החלטתם בשעה טובה לרכוש דירה חדשה מקבלן, להלן מספר עצות שישמרו על זכויותיכם ולא פחות חשוב - יחסכו לכם ממון, מפח נפש וזמן יקר.
שמירת זכות? אל תפלו לתרגיל השיווקי הפסול הזה
"קבלנים נוהגים להחתים לקוחות, כחלק מהליך מכירה פסיכולוגי שנועד לקשור אותם לדירה מסוימת", מתאר עו"ד ד"ר אריק אריאל, העוסק במקרקעין ובדיני תיווך מקרקעין.
"המסמך הזה, שעוסק ב'שמירת הזכות' לקנות דירה מסוימת במחיר מסוים, מתבצעת פעמים רבות ברגע שמגיעים לברר על דירה מסוימת".
לדבריו, "זה לא משנה מה כותרת המסמך הזה, היא יכולה להיות 'הצעה לרכישה', 'בקשה לשמירת זכות', או כל ניסוח אחר מהסוג הזה. הרעיון שלה הוא זהה: להפחיד אתכם שאם לא תקנו את הדירה עד תאריך מסוים, היא לא תישמר לכם".
ואכן, למרבה הצער, כחלק משיטת שיווק, מספרים לכם שיש ביקוש רב לדירות, ושההצעה שקיבלתם היא זמנית וחד-פעמית.
לרוב, גובים מכם תשלום (דמי רצינות), בכדי לשריין עבורכם את הדירה לתקופה מסוימת.
"ישנם מקרים שבהם כתוב שסכום זה יוחזר אליכם אם תתחרטו, וישנם מקרים שהקבלנים לא יחזירו לכם את הסכום, אם בסופו של דבר לא תקנו את הדירה", מציין עו"ד אריאל.
מה מי שמתעניין לגבי דירה יכול לעשות בכדי להגן על עצמו?
"ראשית, הדבר הנכון ביותר הוא לא לחתום על שום מסמך, ולא לקנות דירה מתוך לחץ", אומר עו"ד אריאל.
"שנית, גם אם אתם מתלבטים, מותר שתיקחו לילה או שניים לחשוב על ההסכם הזה, והתייעצו עם קרובים או הראו אותו לעורך-דין.
"בכל מקרה, חשוב מאוד שגם אם אתם חותמים בכל זאת על הסכם שכזה, דאגו שיהיה כתוב במפורש שאם לא תחתמו על הסכם רכישה, מכל סיבה שהיא, ותוך פרק זמן מסוים (חשוב שיהיה תאריך), הרי שהכסף יוחזר אליכם מיידית ללא כל קיזוז וללא השארת כל סכום בידי הקבלן".
לכמה זמן נהוג לשמור את הדירה ומה נהוג לגבות כדמי רצינות לצורך שמירת זכות?
עו"ד אריאל: "נהוג לציין את מיקום הדירה, את המחיר שלה, לציין שאם ייחתם הסכם מפורט תוך 7-10 ימים, הרי שזהו סכום הדירה. דמי הרצינות שנהוג לגבות הם בין 5 ל-10 אלף שקל. שימו לב, שהמשמעות המשפטית של שמירת זכות, היא שבעצם לא קרה עוד כלום. כלומר, חוזה כזה לא מחייב לא את המוכר (הקבלן) ולא את רוכשי הדירה. ואולם, כדאי מאוד שיהיה כתוב שהסכום שאתם משלמים כפיקדון, יוחזר אליכם במלואו את תתחרטו".
מדוע שבעצם זה יהיה לא לגיטימי לממש את הפיקדון, במקרה שהרוכשים מתחרטים. בכל זאת, שומרים עבורם את הזכות.
"זה בדיוק התרגיל הפסיכולוגי שנועד להפעיל לחץ, והוא פסול", מתקומם עו"ד אריאל.
"הרי בשונה מעסקת רכב שבה מדובר בעסקה לא זולה, אך בטח שלא עסקה בהיקף של קניית נכס, כאן מדובר במסמך בן 40 עמודים שמחייב קריאה והעמקה. יש סוגיות של משכנתה, בדיקות שצריך לעשות וכן. בסך-הכל מדובר באדם או בזוג צעיר שנכנס למשרד מכירות והתלהב. מדוע צריך לאיים עליו בחילוט הסכום?"
אז מה ניתן לעשות מיידית, בכדי לא ליפול בעסקה הגדולה ביותר בחיים?
עו"ד אריאל: "ראשית, צריך מיידית לדאוג לבקש הארכה, שכן 7 ימים הם לא זמן סביר. שנית, מוטב לוותר על הסכום הזה, ולא לקנות חתול בשק, שהמשמעות היא התחייבות כלכלית גדול מאוד, שתלווה את הזוג שנים ארוכות. מדוע לחתום על 'שמירת זכות'? זה מקטין את יכולת המיקוח, זה גורם לקונים להרגיש שמחיר הדירה כבר קבוע וסגור, ויש כמובן את עניין המקדמה ששולמה, שמהווה עוד שיקול, וזה שיקול פסול שלא צריך להיות בכלל על שולחן המשא ומתן".
