רוצים לעשות שינויים בנכס? עשו זאת בשלב שניתן, או פעלו בהתאם לתקנות. אחרת, אתם בעיקר מסכנים את עצמכם, מאפשרים לקבלן להתנער מאחריות במקרה של אסון או אפילו במקרה של בעיות רטיבות שנגרמו בשל טעויות לא חכמות במיוחד שעשיתם.
מה למשל? שינוי ייעוד חדרים, ניכוס חדר שירות לחדר הרחצה באופן שמסכן אתכם ויכול להרוס את הצנרת, ביטול גלאי עשן, פגיעה ביכולת חדר הממ"ד להגן עליכם בשעת חירום ועוד.
בדקנו עם מעצבי-פנים ובעלי מקצוע מהן הטעויות הנפוצות שישראלים עושים רגע אחרי קבלת טופס 4 ומה המחיר שהם עלולים לשלם על כך. בכתבה זו, נפרט בעיקר על שינוי חלוקת חדרים ושינוי ייעוד הנכס. בכתבות הבאות, נרחיב על יתר הטעויות הנפוצות שבעלי נכסים עושים.
לפני הכל: מהו טופס 4?
טופס 4 הוא למעשה טופס אישור אכלוס, לפיו הרשות מצהירה כי בניית המבנה הסתיימה, וכי המבנה בטוח למגורים, הוא בהתאם לתכניות ולהיתרים וניתן לחברו לתשתיות מים, חשמל וטלפון. זהו אחד השלבים האחרונים לקראת מסירת המפתחות לבעלי הנכס.
גניבת מטראז' בדירות ובבתים פרטיים
"לישראלים יש עיניים גדולות והם רוצים להגדיל בכל מחיר את שטח הבית, גם כשזה גובל בהחלטות טיפשיות במיוחד", אומרת ברברה ברזין, מעצבת פנים ובעלת ביה"ס ללימודי עיצוב פנים. "לא מעט מבעלי דירות ומבעלי בתים פרטיים מנסים לנכס שטחי שירות כחלק מהשטח העיקרי של הבית, לאחר קבלת טופס 4.
"כך למשל, את החניה הם הופכים לחדר שירות או לקליניקה ובמרתף הם בונים קיר ביניים, מגדילים את השטח ובונים סוויטת שינה או חדר לעוזרת בית קבועה", מוסיפה ברזין. "מעבר לכך שזהו מהלך לא חוקי, הרי שברגע שמשנים את יחס השטחים, והבית לא תואם לתשריט הטאבו, במידה ובעלי הנכס יחליטו למכור אותו בעתיד, לא רק שהם לא מעלים את מחיר הנכס, אלא בפועל הם מורידים אותו".
לדברי ברזין, "הרדיפה הזאת אחרי מטראז' היא לא רק מיותרת אלא גם מטופשת. ברוב המקרים, השטחים הללו הופכים עם הזמן למחסנים.
"יתרה מכך, צריך לזכור שהשטחים האלה, לא נבנים לצורכי מגורים. למשל, התקרה שבהם היא בקושי בגובה של 2.2 מטר, אין בהם פתחי אוורור, התאורה בהם לא טובה, ואם מדובר במגורים במרתף, יש שם גם פליטה של גז ראדון מסוכן.
"בקיצור, מוטב להתמקד בתכנון נכון של הבית, ובניצול של השטח המקסימלי בדרכים חוקיות, יצירתיות ואשר הולמות את ייעוד השטח".
שימוש בחללים לא לפי ייעודם
"מרתף הוא לא חלל שנועד למגורים", אומרת מיכל גלר, יזמית ומנהלת פרויקטים בבנייה פרטית. "כדי להפוך אותו לכזה שמתאים למגורים, צריך לשים מערכות מיזוג מתקדמות, חיישנים עם בקרת סינון אוויר, חיישנים לבדיקת פליטת גז ראדון. ייעודו המקורי, הוא להעביר מספר שעות ביום שם, לכל היותר. לכן, לרוב הוא משמש כמרתף למשחק, כחדר מוזיקה, חדר כושר. לילה חד-פעמי. לא מעבר לכך".
