מידי שנה סובלים אלפי רוכשי דירות בישראל מתופעה שכבר הפכה למכת מדינה - ליקויי בנייה בדירותיהם. "מדובר בתופעה נפוצה מאוד", אומר עו"ד עמוס אילן ממשרד קולודני ושות' המתמחה בתכנון ובנייה, ליקויי בנייה ונדל"ן. "לדאבוננו מדובר במכת מדינה שחוזרת על עצמה באחוז גבוה של הפרויקטים הנבנים כיום".
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
הוא מסביר כי, ליקויי הבנייה מופיעים בדירות, בשטחים המשותפים, במעליות, בחניונים ואפילו בשטחי הפיתוח סביב הבניין. הליקוי יכול להיות גלוי ומובהק, אך לעיתים עלול להתגלות רק לאחר שנים. "בכל דירה יש ליקויים, היכן יותר והיכן פחות, אבל עוד לא ראיתי דירה שהתגלתה כמושלמת", הוא אומר. "יש אמנם ליקויים זניחים אשר מטופלים על-ידי הקבלן, אבל אנו רואים קבלנים שלא רק שיצרו ליקויים משמעותיים אלא גם לא מספקים את השירות המתאים ולא מטפלים כיאות בנדרש".
אז מהם בעצם ליקויי בנייה, את מי אפשר לתבוע ומה למעשה מבקשים מבית המשפט? בעזרת עו"ד אילן ניסינו לענות על כמה מהשאלות בתחום המעסיקות את בעלי הדירות.
מה נחשב למעשה "ליקויי בנייה"?
ליקויי בנייה בפשטות זו מסירה של מוצר לא תקין לרוכש. בעולם תביעות ליקויי הבנייה אנו מתייחסים בעיקר לשלוש קבוצות: ליקויים שאינם ברי תיקון, ליקויים ברי תיקון ואיחורים במסירה.
ליקויים ברי תיקון נפוצים בעיקר בפרטי גמר, בריצוף, סתימות בצנרות, סדקים, קירות עקומים ועוד. אחד הליקויים הנפוצים ביותר והמטרידים ביותר הוא נזילות. הנזילות נגרמות משלל גורמים ובהם חוסר באיטום בין קומות, חוסר איטום משטחים ציבוריים ומרפסות לדירות מתחתיהן, צנרת שיוצאת לגג ולא בוצע סביבה איטום ראוי, תקלות באיטום מרתפי חניה, ביצוע לא מקצועי של שיטות הבניה ועוד.
לעיתים מקור הנזילות קשה מאוד לאיתור, ועוד יותר לתיקון. לדברי עו"ד אילן, "בליקויים אלה אנו נוהגים לתבוע סעד של ביצוע תיקון בפועל ולא פיצוי כספי. ישנן חברות ייחודיות שמתמחות באיתור הנזילות באמצעות בדיקות שונות כגון צילומים טרמיים, החדרת מצלמות בתוך צנרת ועוד".
ליקויים שאינם ברי תיקון הם כאלה שקשורים בדרך כלל לתכנון או לביצוע לקוי מאוד. "לדוגמה", מסביר עו"ד אילן, "בתביעה בבניין יוקרה בתל אביב שבו אנו מטפלים, סוכם על תקרות גבוהות וקיים שרטוט עם המידות המובטחות. אלא שבפועל חסרים כ-15 ס"מ. ליקוי זה אינו בר תיקון, שהרי לא נוכל ל'מתוח' את הקומה, ולפיכך נדרש פיצוי כספי המכונה ירידת ערך. איחור במסירה אינו נכנס תחת הגדרת ליקוי אך יחד עם זאת עקב כללים משפטיים של מיצוי כלל התביעה, יש לכלול אותו כחלק מהתביעה הכספית".
ממה נובעים ליקויי בנייה וכיצד ניתן למנוע אותם?