מפרט טכני: רגע אחרי החתימה, תשלמו הרבה יותר על כל שינוי בדירה
"הקבלן חייב לצרף להסכם הרכישה מפרט טכני שבו הוא מפרט בדיוק מה אתם מקבלים: מספר חדרים, רמת גימור, סוגי חומרים, מספר נקודות מים וחשמל וכן הלאה", מדגישים במוקד השירות של אתר "המקצוענים".
"חשוב להיעזר בבעל מקצוע (כמו מהנדס או מפקח בניין) ש'יתרגם' לכם את משמעות המפרט".
ישנן רמות גימור שונות ויש להן ערך כספי רב ומשמעותי. ישנם פריטים שאתם רשאים לוותר עליהם, ולקבל תמורה עבורם כמצוין במפרט.
"כשאתם בשלב שלפני החתימה על הסכם הרכישה, זה בדיוק הזמן להתמקח על מספר נקודות החשמל, על סוג המטבח, על הכלים הסניטרים ולבצע את כל השינויים או התוספות למפרט הטכני", מדגישים במוקד השירות.
"פערי המחיר יכולים להיות גדולים מאוד בהמשך, ותתפלאו לגלות עד כמה. לאחר החתימה הנכונות של הקבלן להתגמש בדרך כלל יורדת והתמורה עבור השינויים רק עולה".
אל תסכימו לסעיף שמאפשר לקבלן איחור במסירה בגלל שינויים
חוץ ממפרט טכני, חשוב שלפני שאתם חותמים על הסכם הרכישה בקשו מהקבלן תשריט של הדירה והקפידו שהוא יהיה בקנה מידה של 1:100.
אם אתם מעוניינים בשינויים בדירה, חשוב שהם יסוכמו בפירוט רב, בצירוף תשריט מתוקן שכולל את כל השינויים ואת המחיר שלהם.
עוד דבר שרבים שוכחים לציין הוא את המשפט החשוב הבא: 'שלשינויים המוסכמים אין ולא תהיה כל השפעה על מועד מסירת הדירה'. הסיבה היא שקבלנים רבים מוסיפים שורה כללית בחוזה שלהם, לפיה שינוי מאפשר להם לחרוג ממועד המסירה. העניין הוא שרבים מבצעים שינויים בדירה, ולא יכול להיות שהחריגה מהמועד לא תבוא לידי ביטוי בצורה ברורה ומוסכמת.
כמובן שאם מבצעים שינויים בשלב מאוחר יחסית, זה יצדיק איחור של חודשיים, אבל לא מעבר לכך. לכן, לא כדאי שיהיה איזשהו משפט כללי שמאפשר לקבלן פתח מילוט, ללא שום סנקציה.
בדקו היטב בטרם הרכישה את המיקום המדויק של החניות והמחסן ככל שרכשתם ואת דרכי הגישה אליהם כך תקטינו הפתעות או תוכלו לבצע שינוי שיתאים לכם יותר.
הראו לכם הדמיה בתלת-מימד של האזור סביב הבניין? זה לא מחייב את הקבלן
אל תתפתו למפות, לתרשימים ולהדמיות, אלא בדקו את התוכניות בפועל בעירייה.
"אם אתם מתכוונים לרכוש דירה בפרויקט הכולל מספר בנינים, באזור חדש שסביבו שטחים פתוחים או שדות חקלאיים, אל תזלזלו בשלב בדיקת תוכניות הבנייה של האזור (תב"ע)", מדגיש עו"ד אריאל.
"מחלקות ההנדסה של הרשויות המקומיות, בדרך-כלל מאוד משתפות-פעולה. תשאלו אם יש תוכניות בקנה, האם הקרקע צפויה לעבור שינוי ייעוד, האם צפוי להיות מרכז מסחרי עם בנייני משרדים באזור. למה לחיות אחר-כך שנים עם עוגמת נפש?"
מה למשל יכול לגרום לעוגמת נפש, מניסיון שלך מול רוכשי דירות מאוכזבים?
"פעמים רבות, רוכשי דירות מבטיחים לרוכשי דירות שיהיה לידם גן ציבורי, ובסוף יש שם בית-קברות, בית-ספר מרעיש או פיצרייה עם ארובה ליד המרפסת שלהם", אומר עו"ד אריאל.
"בררו היכן צפויים לעבור כבישים ומדרכות, על פי תוכניות הפיתוח. האם יש אישורי בנייה? האם השטח שליד הבניין שלכם צפוי להיות שטח פרטי או ציבורי? יש מספיק פרטים שניתן לדלות על המצב הקיים ועל תוכניות צפויות באזור".
