האם ביטול המגבלה במסלול הפריים במשכנתאות הוא בשורה פחות דרמטית לרוכשי הדירות ממה שנראה היה בתחילה? אינדיקציה ראשונה לכך היא הנתונים החזקים לגבי היקף המשכנתאות בחודש דצמבר, שמעידים שהציבור לא ממתין לכניסת ההקלות לתוקף.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
לפי נתונים מהמערכת הבנקאית שהגיעו לידי לכלכליסט, היקף המשכנתאות החדשות שנלקחו בחודש האחרון של 2020 עמד על 8.3 מיליארד שקל - גבוה בכמעט 30% לעומת הממוצע החודשי ב-12 החודשים האחרונים.
ההקלה של בנק ישראל בנוגע לנטילת משכנתאות בריבית פריים תיכנס לתוקף ביום ראשון הקרוב, כך שניתן יהיה לקחת שני שלישים מהמשכנתא תחת רכיב זה, שהוא הזול ביותר, לעומת עד שליש שניתן לקחת כיום. מיחזור משכנתאות קיימות תחת ההקלה החדשה יתאפשר החל מ-28 בפברואר.
ההערכות היו שבעקבות ההקלה יצטברו ביקושים כבושים של רוכשי דירות שימתינו עד לכניסת השינוי לתוקף, אולם הציבור לא ממתין, על אף הפוטנציאל להוזלה בהחזר החודשי.
רוכשי הדירות לא רצו לחכות
באופן מסורתי דצמבר נחשב מסורתית לחודש עם פעילות מוגברת בשוק המשכנתאות, מכיוון שמדובר בסוף השנה, כך שהרבה פעמים ניתנות בבנקים הצעות אטרקטיביות כדי לעמוד ביעדי השנה. ועדיין, גם בהשוואה לנתוני דצמבר 2019, מדובר בעלייה של 15% בהיקף המשכנתאות.
ההחלטה של לווים רבים שלא להמתין מעידה עד כמה שוק הנדל"ן חם ואנשים לא רוצים לעכב את השלמת הרכישה, וגם נובעת כנראה מההבנה שבפועל ההוזלה במחיר המשכנתא לא תהיה משמעותית כל כך. הגדלת רכיב הפריים במשכנתא אמנם צפויה להוזיל את ההחזר החודשי ללקוח. עם זאת, ההערכות הן שתופעת הלוואי תהיה הגדלת הביקושים לנדל"ן, בעיקר מצד משקיעים, מה שיעלה את מחירי הנכסים.
בנוסף, קיים חשש כי הבנקים יעלו את מחיר המסלול בריבית פריים שעומדת כיום בממוצע על פריים מינוס 0.7%, כלומר הוזלת המשכנתא לא תגולגל במלואה אל הלקוח. גורמים בשוק המשכנתאות מציינים כי קיבלו אינדיקציות כי צפויה התייקרות עד לרמה של פריים פלוס 0.5%. אולם ספק אם הבנקים ירשו לעצמם לבצע עלייה חדה כזו בשוק שנחשב לתחרותי מאוד.
מה שכן, בבנקים מציינים כי ספק אם ימהרו להעניק ללקוחות את הרף המקסימלי של משכנתא בריבית פריים (שני שלישים), ולהערכתם יסכימו לרוב להעניק לא יותר מ-45%-40% בריבית פריים.
גם בבנק ישראל מעריכים שצפויה התייקרות במסלול הפריים. לקראת כניסת הסרת מגבלת הפריים לתוקף פרסם הבנק מסמך מקיף שמסביר את המהלך ושצופה בלאקוניות: "צפוי כי המרווח שהבנקים יגבו מעבר לריבית הפריים יגדל".
2 צפייה בגלריה
גם בבנק ישראל מעריכים התייקרות במסלול הפריים. נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון
(צילום: אלכס קולומויסקי)
בבנק המרכזי מסבירים כי העלייה נובעת מכך שהביקוש למסלול הפריים יגדל. "כיום ריבית הפריים הינה הריבית הזולה ביותר מבין המסלולים השונים. כאשר הביקוש מוגבל (לאור המגבלה הקיימת כיום - ע"א), המרווח נמוך". בבנק ישראל מעריכים כי ביטול המגבלה יביא לעלייה בביקוש למסלול זה, מה שיגרור גם עלייה במחיר.
