צפו: מחירי הדיור ממשיכים לעלות
(צילום: משי בן עמי)
מחירי הדיור ממשיכים לטפס: אם בספטמבר 2020, אחרי ירידות מחירים מעטות, נרשמה עלייה מתונה של 0.4% (לפי מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), הרי שבשלושת החודשים האחרונים נרשמו עליות של קרוב ל-3%. על פי המדד האחרון שפורסם השבוע, שנת 2021 נפתחה גם היא עם עליות מחירים, לאחר שבחודשים דצמבר 2020-ינואר 2021 התייקרו הדירות בשיעור של 0.9% לעומת החודשיים שקדמו להם (נובמבר-דצמבר 2020). בכך השלימו עלייה שנתית של 4.3% במחירי הדירות לעומת התקופה המקבילה אשתקד (דצמבר 2019-ינואר 2020).
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
עלייה במחירים נצפתה בכל המחוזות, הן בחישוב חודשי והן בחישוב שנתי. מחוז צפון ומחוז תל אביב הובילו את העליות הללו עם שיעור של 6% ו-5.2% בהתאמה. גם מדד מחירי הדירות החדשות הציג עלייה שנתית של 3.3%. נוסיף לכך את העובדה שמחירי הברזל בעולם זינקו בחודשים האחרונים בשיעור של 35%, ומדד תשומות הבנייה (העלויות הנדרשות לבניית דירה) עלה בחודשיים בלבד ב-1.1%, ונראה כי מי שמתכנן לרכוש דירה על הנייר צפוי לשלם הרבה יותר.
בענף מעריכים כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות על רקע ההיצע הנמוך אל מול הביקושים הקשיחים. "כשהשוק לא בונה דירות, הביקוש טס וההיצע מגמגם - אנחנו נמשיך לראות עליות מחירים", אומר השמאי חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. לדבריו, "השוק לא בונה לא רק בגלל הקורונה - דווקא הירידה בהתחלות הבנייה הייתה יחסית מתונה בסופו של דבר ב-2020. השוק לא בונה גם כי הממשלה משותקת. כשהקבלנים מצויים בחוסר ודאות - זה חמור מאוד".
אחת הסיבות לגידול בביקושים נעוצה בריבית המשכנתאות, קובע הכלכלן שלמה מעוז. לדבריו, "ריבית המשכנתאות היא הזולה ביותר, לא מאז מקום המדינה אולי מאז היישוב היהודי, וזה מגדיל את הביקוש - מה שמוביל להתייקרות הדיור. בנוסף, חלה עלייה דרסטית של עשרות אחוזים במחירי הברזל והאלומיניום בכל העולם, וזה מתחיל להתגלגל לשוק המקומי. גם העובדה שאין ממשלה לא תורמת למצב. ניכנס למשבר דיור ואם יהיו עוד בחירות זה יהיה הנושא הבא".
בראיון באולפן ynet עם אלכסנדרה לוקש וניר (שוקו) כהן נשאל מעוז איזה ציון היה נותן לראש הממשלה נתניהו בטיפול במשבר הדיור. "אני נותן לו דווקא ציון טוב בתקופה שהיה לו את משה כחלון כי חלה האטה בעליית מחירי הדירות. אבל בשנה האחרונה אין טיפול בדיור ולכן אני לא רוצה לתת ציונים כעת". על השאלה האם זוג צעיר צריך לקנות עכשיו דירה או להמתין לירידות מחירים השיב מסילתי באולפן: "מי שצריך לקנות דירה למגורים ולא להשקעה - כדאי שיעשה את זה. אני לא רואה דרך שבה הממשלה מורידה את מחירי הדיור".
