השלכות משבר הקורונה על ההכנסות ממיסוי נדל"ן: החטיבה הכלכלית ברשות המיסים פרסמה היום (ג') לראשונה סקירה המציגה את תגובת שוק הנדל"ן למשבר הקורונה, כפי שבא לידי ביטוי בהכנסות ממס שבח וממס רכישה. על פי הנתונים, בחודש מרץ השנה, עם תחילת ההאטה בפעילות המשק בעקבות התפרצות הנגיף והכניסה לסגר הראשון, ירדו ההכנסות ממיסים ממכירת נכסי נדל"ן (מס שבח) בצורה משמעותית בשיעור של כ-14% לעומת מרץ 2019. זאת, בעוד שבפברואר השנה, בטרם פרץ המשבר, נרשם גידול חד בהכנסות ממס שבח בשיעור של 65% לעומת פברואר 2019.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
באפריל נרשמה הירידה הגבוהה ביותר בהכנסות ממס שבח, בשיעור של 30%, כאשר ירידה דומה נרשמה גם במאי. בחודש יוני, עם היציאה מהסגר, נרשמה התאוששות מסוימת ובחודשים יולי-אוגוסט נצפתה חזרה להיקף הכנסות דומה לינואר - ואף גבוה מהתקופה המקבילה בשנים 2018 ו-2019. בספטמבר שוב צנחו ההכנסות, הפעם בשיעור של 32%, בעקבות החמרת המצב וההגבלות החדשות שנכנסו לתוקף בערב ראש השנה.
מניתוח לפי אזורים גיאוגרפיים, מציגה הסקירה ירידה בהכנסות ממס שבח כמעט בכל האזורים החל מחודש מרץ ועד יוני. הירידה הגבוהה ביותר הייתה ברחובות בשיעור של 49%. בירושלים, נצרת ובאר שבע ירדו ההכנסות ב-38%-36%. הירידה בנצרת הגיעה בהמשך לירידות גבוהות בינואר-פברואר טרם משבר הקורונה והמשיכה עד חודש אוגוסט. בחדרה, לעומת זאת, טיפסו ההכנסות ממס שבח מאז מרץ.
ביולי-אוגוסט, עם התאוששות השוק, נרשמה עלייה בהכנסות ממס שבח בחלק מהאזורים. עם זאת, ברחובות, נצרת ובאר שבע נרשמה ירידה משמעותית בשיעור של 34%, 30% ו-18% בהתאמה. ירידה בשיעור של 9% בהכנסות נרשמה בטבריה ושל 5% באזור המרכז. בחדרה ובתל אביב, לעומת זאת, נרשמו עליות בהכנסות בשיעור של 17% ו-9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
ברשות המיסים מסבירים כי העלייה בהכנסות ממס שבח בחדרה בתקופת המשבר מוסברת בחלקה, ככל הנראה, בהפשרה ומכירה של קרקעות חקלאיות בשטחים משמעותיים אשר מתרחשת פעם במספר שנים, וזאת לעומת ההכנסות המתונות בשנת 2019. בספטמבר ירדו ההכנסות בכל האזורים, פרט לחדרה.
אשר להכנסות ממס רכישה (קניית דירות), ברשות המיסים הבחינו בירידה בהכנסות החל מחודש אפריל ועד יולי ברוב האזורים - החל מ-21%-25% בירושלים, במרכז, בנצרת, ברחובות ובבאר שבע ועד ירידות בשיעורים של 36% באזור תל אביב ושל 42% באזור טבריה. בניגוד לעלייה בהכנסות ממס שבח בחדרה, גם באזור זה נרשמה ירידה בהכנסות ממס רכישה בין החודשים אפריל-יולי. באוגוסט נרשמה עלייה בהכנסות במרבית אזורים, פרט לאזור המרכז ותל אביב. במרכז ירדו ההכנסות באוגוסט ב-19% ובתל אביב ב-10%. בספטמבר נצפתה ירידה בהכנסות ממס הרכישה, כאמור, כתוצאה מהטלת הגבלות תנועה.
עיקר ההכנסות ממיסוי: ת"א, המרכז, רחובות ונתניה
הסקירה אף מציגה נתונים על הכנסות ממיסוי ועסקאות נדל"ן בין השנים 2020-2013. על פי הנתונים, בשנת 2019 נגבו הכנסות בגובה 11.4 מיליארד שקל ממסי נדל"ן, המהוות כ-4% מסך הכנסות רשות המיסים. מדובר בהכנסות בהיקף חודשי של כמיליארד שקל, כאשר ההכנסות בהיקף של 6.9 מיליארד שקל הן ממס רכישה וההכנסות בהיקף של 4.5 מיליארד שקל הן ממס שבח.
