רוכשי הדירות בישראל מחפשים תמיד את הפרויקט הטוב ביותר בשכונה הטובה ביותר. אלא שלעיתים, במרחק הליכה, ניתן למצוא שכונות טובות לא פחות - אבל זולות משמעותית. בחלק מהן ניתן אפילו להשתדרג לדירת פנטהאוז בלי להוציא עוד כסף ולהגדיל את המשכנתה. אז מה גורם לפערי מחירים כה משמעותיים בין דירות הנמצאות ברדיוס של קילומטר אחד זו מזו?
"יש אמירה בתחום הנדל"ן שמדברת על מיקום, מיקום ומיקום – אומנם קלישאה, אבל היא נכונה ותקפה", אומרת אורית גבאי, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת גבאי. לדבריה, "בנדל"ן יש המון ניואנסים, לכאורה, קטנים - אבל הם יוצרים הבדלים משמעותיים בביקושים ובמחירים של הדירות. אם נסתכל על שני רחובות סמוכים, האחד ליד כביש ראשי והשני שקט וללא מוצא, ודאי שמחירי הדירות יהיו גבוהים יותר ברחוב השקט. כך גם לגבי דירות בקו ראשון לים לעומת קו שני. דירות שפונות לים מתומחרות בפער משמעותי, לפעמים אפילו באותו בניין – דירה עם נוף פתוח תעלה הרבה יותר מדירה שפונה לכיוון אחר".
לדברי שמאי המקרקעין ישראל יעקב, "יש סיבות רבות לכך ששכונה מסוימת זולה מהשכונה הסמוכה. לעיתים מדובר באוכלוסייה ברמה סוציו־אקונומית נמוכה או קירבה לעורק תחבורה ראשי או לאזור תעשייה, אבל במקרים לא מעטים מדובר בשכונות מצוינות - הכול עניין של מיתוג או של שכונות שנמצאות רגע לפני הפריצה שלהן". על־פי יעקב, אחת הדוגמאות בעשור האחרון להפרשי מחירים בין שכונות סמוכות היא שכונת נווה שרת בצפון־מזרח תל אביב מול שכונת צהלה הסמוכה, אלא שבשנים האחרונות היא צמצמה את הפערים בצורה משמעותית. "לפני עשור היו הבדלים של מיליוני שקלים בין מחירי הדירות – דירה בנווה שרת נמכרה בכמיליון שקל בממוצע לעומת 3 מיליון שקל בצהלה".
3 צפייה בגלריה
מבט משכונת פארק הים בבת ים אל שכונת שער הים בראשון לציון, היקרה בכ־%19
(צילום: עמי לאור)
עם זאת, הוא מדגיש, כי "בעקבות תוכניות רבות של התחדשות עירונית, חלה בנווה שרת עליית מחירים שנמשכת עד היום, ומי שרכש שם לפני עשור עשה אקזיט. כיום המחירים בין השכונות דומים, סביב 40 אלף שקל למ"ר על־פי העסקאות האחרונות שנרשמו ברשות המיסים. כך, דירת 4 חדרים (ממוצע של דירות מיד שנייה ודירות חדשות) בשכונת נווה שרת עולה כ־5 מיליון שקל, ואילו בצהלה דירה דומה עולה כיום 5.1 מיליון שקל".
גם גבאי מדגימה הבדלי מחירים בין שכונת הצפון הישן (החלק הצפוני) בתל אביב לשכונת כוכב הצפון. "בפרויקט החברה ברחוב בודנהיימר, שנמצא בסמוך לפארק הירקון, דירה מתומחרת בכ־10,000 שקל למ"ר יותר מאשר דירה בשכונת כוכב הצפון, שנמצאת ממש בצד השני של הפארק", היא אומרת. "גם כוכב הצפון היא שכונה איכותית עם משפחות צעירות, גם היא בתל אביב וקרובה לכל אזורי התעסוקה, אבל הירקון הוא סוג של גבול פסיכולוגי שמפריד בין מרכז תל אביב לשכונות הצפוניות שלה, שבהן המחיר למ"ר נמוך יותר בדרך כלל". כך, דירת 4 חדרים חדשה בשטח 105 מ"ר בפרויקט בשכונת הצפון הישן נמכרה ב־6.1 מיליון שקל ואילו ברחוב בילויה בשכונת כוכב הצפון דירה דומה מוצעת למכירה תמורת 5.25 מיליון שקל.
