צפו: שאלות ותשובות על כלכלה בימי קורונה
(חגי דקל, אורי דוידוביץ)
משבר הקורונה מטלטל גם את שוק השכירות. לא מעט שוכרים פרטיים, וגם בעלי עסקים, נקלעים למצב שבו אינם יכולים לשלם שכר דירה. הדבר פוגע גם בבעלי הנכס, שחלקם משתמשים בכסף הזה לתשלום משכנתה ולצרכים אחרים.
כך למשל, הלן בראון (25), ששוכרת חדר בדירה בהרצליה ומשלמת 2,400 שקל בחודש. לפני שבוע וחצי היא פוטרה מהמסעדה שבה עבדה, וב-10 באפריל אמור לרדת הצ'ק הבא לשכר הדירה. בתשלום הקרוב היא תעמוד, אבל היא חוששת שבמאי היא כבר לא תוכל לשלם. "האפשרות היחידה שלי היא שבעל הדירה יסכים לדחייה", היא אומרת בדאגה, "אין לי חוץ מזה על מי לסמוך".
גם ציפי מאיר (35) חוששת שתאבד את מקום מגוריה. ציפי, שעלתה באחרונה לישראל, הייתה אמורה להתחיל לעבוד בחברת פרסום אך בגלל המשבר העסקתה בוטלה. כעת היא לא יודעת איך תדאג לכך שלצ'קים שהפקידה בידי בעל הדירה ששכרה בגבעתיים יהיה כיסוי. "אם זה ייקח עוד חודשיים זה ממש לא טוב", היא מספרת, "אני מקווה שלא אצטרך לישון ברחוב. אין לי ממי לבקש עזרה כספית".
ניסינו לברר מה ניתן לעשות משפטית כאשר שוכר מודיע שלא יוכל לעמוד בשכר הדירה כרגע. זאת בעזרת עו"ד קארין שמעון שובל ועו"ד לידור שובל ממשרד עו"ד שמעון שובל, המתמחה במשפט מסחרי, בנקאות וחדלות פירעון; ובעזרת עו"ד אברהם ללום, סגן יו"ר לשכת עורכי הדין ויו"ר פורום מקרקעין בלשכה, וגם בעל משרד פרטי בתחום מקרקעין ומסחר.
מה יכולים לעשות שוכרים פרטיים בעת קושי תזרימי בשל המשבר?
הרבה שוכרי דירות מתקשים כעת לשלם דמי שכירות, כי בעוד שהכנסתם מתכווצת - או נעלמת - התשלומים השוטפים ממשיכים לרדת. מנגד נמצאים בעלי הדירות, שרבים מהם קנו אותן להשקעה, ומשלמים מתוך דמי השכירות את המשכנתה.
היעדר ההכנסה מכניס אותם לסחרור, ויקשה עליהם להחזיק את הראש מעל המים. גם אם המערכת הבנקאית תאשר דחייה בכמה חודשים של תשלומי המשכנתה, אלו יצטברו, ובסוף יהיה צורך לפרוע אותם.
בעלי דירות רבים קנו אותן להשקעה ומשלמים משכנתה מהשכירות. היעדר הכנסה יכניס גם אותם לסחרור. גם אם הבנק ייתן דחייה בכמה חודשים של תשלומי המשכנתה, בסוף יהיה עליהם לפרוע אותם
"מבחינה חוזית", אומרת עו"ד שמעון שובל, "חוזי שכירות למגורים ממשיכים להתקיים כסדרם; השוכר ממשיך בשימוש בנכס ועליו לעמוד בהתחייבותו כלפי המשכיר. לפי החוק אין מניעה לקיים את החוזה ועל שני הצדדים לעמוד בהתחייבויות, ואם שוכר לא ישלם במועד, זו הפרת החוזה. עם זאת, בית המשפט עשוי להביא בחשבון את הנסיבות, ואם תוגש תביעה לפינוי מושכר בשל פיגור בתשלום - שבימים כתיקונם יש לה סיכוי גבוה להתקבל - לא ימהר להשתמש בשוט הפינוי, ורק יאכוף את הדרישה לתשלום, ואולי אף פיצוי על נזק שנגרם לבעל הנכס (כמו פיגור בתשלומי חובה)".
ומה לגבי שוכרים עסקיים?