לדברי גלר, "כשמשכירים את השטח הזה כדרך קבע, זה כמו לגור במערה: ללא חמצן בצורה מבוקרת, ללא אור טבעי. ברגע שזה ללא רישוי, ולא עובר תהליכי בקרה, זה מאוד מסוכן, גם אם לא רואים את הסכנה מיידית".
"לצערי אני נתקל בשנים האחרונות ביותר ויותר בעלי דירות ובתים קומבינטורים שמצפצפים על החוקים והתקנות", אומר מעצב הפנים, דניאל מיכאלי. "הם לוקחים לעצמם את הזכות לקבל החלטות שמסקנות את החיים שלהם ושל היקירים להם".
"בתחום הבנייה, זה שוק של שוטרים וגנבים", מוסיפה גלר. "כולם מתחכמים, ואחרי שהם מקבלים טופס 4 קבלת ההחלטות שלהם מאוד לא הגיונית. הבעיה הזו תיפתר מהשורש, אם האחריות תעבור למתכננים, למפקחים ולבעלי המקצוע. בעל הנכס לא מצליח לעמוד בזה. ברגע שמי שהפרנסה שלו תלויה בזה, יצטרך לתת את הדין, יכול לקרות פה שינוי".
משפצים? שלא יעבדו עליכם - למחירון המלא לחצו כאן
שינוי חלוקת חדרים ושינוי חלוקת ייעוד
"פעמים רבות, אחרי קבלת טופס 4, אנשים משנים את חלוקת החדרים הפנימית של הבית, מוסיפים דלת כניסה נוספת והופכים את החלל לכזה שניתן להשכיר, או להפוך לצימר", אומרת גלר. "יש עם העניין הזה מספר בעיות שרבים לא מודעים להן: ראשית, יש פה בעיה שיכולה להוביל לפלישה. כלומר, ברגע שמשכירים את הנכס הזה, דייר יכול לא להסכים להתפנות ממנו, ואין לבעל הנכס שום כתובת לפנות אליה: לא למשטרה ולא לרשות המקומית, שכן ברגע שהוא בעצמו עבריין, הוא לא מקבל סעד מהרשויות.
"שנית, רבים לא יודעים שהרשות המקומית יכולה לקחת מהם את טופס ה-4 ולנתק להם את אספקת החשמל", מוסיפה גלר. "למשל, במקרה שהיחידה היא צימר, ושכנים מתלוננים על מטרד רעש קבוע, בעל הנכס בבעיה גדולה".
לדברי גלר, "כדי לקבל את טופס 4 בחזרה, הוא צריך לשנות בחזרה את המבנה ולהפוך אותו לכזה שתואם את הייעוד המקורי שלו. יש הגדרות ברורות בחוק למהו יישוב תיירותי, ואדם לא יכול על דעת עצמו להכריז על צימר במרחב הכפרי, אם הוא אינו יישוב בעל היתר לכך".
"שלישית, בשלב המכירה, בעל הנכס יכול למצוא את עצמו בבעיה גדולה", מוסיפה גלר. "זאת, גם משום שהנכס חייב להיות תואם להיתר הבנייה שניתן לו. "אחרת, צריך להחזיר אותו לקדמותו, ולא ניתן להעביר בעלות בקרקע".
לדבריה, "השיפוץ הזה מיותר, שכן ממילא לא מקבלים את שווי ההשקעה בחזרה. כמו כן, עד שבעל הנכס מוכר את הקרקע, יכולות בינתיים להשתנות תקנות, ולחייב כל מי שמשפץ או בונה, בנהלים חדשים. הוא יכול למצוא את עצמו נדרש לעמידה בתקנים חדשים שלא היה מודע אליהם מראש. שיפוץ מחדש, חושף אותו להתאמות החדשות הקבועות בחוק. וכך, הוא נענש פעמיים, בעצם. וכל זאת, מבלי באמת להיות מודע להשלכות האלה, בשלב הבנייה הראשוני".
