תזכורת: מה יקרה למחירי הדיור אחרי הקורונה?
(צילום: אלי סגל)
ב-2019 מוסדות התכנון אישרו במחוז תל אביב תוכניות בנייה למגורים שכוללות רק 6,600 דירות. מדובר ב-42% בלבד מהיעד (15,500 יחידות דיור) עליו החליטה הממשלה, כאשר אישרה את התוכנית האסטרטגית לדיור לשנת 2040. גם מספר הדירות בתוכניות שאושרו במחוז ירושלים רחוק מאוד מהיעד. בשנה שעברה אושרו רק 5,600 דירות, שמהוות 48% מהיעד בתוכנית האסטרטגית - 11,500 דירות. נתונים עגומים אלה עולים משנתון מינהל התכנון לסיכום שנת 2019 שפורסם היום (א').
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
מהנתונים עולה כי המדינה ממהרת לאשר תוכניות בנייה למגורים בכל מקום בו היא יכולה, תוך התעלמות מהצרכים, הביקוש והיעדים שהממשלה עצמה הציבה. התוכנית האסטרטגית לדיור שאושרה בהחלטת ממשלה ב-2017 נולדה בעקבות משבר הדיור, ומטרתה המרכזית להציב יעדי תכנון המתאמים לתחזית הביקוש לדירות, בהתאם לגידול האוכלוסייה הצפוי.
במינהל התכנון מציינים בסיפוק כי הם ברחבי הארץ אושרו תוכניות להקמה של 140 אלף דירות - 133% יותר מאשר היעד הכלל ארצי שהציבה הממשלה (105 אלף דירות). אבל ההישג הזה הוא בזכות אישור מופרז וחסר טעם של תוכניות בנייה למגורים במחוז דרום.
מהדו"ח עולה כי 31% מהדירות שאושרו (43 אלף יחידות דיור) הן במחוז זה - אזור שבו קל יחסית לאשר תוכניות, משום שהשטחים לא מפותחים והמחלוקות בו מעטות. בנוסף, ספק אם התוכניות שאושרו במחוז דרום נותנות מענה לביקוש לדירות, ולכן אפשר להעריך ששיעור גדול מהתוכניות האלה כלל לא ימומש. למעשה, התוכנית האסטרטגית צפתה כי לנוכח הביקוש הדל לדירות, אפשר לתכנן במחוז דרום רק 18,500 אלף דירות בשנה.
מחסור עתידי בדירות יוביל לעליות מחירים
לעומת זאת, מחסור עתידי בדירות במחוזות תל אביב וירושלים יוביל להמשך עליית מחירי הדירות, משום שהביקוש לדירות עולה ככל שמתקרבים לאזורי התעסוקה המרכזיים, ובמיוחד ככל שמתקרבים לתל אביב. נתון מעודד שעולה בשנתון הוא כי 33% מהדירות (47 אלף) הן בתוכניות שאושרו במחוז מרכז, ולהן יהיה ביקוש.
במחוז חיפה אושרו תוכניות עם 24 אלף דירות - נתון כמעט כפול מהיעד של התוכנית האסטרטגית (13 אלף). במחוז צפון אושר תוכניות עם כמעט 13 אלף דירות, בעוד שהיעד של התוכנית האסטרטגית הוא 18 אלף דירות בשנה.
סך כל הדירות בתוכניות שאושרו ב-2019 נמוך ב-6% לעומת 2018, במהלכה אושרו תוכניות עם 150 אלף דירות. ב-2017 היו בתוכניות מאושרות 127 אלף דירות וב-2016 היו 111 אלף דירות.
על פי הערכות מינהל התכנון, בצל משבר הקורונה ועצירה של מאות דיונים, שנת 2020 תסתיים עם שפל של כ-40 אלף דירות בתוכניות מאושרות. לנוכח החזרת מינהל התכנון ממשרד האוצר למשרד הפנים מעניין לציין כי מהדו"ח עולה שב-2019 תקציב מינהל התכנון עמד על 405 מיליון שקל - צמיחה של 163 מיליון שקל (67%) לעומת תקציב 2014. נזכיר כי ב-2015 שר האוצר, משה כחלון, העביר את מינהל התכנון ממשרד הפנים למשרד האוצר. מאז ועד עתה תקציב המינהל צמח בהדרגה.
במינהל התכנון מסבירים כי התוכנית האסטרטגית היא רב-שנתית ועל כן יש לבחון עמידה ביעדים על פי ממוצע המתקבל בחישוב מספר הדירות מאז אושרה התוכנית. לפי גישה זו, ב-2018 אושרו במחוז תל אביב תוכניות בהן אפשרות לבניית 31 אלף דירות חדשות. ב-2017 אושרו תוכניות לבניית 14 אלף דירות, ובסך הכל מאז אושרה התוכנית האסטרטגית ב-2017 ועד עתה אושרו במחוז תל אביב תוכניות לבניית 52 אלף דירות, ממוצע שנתי של 17 אלף דירות.
הטענה הזו לא מסבירה את תכנון היתר המוגזם במחוז דרום בו בכל שנה מאז 2017 מאושרות תוכניות לבניית יותר מפי שניים דירות בהשוואה ליעדי התוכנית האסטרטגית. היא גם לא מסבירה את התכנון בחסר במחוז ירושלים שבו מידי שנה מוסדות התכנון מפספסים בעשרות אחוזים את יעדי התוכנית האסטרטגית.
בנוסף הנתונים שנספרו ב-2018 כוללים את תוכניות הרבעים 3 ו-4 שאישרה עיריית תל אביב ובהן פוטנציאל לבניית 13 אלף דירות. הבעיה היא שקצב מימוש תוכניות הרבעים איטי מאוד וייקח עוד שנים אם בכלל עד שהדירות האלה ייבנו. תוכניות הרבעים נועדו לעודד התחדשות עירונית. הן מאפשרות הוספת דירות על בניין ישן שעובר שיפוץ או נהרס. המחלוקות שהן מייצרות רבות, והמימוש שלהן תלוי בהסכמה של דיירי הבניין. למדינה אין שום יכולת להכתיב את קצב מימוש התוכניות האלה.
בניכוי תוכנית הרבעים, בשנת 2018 אושרו במחוז תל אביב תוכניות לבניית 18 אלף דירות, 16% יותר מהיעד. בוודאי לא כמות שמפצה על התכנון החסר ב-2019. במיוחד לאור העובדה כי בגלל ריבוי האינטרסים והתשתיות קצב המימוש של תוכניות באזור תל אביב הוא איטי