ליקויים נובעים בראש ובראשונה מהיעדר פיקוח נאות, הן ברמת היזם והן ברמת הרשויות. גורמים נוספים, כגון כוח אדם בלתי מקצועי, כלי עבודה חסרים, זלזול וחוסר אכפתיות של קבלני משנה, ניהול לקוי ואי קיום נהלי בדיקה ומסירת דירות לרוכשים.
גורמים אלה אינם בשליטת הרוכש ולפיכך, בניסיון למנוע מראש ליקוי בנייה, "המלצתנו היא לדאוג כי תעוגן בחוזה הרכישה זכות לרוכש להגיע לאתר הבנייה בליווי איש מקצוע מטעמו לאורך כל שלבי הבנייה. יש להוציא תיעוד מלא ובכתב על ליקויים שנגלים במהלך הבנייה ולהתריע עליהם מראש בפני הקבלן", מציין עו"ד אילן.
הוא מוסיף כי "במטרה למנוע מלכתחילה התעסקות בליקויים לאחר הכניסה לדירה, יש לסכם מראש כי המסירה תחולק לשני שלבים: ראשית יבוצע פרוטוקול מסירה ראשוני, שבו יש להיעזר בבעל מקצוע, ורק לאחר שיתוקנו הליקויים שנמצאו יבוצע פרוטוקול מסירה סופי. המלצתנו היא להתרחק ולהישמר מקבלנים שאינם מסכימים לכך שבעל מקצוע חיצוני יבקר בבניין ויפנה את תשומת הלב לליקויים".
מה חובה לעשות מיד עם התגלה ליקויי בנייה ולמי קודם כל פונים?
יש לתעד בצילום את הליקויים ולהודיע בכתב לכל הנוגעים בדבר. יש להודיע ליזם, שהוא זה שמופיע על החוזה, לקבלן המבצע ולחברת הפיקוח ככל שישנה. בנוסף, יש לשקול כל מקרה לגופו בהתאם לעניין. כך, למשל, במקרה מסוים מדירה בקומה גבוהה נפלו אריחי חיפוי. עו"ד אילן מציין כי "החלטתי לעשות מעשה קיצוני של פניה לאחראי על מבנים מסוכנים בעירייה. הקבלן שעצרו לו את הבניה בפרויקט זעם - אולם עד מהרה הזדרז לתת פתרון".
את מי תובעים בגין ליקויי בנייה ומה החשיבות בעיתוי הגשת התביעה?
בראש ובראשונה התביעה מוגשת נגד מי שעונה על הגדרת "מוכר" בחוק המכר (דירות), כלומר מי שמופיע בחוזה המכר. יש לציין כי החוק חל גם על מי שבנה בית והוא מוכר אותו במהלך השנה הראשונה מתום בנייתו. עו"ד אילן מבהיר, כי "חוק המכר (דירות) קובע חזקות שונות על המוכר וקובע תקופות בדק ואחריות מוחלטים שאין צורך על הרוכש להוכיח רשלנות כלשהי. ככל שמעוניינים להוסיף גורמים נוספים לתביעה כגון הקבלן המבצע, המפקח, האדריכל, המהנדס ועוד הרי שאין לרוכש התקשרות חוזית ישירה מולם ולכן אחריותם היא נזיקית רגילה, כלומר יש להוכיח את ההתרשלות.
"כאמור, יש לאפשר לקבלן לבצע תיקונים בעצמו בתקופת הבדק, אולם נדגיש כי אין להיגרר אחרי התכתבויות סרק ותיקונים פרוביזוריים תקופה ארוכה מדי. הסיבה: לחלק מן התיקונים יש תקופות בדק ואחריות שונות קצרות או ארוכות יותר, ושיהוי בהגשת תביעה עלול למנוע מכם לקבל תיקון של הליקויים".
האם עדיף לתבוע כל דירה לבד או להתארגן כבניין?
