הבניין שלכם כבר ראה ימים טובים יותר והגיע הזמן לערוך שיפוץ ברכוש המשותף? רגע לפני שאתם מתחילים את ההרפתקה שיכולה להגיע לכמה מאות אלפי שקלים, הנה כל מה שצריך לדעת.
בכתבה הקודמת, הרחבנו על שאלת הרוב שדרוש באסיפת דיירים, היכן עובר הקו בין שיפור לשיפוץ ומה עמדת בתי-המשפט בעניין של דיירים סרבני תשלום, שלא מעוניינים להשתתף במימון השיפוץ.
בכתבה זו, ניתן המלצות מעשיות, שישמרו עליכם במסגרת התקציב, יבטיחו שהעבודה תהיה בפיקוח, ושלא תסתבכו עם התקשרות מול בעלי מקצוע גם בהקשר של בטיחות באתר הבנייה.
קבלת הצעות מחיר לפני אסיפת הדיירים
כדי שלא תדברו על דברים באוויר, ותייצרו ויכוחים שלא יובילו לשום מקום, הגיעו מוכנים. "לפני אסיפת הדיירים בנושא, כדאי מאוד להגיע מוכנים עם שלוש הצעות מחיר מפורטות, שכל אחת מהן כוללת כתבי כמויות, ובה יפורט מידע על קבלני השיפוצים", מדגישים במוקד השירות של אתר "המקצוענים".
"אם ההצעה תהיה כללית, היא לא תשקף את המחיר שתשלמו בפועל, ולא תאפשר השוואה מדויקת של הצעות המחיר בין הקבלנים השונים".
דאגו לפרט מה מידת הניסיון שלהם, בדקו בשטח כמה שיפוצי בניינים שעשו בעבר, דברו עם כמה מדיירים הבניינים ובדקו האם הם מרוצים לא רק מהתוצאה, אלא גם מהתהליך עצמו, ובדקו את הזמינות שלהם.
כשאתם מעלים את הנושא לדיון מול כלל דיירי הבניין, הדגישו בפניהם שקבלת הצעת המחיר הזולה ביותר, היא לא בהכרח הבחירה הנכונה, וזו שתגרום לחיסכון כספי לטווח ארוך.
דאגו לפעול בשקיפות מול הדיירים לאורך כל התהליך
שיפוץ יכול להגיע לעלות של כמה מאות אלפי שקלים. זהו אינו סכום זניח, ומכיוון שהוא משפיע על הרכוש המשותף, על ערך הדירות ועל החיים בבית המשותף, כדאי מאוד לשלב את הדיירים לפחות בשלבים המכריעים של המיזם.
שימו לב, אם מדובר בשיפוץ משמעותי, ניתן למנות ועד מיוחד לצורך ליווי הפרויקט, וזה בהחלט לא מחייב שוועד-הבית הרשמי הוא שינהל את התהליך.
להיפך, ההפרדה הזו יכולה לאפשר ביקורת טובה יותר. דאגו שלא יהיה מצב של ניגוד עניינים, שבו בעלי המקצוע או הקבלן מעניקים הטבות לנציגות, ואף החתימו אותם על תצהיר שבו הם מתחייבים לפעול בשקיפות ולדווח על כל מצב שיכול להיחשב כניגוד עניינים.
בלתי מתוכנן יגיע, אז תכננו אותו
שיפוץ הוא הליך שאמנם ניתן לצפות את עלותו מראש, אך לא בצורה מדויקת. כלומר, תוך כדי עבודה מתגלים דברים מסוימים בתשתיות שלא ידעתם עליהם, אתם נחשפים לשיטות עבודה חדשות, מקבלים הצעות אטרקטיביות במחיר גלובלי שקשה לסרב לו וכן הלאה.
