שוק הנדל"ן נכנס להאטה עוד לפני משבר הקורונה: בזמן שאתמול פורסם כי בחודש יוני נרשמה התאוששות בשוק, נתונים שמפרסמת היום (ד') הכלכלנית הראשית במשרד האוצר לגבי מספר עסקאות הנדל"ן ברבעון הראשון של 2020 מציבים אותו כחלש ביותר מאז שנת 2009, כאשר הרבעון הראשון באותה השנה עמד בצל פרוץ המשבר הכלכלי העולמי. על פי הנתונים, בחודשים ינואר-מרץ נמכרו 25,500 דירות (כולל דירות במסגרת פרויקט מחיר למשתכן) – ירידה של 8% לעומת הרבעון המקביל אשתקד ושל 6% לעומת הרבעון הקודם ב-2019.
אם מנכים את מכירת הדירות בסבסוד ממשלתי, מספר העסקאות בשוק החופשי (כלומר ללא התערבות הממשלה) ברבעון הראשון השנה עומד על 22,200 דירות - ירידה של 7% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וירידה של 1% בהשוואה לרבעון הקודם. ואם חשבתם שהסיבה היא הנגיף הסיני, באוצר ממהרים להזכיר כי השפעת המשבר ברבעון הראשון באה לידי ביטוי באופן חלקי בלבד, שכן התפשטות המגיפה בישראל החלה רק בשלהי חודש פברואר.
סך הדירות שנרכשו בסבסוד ממשלתי (מרביתן במסגרת מחיר למשתכן, היתרה במסגרת מחיר מטרה) ברבעון הראשון של 2020 עמד על 3,300 דירות - ירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וירידה חדה יותר של 32% בהשוואה לרמת השיא שנרשמה הרבעון האחרון של 2019. שיעור ירידה זה גבוה משיעור הירידה בסך הדירות החדשות שנמכרו. בכך ירד משקל הדירות החדשות הנמכרות בסבסוד ממשלתי לשיעור של 38%, לעומת שיעור של 45% ברבעון האחרון אשתקד.
יצוין כי בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי במהלך הרבעון הראשון, לפי קבוצת גודל חברה, נמצא כי החברות הקטנות דווקא רשמו עלייה משמעותית במכירות בשוק החופשי בחודשיים הראשונים של השנה. עם זאת, המעבר שלהן לירידות מחודש מרץ ואילך היה בשיעורים חדים מאלו של החברות הגדולות.
מובילים את הירידה בעסקאות: הזוגות הצעירים
בסקירה מתייחסת הכלכלנית הראשית לזוגות צעירים, משפרי דיור ומשקיעים. על פי הנתונים, ברבעון הראשון נרכשו על ידי הזוגות הצעירים 9,100 דירות חדשות בשוק החופשי (כלומר בניכוי רכישות במסגרת מחיר למשתכן) בלבד - ירידה של 9% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. אם מכלילים את דירות מחיר למשתכן, מדובר ב-12,500 דירות שנרכשו, אולם גם הנתון הזה מהווה ירידה של 9% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בכך, למעשה, הובילו הזוגות הצעירים את הירידה במספר העסקאות.
לעומת זאת, פלח השוק של דירות יד שנייה, המהווה את חלק הארי ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי, רשם ירידה של 5% בלבד - ובכך מיתן את סך הירידה ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי. יצוין כי ירידה במכירות נרשמה גם בקרב מי שרכש את דירתו הראשונה - 1,700 דירות בלבד שמהוות ירידה חדה של 22% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019 והרמה הנמוכה ביותר ברכישות אלו מאז הרבעון השני של 2017.
צפו: האם כדאי להשקיע בנדל"ן דווקא עכשיו
(משי בן עמי)
ירידה בעסקאות נרשמה גם בקרב משפרי הדיור (מי שמוכר את דירתו הישנה וקונה דירה גדולה יותר). רכישות אלה הסתכמו ברבעון הראשון ב-9,600 דירות - ירידה של 6% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. אזורי המרכז וירושלים בולטים עם שיעור ירידה כפול מזה שנרשם ברמה הארצית. מנגד, עלייה ברכישות משפרי הדיור נרשמה באזור תל אביב בשיעור של 7%.
