ניתן לקצר הליכים: בזמן שבישראל לוקח בממוצע כשבע שנים לבנות שכונה (לא כולל תכנון סטטוטורי במוסדות התכנון, תהליך שאורך כ-15 שנים יחד עם הבנייה עצמה), לראשונה הושלמה השבוע בניית שכונה חדשה בשלוש שנים בלבד, חרף משבר הקורונה שהוביל לעיכובים בהתחלות הבנייה בשנה החולפת. מדובר בשכונת "בצוותא" בחריש, שנבנתה על ידי חברת שפיר מגורים במסגרת הפיילוט הראשון של שיטת "תכנן ובנה".
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
במסגרת שיטת תכנן ובנה, יזם אחד אחראי על בנייתה של שכונה חדשה כולה, החל מתכנון ועבודות פיתוח המגרשים ועד לבנייה של כלל יחידות הדיור, התשתיות ומבני הציבור והחינוך, תוך פרק זמן קצוב (כ-40 חודשים) במטרה לייעל את זמן הבנייה ולהוזיל עלויות. זאת בניגוד למצב כיום, במסגרתו כמה יזמים מקימים פרויקטים למגורים ואילו קבלני תשתיות מקדמים בנפרד מיזמי תחבורה ומבני ציבור וחינוך. מצב כזה מוביל במקרים רבים לסיטואציה שבה פרויקטים למגורים מתאכלסים, בעוד שהתשתיות לשימוש הדיירים עדיין אינן מוכנות, ומטרת השיטה לצמצם את החיכוך בין הגורמים לכדי פעולות של גורם אחד בלבד.
מדובר בתוכנית שקידם משרד הבינוי והשיכון במטרה, כאמור, לקצר את זמני הבנייה באמצעות הקמת שכונות מגורים במקביל לפיתוח תשתיות תואמות על ידי יזם יחיד. התוכנית אושרה בספטמבר 2016 על ידי מועצת מקרקעי ישראל והתייחסה תחילה לשכונות בנות 1,000 יחידות דיור ומעלה. בשנה שעברה עדכנה המועצה את ההחלטה והפחיתה את מכרזי תכנן ובנה עבור שכונות בנות 500 דירות ומעלה כדי לאפשר קיום של יותר מכרזים מסוג זה.
המכרז הראשון במסגרת השיטה היה להקמת שכונה חדשה בחריש, ובדצמבר 2017 זכתה בה, כאמור, שפיר מגורים. החברה הצליחה לתכנן ולסיים את בניית השכונה ב-28 חודשים, כאשר 122 משפחות נכנסו השבוע לשבעת הבניינים הראשונים וטפסי 4 (אכלוס) נוספים עתידים להתקבל בשבועות הקרובים. השכונה כוללת 1,519 דירות ב-86 בניינים, שני בתי ספר יסודיים, 11 כיתות גן ילדים, מרכז מסחרי, מתנ"ס, אולם ספורט ומגרש ספורט וההיקף הכספי של בנייתה עומד על 1.6 מיליון שקל.
לדברי טלי כהן, סמנכ"לית שיווק בחברה, "מדובר בקצב בנייה חסר תקדים של שכונה בישראל, קבלת טפסי 4 ותחילת האכלוס הם הוכחה לכך שהפיילוט הראשון של תכנן ובנה הוכתר כהצלחה. בתקופה שבה מדברים על מחירי הדירות שנמצאים במגמת עלייה בשל העובדה שהביקוש עולה על ההיצע, הפיילוט מוכיח שהוא יכול לשמש כלי להגדלת היצע הדירות בזמן קצר יחסית לטובת בלימת עליית המחירים. מדינת ישראל צריכה לייצר מכרזים נוספים לטובת טיפול במשבר הדיור".
מעט ניגשים למכרזים, חסמים מול רשויות מקומיות
המדינה התחייבה לפרסם מכרזים נוספים בשיטת תכנן ובנה באמצעות משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י), אולם רק בינואר השנה הושלמו שני מכרזים חדשים של משרד השיכון לבניית שכונות שלמות בבית שמש ובשדרות, שפורסמו ב-2018. מכרז נוסף שקידמה רמ"י בשכונת תלמים בבאר יעקב ב-2018, ונדחה מספר פעמים בשל חוסר התעניינות מצד יזמים, הושלם לאחר שזכתה בו חברת ארזי הנגב. מדובר במכרז להקמת 790 דירות ששווק תחילה כמכרז תכנן ובנה ובהמשך כמכרז מחיר למשתכן. הסיבה לזמן הארוך הלוקח להשלמת המכרזים ולעובדה שפורסמו מעט כאלה בשנים האחרונות נעוצה, בין היתר, במציאת יזמים המוכנים להתמודד במכרזים אלה וכן בחסמים מול הרשויות המקומיות. למכרז בחריש ניגשה חברה אחת בלבד וכך גם למכרזים הנוספים.
אשר לתקשורת מול הרשויות, על מנת להקים שכונה שלמה על כל הדירות, התשתיות ומוסדות החינוך והציבור שבה, יש צורך בתיאום מלא עם הרשות המקומית, כמו גם עם משרד החינוך. מאחר שמדובר באכלוס מסיבי בבת אחת, ההעדפה של המדינה היא להתמקד ביישובים שבהם קיימת תנופת בנייה גם כך, ושיש באפשרותם לקלוט מאות ואלפי תושבים חדשים בפרק זמן מיידי. זאת הסיבה שהעיר החדשה חריש נבחרה כפיילוט, וכך גם הערים בית שמש, שדרות ובאר יעקב שבהן קיימת תנופת בנייה.
המכרזים בבית שמש ובשדרות כוללים 1,036 דירות במתחם ד'5 בשכונת רמת בית שמש שבבית שמש ו-1,010 דירות במתחם הבוסתנים בשדרות. החברה הזוכה בבית שמש היא נתיב חברה לבנין והשקעות וההיקף הכספי של בנייתה נאמד ב-1.5 מיליון שקל. בשדרות זכתה אסום חברה קבלנית לבניין. במסגרת מכרזים אלה נקבע כי 50% מהדירות שיוקמו יהיו במתכונת תוכנית דיור במחיר מופחת (המחליפה את תוכנית מחיר למשתכן). מכרז נוסף בשיטת תכנן ובנה מקודם על ידי רמ"י בבאר יעקב. המכרז, שכבר נדחה מספר פעמים, כולל הקמת שכונה חדשה עם כ-500 דירות. חוברת המכרז צפויה להתפרסם בשבוע הבא והוא אמור להיסגר במאי השנה, אם לא יידחה שוב.
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יאיר פינס, התייחס לאכלוס שכונת בצוותא בחריש: "אכלוסה של השכונה הראשונה שנבנתה בשיטת תכנן ובנה מהווה אבן דרך משמעותית בענף הבנייה למגורים בישראל. בזכות השיטה החדשנית הצלחנו לצמצם את לוחות הזמנים בחצי, כאשר שכונה שלמה מא' ועד ת' נבנתה בשלוש שנים בלבד, ומעל ל-1,000 משפחות יתאכלסו בה בתקופה הקרובה. חשוב לציין כי אכלוס זה לא היה מתאפשר ללא המאמצים המשותפים של עובדי המשרד בשיתוף הרשות המקומית על מנת לדאוג לכלל תכניות הבנייה מראש. לא רק שהשיטה מייעלת את כל תהליך הבנייה, היא מייתרת חיכוך בין גורמים שונים, והשכונה נבנית באופן הוליסטי, מהיר ואפקטיבי עם יזם אחד".