כאשר התביעה עוסקת ברכוש המשותף, יש יתרון להתארגנות של כל הדיירים ופיזור עלויות התביעה והמומחים על כמה שיותר אנשים באופן שחלקו של כל יחיד בהוצאה יהיה קטן יותר. בתביעות העוסקות בדירות עצמן ממילא תהיה חוות דעת הנדסית לכל דירה, וכל אחד תביעתו שונה מהאחר. מאידך, ישנם מצבים בהם הקשר בין הדירות נדרש.
מה תובעים?
עו"ד אילן מציין כי "מניסיוננו, מומלץ לבקש תיקון של הליקויים בפיקוח מומחה בית משפט. רק במקרים שבהם לא ניתן לתקן את הליקוי, כמו בדוגמה של תקרה נמוכה מדי, ניתן לדרוש פיצוי כספי. המטרה בתביעה אינה לקבל רווח כספי קטן וחד פעמי, אלא לפתור באופן יסודי את הליקויים".
האם חייבים לצרף חוות דעת מומחה יחד עם הגשת התביעה?
מעבר לחובה המשפטית לצרף חוות דעת מומחה לכתב התביעה, הדבר נדרש גם לצורך אפיון הליקויים וקבלת החלטה על דרך הפעולה - תביעה כספית, תביעה לצו עשה, או משולבת. בחירת מומחה מטעם התובעים היא קריטית. המומחה ישפיע הן על הליקויים שיופיעו בדו"ח שיוצג לבית המשפט, ובהמשך יהיה כלי קריטי בליווי המומחה שימונה מטעם בית המשפט במהלך ניהול התיק.
מומחה טוב ישנה וישפיע הן על ביצוע התיקונים והן על התייחסות מומחה בית המשפט, מן הקצה אל הקצה, ועל כן בחירתו צריכה להיעשות במחשבה ולאחר היוועצות בייעוץ משפטי. לאחר הגשת התביעה, על פי רוב בית המשפט ממנה מומחה או מומחים אשר מפקחים לא רק על בחינת הליקויים. לעיתים מומחים אלה אף מתמנים לביצוע ניהול התיקון. בחירת מומחה מוסכם על כן, היא קריטית ותשפיע גם היא על האופן בו יתבצע התיקון.
האם כדאי לתקן עצמאית ואח"כ לתבוע?
"הכלל הוא שלקבלן יש זכות לתקן את הלקויים. לכן תיקון עצמאי יש לבצע באחריות ובזהירות, תוך נקיטת מספר פעולות חשובות. על עורך הדין שמטפל בתביעה לשקול האם בביצוע התיקון העצמאי נוצר נזק ראייתי או שעלול להיראות כקבלת אחריות על הליקוי".
מתי כן אפשר לתקן עצמאית ולאחר מכן לתבוע? "תיקון עצמאי מתבצע במקרים חריגים. לדוגמה בדירה שנרכשה ברמת מעטפת חלקית, כלומר ללא שירותים, אמבטיות, מטבח, מיזוג וכו', היו ליקויים רבים. היה ברור שהרוכשים עומדים להיכנס לשיפוץ לצורך ביצוע כל הגמר ואז יתקנו גם את הליקויים של הקבלן. לא ניתן היה במקרה זה להמתין עד לפסק הדין, כי המשמעות תהיה שלא ניתן יהיה לעשות שימוש בדירה, אולי למשך שנים. לכן הודענו לקבלן כי יש כוונה לבצע שיפוצים, כי הוא מוזמן לתעד כל אשר יחפוץ בדירה ולבצע כל בדיקה מטעמו, אולם הקבלן סרב. לאחר מכן כפי שצפינו הוא טען לנזק ראייתי, אולם טענתו לא התקבלה".
עו"ד אילן מציין, כי "יעוץ משפטי והנדסי מיומן בשלב קבלת החזקה ואיתור הליקויים נדרש בכדי להימנע ממצב של היוותרות עם ליקויים. אפשר וניתן לתקן את מרבית הליקויים בניהול נכון ומקצועי של ההליך".
