"מצאתי את דירת חלומותיי", הודיעה שירלי לסיגל בשמחה.
"בשעה טובה", השיבה לה סיגל.
"חכי, אנחנו עוד מתלבטים", הסבירה שירלי, "חסר לנו סכום לא מבוטל, כדי להגשים את החלום".
"אז קחו משכנתה", ייעצה לה סיגל. "מה הבעיה?"
"על זה אנחנו חושבים בימים האחרונים, בודקים ומחשבים. בסוף, משכנתה צריך לשלם".
בדיוק כך. משכנתה היא בהחלט כלי עזר להגשים את חלום רכישת הדירה, ועובדה, שחלק ניכר ממשקי הבית בישראל נוטלים אותה. ב־2019, למשל, נרשם שיא של כל הזמנים בנטילת הלוואות למטרת דיור, עם היקף של כ־67 מיליארד שקל לעומת כ־59 מיליארד שקל ב־2018. העלייה בהיקף הלוואות לדיור נבעה מריביות נמוכות והלוואות במימון גבוה לזוכי מחיר למשתכן, כשהמשכנתה הממוצעת למשפחה בישראל מוערכת בכ־700 אלף שקל. אבל רגע לפני ההחלטה, רצוי להבין מה אומרת המילה ומה בעצם מתחייב מהתהליך.
בגדול, כשאומרים משכנתה, מכוונים להלוואה גדולה וארוכת טווח, שמטרתה, לרוב, היא רכישת נכס חדש או יד שנייה. המשכנתה ניתנת על־ידי בנק המתמחה בכך - בנק למשכנתאות, על ידי אגף מתמחה בבנק מסחרי או על ידי חברת ביטוח, ומקבל המשכנתה ממשכן את המקרקעין שהוא רוכש בכסף זה, הווה אומר, הוא רושם שיעבוד של הדירה בטאבו על שם נותן ההלוואה. ולפני כל התהליך רצוי לזכור: לקיחת משכנתה זה לא כמו לקנות בגד. תשלומי המשכנתה נשארים לאורך שנים ועלולים להכביד.
מהם מסלולי המשכנתאות?
הבדלי המסלולים נמדדים בגובה הריבית, סוג ההצמדה, תכיפות השתנות הריבית, משך ההלוואה, לוח הסילוקין, מספר ומועד ההזדמנויות בהן ניתן לפרוע את ההלוואה - עם או בלי קנס.
1. משכנתה בריבית קבועה - צמודה למדד.
2. משכנתה בריבית משתנה - צמודה למדד.
3. משכנתה בריבית קבועה - לא צמודה למדד.
4. משכנתה בריבית משתנה - לא צמודה למדד.
5. משכנתה בריבית הפריים - משכנתה שקלית לא צמודה למדד.
6. משכנתה בריבית מק"ם - משכנתה שקלית לא צמודה למדד.
7. משכנתה צמודה למט"ח - דולרית או צמודה למטבע חוץ אחר.
8. משכנתה במסלול גרייס.
9. משכנתה מסוג בוליט.
10. משכנתה במסלול בלון.
מהם הבנקים למשכנתאות בישראל?
בנק מזרחי טפחות למשכנתאות
בנק לאומי למשכנתאות
בנק הפועלים למשכנתאות
בנק דיסקונט למשכנתאות
בנק הבינלאומי למשכנתאות
בנק אגוד למשכנתאות
בנק ירושלים למשכנתאות
לעיתים, נציגי הבנקים למשכנתאות ימליצו לכם להיות לקוחות הבנק ממנו אתם בודקים לקחת את המשכנתה, כי תנאי המשכנתה ללקוחות הבנק טובים יותר מאלו שיקבלו לקוחות של בנקים אחרים.
כמה כסף כדאי לקחת?