לכן, מראש כדאי לחלק את העוגה כך שסעיף אחד יכלול מראש תקציב להפתעות. כדאי להשאיר לכל הפחות סכום של 10 אחוז מהתקציב לכך, כשעדיף להגדיל אותו אף ל-20 אחוז. לכל היותר, גם אם יישאר עודף בקופה, תוכלו לחלק אותו בין כלל הדיירים, או לשמור אותו לתחזוקה עתידית.
הרבה יותר קל להחזיר כספים, מאשר לעסוק בגבייה בהפתעה תוך כדי השיפוץ, מה שיכול לגרום לעיכובים, להפרות חוזים מול ספקים ולפגיעה בשגרת היומיום בבית המשותף.
פתחו חשבון בנק נפרד לצורך השיפוץ
"אמנם, אם יישארו כספים מהשיפוץ, תוכלו לנצל אותם לטובת תחזוקה עתידית של הבניין, אך כדאי מראש לדאוג להפרדה בין כספי השיפוץ לבין כספי הניהול השוטף של הבניין", ממליץ אומר עו"ד עפר שחל, העוסק בתחום הבתים המשותפים.
"מוטב לפתוח חשבון בנק נפרד וייעודי לצורכי השיפוץ, אליו יופקדו כספי השיפוץ. בסיום השיפוץ, ניתן לסגור אותו. כך תהיה בקרה טובה יותר, ניהול תקין, יכולת מעקב והתנהלות פיננסית חכמה יותר. כמו כן, מדובר בפרק זמן ארוך יחסית לעתים, ובסכומים גבוהים יותר מדמי הניהול השוטף, ומכאן ההפרדה מתבקשת".
"לגבי מועדי התשלומים, הרי שבייחוד כשמדובר בסכומים גדולים, חשוב שתשלמו אך ורק בסיום כל שלב משלבי השיפוץ", מוסיפים במוקד השירות של אתר "המקצוענים. "אם יש צורך במקדמה לצורך רכישת חומרים, חשוב שהיא תהיה סבירה, ולא גלובאית המתייחסת לכלל השיפוץ.
"תמיד השאירו סכום כסף משמעותי בסיום למשך תקופה מסוימת שתוגדר כתקופת בדיקה, ובה אם יתגלו ריג'קטים, לקבלן יהיה אינטרס להגיע מהר ולתקן אותם, ולא לגרור אתכם כי הוא כבר המשיך לפרויקט הבא".
אל תסמכו על יד המקרה: דאגו לליווי משפטי והנדסי לכל הפחות
כאמור, כשמדובר בסכומים גדולים, ובעבודה שאם תתבצע ברשלנות, יכולה לגרום לפגיעה בתשתיות ולנזקים חמורים שיעלו לכם הרבה מאוד כסף, אל תסמכו על יד המקרה.
עורך-דין, מהנדס, מפקח בנייה, יועצים בתחומים שמועדים לפורענות – כל אלו חשובים יותר מאריח מפואר בלובי. אותו, תוכלו לשדרג בקלות בהמשך.
לעומת זאת, אם יהיו בעיות אינסטלציה, חדירות מים למבנה ובנייה רשלנית שתגרום לנזק ברכוש או בנפש – כל אלו, הם ממש לא דבר שכדאי לחסוך בו.
כמובן שיש לא מעט יועצים המתמחים בתחומים שונים (אלומיניום, איטום, בידוד תרמי, אקוסטיקה, מיזוג אוויר וכן הלאה), אך בכל הנוגע למהנדס מוסמך שילווה אתכם לא כדאי להקל ראש.
כדאי מהנדס שילווה אתכם בכל התהליך מתחילתו ועד סופו, יסייע לכם בהכנסת כתב הכמויות, המפרט הטכני, ילווה אתכם במסגרת ההתקשרות עם הקבלן הזוכה ויבצע פיקוח הנדסי (פיקוח על).