השוק מתאושש, הביקושים מזנקים
משבר הקורונה, שאיים על כלל המשק הישראלי והוביל אותו לגירעון היסטורי, איים תחילה גם על ענף הנדל"ן. אחד החששות הגדולים היה מירידה דרמטית בהתחלות הבנייה של דירות חדשות על רקע הטלת הסגרים והמגבלות. אלא שכיום, כשנה לאחר הסגר הראשון, החשש התבדה. כפי שציין מסילתי, נתוני התחלות הבנייה לסוף 2020 הציגו ירידה מתונה יחסית של 3.5% בלבד במספר הדירות שהחלה בנייתן.
"יחסית לשנת קורונה, הירידה השנתית בהתחלות הבנייה הייתה קטנה מהמצופה", אומרת איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי חברת מכלול העוסקת במימון וליווי פרויקטים למגורים. "הקבלנים הבינו שלא כדאי להם לעצור את הבנייה לאור הביקושים הגבוהים. החסם העיקרי ליצירת יותר התחלות בנייה היה קצב מתן היתרי הבנייה. הרשויות המקומיות לא תפקדו כראוי בתקופת המשבר ולא נתנו מספיק היתרים, גם הבירוקרטיה שמכבידה בימים כתיקונם התגברה והחמירה את המצב".
ואכן, כפי שאי אפשר להתעלם מהעובדה שמדובר בשפל של חמש שנים בהתחלות הבנייה ומכך שהפחתת מס הרכישה למשקיעים הגדילה את הביקושים בצורה משמעותית, לירידה במתן היתרי בנייה ב-2020 בשיעור של 8% עשויות להיות השלכות. "אחרי ההלם של הסגר הראשון, שפגע בעיקר בהנפקת היתרי הבנייה מכיוון שוועדות התכנון לא תפקדו, ראינו שהשוק התאושש", מסביר השמאי ישראל יעקב. "למרות זאת, יש אזורים בישראל שצמאים לדירות חדשות, הביקושים נשארו גבוהים וגם ירידה קלה בהתחלות הבנייה עשויה להוביל לעלייה תלולה במחירים".
מסילתי נחרץ יותר, וטוען כי "המשמעות של הירידה במתן היתרי הבנייה היא שלא תהיה מספיק בנייה כדי לענות על הביקושים הגוברים - מה שמהווה מתכון בטוח לעליית מחירי הדירות. אם רוצים לתת מענה לגידול הדמוגרפי ולעלייה בדרישה לדירות בישראל, המדינה חייבת לנקוט צעדים שישחררו את חסמי הבירוקרטיה ולהגביר משמעותית את קצב מתן היתרי הבנייה".
בעיה נוספת שהתעוררה על רקע זה הייתה שיווק נמוך במיוחד של קרקעות להקמת דירות על ידי רשות מקרקעי ישראל, לצד ירידה במספר התוכניות המאושרות לבניית דירות על ידי מינהל התכנון. הטלטלה הפוליטית ודאי שלא הועילה לשוק, וגם המצעים של המפלגות בנושא הדיור לא ממש הציגו הצעות קונקרטיות. "בבחירות הנוכחיות ענף הנדל"ן אינו נמצא בראש סדר העדיפויות, הממשלה הבאה חייבת להוציא דחוף כמה שיותר מכרזים לבנייה", מוסיף יעקב.
יקי בריגה, בעלי בריגה נדל"ן, מחזק את דברי יעקב. "כל עוד ממשלת ישראל לא מטפלת בתכנון העתידי של שוק הדיור, אני צופה עליית מחירים דו ספרתית במהלך 2021", הוא מזהיר. "המדינה חייבת לדאוג לתכנון של שוק הדיור לטווח הארוך ולקיים שיח עם הקבלנים בשטח כדי לקצר את תהליכי התכנון וליצור איזון בין ההיצע לביקוש. האינטרס של הקבלנים הוא גם להוריד את מחירי הדיור משום שאנחנו מדברים על עשור של עליות מחירים לא נורמליות. אנחנו חוששים שהתופעה הזו תגרום לכך שרק לעשירים תהיה יכולת לרכוש דירה, ובטווח הארוך אפילו תגרום להגירה שלילית מישראל, שכן שהצעירים שלא יוכלו לרכוש דירה בארץ - יעדיפו לרכוש דירה בחול".