למרות זאת בבנק מדגישים כי ההחזר החודשי של המשכנתא יוזל: "בטווח הקצר, כל עוד אין שינויים בריבית בנק ישראל, הריבית הממוצעת על ההלוואה צפויה לקטון ולהוזיל את ההחזר החודשי". על אף ההוזלה ממשיך הבנק לצנן את ההתלהבות מהגדלת רכיב הפריים, ושם דגש על הסיכון שבנטילת משכנתאות במסלול זה. נזכיר כי במסלול בריבית הפריים, הסיכון בשינוי בריבית מוטל כולו על הלקוח - כלומר כל עלייה בריבית תייקר לו את ההחזר החודשי.
בבנק ישראל מדגישים שבמצב הנוכחי שבו הריבית היא אפסית, ישנה כמעט ודאות לכך שבמהלך שנות המשכנתא ההחזר החודשי יתייקר: "כיום ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1%. במצב זה ישנה רמת ודאות מאוד גבוהה שלאורך חיי ההלוואה, שעומדים על 30-20 שנה, ריבית בנק ישראל תעלה ואיתה גם ריבית הפריים".
ציפייה לזינוק בחודש מרץ
במערכת הבנקאית מעריכים כי לאור הביצועים החזקים בדצמבר לא צפויים ביצועים חריגים עם כניסת ההקלה לתוקף בשבוע הבא. נקודת הרתיחה הבאה של השוק עשויה להתרחש במרץ, אז תיכנס ההקלה לתוקף ההקלה גם לממחזרי המשכנתאות, כך שמי שנטל משכנתאות בעשור האחרון שבו היתה מגבלה, עשוי לנצל את הריבית הנמוכה בשוק ואת האפשרות להגדלת רכיב הפריים ובכך להקטין עלויות.
הצעד הדרמטי של בנק ישראל שיקל על נוטלי המשכנתאות: ריאיון עם מנהלת היחידה הכלכלית בפיקוח על הבנקים. צפו
(צילום: שחר גולדשטיין)
אלא שגם כאן בבנק ישראל מצננים את ההתלהבות, וקוראים לבחון היטב לפני שממחזרים. כך, למשל, הם מסבירים שמראש רכיב המשכנתא בריבית קבועה ניתן לתקופה קצרה יותר לעומת הרכיב בריבית משתנה וריבית פריים. לכן עבור נוטלי משכנתאות ותיקים ייתכן שבפועל חלק הפריים במשכנתא כבר היום גדול משליש, ולכן כלל לא בטוח שכדאי להם למחזר.
עוד מציינים בבנק ישראל כי אם החזר המשכנתא הוא חלק גבוה מתוך ההכנסה, כדאי לבחון היטב בטרם ממחזרים את המשכנתא ומגדילים את רכיב הפריים ואת החשיפה לסיכון של עלייה בהחזר חודשי.
למרות הקורונה: 2020 היתה שנת שיא בשוק המשכנתאות
עכשיו זה רשמי: 2020 היתה שנת שיא בשוק המשכנתאות עם משכנתאות חדשות בהיקף של 78.1 מיליארד שקל, זינוק של 15% לעומת 2019. הצמיחה החדה מפתיעה במיוחד לאור העובדה ש-2020 היתה שנה של משבר כלכלי.
הגידול החד בהיקף המשכנתאות בשנה החולפת נובע בעיקר מעלייה במשכנתא הממוצעת, שעמדה על 780 אלף שקל השנה, עלייה של 10% לעומת הנתון ב-2019. העלייה הזו גבוהה יותר מהעלייה במחירי הנדל"ן, והיא מוסברת בכך, שנוטלי המשכנתאות הגדילו את רמת המינוף בשנה האחרונה. אם בשנת 2018 פחות משליש מהמשכנתאות היו במינוף גבוה של יותר מ-60% משווי הנכס, הרי שאשתקד הנתון עלה ל-36%, והשנה הוא כבר הגיע ליותר מ-40% מהמשכנתאות שנלקחות במינוף גבוה.
אמנם אנחנו רחוקים ממצבו של השוק האמריקני במשבר הסאב-פריים ב-2008, וישנה מגבלה של מתן משכנתא בשיעור של עד 75% משווי הנכס לרוכשי דירה ראשונה, ועדיין העלייה במינוף מדליקה נורה אדומה שמאותתת על עלייה ברמת הסיכון בהלוואות.