ממזרח לאיילון המחיר נמוך בשליש
שכונה נוספת היא נווה עופר בדרום תל אביב, שמציעה מחירי נכסים נמוכים ביחס לשכונת פלורנטין הסמוכה. "מחירי הדירות כיום בפלורנטין נעים סביב לא פחות מ־5 מיליון שקל לדירת 5 חדרים חדשה", אומר יעקב. "אם מתרחקים דרומה לשכונת נווה עופר (תל כביר), המחירים צונחים במחצית. אני מאמין שהפער הזה ייסגר בעוד מספר שנים".
גם שכונת נחלת יצחק, המצויה ממזרח לנתיבי איילון, נחשבת זולה ביחס לשכונה החדשה מע"ר צפוני (הצפון החדש), הממוקמת ממערב לנתיבי איילון ומאופיינת בשדרת מגדלים בקרבת קניון עזריאלי. על־פי בדיקה שערכה חברת אמבסדור, המתמחה בייעוץ, תכנון ושיווק נדל"ן למגורים, בין השכונות מפרידים 400 מטרים בקו אווירי, אך גם כ־16 אלף שקל למ"ר. למעשה, ממזרח לנתיבי איילון המחיר הממוצע למ"ר נמוך בשליש.
על־פי 64 עסקאות שדווחו בשנה האחרונה ברשות המיסים בנחלת יצחק, המחיר הממוצע למ"ר (דירות חדשות ומיד שנייה) עומד על כ־36 אלף שקל למ"ר. כלומר, דירת 4 חדרים עולה 3.24 מיליון שקל. כשחוצים לצידו המערבי של איילון, המחירים מטפסים ב־25%-30%. כלומר דירה דומה תעלה 4.15 מיליון שקל. לדברי צחי סופרין, בעלי קבוצת סופרין, "פער המחירים המשמעותי בין צידו המזרחי של איילון בשכונת נחלת יצחק לבין המע"ר הצפוני מוביל צעירים לעבור לנחלת יצחק, כאשר בעתיד השכונה צפויה להתחבר אפילו טוב יותר לצד המערבי של תל אביב, עם קידומו של פרויקט קירוי איילון שיקל על המעבר ויקצר את זמני הנסיעה בין הצדדים".
"בתוך הקילומטר יכולים להיות הבדלים מאוד משמעותיים", מסביר שימי מלכה, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת יובלים, שבונה פרויקטים בדרום תל אביב. "יש תהליך טבעי, שבו שכונה מסוימת מתייקרת, למשל פלורנטין, אבל בסמוך אליה יש שכונה דרומית יותר, כמו גבעת הרצל או נווה עופר, שהמחירים בהן עדיין נמוכים, בין היתר כי לא היו התחלות בנייה. אבל זה מצב שיכול להשתנות, כאשר הביקושים זולגים לשכונה שהמחירים בה נוחים יותר, עד שהתדמית שלה משתפרת והיא הופכת להיות הדבר הבא", הוא אומר.
אותו תהליך קרה גם ברמת השרון, מהערים היקרות בארץ, כאשר המחירים בשכונת מורשה היו נמוכים ביחס לשאר העיר. בעוד במורשה מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים מיד שנייה בשטח 80 מ"ר ברחוב חטיבת אלכסנדרוני עומד על 1.85 מיליון שקל, בשכונת נווה מגן הסמוכה המחיר הממוצע עומד על 2.73 מיליון שקל ברחוב סמטת מעלות. "הצעירים גילו את מורשה, קנו וילות ישנות ושיפצו אותן, היזמים לקחו רחובות ישנים וקידמו שם פרויקטים של התחדשות עירונית – והשכונה כבר שינתה את פניה", אומר מלכה. כיום מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה במורשה עומד על 2.78 מיליון שקל.