הירידה ברכישות משפרי הדיור חלה במקביל לירידה בשיעור אלו מבניהם הרוכשים דירה עוד לפני שמכרו את דירתם הקודמת (רוכשי "דירה בהמתנה"). כך, לאחר זינוק בשיעור רוכשי דירה בהמתנה ברבעון הרביעי של 2019, אז היוו הם 37% מסך משפרי הדיור, ירד שיעורם לשליש מסך רכישות משפרי הדיור ברבעון הראשון השנה.
באגף הכלכלנית הראשית באוצר מציינים כי סביר להניח שפרוץ משבר הקורונה היה בין הגורמים לירידה זו בשיעורם של מי שרוכשים דירה בטרם מכרו את דירתם הקודמת (לרוכשים אלו ניתנת שהות של 18 חודשים למכירת דירתם הישנה מבלי שימוסו כמשקיעים, כאשר ברכישת דירה חדשה על הנייר, פרק הזמן הניתן הוא עד שנה לאחר קבלת החזקה על הדירה). נכון לסוף הרבעון הראשון, עמד מלאי הדירות בהמתנה על כ-15 אלף יחידות דיור - ירידה של 5% בהשוואה לתום הרבעון השני אשתקד.
משקיעים: ירידה בפעילות, מכירה בהפסד
אשר למשקיעי הנדל"ן, שאת הסוכרייה בדמות הפחתת מס הרכישה יקבלו רק כעת, רכישותיהם ברבעון הראשון השנה ירדו בשיעור של 6% בהשוואה לרבעון המקביל, כאשר משקלם בסך העסקאות עמד על 14% בלבד. זאת בדומה לרבעון המקביל אשתקד ורחוק משמעותית מרמת השיא ברכישות אלו שנרשמה ברבעון השני של 2015, טרם העלאת מס הרכישה על דירות הנרכשות להשקעה.
בניתוח מכירות המשקיעים בולטת התחדשות העלייה בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי, כאשר הפסד זה מתרכז בדירות שנרכשו בשנים האחרונות. על פי הכלכלנית הראשית באוצר, מחצית מדירות אלו נמכרו בהפסד הון ריאלי
על פי הנתונים, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד נרשמה ירידה גם במכירות המשקיעים בשיעור של 4% - עם נתון של 5,200 יחידות דיור בסך הכל. בהשוואה לרבעון הקודם, מדובר דווקא בעלייה משמעותית של 15% במכירות. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי באזורי המרכז, טבריה ונצרת נרשמה העלייה במכירות. ביתר האזורים נרשמה ירידה במכירות אלו, כאשר באזור תל אביב שיעור הירידה היה הגבוה ביותר בשיעור של 18%.
במקביל לירידה בפעילות המשקיעים בשוק ברבעון הראשון של השנה, נראה כי חלה גם ירידה ברווח ההון הממוצע בדירות שנמכרו. על פי הנתונים, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ירד השבח (רווח הון ממוצע) של המשקיעים בשיעור חד של 21%. ירידות חדות בשבח נמצאו כמעט בכל האזורים, למעט אזור ירושלים אשר שמר על יציבות.
במהלך הרבעון הוסיפו להיגרע 1,700 דירות מ"מלאי" הדירות בידי משקיעים. מאז החל לרדת מלאי זה ברבעון השני של 2016 נגרעו ממנו כ-23 אלף דירות. בניתוח מכירות המשקיעים בולטת התחדשות העלייה בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי, כאשר הפסד זה מתרכז בדירות שנרכשו בשנים האחרונות. על פי הכלכלנית הראשית באוצר, מחצית מדירות אלו נמכרו בהפסד הון ריאלי.
באוצר מסבירים כי ממצאים אלו מסבירים בין היתר את השפל ברכישות המשקיעים. גם "סנטימנט המשקיעים", המשקף את השינויים בפעילות המשקיעים בשוק, רשם ירידה חדה של 36% ברבעון הראשון השנה - ובכך העמיק בטריטוריה השלילית בה שוהה מדד זה החל מהרבעון השני של 2016.
אשר לרכישות תושבי החוץ, אלה הסתכמו ברבעון הראשון השנה ב-300 דירות בלבד - ירידה של 14% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. אזור ירושלים בולט דווקא בגידול של 16%, כאשר במקביל חלה ירידה חדה של 40% נרשמה באזור תל אביב. באגף הכלכלנית הראשית באוצר מציינים כי ניתוח רמות המחירים של הדירות הנרכשות על ידי תושבי החוץ בהשוואה לאלו הנרכשות על ידי ישראלים מלמד כי רק באזור נתניה מתחרים שני סגמנטים אלו על אותן הדירות.
