מחירי הדירות שוב מזנקים ובשנה האחרונה עלו המחירים כבר ב-5.6% בממוצע ארצי. משרדי האוצר והשיכון, וכעת גם בנק ישראל, מקדישים זמן למשימת בלימה חדשה של העליות החדות במחירי הדירות. בעוד שבמשרד האוצר ישולבו כמה וכמה רעיונות, שפורסמו לאחרונה, ובחוק ההסדרים ישולב פרק שלם על הדיור, כמו למשל מתן הרשות להפוך שליש מהמשרדים בארץ לדירות - מעלה בנק ישראל רעיונות משלו.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, העיר לאחרונה לא אחת שיש לטפל בנושא התייקרות הדירות, והוא שהורה כעת לכלכלני הבנק המרכזי לנסות ולהרחיק משקיעים מתחום רכישת הדירות. במסמך טיוטה, שהוכן על ידי כלכלני בנק ישראל, מוצע לאסור על הבנקים להעניק הלוואות למימון ההון העצמי לרכישת דירה באמצעות שעבוד דירה קיימת של המבקשים. המטרה היא למעשה למנוע מינוף יתר.
אולם, בחודשים האחרונים שוב עלתה מעורבות המשקיעים בשוק הדיור ומתוך כל חמש דירות נרכשת אחת על ידי משקיע. "זה רק רעיון. ביקשנו להפיץ מסמך כדי לקבל תגובות והתייחסויות מהציבור, כולל ממומחים בתחום הנדל"ן והמשכנתאות, ואז נחליט סופית אם לקדם את הרעיון", הסביר לנו אתמול (א') גורם בכיר בבנק ישראל, בהתייחסו לרעיון החדש המתבשל בבנק המרכזי.
מה משמעות ההצעה?
ההצעה נועדה לפגוע במשקיעים שלוקחים הלוואות על דירות קיימות, ומשתמשים בכסף כהון עצמי לרכישת דירה נוספת. כזכור, שר האוצר לשעבר, משה כחלון, כבר הצליח עד מאוד להרחיק כמחצית מהמשקיעים לתקופה של יותר מארבע שנים, כאשר עשה זאת באמצעות פעולה פשוטה: הוא יזם העלאה של מס הרכישה והפך את רכישת הדירות, בעיקר היקרות, למי שיש להם כבר דירות, לבלתי כדאית
בנק ישראל מבקש למעשה להגביל את האשראי שמשקיעים יוכלו לגייס כדי לרכוש דירה שאינה הראשונה בחייהם. רוכש דירה להשקעה חייב לגייס כיום הון עצמי של מחצית ממחיר הדירה שהוא מבקש לקנות, כתנאי לקבלת הלוואת משכנתא שתממן את 50% הנותרים ממחיר הדירה. אם ההחלטה תיהפך להוראה מחייבת של בנק ישראל, בחודשים הקרובים, לא יתאפשר עוד לבנקים להעניק הלוואות למימון ההון העצמי, תוך כדי שעבוד דירה שכבר קיימת בידי המבקש לרכוש עוד דירה.
"כיום חלק גדול מאוד מעסקאות הנדל"ן מבוסס על כסף שמגיע משעבוד נכסים קיימים", מסביר אבירם טננבאום, בעלים ומנכ"ל חברת פרדס ייעוץ פיננסי ומשכנתאות. "רוב העסקאות הסטנדרטיות שבהן מעורבת משכנתא, הן עבור רכישת דירה ראשונה כאשר לקונים יש הון עצמי מסוים והנכס שהם רוכשים משועבד לבנק על מנת לקבל משכנתא. אבל מי שיש כבר בבעלותו נכס קיים - יכול ליטול משכנתא נוספת או להגדיל את המשכנתא ולקבל עוד כסף מהבנק על ידי שעבוד הנכס הקיים, ובדרך זו למעשה להגדיל את ההון העצמי שבידיו לצורך רכישת בית חדש".