"צמד מילים עם כוח ופרמיה"
לא רק בתוך הערים עצמן - לעיתים ניתן פשוט לחצות את הכביש ולעבור משטח השיפוט של תל אביב לשטחה המוניציפלי של רמת גן כדי לרדת במחיר. כך למשל קיימים הבדלי מחירים בין שכונת נווה חן במזרח תל אביב לשכונות רמת הטייסים ברמת גן. "לצמד המילים תל אביב יש כוח ופרמיה. לכן יש שכונות שכדאי פשוט לחצות את הכביש או לעבור לרחוב מקביל ולרכוש בהן נכס במחיר נמוך יותר", אומר יעקב. "כך לדוגמה, בשכונת נווה חן התל אביבית מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים עומד על 1.8 מיליון שקל. בשכונת רמת הטייסים ברמת גן המחיר יורד ל־1.5 מיליון שקל".
דוגמה נוספת לשתי שכונות בערים שונות, המרוחקות זו מזו כ־300 מטרים בלבד בקו אווירי, הן חרוזים ברמת גן ובבלי תל אביב. על־פי נתוני אמבסדור, קיים פער של כ־20 אלף שקל למ"ר במחירי הדירות בין השכונות, וזאת על אף ששתיהן נמצאות בקו ראשון לפארק הירקון. על־פי נתוני רשות המיסים, כ־140 עסקאות נעשו בשנה האחרונה בשכונת חרוזים במחיר ממוצע של 28 אלף שקל למ"ר. זאת בעוד בשיכון בבלי מחירי הדירות מאמירים לסכום של 48,600 שקל למ"ר. כך למשל, דירת 5 חדרים בשטח 118 מ"ר נמכרה בדצמבר האחרון ברחוב החרוזים 18 ברמת גן תמורת 3.76 מיליון שקל, כלומר 31,800 שקל למ"ר. לעומתה, נמכרה לאחרונה דירת 5 חדרים ברחוב פעמוני יוסף בשיכון בבלי בשטח 117 מ"ר תמורת 5.8 מיליון שקל - תג מחיר של 49,500 שקל למ"ר.
אף ששיכון בבלי יקר יותר, דקל יצחק, סמנכ"ל הומרקט שיווק פרויקטים, מבהיר, כי "בתקופה האחרונה זכתה שכונת חרוזים ברמת גן לעדנה מחודשת, עם הגירה חיובית של תושבי תל אביב לפרויקטים החדשים. היא מקבלת אט אט צביון אורבני תל אביבי, ובעקבות מדיניות עיריית רמת גן לצמצום היתרי הבנייה בתמ"א 38, מלאי הדירות בשכונה הולך ואוזל, כך שאנו צופים עליית מחירים משמעותית".
שיקולים אחרים במגזר החרדי
דוגמה נוספת היא שכונת פארק צמרת בתל אביב ומתחם עלית ברמת גן. במרחק של קילומטר קו אווירי נמצאות שתי שכונות המגדלים הללו, המשלבות משרדים ומסחר. גם כאן ההבדל הוא המיקום – משני צידי נתיבי איילון – כאשר השכונה התל אביבית יקרה יותר. לדברי יוני בראל, מנהל מכירות ארצי בחברת אזורים המקימה את פרויקט EXCHANGE RAMAT GAN במתחם עלית, מחיר למ"ר לדירה עומד כיום על 37 אלף שקל. מדובר בפער של כ־10% בין השכונות.