"נתקלתי בזוג שהובטח לו שיהיה לידם שטח של פארק מוצל, ובסופו של דבר הקבלן בעצמו בנה מול הדירה שלהם בניין שהסתיר להם את הנוף", מוסיף עו"ד אריאל. מדוע לא לקבל את המידע הזה מראש?"
עד כמה המידע שמוסר הקבלן באשר לתוכניות של השטח שסביב הבניין מחייב אותו בכלל?
עו"ד אריאל: "בהסכם הרכישה, מופיע בדרך-כלל סעיף לפיו כל המצגים והמידע שניתנו לכם לפני חתימת הסכם המכר בטלים ומבוטלים, ורק האמור בהסכם מחייב. משמעות הסעיף הזה, היא שהקבלן יכול להתנער מאחריות על כל ההדמיות שהוא עשה לרחוב שמסביב".
לדבריו, "צריך להבין, כשזוג צעיר מגיע לרכוש דירה, הוא נכנס לחדר מכירות שבו יושבים חבר'ה מאוד מיומנים. הם מראים על הקיר מפה יפה, יש דגם, יש תמונות והדמיות תלת-מימד על הסביבה ועל האזור כפי שהוא אמור להיות בעתיד. כמובן שכל זה משפיע. מוכרים להם חלום. מדוע לא לבדוק את התוכניות במחלקת ההנדסה?"
אין היתר בנייה? דאגו לאופציית יציאה בחוזה
כשמדובר בעסקה הגדולה בחייכם, דאגו להתייעץ עם גורם בעל ידע משפטי בתחום הנדל"ן, ובקשו ש'יתרגם' לכם את המונחים ואת משמעות כל סעיף וסעיף.
אל תשכחו לברר אם יש סעיפים שקשורים למשכון הקרקע, אם קיים היתר בניה או לא ומה עושים במקרה שטרם ניתן היתר.
"למשל, חשוב להתנות את תוקף ההסכם בקבלת היתר, עד למועד מסוים", מציין עו"ד אריאל. "מדוע? כדי שלא תמצאו את עצמכם כמה חודשים אחרי החתימה על ההסכם, כשטרם ניתן היתר, ואתם כבולים לחוזה ולא יכולים להשתחרר ממנו".
כיצד קורה מצב שקבלן מוכר דירות עוד לפני שניתן לו היתר?
עו"ד אריאל: "הנוהג הוא כזה שהקבלן והמהנדס מגישים לוועדה המקומיות לתכנון ולבנייה בקשה להיתר. לרוב, זה עבור תוספת של קומות. בפועל, הקבלן מוכר את הדירות, עוד לפני שקיבל את ההיתר לקומות הנוספות. כל עוד הקונים יודעים שהקבלן בהליכים לקבלת היתר, והכל שקוף, זה לגיטימי.
"הבעיה היא שזה חייב להיות מוגבל עד לתאריך מסוים. אחרת, לא ייתכן שהקבלן יחזיק את הרוכשים כמעין 'בני ערובה' במשך כמה שנים, עד לקבלת אותו היתר.
לכן, תוספת של 'סעיף יציאה', תאפשר לזוג לבטל את ההסכם, אם לא ניתן היתר"..
עוד כתבות בנושא:
הכניסו סעיף יציאה מהחוזה במקרה של איחור משמעותי
עקבו אחר התקדמות בניית הבניין ומצב הדירה שרכשתם, ותוכלו בתיאום עם הקבלן לבקר בשטח. אל תחכו לגלות פגמים בשלב מאוחר מדי, והיו עם יד על הדופק.
כך, תוכלו להעריך טוב יותר אם מועד המסירה שנמסר לכם הוא ריאלי או לא. בכך, במקרה שצפוי איחור משמעותי, תוכלו להיערך טוב יותר עם סידור מגורים חלופי.
מהי הסנקציה על הקבלן במקרה של איחור מסירה?
עו"ד אריאל: "החוק מגן על רוכשי דירות, וקובע כי איחור מסירה של מעל 60 יום, יחייב את הקבלן לשלם להם שכירות על כל חודש איחור.
"ועדיין, איחור של 8 חודשים, כמו שקורה לא פעם, יכול בהחלט לשבש את התוכניות. איפה מאחסנים ציוד, אם מאריכים חוזה שכירות, האם מתגוררים אצל ההורים. אמנם לא ניתן למנוע מראש איחור, אך כדאי לדאוג לפתרונות יצירתיים. למשל, אם יש איחור של מעל שנה, שתהיה אפשרות מילוט מהחוזה".
לדבריו, "בהחלט שווה לנסות להכניס לחוזה הרכישה סעיף של פיצוי מוסכם, בנוסף לשכירות, במקרה של איחור משמעותי במסירה.
"אמנם מרבית הקבלנים לא יסכימו להוספת הסעיף, אך במקרה של קבלנים קטנים יחסית (שבונים בניין אחד או שניים, ובו כ-10 דירות), סביר להניח שיסכימו לכם לתוספת הזו".