רוכשי הדירות לא מחכים לממשלה
אז האם וכיצד מתכננת הממשלה הבאה לטפל בשוק הנדל"ן בישראל? שר השיכון יעקב ליצמן פרסם השבוע את החזון שלו לשוק הדיור, אם ימשיך להחזיק את תיק השיכון מטעם מפלגת יהדות התורה. בין היתר הצהיר כי ידאג להשקעה בתשתיות תומכות דיור בהיקף של 15 מיליארד שקל לטובת הגדלת היצע הדירות במסגרת תוכנית מחיר מופחת וכן יקדם תוכניות לדיור להשכרה; ויקדם מודל כלכלי לקידום התחדשות עירונית, במסגרתו כ-2% מהכנסות רשות מקרקעי ישראל יופנו לטובת פרויקטים כאלה באמצעות הקמת קרן התחדשות עירונית.
יעקב ליצמןצילום: אלכס קולומויסקיבנוסף, הוא מתכנן לקדם הסכמי גג הכוללים מיזמי התחדשות עירונית ולהוסיף כ-2,000 יחידות דיור לטובת מערך הדיור הציבורי. בחזרה לרשות מקרקעי ישראל, בכוונתו להקנות לה עצמאות תקציבית ולהסיט משאבים שלה לטובת תשתיות בהיקף של מיליארדי שקלים. עוד הוא מתכנן להמשיך בתוכניות מענקים לרוכשי דירות חדשות ויד שנייה בפריפריה ולהקנות הלוואות ומשכנתאות מוזלות לזכאים.
על תוכנית הדיור של ליצמן אמר מסילתי באולפן ynet: "הוא נותן ואוצ'רים לקבוצות מסוימות שיקנו דירות במקומות מסוימים. לא ראיתי פתרון לביקושים הקיימים בגוש דן, לא ראיתי התייחסות רצינית לפינוי בינוי ולמה יקרה אחרי שתמ"א 38 תסתיים, יש עוד הרבה דברים פתוחים".
כפי שפרסם גד ליאור בפרויקט מיוחד על מצעי המפלגות ב-ynet, למפלגת הליכוד אין כלל תוכנית דיור. אשר לשאר המפלגות שסיפקו מצעים, נראה כי מרביתן מסכימות שיש צורך בקידום דיור להשכרה, אם כי לרוב מדובר בחידושים של יוזמות עבר או תוכניות קיימות.
בתקווה חדשה מציעים לקדם תוכנית לדירה ראשונה במחיר מופחת לזוגות צעירים ומשפחות, ולרכז את גורמי הממשלה העוסקים בדיור תחת מינהלת אחת. בנוסף מכוונים לתמרץ בניית 75 אלף דירות להשכרה תוך עשור. בכחול לבן מתחייבים לשחרר חסמים ביורוקרטיים המעכבים השלמת פרויקטים קיימים, להוסיף קומות במרכזי הערים ולפתוח את שוק השכירות לטווח ארוך במחירים "מרוסנים".
במפלגת העבודה מקדמים תוכנית לחיזוק הדיור הציבורי, כך גם במרצ שמתייחסת גם היא לשכירות ארוכת טווח, וכמוהן מפלגת יש עתיד, שמבקשת להסיר חסמים בתכנון ובבנייה ולהסדיר את שוק השכירות. בש"ס מבטיחים "מחיר סופי הוגן לזוגות צעירים". בימינה מבקשים לשחרר קרקעות מידי רשות מקרקעי ישראל, מונופול הקרקעות של המדינה, ומציעים להסב משרדים לדירות.