כך, בעוד בחודש האחרון נמכרה במגדל דירת 3 חדרים בשטח 80 מ"ר תמורת 3.2 מיליון שקל; בפרויקט מגדלי W PRIME בפארק צמרת נמכרה בחודש פברואר האחרון דירה דומה תמורת 3.67 מיליון שקל. כמו ברמת השרון, גם ברמת גן נרשמו עליות מחירים. "אם לפני 5 שנים באזור הבורסה והשכונות הסמוכות לה עמד מחיר ממוצע למ"ר בדירת 3 חדרים על 30-25 אלף שקל למ"ר, הרי שכיום זינק המחיר בחלק מהעסקאות לכמעט 40 אלף שקל למ"ר - עלייה של יותר מ־30%", מוסיף בראל.
גם ברמת גן לבדה ניתן למצוא פערי מחירים בין שתי שכונות סמוכות. לדברי סיוון היללי, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקרדן נדל"ן, "בפרויקט שאנו בונים בשכונת הבילויים, דירת 3 חדרים חדשה בשטח 75 מ"ר נמכרת תמורת 2.08 מיליון שקל. מדובר בשכונה הממוקמת בסמוך ליציאה לדרך אלוף שדה מצד אחד ולקניון גבעתיים ומחלף השלום מצד שני. בשכונת נווה יהושע הסמוכה, לעומת זאת, המחירים כמעט לא עלו בשנתיים האחרונות, בין היתר בשל חוסר פיתוח סביבתי. כך, דירה דומה בשכונת נווה יהושע נמכרה לאחרונה ב־1.79 מיליון שקל".
פערי מחירים ניתן למצוא גם בבני ברק – שם דווקא דירה על פארק הירקון עולה פחות מדירה ישנה במרכז העיר. לדברי יעקב ערבליך, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן סן חן המתמחה בדיור למגזר החרדי והדתי, "השיקולים בציבור החרדי משפיעים בצורה שונה על המחירים מאשר בקרב הציבור הכללי, כתוצאה מאורח החיים השונה. כך למשל דירות בקומות הגבוהות שוות פחות מאשר בקומות הנמוכות בעקבות איסורים על שימוש במעלית שבת, וגם למיקום יש השפעה מכרעת". כך לדוגמה, במרכז העיר בני ברק, דירת 4 חדרים עולה כיום כ־1.95 מיליון שקל. אך כשמתרחקים מעט ממרכז העיר באזור רחוב רבי עקיבא, אפילו מרחק קילומטר, מתרחקים גם מהמוסדות הדתיים והרוחניים החשובים במגזר החרדי, מעבר למסחר ולחיי היומיום. כך, דירות חדשות, הצפויות להיבנות במרחק של כקילומטר משם בצפון העיר, סמוך לפארק הירקון הירוק, נמוכות באופן משמעותי עד כדי מאות אלפי שקלים לדירה. למשל דירת 4 חדרים ליד פארק הירקון בבני ברק עולה כ־1.6 מיליון שקל.
מיתוג העיר משפיע
פערי מחירים בין שכונות סמוכות בערים שונות ניתן למצוא גם בראשון לציון מזרח ובבאר יעקב. לדברי יעקב, "שכונת הרקפות היא שכונה חדשה בראשון לציון, הממוקמת בסמוך לבאר יעקב ולמה שנשאר ממחנה צריפין. מחיר דירת 4 חדרים חדשה עומד על כ־2 מיליון שקל. לעומת זאת, במרחק של דקות ספורות מגיעים לשכונת פארק המושבה בבאר יעקב. המחירים שם כבר עומדים על כ־2.5 מיליון שקל". הסיבה לפערים, אומר יעקב, נעוצה בעובדה שבאר יעקב "עשתה בשנים האחרונות קפיצה מטאורית במחירים בשל מיתוג נכון. לפני שנים ספורות היא הייתה מגנט לזוגות צעירים שלא היו יכולים לרכוש דירה בראשון לציון ובנס ציונה הסמוכה. כיום המצב הפוך. היא יקרה יותר בהרבה מאוד נכסים".
