תוהים על מה הסכסוכים סביב עניין דודי שמש בבתים משותפים? ובכן, לרוב הסכסוכים יהיו בבניינים ישנים, שכן בבנייה רוויה ממילא יש תקנים חדשים מחמירים וברורים. החל ממניעת גישה לתיקונים, דרך התנגדות להתקנת דודי שמש נוספים על הגג ועד לטענות על פגיעה בחזית הבניין. רגע לפני שאתם מזמינים מתקין דודי שמש, הנה כל מה שכדאי לכם לדעת, כדי שלא תמצאו את עצמכם בהתדיינות משפטית מיותרת.
באילו מקרים אין צורך בהסכמת שאר הדיירים?
ככלל, בעל דירה בבניין (או בכל בית משותף אחר), רשאי להתקין על גג הבניין דוד שמש. זאת, ללא קבלת הסכמת שאר הדיירים. ואולם יש מספר תנאים לכך:
האחד, שיש מספיק מקום על הגג לדודי שמש, כמספר הדירות בבניין.
השני, שהשטח לא משמש את בעלי הדירות האחרים למטרה אחרת שהוסכם עליה, או שאמור לשמש אותם לפי תקנון הבית המשותף.
השלישי, שהתקנת הדוד והצנרת לא פוגעת בחזות הבניין. כלומר: במקרים שהתקנת הדוד והצנרת יכולה לגרום לפגיעה שכזו, כדאי לדאוג להסכמה מראש, ולא בדיעבד.
באילו מקרים תידרש הסכמת שאר הדיירים, ומהו הרוב הדרוש?
במקרים שבהם אין מספיק מקום על גג הבית לכל דודי השמש, כמספר הדירות בבניין, הרי שיש חובה לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות. במקרה זה, דרוש רוב מוחלט. כלומר, התנגדות של בעל דירה אחד, לא תיחשב להסכמה.
מהי הפרוצדורה הנדרשת לפני התקנת דוד שמש בבית משותף?
לפני התקנת הדוד על הגג, על בעל הדירה לדאוג לקבל תעודה חתומה על-ידי מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ברשות המקומית אליה הוא משתייך. בחוות-דעת זו צריך להיות מצוין במפורש כמה דודי שמש ניתן להתקין על הגג.
בנוסף, על בעל הדירה לקבל היתר להתקנת הדוד לפי חוק התכנון והבנייה, מהרשות המקומית אליה הוא משתייך.
מה עושים במקרה שבו יש התנגדות מצד הדיירים להתקנת דוד השמש?
במצב זה, בעל הדירה יכול לפנות אל המפקח על רישום המקרקעין, אשר תפקידו להכריע בנושא. "אם אכן ההתנגדות להתקנת הדוד היא מטעמים בלתי סבירים, המפקח יכול להתיר את ההתקנה למרות התנגדות של חלק מהדיירים או כלל הדיירים", מסביר עו"ד עפר שחל, העוסק בתחום הבתים המשותפים.
"אם נדרשת הסכמתם של כל בעלי הדירות להתקנת הדוד על הגג, והמתקין חש כי אחד מבעלי הדירות מתנגד להתקנה מטעמים בלתי סבירים, המפקח על המקרקעין רשאי להתיר את ההתקנה למרות ההתנגדות".
על מה עיקר הסכסוכים בסוגיית התקנת דודי השמש בבתים משותפים?
"עוד לא נתקלתי במצב שבו נקבע שאין מקום על הגג לדוד נוסף, או שהמבנה לא יכול לשאת משקל של דוד נוסף", אומר עו"ד שחל.
"לא מדובר במשקלים גבוהים במיוחד, ולרוב אין בעיה עם העניין הזה. רוב הסכסוכים בנושא התקנת דודי שמש בבתים משותפים הם סביב עניין הצנרת, או גישה לצורך תיקונים. זה קורה בעיקר בדירות ישנות, בהן חלק מהדיירים רכשו את הגג או חצי מהגג".
לכן, לדבריו, "בבתים בהם הגג או חלקו הוא פרטי, והגישה אל דודי השמש היא דרך רכוש פרטי, מומלץ לרשום בטאבו זיקת הנאה מסוג זכות מעבר, שהמשמעות שלה היא שמוקנית לכם זכות לעבור בשטח הפרטי של בעלי דירות אחרים, לשם תיקון או החלפת הדוד".
כיצד כדאי לכם לפעול?
"כדי לא להגיע למצב של התדיינות משפטית, כדאי לדאוג לכל האישורים הנדרשים ולבקש פורמלית את הסכמת כלל הדיירים", ממליצים במוקד השירות של אתר "המקצוענים".
"כמו כן, כדאי להקפיד להתקין את הדוד תוך שמירה על חזות הבניין, להעביר את הצנרת בצורה הפוגעת הכי פחות בקירות החיצוניים של המבנה".
הדבר מזכיר מעט את עניין התקנת מזגנים על קירות חיצוניים בבית משותף, וככל הנראה שיקולי הערכאה המשפטית יהיו זהים.
ממש כפי שהנטייה לא תהיה למנוע מבעל דירה את האפשרות למזג אותה, כך נראה שהנטייה תהיה לאפשר שימוש באנרגיה סולארית, לצורך חימום מים. הדיון, לרוב יהיה על הדרך הפוגענית פחות בשאר הדיירים.
באילו מקרים ניתן יהיה לשלול מבעל דירה את האפשרות להתקין דוד שמש?
על פי החוק, אם הדירה נרכשה ללא דוד שמש, בבניין קיים, אך לא נותר מקום פנוי בגג, בעל הדירה לא יוכל להתקין דוד שמש, אלא אם קיבל את הסכמת כלל הדיירים.
ההיגיון שעומד מאחורי זה הוא שאם עניין דוד השמש הוא קריטי עבור הרוכש, עליו היה לבדוק זאת לפני קניית הדירה.
עוד כתבות בנושא:
ומה לגבי בניינים חדשים?
בבניינים חדשים וב-7 הקומות העליונות בבנייה רוויה על הקבלן החובה להתקין דודי שמש (המכונים 'מערכת סולארית לאספקת מים חמים'). זאת, למעט במקרים שבהם התנאים לא מאפשרים זאת בכפוף לתקנות.
שחל: "בבניינים חדשים, לרוב אין בעיית מקום, שכן ממילא בבנייה הרוויה רק בעלי 7 הקומות העליונות יכולים ליהנות מדוד שמש. זאת, משום שאורך הצנרת לא יוכל להגיע בצורה טובה למרחק גדול מכך. בשאר הקומות נעשה שימוש במערכת חימום מים באמצעות חשמל או גז".
פורסם לראשונה: 12:59, 22.06.21