רק שנראה שלא רק הקבלנים - גם הרוכשים לא ממש מאמינים שהממשלה תטפל במשבר הדיור וכבר לא ממתינים לתוכניות חדשות. לראיה, בינואר האחרון נמשכה העלייה במכירת דירות עם זינוק של 20% לעומת אשתקד (לפי נתוני הלמ"ס). ועל אף שהנתונים של הלמ"ס אינם תואמים את הנתונים שפרסמה השבוע הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, גם האחרונה הציגה עלייה במכירת דירות בחודש הראשון של 2021. אלא שריבוי הנתונים ממוסדות שונים מבלבל את הציבור הרחב, ושוב עשוי להעמיק את חוסר האמון שלו במקבלי ההחלטות.
שוק השכירות חוזר לשגרה
ובזמן שמחירי הדירות למגורים קופצים, אין זה מפתיע שאחרי הטלטלה בשוק השכירות בזמן משבר הקורונה, גם מחירי השכירות מטפסים. באחרונה אף חלה עלייה של כמעט 20% בביקושים לדירות בשכירות - בעיקר בבאר שבע ובתל אביב, ערים שבשיא המשבר ננטשו על ידי השוכרים לאחר שהוצאו לחל"ת והעדיפו לחזור להורים, וכעת חוזרים לגור בשכירות משום שידם אינה משגת לרכוש נכסים.
מנכ"ל WeCheck, רמי רונןצילום: פוטופרג'"המשק הולך ונפתח עם התרחבות מבצע החיסונים והדבר נותן את אותותיו באופן מובהק גם על שוק השכירות הישראלי", מסביר רמי רונן, מנכ"ל חברת WeCheck, המספקת שירותים לענף השכירות. על פי דו"ח של החברה לחודש פברואר, שהגיע לידי ynet, מחירי השכירות שירדו משמעותית בתקופת הסגרים (תל אביב - ירידה של 8.5% בשיא, ירושלים ירידה של 6.6% בשיא, באר שבע - ירידה של 7.6% בשיא וחיפה - ירידה של 5.8%) הולכים ומתקנים את עצמם לקראת התאוששות המשק.
כך, בתל אביב המחירים ירדו בצורה מינורית ביחס לשלושת החודשים הקודמים (0.7%). "מגמת ההתייצבות מראה לנו שאפשר לצפות לעליות בהמשך הדרך ועם הכניסה לחודשי הקיץ", מסביר רונן. "אנחנו רואים גם שמחירי הדירות הקטנות הם בעלייה, בעוד שהדירות הגדולות הן הנפגעות הגדולות מהמצב עם ירידה של 5% לעומת הממוצע ב-2020, מה שמשפיע על ממוצע שכר הדירה של העיר כולה".
בירושלים רואים עלייה קלה בגובה שכר הדירה בשיעור של חצי אחוז, שהופכת את מגמת הירידה בשלושת החודשים האחרונים. לדברי רונן, גם כאן יש ציפייה להמשך המגמה של עלייה במחירי השכירות, כאשר כמו בתל אביב העלייה מתבטאת בעיקר בדירות הקטנות. באר שבע מציגה קפיצה של 5% במחירי השכירות, דבר שלפי רונן מתבטא הפעם בעיקר בדירות הגדולות בעיר. המחיר בבאר שבע גבוה משמעותית משלושת החודשים האחרונים וגם מממוצע שנת 2020.
העלייה במחירים נעוצה, כפי הנראה, גם בעובדה שהביקושים קפצו אבל המלאי ירד - משום שבעלי הדירות הצליחו להשכיר נכסים ריקים, בניגוד לחודשים הקודמים. על פי הנתונים, בחודש פברואר 2021 הוצעו להשכרה 17,037 נכסים לעומת 17,238 נכסים בחודש פברואר 2020. "המגמה ברורה - המחירים יעלו. גם מדד הדירות החדשות של הלמ"ס שהציג עלייה מעיד על עלייה צפויה במחירי השכירות. ואם בנו פחות ויש פחות דירות במלאי, כנראה שנתונים אלה יאיצו את המגמה", מסכם רונן.
פורסם לראשונה: 07:19, 19.03.21