עוד בראשון לציון, במרחק של כקילומטר משכונת המגדלים הוותיקה שער הים בעיר, ממוקמת שכונת פארק הים החדשה בבת ים. שתי השכונות כמעט צמודות זו לזו, פארק הים מצפון ושער הים מדרום, ביניהן מפריד הגבול המוניציפלי של בת ים וראשון לציון. על־פי בדיקת חברת אמבסדור, שהתבססה על נתוני העסקאות ברשות המיסים של דירות 5-4 חדרים במגדלים, בשכונת פארק הים בבת ים דירת 4 חדרים גדולה בשטח 115 מ"ר נמכרת במחיר ממוצע של 2.8-2.6 מיליון שקל; ואילו דירות 5 חדרים של כ־130 מ"ר נמכרות במחירים של 3.5-3.2 מיליון שקל. כלומר, מחיר ממוצע למ"ר: כ־24 אלף שקל.
לעומת זאת, בשכונת שער הים בראשון לציון דירות 4 חדרים קטנות בשטח 90 מ"ר נמכרות ב־2.6-2.5 מיליון שקל ודירות 5 חדרים של 114 מ"ר נמכרות ב־3.4-3.3 מיליון שקל. כלומר, מחיר ממוצע למ"ר: 28.5 אלף שקל. כך שלמעשה, בהשוואת מחיר למ"ר, שכונת שער הים יקרה יותר משכונת פארק הים בכ־19%. לדברי עודד שיין, מנהל שיווק ומכירות בקבוצת שפונדר פדלון הבונה את פרויקט בריזו בשכונת פארק הים בבת ים, הפער נעוץ בעובדה ששכונת פארק הים עדיין מצויה בבנייה. הסיבה השנייה היא המיתוג של העיר. "אף שמדובר בשתי שכונות יוקרה הצמודות לקו החוף, ראשון לציון נחשבת בקרב הציבור הרחב כאיכותית יותר מבת ים". עם זאת הוא מדגיש, כי פערי המיתוג בין הערים ילכו ויצטמצמו עם השנים.
"אפשר לראות היום בכל עיר ועיר שפערי מרחק קטנים מביאים לפערים של עשרות אחוזים במחיר. לרוב הם נובעים מהעובדה שמדובר בשכונה ישנה מול חדשה, בפיתוח השכונה או באוכלוסייה", מוסיף גל קסטל, מנהל שיווק בחברת אורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והשקעות. לדבריו, בשכונת אחוזת הנשיא ברחובות, למשל, הממוקמת במרחק של דקת נסיעה בלבד משכונת היובל, הבדלי המחירים בין השכונות מגיעים ל־15% לפחות – מחיר דירת 4 חדרים בשכונת אחוזת הנשיא עומד על 2.2 מיליון שקל, ואילו דירה דומה בשכונת היובל תעלה 1.9 מיליון שקל. "שכונת אחוזת הנשיא היא חדשה יותר, האוכלוסייה בשכונת היובל ותיקה יותר ומעמדה הסוציו־אקונומי יחסית נמוך יותר, ומכאן פערי המחיר", מסביר קסטל.
הסטיגמה מכתיבה את הפער
גם בירושלים, במרחק של קילומטר אווירי, ניתן לזהות פערי מחירים משמעותיים בין דירות מגורים בשיעור של כמעט 20% במחירים. "בעוד בשכונת קריית יובל הוותיקה מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים עומד על כ־23 אלף שקל למ"ר, הרי שבשכונת רמת דניה מגיעים המחירים ל־27.5 אלף שקל למ"ר", אומר ינון סבג, חבר הנהלה בקבוצת אמבסדור. כך, דירת 4 חדרים בשטח 90 מ"ר בקריית יובל נמכרה ב־2.14 מיליון שקל. לעומת זאת, דירה דומה בשכונת רמת דניה נמכרה ב־2.63 מיליון שקל.
