כיצד משפיעה קרבה של שכונת מגורים למפעל מזהם על שווי הנדל"ן בה? מחקר של madlan ישראל, שערך שמאי המקרקעין והכלכלן רונן רוזנטל והגיע ל"ידיעות אחרונות" ול-ynet, בחן לפי הדירוג של רשימת המפעלים המזהמים בארץ שהכין המשרד להגנת הסביבה את ההשפעה של קרבת השכונה למפעל על מחירי הדירות והביקושים לנכסים. ההפתעה: סמיכות למפעל מזהם לא תמיד משפיעה על הביקושים בשכונה. אם השכונה ממוקמת, למשל, בצפון תל אביב, קונים לא נרתעים מלגור בה, אך לא רק שם.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
הדירוג של המשרד מציג את רשימת המפעלים המזהמים נכון ל-2018. בצמרת המדד, שפורסם ביולי האחרון: רותם אמפרט נגב, מפעל פז בית זיקוק אשדוד, מפעל בזן, כרמל אולפינים, מפעלי ים המלח, גדיב, שמן תעשיות, אסדת תמר, שניב תעשיות נייר ומתקן טיהור שפכים איילון.
בין השכונות שנבדקו: תוכנית ל' בצפון תל אביב שבמרחק 320 מטר מתחנת הכוח רדינג, ואדי סאליב בחיפה שבמרחק 100 מטר מתחנת הכוח של חברת החשמל, וקריית בנימין בקריית אתא שבמרחק של כ-1.4 ק"מ ממפעלי בזן. לדברי רוזנטל, "שכונות שנבנו ליד אזורי תעשייה היו לרוב שכונות פועלים, והאוכלוסייה בהן הייתה ממעמד סוציו-אקונומי נמוך יחסית. עם זאת, חלקן הפכו לאחרונה להבטחות נדל"ניות גדולות, בעיקר בגלל מיקומן האטרקטיבי והעובדה שערכי הקרקע בהן כבר עלו מספיק כדי להפוך התחדשות עירונית לכדאית".
התייקרות של 33%
המחקר בדק את המדד החברתי-כלכלי הממוצע בשכונות הסמוכות למפעלים. בעוד שבחיפה המדד הסוציו-אקונומי הוא 7 מ-10, בשכונת ואדי סאליב המדד הוא 2 מ-10 ובשכונת הדר מרכז המדד הוא 3. למרות זאת, בין 2015 ל-2020 התייקרו הנכסים בוואדי סאליב בכ-20% (מ-356 אלף שקל לדירת 3 חדרים יד שנייה ל-430 אלף שקל) ובהדר מרכז בכ-33% (מ-500 אלף שקל ל-667 אלף שקל). מחירי הדירות בחיפה כולה טיפסו בכ-24%.
המדד הסוציו-אקונומי בקריית בנימין בקריית אתא הוא 6 מ-10 ובשכונת תל חנן בנשר 3. דירת 3 חדרים מיד שנייה בקריית בנימין עלתה ב-2015 כ-400 אלף שקל, וב-2020 עמד המחיר על 531 אלף שקל, עלייה של כ-33%. בתל חנן נמכרה דירה דומה לפני חמש שנים ב-511 אלף שקל וכיום ב-645 אלף שקל - עלייה של 26%. מחירי הדירות בקריית אתא טיפסו בכ-26% - מ-429 אלף שקל ל-539 אלף שקל. בנשר התייקרו הדירות מ-634 אלף שקל ל-771 אלף שקל, עלייה של כ-22%.
יותר מהממוצע בעיר
בדרום נבדקו שכונת בן-גוריון באופקים ליד מפעל שניב (10 בדירוג) ושכונת גולדה (נווה ים) באשקלון שליד מפעל יד פז (מקום 17) ותחנת כוח רוטנברג (24 בדירוג). לשכונה באופקים מדד סוציו-אקונומי 1, אך מחירי הדירות בה טיפסו בחמש השנים האחרונות ב-33%. בעיר טיפסו המחירים ב-40%. באשקלון, המדד הסוציו-אקונומי של שכונת גולדה הוא 5 מ-10, ומחירי הדירות בה עלו ב-־56% לעומת 46% בעיר.
בשכונת נאות גנים בנתניה, שליד מפעל פלנטקס (מקום 27), מחירי הדירות ב-2015 היו 750 אלף שקל וטיפסו בכ-35% ל-1.01 מיליון שקל. העלייה גבוהה מהממוצע העירוני (32%), אף שהמדד הוא 3 מתוך 10.
בתל אביב, בשכונת תוכנית ל' ובשכונת כוכב הצפון הסמוכות לרדינג (מקום 28), מחירי הדירות ב-2015 היו 2.256 מיליון שקל ו-3.315 מיליון שקל בהתאמה. השנה המחירים עלו ל-2.86 מיליון שקל ו-4.26 מיליון שקל. בשתי השכונות זו עלייה של כ-27%, בדומה לעליית המחירים הממוצעת בעיר.
"בעוד שבמרבית המקרים שכונות הסמוכות למפעלים מזהמים הן כאלו שבהן גרות אוכלוסיות חלשות יחסית לעיר, מגמת המחירים לא אחידה", אומר רוזנטל. "בקריית אתא המחירים בשכונות הסמוכות למפעלים המזהמים עולים בקצב מהיר מהממוצע העירוני. סיבה אפשרית לכך היא שהשכונות הסמוכות למפעלים מראש זולות יותר, ולכן כל עלייה במחירים נדמית בהן כמשמעותית יותר".
לדבריו, "מאחר שהמחירים נמוכים יחסית, שכונות אלו מרכזות עניין מצד מי שרוצה לגור בעיר ולשלם פחות מהממוצע, וגם מצד משקיעים. בחלק מהמקרים השכונות חלשות עד כדי כך שהממשלה או הרשות המקומית משקיעות בהן יותר, בניסיון לשדרג ולחדש אותן. בת"א שכונות מרכז העיר הן המבוקשות ביותר, ולכן העלייה במחירים שם גבוהה משמעותית מבשכונות הסמוכות לרדינג המזהם, אך גם הן נחשבות יוקרתיות".
2 צפייה בגלריה
שמאי המקרקעין והכלכלן רונן רוזנטל (מימין), המשנה למנכ"ל madlan טל קופל
(צילום: שרון אלדר)
"היינו מצפים שזיהום קרקע או אוויר יהווה גורם משמעותי בבחירת דירה וישפיע על הביקושים והמחירים, אבל הנתונים לא תומכים בכך במובהק", מציין טל קופל, המשנה למנכ"ל madlan. "רבות מעתודות הקרקע המבוקשות בארץ הן על קרקעות מזוהמות. גם חלק מהמושבים היוקרתיים הם ליד מפעלים מזהמים, כמו אודים וכפר נטר שליד אזור התעשייה בנתניה, ובית חנניה שליד אזור התעשייה של אור עקיבא. זיהום סביבתי משפיע רבות על חיי היומיום, ועל הרוכשים לחקור את הסביבה לפני קבלת החלטה".