צפו: האם יש בכלל דרך לעצור את עליית מחירי הדירות?
(צילום: משה מזרחי)
לדברי טננבאום, מדובר במהלך שלרוב משמש שני אפיקים עיקריים: משקיעי נדל"ן ומשפרי דיור. אלא שבעוד הטיוטה החדשה של בנק ישראל נועדה להרחיק את משקיעי הנדל"ן מהשוק במטרה לצנן אותו, הרי שמשפרי הדיור הם הנפגעים העיקריים, שכן אוכלוסייה זו אינה "אוספת" נכסים אלא מעוניינת להרחיב את בית המגורים, למשל בעקבות הרחבת המשפחה.
אצל קבוצת משפרי הדיור, שעלולה להיפגע מהמהלך, המטרה אינה לקנות בית נוסף כהשקעה אלא לרכוש בית למגורים במקום הנכס הנוכחי. "אך לא לכולם יש הון עצמי נזיל - ההון נמצא בעצם בקירות הבית הקיים, ועד שהוא לא יימכר - לא יהיה מספיק כסף לבצע עסקת רכישה", הוא אומר. "מדובר במהלך מאוד פופולרי בקרב משפרי הדיור - נטילת משכנתא לגישור על ידי שעבוד הנכס הקיים, ובדרך זו לממן את הרכישה החדשה. אבל צריך להבין שזאת אוכלוסייה שלא צוברת נכסים, לא קונה בתים להשקעה. מדובר בכלי מימוני שמאפשר לה לקנות את הבית הבא מבלי להיות תלויה במכירת הנכס הנוכחי - והמהלך של בנק ישראל יפגע בפלח שוק זה".
הטיוטה של בנק ישראל למעשה מסווגת את המהלך מהלוואה לדיור להלוואה לכל מטרה. המשמעות: אפשר יהיה לקחת הלוואה על בסיס נכס קיים אך היא תהיה יקרה באופן משמעותי. "בנק ישראל לא אומר אסור, אבל ברגע שמשנים את סיווג ההלוואה, הבנקים ייאלצו בעל כורחם לתמחר את ההלוואות באחוזים שלמים למעלה, מה שיהפוך את המהלך המימוני ללא כלכלי או מאוד כבד, מעין הרעת תנאים", אומר טננבאום.
טננבאום מעריך כי מדובר בצעד פזיז, שנובע אולי מפאניקה. "זה מהלך אגרסיבי שנועד לייצר אפקט מיידי על השוק, גם אם הוא פוגע בסגמנטים שאין סיבה לפגוע בהם. ייתכן כי בנק ישראל מכה על חטא עם מהלך הפריים: בדצמבר פורסמה הטיוטה לגבי הגדלת רכיב הפריים במשכנתא לעד שני שליש, מה שתדלק את השוק בצורה בלתי רגילה. עכשיו, כנראה, מנסים לחזור אחורה – אבל זאת טעות על טעות, טלאי על טלאי לגבי מהלך שלא היו צריכים לנקוט בו מלכתחילה".
מומחים נוספים סבורים שהכיוון צריך להיות אחר לחלוטין: לבנות הרבה יותר דירות להגדיל את ההיצע. לכן במשרד האוצר דוגלים דווקא בהגדלה מסיבית של הקצאת קרקעות המדינה לבניית דירות בכל אזורי הארץ, בהפיכה לדירות של עשרות אלפי משרדים (הדרושים פחות אחרי משבר הקורונה) ולדחייה זמנית נוספת של סיום תוכנית תמ"א 38. הצעת בנק ישראל, בכל מקרה, מצויה כאמור עדיין בבחינה ולא ברור עוד אם תצא לפועל. התחזיות הן שבחודשים הקרובים תימשך עליית מחירי הדירות, לפחות עד לאישור תקציב המדינה וחוק ההסדרים, שבמסגרתו ינסה משרד האוצר להיאבק בהתייקרות הדירות.