כדי לנסות להבטיח את יכולת הלווה לעמוד בהחזר ההלוואה, ממליצים הבנקים שלא לקבוע את ההחזר החודשי על יותר משליש מההכנסה המשפחתית של הלווה. כמו כן, בנק ישראל מגביל את הבנקים באפשרות לאשר ללקוחות הפרטיים את אחוז המימון, לכן ניתן לקבל עד 75% מערך הדירה ללקוחות שאין בבעלותם דירה, ועד 50% ללקוחות שבבעלות דירה נוספת. יש לזכור, שההון העצמי משפיע על גובה המשכנתה שתינתן. ככל שההון גדול יותר, כך אפשר לקבל משכנתה גדולה יותר.
רוצים לשבור מסלול, לפרוע או למחזר משכנתה?
בכל זמן יש אפשרות לשלם את יתרת החוב, ולהפסיק את תשלומי המשכנתה. בחלק מהמקרים, תשלום כזה מלווה בעמלת פירעון מוקדם. לרוב, הבנקים והגופים המסחריים מציעים מסלולים בעלי "תחנות יציאה" קבועות מראש: אפשרות לפירעון חלקי או מלא פעם במספר שנים ללא קנסות. שבירת מסלול עשויה גם להוות חלק מתהליך של מיחזור משכנתה: פורעים אותה ומתחייבים לשלם משכנתה אחרת במקומה, שעשויה להיות במחירים ובתנאים טובים יותר.
מה קורה אם לא עומדים בהחזרי ההלוואה לפי התשלומים שנקבעו?
במקרה ולא עומדים בתשלומי המשכנתה מסיבות שונות, הבנק רשאי לקחת את המקרקעין הממושכנים ולמכור אותם באמצעות כינוס נכסים תמורת חלק משוויים בלבד. בכסף זה מכוסה יתרת החוב, ואם נותרים עודפים הם מועברים ללווה. בעבר הייתה בישראל חובת ערבים להלוואת משכנתה, מה שהוביל לא אחת להרס כלכלי של ערבים. לכן אין עוד חובה כזאת להלוואת משכנתה. וגם אם יש, על המלווה למצות ראשית את הדין עם הלווה עצמו טרם יותר לו לפנות לערבים.
בגדול, כשאומרים משכנתה, מכוונים להלוואה גדולה וארוכת טווח, שמטרתה, לרוב, היא רכישת נכס חדש או יד שנייה. המשכנתה ניתנת על־ידי בנק המתמחה בכך - בנק למשכנתאות, על ידי אגף מתמחה בבנק מסחרי או על ידי חברת ביטוח, ומקבל המשכנתה ממשכן את המקרקעין שהוא רוכש בכסף זה, הווה אומר, הוא רושם שיעבוד של הדירה בטאבו על שם נותן ההלוואה
מומלץ להכין שיעורי בית לפני לקיחת משכנתה. להשוות בין הבנקים השונים, ואפשר גם לפנות ליועצי משכנתאות. בנוסף, יש אתרים באמצעותם אפשר ללמוד ולחשב את החזרי המשכנתה, ולהבין גם את כל התשלומים החודשיים הנלווים, כגון ביטוח משכנתה.
ערך הדירה לשם קביעת סכום המשכנתה האפשרי נקבע על ידי שמאי מוסכם על הבנק ממנו נלקחת המשכנתה. כך, שאם על הדירה שנרכשה שולם סכום של 2 מיליון שקל, אבל השמאי העריך אותה רק ב־1.8 מיליון שקל, הבנק יעניק סכום לפי החלטת השמאי.
משכנתה ארוכת טווח אינה פתרון פלא לקניית נכסים, משום שהיא מעלה את מחיר ההלוואה באופן ניכר. כל הבדל בריבית, עלול לייקר באופן משמעותי את המחיר הסופי שמשולם על הנכס. למשל, משכנתה של 500 אלף שקל, לטווח של 25 שנים בסביבת ריבית של כ־4%, בהתעלם מהצמדה והוצאות נלוות, תגרור תשלום כולל של מעל 790 אלף שקל. בחישוב פשוט, מחיר המשכנתה הפך להיות 58% ממחיר הנכס. חשבו ותחליטו אם שווה לכם.