עוד כתבות בנושא:
סכנת נפילה: רבים מספחים את מרפסת השירות לחדר הרחצה ומסכנים את הדיירים
"אחד המקרים הנפוצים אצל רוכשי דירות קבלן היא שינוי היעוד של מסתור הכביסה וסיפוח שלו לחדר השירות או לחדר הרחצה", אומר מיכאלי. "השטח הזה נמוך מגובה הריצוף בבית לכן הם מגביהים ומרצפים אותו כך שיגיע למפלס הריצוף של הדירה. בכך, הם כביכול הם מוסיפים מטראז' לשטח העיקרי. מה שהם שוכחים זה שעם מנועי המזגנים, הדודים ומתקני החימום על גז שנמצאים שם לא אמורים להיות בקרבת הדיירים על בסיס יומי. זהו אזור רועש וחם, קשה לייצר בו בידוד וחמור מכך, לרוב זה מונע גישה של בעלי מקצוע לאלמנטים שבו, במידה שיש תקלה באחת המערכות".
"לרוב, חנוכיית המים ממוקמת במרפסת השירות הזו", אומר יאיר פורת, מקלאסיק שיפוצים באתר "המקצוענים". "ברגע שמתחילים לשבור שם קירות, לרצף ולשנות את ייעוד החלל הזה, יכולות להיגרם נזילות מים בעתיד. במצב כזה, הקבלן יוכל להתנער מאחריות".
"ברגע ששמים בחלל זה מנועים שמטרתם לפלוט את האוויר לתוך החלל, ואתה נושם את זה, ברור שזה מזיק", אומרת גלר. "זה כמו לחבר אגזוז של רכב לתוך הבית. אנשים עושים דברים בלי לחשוב על המשמעויות לטווח ארוך. האם זה פוגע בשכנים, בסביבה, בילדים שלהם. מין אימפולסיביות לא ברורה, לאחר קבלת טופס 4".
בהיבט המשפטי: עבירה פלילית והסתכנות בבעיות בשלב המכירה
"שינוי בנכס לאחר קבלת טופס 4 שאינו בהיתר בניה, מהווה, לפני הכל עבירה פלילית", אומר עו"ד משה מויאל, ממשרד עוה"ד מויאל מלאכי ושות' העוסק בתחום הנדל"ן והמקרקעין. "זאת, הן ביחס לבניה עצמה והן לעצם השימוש החושפת את מבצע עבירת הבניה עצמה ואת מבצע השימוש בנכס להליכים פליליים. חשוב לציין שעבירת ה'שימוש' בנכס שבו ישנן חריגות בניה (להבדיל מעבירת הבניה עצמה שהיא חד פעמית), היא עבירה מתמשכת כל עוד מתבצע שימוש באותו נכס. כלומר, היא אינה מתיישנת, מה שאומר גם שאין בהעברת זכויות מפלוני לאלמוני כדי לבטל את עבירת השימוש."
לדברי עו"ד מויאל, "רבים נוטים לחשוב שאם יבצעו את אותן עבירות בניה לאחר קבלת טופס 4 הם 'מוגנים מפני אכיפה' אך לא כך הדבר. "רשויות הפיקוח העירוניות פועלות באופן יום יומי לאיתור עבירות בניה ולא רק במעמד קבלת טופס 4 לבית".
הסוגיה הזו רלוונטית במיוחד בהליכי מכירה של נכסים. "בשלב המכירה, מאזן האימה משחק לטובת הרשות המקומית, שכן כידוע להשלמת רישום הנכס בטאבו נדרש המוכר להמציא לקונה אישור עייריה לטאבו", מסביר עו"ד מויאל. "למעט בדיקת חובות של אותו מוכר, שולחת הרשות המקומית פעמים רבות את מחלקת הפיקוח לנכס במקרים בהם יש חשש שבוצעה בנכס עבירת בניה".
אותו מאזן אימה פועל לרעת בעל הנכס ועלול לסכל את המכירה. עו"ד מויאל: "הסיבה לכך היא שלרוב הקונה יחשוש מלקחת על עצמו את הסיכון הפלילי או להסתכן בקבלת צו הריסה מאת הרשות המקומית. בדיוק מאותן סיבות גם בנקים שמעניקים משכנתאות לרוכשי דירות, לא יביאו בחשבון בשווי הנכס את החלק שבחריגה".
צריכים קבלן שיפוצים? לחצו כאן
ynet הוא שותף באתר "המקצוענים"
