית, שהגיעו אליהם לקבלת ייעוץ על רכישת דירה ללא הון עצמי.
"קרן ההשתלמות של בן הזוג הייתה נזילה וכללה סכום של כ־500 אלף שקל", אומרים יונסי וגלילי. "הם רכשו דירת שלושה חדרים בקריית שמונה ב־450 אלף שקל והוסיפו עוד 100 אלף שקל עבור שיפוץ הנכס, מיסוי ועלויות נלוות. לצורך מימון העסקה ניטלו שתי הלוואות: אחת על חשבון קרן ההשתלמות בסכום של 325 אלף שקל, כאשר בכל חודש נוטל ההלוואה משלם בהלוואה את מרכיב הריבית. ההחזר החודשי הוא כ־400 שקל בחודש למשך שבע שנים. לאחר מכן נלקחה משכנתה על חשבון הנכס החדש, שנרכש בסך 225 אלף שקל, עם החזר חודשי של כ־1,000 שקל".
לדבריהם, "בסך הכול ניטלו 550 אלף שקל משכנתאות והלוואות עם החזר חודשי של כ־1,450 שקל. שווי הנכס לאחר ההשבחה הוערך ב־570 אלף שקל, וכיום הוא מושכר ב־2,550 שקל בחודש. אם הם ימכרו את הדירה בעוד ארבע־חמש שנים, תשלום השכירות ישלם את המשכנתה, החוב לבנק יצטמצם, ובני הזוג יקבלו גם תזרים חיובי בין השכירות להלוואות. כשירצו למכור את הנכס, גם אם ערכו לא יעלה, והם ימכרו אותו באותו הסכום שבו רכשו אותו, ייוותרו להם כ־100 אלף שקל בחשבון הבנק מצמצום המשכנתה והתזרים החיובי".