לאחרונה הודיעו רשתות שונות כי יקפיאו את דמי השכירות בצל סגירת הקניונים. בשונה מהשוכר הפרטי, אצלו המשבר לא מונע ממנו שימוש בנכס, הדבר שונה אצל שוכר עסקי. עו"ד שובל מציין כי לנוכח התקנות לשעת חירום, האוסרות על רוב בתי העסק לפעול, אותם שוכרים אינם יכולים לעשות שימוש בנכס.
"במקרה כזה חל סעיף בחוק החוזים העוסק ב'פטור בשל אונס או סיכול החוזה'. הסעיף קובע שאם אותו שוכר עסקי מפר את החוזה בשל נסיבות שלא יכול היה לדעת עליהן עם כריתת החוזה, אינו יכול למנוע אותן, וקיום החוזה בנסיבות אלו לא אפשרי, כמו מסעדות שנאסר עליהן לפתוח לקהל הרחב - הפרה במקרה כזה לא תהיה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים".
יש לזכור שגם בנכסים מסחריים, הצד השני לחוזה גם הוא נפגע מהמצב, כי גם הוא לא יכול היה לצפות אותו. למשל, בעל נכס שערך בו שינויים והתאמות על חשבונו כדי שישמש כמסעדה. נגרם לו נזק כלכלי אדיר לא רק בשל הפסקת דמי השכירות, אלא בשל כספים שהוציא על סמך החוזה.
על כן, גם כאן "יש מקום לשיקול דעתו של בית המשפט, שיוכל לבחון כל מקרה, ולקבוע לעתים, למשל, שהשוכר העסקי ישפה את המשכיר בגין הוצאות סבירות שהוציא לשם קיום החוזה. הוא יוכל לאזן בין הזכות של שוכר עסקי לבטל את החוזה בשל אי היכולת לעשות שימוש בנכס, לבין זכויות המשכיר, כדי שגם האחרון לא ייפגע כלכלית".
אין פתרון פשוט
לעו"ד אברהם ללום, אין פתרון פשוט לבעיה של שוכרי הדירות הצעירים. בצד השני, הוא מדגיש, יכול להיות שנמצא משכיר דירה שלקח משכנתה או משכיר ששכר הדירה הוא פרנסתו.
בתשובה לשאלה מה צפוי לשוכרי דירות שלא יכולים לשלם הסביר עו"ד ללום: "אם המשכיר דאג לערבות בנקאית - הוא יממש אותה מיד. זה כסף הכי קל עבורו. במצב אחר המשכיר יפקיד את הערבות הרגילה בהוצאה לפועל, או הצ'ק שהשוכר נתן לו בבנק, ובנוסף יגיש תביעה לבית המשפט עם בקשה לעיקולים אם הצ'קים יחזרו".
האם לשוכר אין שום אופציה משפטית להיחלץ מהחוזה?
ללום: "אולי כאשר התיק יגיע לבית המשפט השוכר יוכל לזכות לאיזו הקלה ולטעון טענת 'סיכול', כלומר שהמדינה אילצה אותו להפסיק לעבוד ולכן הוא לא יכול למלא אחר החוזה. אבל אני לא רואה מצב שבית המשפט יאשר הפרת חוזה או אי-תשלום".
איך אתה מציע לפתור את הבעיה?
"הפתרון הוא דאגה של המדינה לשכר בסיסי לכולם. רק מהלך כזה ימנע כאוס כללי וכך השוכרים יוכלו לשלם. מבחינת מערכת המשפט, יכול להיות שהשוכרים דווקא נהנים, לזמן מוגבל, מהגנה מסוימת בשל תקנות החירום כי בינתיים אין פתיחת תיקים חדשים, וגם מי שינסה לבקש פירעון צ'קים או ערבות יקבל שירות רק במקרים יוצאי דופן".
ובינתיים, הרשם יניב דיין מלשכת ההוצאה לפועל בתל אביב כבר נחלץ לעזרת אדם שמתקשה לעמוד בתשלומים שעליהם התחייב. בהחלטתו כתב דיין: "לאור מצב החירום המיוחד בעקבות משבר הקורונה ומצבו האישי של החייב אני נעתר לבקשתו לחזור ולשלם כאשר יבוטל מצב החירום המיוחד".
