מחירי הדירות יעלו? צפו בדיון באולפן ynet
(צילום: ירון ברנר)
ירידה חדה בהתחלות הבנייה, הוזלת המשכנתאות וחזרת המשקיעים לשוק הנדל"ן - אלה הסיבות לכך שמחירי הדירות עלולים לעלות כבר בחודשים הקרובים למרות משבר הקורונה. אך כדאי לזכור, המשבר הכלכלי העמוק יכול לטרוף את הקלפים ולהוביל לקריסה - שמשמעותה בדיוק הכיוון ההפוך.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה אתמול (א') נתונים מדאיגים מאוד, המבהירים עד כמה המשבר בענף הדיור קשה: בחודשים אוקטובר 2019 עד ספטמבר 2020 הוחל בבנייתן של 49,810 דירות חדשות בלבד, ירידה ניכרת של 9.5% בהשוואה לנתון שנרשם ב-12 החודשים הקודמים.
המשבר קשה במיוחד במחוז חיפה שבו נרשמה ירידה של 35.4% בהתחלת בניית דירות בשנה עד לספטמבר 2020 לעומת השנה הקודמת עד ספטמבר 2019. ביו"ש הירידה היא בשיעור של 46.9% ובמחוז ת"א נרשמה ירידה של 23.5%. במחוז ירושלים, שבו יותר ממיליון תושבים, החלה בנייתן של 8.5% בלבד מכלל הדירות הנבנות ברחבי הארץ. לעומת זאת רבע מהדירות הנבנות הן במחוז המרכז (24.9%) וחמישית במחוז ת"א (20.3%).
והנה עוד נתון גרוע במיוחד לשוק הדירות: בחודשים אוקטובר 2019 עד ספטמבר 2020 הסתיימה בנייתן של 46,510 דירות בלבד, ירידה של 13.2% בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים. נקודת האור היחידה היא הרבעון השלישי שבו חלה התאוששות מסוימת לעומת הרבעון השני, ובחישוב רבעוני נרשמה עלייה של 19.4% בהתחלות הבנייה.
קיטון היצע כזה מול גידול ביקושים - עלול להוביל לעליות מחירים ניכרות בחודשים הקרובים. על פי נתונים שפרסמה בשבוע שעבר הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, בחודש אוקטובר האחרון נרכשו 7,700 דירות חדשות ומיד שנייה (בשוק החופשי ובסבסוד ממשלתי). מדובר בעלייה של 20% בהשוואה לאוקטובר אשתקד.
עשרות אלפי זוגות צעירים חוזרים לשוק
במשרד האוצר יש מי שמציינים בצער כי כל תחום בניית הדירות - כולל מטה הדיור שנסגר והוועדות המאשרות, הועברו בחזרה למשרדי השיכון והפנים עם הקמת הממשלה. "למשרד הכלכלי החשוב ביותר אין עוד דריסת רגל בתחום הדיור וזה מעציב, מדאיג ולא מבשר טוב", כדברי גורם בכיר במשרד האוצר.
החשש הגדול כעת הוא מהעלייה הצפויה במחירי הדירות שכבר החלו להרים ראש. התחלות הבנייה הולכות ומתמעטות, תוכניות הממשלה בתחום הנדל"ן, שנועדו להוריד את המחירים, הסתיימו ולשוק הדירות מצפים כנראה ימים קשים. שינוי המגמה כבר מורגש, ושלוש מערכות בחירות, ממשלה נבחרת שלא מצליחה לאשר תקציב, והקיפאון והבלבול במשק רק מגדילים את אי-הוודאות בשוק הדירות.
תוכנית מחיר למשתכן, שהיוותה הזדמנות מצוינת לזוגות הצעירים לרכוש דירות בהנחות של 100-250 אלף שקל, הסתיימה. אמנם 35.4% מסך הדירות שהחלה בנייתן בספטמבר ובאוקטובר השנה למטרת מכירה היו עדיין במסגרת תוכנית זו, אך מספרן יצנח בחודשים הקרובים. במצב הזה עשרות אלפי זוגות צעירים, שלא זכו בהגרלות, יצטרפו לביקושים בשוק הדירות נטול ההנחות.
המשקיעים מתעוררים
המשקיעים חוזרים לרכוש דירות, בציפייה לעליית מחיריהן, עם הפחתת מס הרכישה, שאותו העלה בהוראת שעה שר האוצר כחלון לפני חמש שנים. כרגע עדיין מספר הדירות שנמכרות על ידי משקיעים גדול מהדירות שנרכשות על ידם, אבל כבר רואים את ההתעוררות בשוק הזה שעלולה לתדלק את הביקושים לדירות, כאשר ההיצע דווקא הולך וקטן.
לחגיגת הביקושים המתחדשת תורם גם נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, שמתיר מעתה ליטול משכנתאות כאשר שני שלישים מההלוואה יוכלו להיות צמודים לריבית הפריים. בעידן שריבית בנק ישראל נמוכה במיוחד (0.1%, שהיא 1.6% ריבית פריים), המשכנתא צפויה להפוך לזולה יותר וזה כמובן כבר מתכון להגדלת ביקושים לדירות.
בצל הקורונה נרשמה ירידה בהיקף התוכניות המאושרות להקמת דירות על ידי מוסדות התכנון וצומצם היקף הקרקעות ששווקו על ידי רשות מקרקעי ישראל. שילוב של ירידה בהיצע לצד עלייה בביקושים וכניסת משקיעים עלול להוביל לעליות מחירים. ואכן, על פי מדד מחירי הדיור של הלמ"ס שפורסם בשבוע שעבר, בחודשים ספטמבר-אוקטובר חזרו מחירי הדירות לעלות בשיעור של 0.4%. בכך השלימו מחירי הדירות בחודשים ספטמבר-אוקטובר עלייה שנתית של 2.5%.
לצד כל אלה קיים כעת האיום שלא יהיה תקציב מדינה מאושר לפחות עד האביב או עד הקיץ הבא. תוכניות דיור חדשות לא יוכלו לזכות באישור מהיר והשוק יספוג את הביקושים, לעומת הירידה בהתחלות הבנייה. וכך, אנחנו נשארים עם תוצאה צפויה של עלייה במחירי הדירות כבר בקרוב.