"שתי השכונות נהנות ממאפיינים דומים בכל הנוגע למיקום ולנגישות – שתיהן קרובות לכביש בגין, לקניון מלחה, לגן החיות התנ"כי וליער ירושלים. עם זאת, הסטיגמה היא שמכתיבה כאן את פערי המחיר", הוא מציין. "קריית יובל הוותיקה, ששנים סבלה מתשתיות ברמה נמוכה, ויש בה עדיין רוב לקהל המבוגר, עוברת תהליכים מקיפים של התחדשות עירונית - אבל לקהל לוקח זמן לזהות זאת, וזה בא לידי ביטוי ברמות המחירים". להערכתו, ככל שתקודם תוכנית הרכבת הקלה בסמוך לשכונה, כך יאוכלסו פרויקטים חדשים, יתווספו מקומות תעסוקה והמחירים יטפסו.
דוגמה נוספת לפער המחירים במרחק של קילומטר קו אווירי מכיר כנראה כל ירושלמי. מי שלא גדל בבירה יכול להתבלבל, משום שאף שמדובר בשני אזורים שונים לחלוטין – שם השכונות זהה: שכונת קטמונים מול שכונת קטמון הוותיקה. "השוני בא לידי ביטוי במחירים באופן משמעותי", אומר סבג, "קטמון הוותיקה היא שכונה מבוססת, מהידועות והמבוקשות בעיר, עם מרחבים ירוקים ופתוחים, בתי כנסת, מוסדות חינוך ומרכזי תרבות, אוכלוסייה חזקה ומחירי נכסים בהתאם – 35 אלף שקל למ"ר לדירת 3 חדרים".
לעומתה, שכונת הקטמונים הייתה עד לפני מספר שנים שם נרדף לשכונה נחשלת. מחירי הדירות בקטמון הישנה עומדים על 2.1 מיליון שקל לדירת 3 חדרים בשטח 56 מ"ר, לעומת הקטמונים – שם דירה דומה נמכרה ב־1.59 מיליון שקל. "בינתיים גילו אותה המשקיעים, בעיקר בגלל תוכניות להתחדשות עירונית שקיימות בה, על אף שהפרויקטים עדיין לא יצאו לפועל", מציין סבג. "לכן למרות המיתוג שלה, מחירי הדירות בשכונת הקטמונים למעשה כבר בעלייה ועומדים על ממוצע של 27 אלף שקל למ"ר.
"יש כמה סיבות להפרשי מחיר משמעותיים בין שכונת קטמון הישנה לשכונת הקטמונים", מוסיף דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי חברת דרא שיווק נדל"ן. לדבריו, "נוף, עצים, תכנון, נגישות וכו' הם שיקולים מרכזיים, אבל גם איכות הקהילה משפיעה באופן דרמטי על המחיר, כי היא מקרינה על החינוך, הניקיון, התרבות וכדומה. שכונת קטמונים הייתה ממוצבת נמוך, אך התחולל בה השינוי לאחר שעברו אליה משפחות מהמגזר הדתי־לאומי אנגלו־סכסי, שהתגוררו לפני כן בשכונות סמוכות שממוצבות גבוה, כמו קטמון הישנה. אם תחילה הפערים היו בשיעור של 50%, לאחר השינוי בהרכב האוכלוסייה הפערים הצטמצמו".
גם בנשר אפשר למצוא פערי מחירים. לדברי ליאת דנינו, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת אלמוגים, בפרויקט עמק הכרמל, בשכונה בעלת אותו השם, דירת 4 חדרים בשטח 108 מ"ר נמכרה בסכום ממוצע של 1.35 מיליון שקל. בשכונת תל חנן הסמוכה, לעומת זאת, מחיר דירה דומה עומד על 950 אלף שקל ברחוב ששת הימים. "הסיבה לפערים נעוצה בעובדה, שמדובר בשכונה חדשה בקרבת הטכניון, המטרונית, מנהרות הכרמל ותחנת הרכבת החדשה", אומרת דנינו.