ההכנסות ממיסי מקרקעין גבוהות ביותר בארבעת האזורים הבאים: תל אביב, אזור המרכז, רחובות ונתניה. בתל אביב הגיעו ההכנסות ממיסוי מקרקעין בשנת 2019 לשלושה מיליארד שקל. במרבית האזורים הכנסות ממס רכישה גבוהות יותר ממס שבח (כלומר קונים יותר מאשר מוכרים), פרט לאזור נצרת, חיפה ורחובות. באזורים אלה חלק גדול מהרכישות הוא של קרקעות, אשר שווין נמוך משווי דירות והן גם ממוסות בשיעור מס נמוך יחסית משיעורי מס על רכישת דירות (6% על קרקעות לעומת 10%-5% על דירות שאינן יחידות).
בפילוח מס רכישה לפי סוגי נכסים, ניתן לראות כי עיקר ההכנסות ממס רכישה בשנת 2019 מקורו מגבייה מרכישת דירות (58%), מהן 32% מדירות להשקעה, 12% מרכישת דירה יחידה ו-14% מדירות בהמתנה (כלומר דירות שנרכשו על ידי משפרי דיור ונועדו להחליף דירה יחידה). 25% מהכנסות מס הרכישה נגבו מרכישת קרקעות (בעיקר בנצרת), 15% מרכישת בניינים ו-2% הנותרים נובעים מפעולות באיגוד מקרקעין.
בניתוח על פני השנים, בולטת העלייה בהכנסות ממיסי מקרקעין בשנת 2015 בשל הקדמה של אלפי עסקאות בטרם העלאת מס הרכישה למשקיעים ביוני באותה השנה. ההכנסות בשנת 2015 ממס רכישה עלו ב-36% והכנסות ממס שבח עלו ב-41%. ב-2016, לעומת זאת, ירדו ההכנסות ממס רכישה בשיעור מתון של 2%. אמנם כמות הרכישות של המשקיעים ירדה, אך עבור כל רכישה שולם מס בשיעור גבוה יותר אשר קיזז חלקית את הירידה.
גובה מיסי הנדל"ן הגבוהים ביותר - בת"א
בניתוח עסקאות רכישה של דירות להשקעה, כלומר דירות שאינן יחידות, החיוב במס הממוצע לעסקה הגבוה ביותר הוא בתל אביב - 251 אלף שקל לדירה. ברשות מסבירים כי נתון זה משקף את רמת המחירים הגבוהה במיוחד בעיר ללא הפסקה. בנתניה מס ממוצע לדירה הוא 227 אלף שקל, בירושלים 181 אלף שקל לדירה ובמרכז ובאזור רחובות 147 אלף שקל ו-131 אלף שקל לדירה בהתאמה. גם באזור חדרה המס הממוצע הוא גבוה יחסית ומסתכם ב-118 אלף שקל לדירה.
עורכי הסקירה מסבירים כי נתוני המיסים עקביים עם מחירי הדירות. מחיר חציוני של דירה להשקעה בנתניה מתקרב לתל אביב. אחריהם נמצאים ברמת המחירים ירושלים, מרכז ורחובות. גם לפי כמות העסקאות השנתיות אפשר לראות שדירות בתל אביב הכי מבוקשות על ידי משקיעים. באזור חיפה והמרכז גם מתבצעות הרבה עסקאות, 2,372 ו- 2,285 רכישות של דירות השקעה בשנת 2019. ברחובות ובאר שבע נרשמה כמות עסקאות דומה, 1,880 ו-1,800. בנתניה וירושלים כ-1,500 עסקאות בשנה ובנצרת כמות קטנה יחסית של עסקאות וזאת, בשל הביקוש לקרקעות ובנייה עצמית במקום רכישת דירה מוכנה.
הכנסות ממס שבח המשיכו לעלות בשנים 2017-2016 עקב הגידול בסכום השבח הריאלי כתוצאה משנת שבח נוספת. ברשות המיסים מזכירים כי במכירת דירות מגורים מינואר 2014 מחושב השבח לצורכי מס השבח באופן יחסי רק החל מתחילת 2014. כך שמי שמכר דירה בינואר באותה השנה, לא שילם מס שבח ומי שמכר בסוף שנת 2016, שילם מס שבח באופן יחסי עבור שלוש שנים. ברשות מציינים כי החל מ-2018 רואים התמתנות בהכנסות ואף ירידה ב-2019 כתוצאה מהתמתנות בפעילות בשוק הנדל"ן.
מס השבח הממוצע לדירה חייבת במס הגבוה ביותר, בדומה למס רכישה, הוא באזור תל אביב ונתניה, 83 אלף שקל ו-67 אלף שקל בהתאמה. זאת בהתאם למחירי הדירות הגבוהים וריכוז המשקיעים באזורים אלה. בירושלים ובאזור רחובות המס הממוצע במכירת דירה חייבת הוא כ-50 אלף שקל, ובדומה לכך גם בחדרה ומרכז - 47 אלף שקל ו-42 אלף שקל בהתאמה.