מעבר לכך שזה מקטין את הסיכוי לעבודה רשלנית, זה גם גורם לקבלן להתנהל מולכם בצורה מקצועית יותר, שכן הוא יודע שיש מולו גורם מוסמך ובעל ניסיון, והוא לא ינסה לעגל פינות על חשבונכם.
הצמדת עורך-דין שיבדוק את החוזה שלכם מול קבלן השיפוצים ושאר הספקים, ומינוי מפקח בנייה מטעמכם, הם סכום זניח, שיבטיח שתקבלו את התמורה המלאה לכסף ששילמתם.
בעיות איטום, בעיות רטיבות ופיצוצי צנרת, אריחים שנושרים כי לא הודבקו טוב – כל אלו, הם צרות שאתם ממש לא רוצים להכניס לבניין שלכם.
"עורך-דין, ידאג לעמידה בחוקי העבודה ושמירה על זכויות הפועלים, יבדוק בצורה מקצועית את הכיסוי הביטוחי של הקבלן, יקבע לוח זמנים מוגדר וסנקציות ברורות במקרה של הפרה, ידרוש ערבויות וביטחונות", מסביר שחל.
"מפקח בנייה בעל ניסיון יהיה נוכח בשלבים קריטיים של העבודות, ויגלה את כל התקלות בזמן, ויעמוד על תיקון שלהם. הוא יוודא שהחומרים ואופן ההתקנה שלהם בהתאם לתקנים הקיימים בישראל".
שני אלו הם קריטיים, בייחוד כשמדובר בבית משותף ולא בשיפוץ דירה ספציפית או בנייה פרטית. זאת, משום, שכשמדובר בכמות גדולה של בעלי הנכס, כל אחד יכול לזרוק את האחריות על שאר הדיירים, ובפועל, אין מישהו אחד שמוסמך על האכיפה והפיקוח.
לכן, ובכדי להבטיח שהקבלן ישתף פעולה עם המפקח מטעמכם, דאגו שבחוזה ההתקשרות איתו תצוין במפורש אפשרות למינוי מפקח מקצועי מטעמכם, שיאכוף את כל מה שסוכם ויוודא עמידה בתקנים ובנהלים.
אלו שלושת סוגי הערבויות שאסור לוותר עליהן
ישנן מספר ערבויות שכדאי מאוד לדרוש שיהיה לקבלן. אמנם עורך-דין שילווה את התהליך יורה לכם על כך, אבל כדאי שאם אתם לא מיוצגים, או רוצים לוודא שאתם פועלים בצורה בטוחה, שתהיו בעצמכם עם יד על הדופק.
עוד כתבות בנושא:
הראשונה היא ערבות אישית, ונהוג לדרוש אותה ישירות מקבלן השיפוצים, שבה הוא מתחייב באופן אישי למלא את התחייבויותיו כלפיו, כדי שהוא לא יוכל להסתתר מאחורי החברה כישות משפטית. דבר זה יוצר אחריות מוגברת, ומקטין את הסיכון שהוא יעלם לכם או יפעל בצורה לא חוקית או רשלנית.
השנייה היא ערבות בנקאית אוטונומית (מכונה גם ערבות ביצוע). מטרתה להבטיח שכל מה שנחתם מולו בחוזה יבוצע, כולל עמידה בכל המפרטים הטכניים וכתבי הכמויות.
השלישית, זו ערבות בדק. גם היא ערבות בנקאית אוטונומית, והיא מחליפה את ערבות הביצוע.
כלומר, גם בסיום עבודת השיפוצים, עליכם להבטיח שתהיה לכם ערבות ביד, למקרה שיתגלו ליקויי בנייה בהמשך, ושיהיה מאיפה לכסות אותם.
כך, גם אם יתגלו ליקויים, הוא אכן יתקן אותם, כי יהיה לו אינטרס לקבל את הערבות בחזרה. חשוב שגובה הערבות יהיה תואם להיקף השיפוץ, וכדאי להיעזר בגורם מומחה לעניין, כדי לוודא שהכל נעשה כשורה.
